老年康复护理中心养老院商业计划书.docx

1、老年康复护理中心养老院商业计划书养老院建设项目可行性研究报告可研报告第一章 项目概况一、项目概况1、项目简介老年护理院建设项目2、建设单位3、经营方式为老年人提供集体居住、饮食、健康护理等，以及拥有相对完整的配喜服务设施4、项目选址二、建设背量1、社会背景从中国老龄事业发展十一五规划（20062010年）高层论坛上获悉：“十一五”期间是中国全面建设小康社会的关键时，期我国60岁以上老人将从2005年的1.47亿增加到2010年的1.74亿，老龄化逐渐显现老年人的养老保障、医疗保健、生话照料的压力进一步加大。随着近几年中国老龄事业取得了较快的发展，但是，老龄产业发展滞后，老年人社会化管理和服务工

2、作条块分割、为老年人服务的社会中介机构发展缓慢，老年群众组纵建设不够规范，总体上来说我国人口老龄化趋势和实现全面小康社会的要求不相适应。我国是世界人口大国之一，据统计60岁及以上老年人口数量，1953年全国第一次人口普查时为4214万，1996年第二次普查时为4243万人，1982年第三次普查时达到7675万，1990年第四次普查时增加到9725万人。1995年底，我国60岁以上的老人已达12亿占总人口的9.76%。到2007年底我国老年人口已经超过1.49亿,占总人口的11以上。养老服务问题日益突出。由于老年人生理功能的逐渐衰退，心理状态的日益颓变，退休后的失落感、孤独感、消沉感等等，严重影

3、响到老人们的身心健康，服侍、照顾好老人，让他们安度晚年，已成为全社会关注的问题，成立专门为老年人康复疗养、活动、娱乐为一体的服务机构，让老年人共享物质文明和精神文明建设的成果，是现代社会进步和发展的必然产物。独生子女增多，他们组成的小家庭，将承担起赡养四个老人的重任即842l式家庭无论从时间上精力上都将是一个较艰巨的任务。城镇里大多数老年人都有经济来源，子女送老年人进养老院在经济上没有太大的负担。随着人们观念的转变，养老院会逐渐被人们所接受。为了给子女和自己提供便利且有保障的生活方式，很大一部分步入老龄化的人群已经有主动进入养老院安度晚年的意识。失能或半失能的老人在普通的养老院护理是缺陷，而医

4、院设置的老年科室，在生活范围和容量上以及环境上又很局限，不能充分满足老年人人口数量日益增多的市场需求。2、文化背景3、尊老爱幼是中华民旅的传统美德，是中国社会的主流文化，广大老年人都具有落叫归根的想法，家庭观念比较浓厚。因此，弘扬中华民族尊老敬老的传统美德，给予老年人更多生活上的帮助和精神上的安慰，让所有老年人都能安享幸福的晚年，让所有孤儿等困难弱势群体都能享受家庭的温暖，是当前社会倍受关注的焦点。4、地理环境XXXX县位于鄂中，地处洪山南麓，跨1124311329，北纬3042一3127，周边县市，东面为安陆，应城，南面为天门，西面为钟祥，北面是随州。东西横距75公里，南经纵距86公里，总面

5、积3520平方公里(含屈家岭管理区，太子山林场)，占全省总面积的1.78。5、市场定位：侧重失能或半失能老年人的医疗护理，降低慢性病及需要长期护理的老年人，在医院长期护理的赞用。我院建成后将以照顾老人的生活起居、健康娱乐、医疗服务为一体的最佳养老基地。6、服务宗旨：替天下儿女尽孝心，为社会家庭解忧悉。老人至上、服务至上、诚信至上，让入住老人满意、让家属子女放心。让老人宾至如归，感受家庭温暖，尽亨天伦之乐，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的宗旨。三、编制依据(1)关于加快实现社会福利社会化意见的通知。(2)关于加快发展社会福利事业的通知。(3)湖北省人民政府办公室关于加快发展养老

6、服务业的意见。(4)老年公寓和养老院设计指南。(5)中国老龄事业发展“十一五”规划(2006-2010)。(6)中华人共和国土地管理法。(7)中华人民共和国环境保护法。(8)巾华人民共和国消防法。(9)湖北省消防条例。(10)建筑设计防火规范。四、建设目标(1)通过精致典雅的建筑风格，为来此居住的老人们营造出一个浪漫而温馨的老年家园。(2)通过高起点、高标准、优质服务、争创一流的专为老年人服务的机构：达到环境园林化，服务宾馆化，生活家庭化，护待亲情化，管理规范化的老年服务机构。五、建设地点：XXXX县六、建设规模及内容(1)建设规模项目拟占地30亩，项目建成后，总建筑面积可达15000平方米。

7、(2)建设内容具体功能设置：老年居住室带卫生、食堂及餐厅、老年活动娱乐室、网络活动室、洗澡间、健身房、接待室、洗衣房、浴室、办公室、库值班室、诊室、输液室、心电图室、B超室、化验室、x光室、药房、活动娱乐场地、停车场、资料室、监控室其他附届用房，另外还包括基础设施建设、绿化等。我院建成可容纳老人1200人：配备300名工作人员，对中心进行服务管理。七、资金筹排经估算，本项目建设共需投入资金6433万元，征地补偿费90万元，基础设施建设3940万元，康复娱乐设施及医疗设备投入1960万元，设施项基本生活用品相关设施310万元，项目本身属公益性事业，希望政府给予政策性补贴。八、结论木项目建成后，将

8、全社会关助、关爱、关心老年人作出切实的榜样，使天下所有的老人都老有所养、老有所乐、老有所为、老有所医。项目建成后可交置接纳1200名老人，其中至少为300名全失能和半失能的老人解决养老和医疗的问题为政府和社会以及更多的独生子女减轻压力。同时，还可带动地区经济的发展，为社会解决至少300人的就业问题，缓解了当前社会的就业压力，因此项目的建设是切实可行的。第二章 项目建设的必要性和可行性一、项目建设的必要性1956年，联台围份题为人口老龄化及其社会经济含义的研究报告问世，由此人口老龄化问题逐渐引起了国际社会的关注。事实上世界发达地区60岁以上人口占总人口的比重在l950年就达到了11.6%，从而进

9、入一个老龄化的社会。从全球来看21世纪将是个人口普遍老龄化的社会。据联台国统计，全世界60岁及以上人口占总人口的比重将从2000年的98增加到2010年的10.7%。这标志着个全球性的老龄时代即将来到。1999年全球60岁以上老年人口近5亿，预计到2000年将达到6亿左右，到2025年，可能增至12亿。变化更大的是80岁以上高龄老人，从1950至2025年间，全球范围内这老龄组的人口将会增加8至lO倍。随着我国的社会进步、经济发展、科学医疗卫生事业、人民生活水平的不断提高、人均寿命的延长、老年人口正逐年增加、我国已正式步入老龄化社会。根摒有关部门统计2007年，我国有60岁以上的老人1.49亿

10、人，超过我国总人口的11%，同时经科学的预测分析到2050年，我国60岁以上老年人将达到45亿人。人口老龄化现象是社会经济不断发展，医疗卫生事业不断改善，科学和文明程度不断提高，出生水平、死亡水平不断下降，科学平均期望寿命不断延长的结果。目前我国社会正处于社会型态的转型期，老年人消费观念的升华，老年人保健、康复和养老越来越多的受到党和政府的密切关注，也成为社会议论的主题。社会老龄化问题涉及政治、经济、文化、稳定、发展和社会生活等诸多领域，是关系到国计民生和国家长冶久安的重大问题。家家都有老人，人人都会老。因此近几年来党和国家都非常关注和投入巨资改善老年人的养老问题。关心老人、关爱老人，也已经越

11、来越多的成为社会的一种风尚。当前，在我国养老以居家养老为主，社会养老为辅，社会机构养老只是一种补充形式。随着现代人生活节奏的加快，各种竞争的加剧，越来越多的年轻人将更多的精力投入到事业中，如何赡养老人，使他们摆孤独感，也是现在很多年轻人颇费心思的问题。社会化养老机构的出现，顺应了社会发展的形势，有力地解决了社会养老问题。同时，还在还在全社会弘扬了中华民族传统美德，形成敬老、尊老、爱老的良好社会风尚，是社会主义物质文明和精神文明的双重体现，对于促进社会经济建设和发展都具有重要的意义。由于生活自理能力下降，老人们需要照料，然而生活工作节奏的加快，使一对中年夫妇既要供养一至四位老人，又要忙于工作和养

12、育下一代的矛盾日益突出。传统的家庭作为惟一养老地，主要由子女照顺老人的“反哺”模式和观念遇到越来越多的问题和挑战。为适应社会的需要，源自70年代北欧国家的老年公寓，近年来在我国一些较为发达的地区首先发展起来。与过去的养老院、敬老院以收养孤老居住不同，这些新兴老年公寓早入住的人多数是有子女的老人，绝大部分是自费入住；同时它也不同于专门提供医疗康复的养老老机构这里注重营造家庭氛围，配有完善的生活服务设施及室内、室外、娱乐室、健身房等等，由经过专门培训的服务人员，为老人提供住、养、学、乐等综台服务。老年人是社会的重要组成部分，在中国革命和建设事业中他们做出了重要贡献。满足广大老年人日益增长的物质和文

13、化生活需要，让老年人共享经济建设和社会投展的成果，是中国共产党仝心全意为人民服务根本宗旨的体现。是在新的历史条件下贯御落实江泽民同志关于“三个代表”重要思想的体现，也是国家和社会义不容辞的责任。在社会主义市场经济条件下，弘扬中华民旌传统美德，形成敬老、养老、助老以及和谐的良好社会风尚，是社会主义精神文明建设的一项重要内容，如何处理好和解决好人口老龄化过程中出现的各种矛盾和问题，切实保障老年人的合法权益，对促进经济建设和社会发展部具有重要意义。二、项目建设的可行性老龄化社会现象是社会经济不断发展，人们生活水平不断提高、医疗卫生不断改善，科学和文明程度不断提高，出生水平、死亡水平不断下降，平均期望

14、寿命不断延长的结果。加上一对夫妇如只生一个子女，出现了“四二一”、“八二一”的家庭现象老人消费观念的升华，老年人的保健、康复和养老受到政府的密切关注，也成为全社会议论的永恒话题。由于老龄人生理、心里功能人异于从前，如：随着年龄的增长，生理上会眼花、色弱、步履蹒跚、行动迟缓、记忆力衰退：心理状态日益颓变，退休后的失落感、孤独感、消沉感等等，严重地影响到老人们的身心健康；现在社会竞争激烈，子女工作压力较人，老年人不愿增加子女负担，不想成为子女的累赘：同时老年人和年轻人一样渴望居住生活环境的改善，生活品质的提高。这就对如何安老、助老、养老工程提出了一系列新的更高的要求。从发达围家和我国发达地区的情况

15、看，老年人外出度假、旅游、住老年公寓已成为新时尚。可见本项目的建设是非常可行的，也是非常必要的。第三章 项目建设地址本项目拟建地点位于XXXX县。一、基本概况XXXX地处鄂中地中腹地，北倚大洪山脉，南临江汉平源，图坂土面积3520平方公里，总人口657万(其中城区人口16万)，辖14个镇，1个开发区(XXXX经济开发区)，一个新区(XXXX温泉新区)，405个行政村，全县低山、丘陵、平原地貌兼而有之，可以概括为“土山一水两分田”。二、工程地质l、工程地质地形为冲击平原，地势平坦，无断层，无地震液化层，项目建设区地形平坦工程地质条件较好，适宜建设。场区地基为亚粘土，地基承载力为14tm2。2、水

16、文地质据湖北省水资源开发利用现状调查成果报告显示XXXX县深层地下水质情况良好，符合国家生活饮用水卫生标准(3135749-85)。三、公用设施等依托条件供电：木项目用电引自城区nokvA变电站。通信：我县现有几部程控电话，数字移动通信和无线寻呼系统，可直拨海内外，通讯便捷：给排水：本县现有供水场二个，分别从两个大型水库引水属长年无断水现象水区，确保四季用水。第四章 设计方案一、设计方案(1)空气清新、世外桃园考虑到本项目是专为老年人提供一个集生活、体闲、沟通、养老的服务机构。因此，对环境的要求极高，在风格上，将使其体现出一种新颖独特的建筑风格，使老人们深切体会到人造环境与自然环境的高度统一性

17、。将充分使建筑的颜色与生活的感光相结合。(2)要充分溶入当今社会的三大主流因素，建筑思想、区域文化、社会和谐这三大风格的高度统性。项目在设计之中，通过精致典雅的建筑风格，将来入住的老人们感受到种浪漫而温馨的家园。使老人们感受到来此居住不再是城市的喧闹，而是一种宁静、和谐、快乐的生活方式。(3)充分体现本项目的人性化，体现以人为本的设计原则。本项目的主要受益者是老人，因此，设计时，处处都要以老人为设计核心，强调老人的参与性，注重老人的感受，从道路交通、卫生、饮食、居住、建筑、风格、绿化、景观、材料等全面考虑，打造真正意义的为老人全心全意的服务宗旨。(4)实用、经济、美观是本项目的设计原则之一，无

18、论社会怎样发展，其本质将始终不变，始终要保持实用、经济、美观三者的和谐。二、平面布置指导思想(1)领先性与高起点：按照高标准的设计思想规划设计要求高超点、高标准、高水平，以建设全国比较先进的，面向2l世纪的花园式老年公寓为目标，设计要求要具备超前性、全方位、先进性，体现与老年人处处相溶合的建筑风格(2)以人为本：区域规划强调人、环境、建筑三者的共存与融合，以提高老年人的生活质量为目标，创造更具人性化空间，主要考虑老年人的活动、健身、运动的需求，力求功能齐全，适用便捷。(3)可持续发展与生态相适应：营造生态化的居住环境，使建筑物与周围的自然环境相协调，项目建设要统规划建设，设计要具有可操作性，充

19、分考虑老年人的实际需要，做到经济、实用、美观三统一。(4)把握社会发展趋势，顺应时代发展变化的总体方向。三、平面布置该项目建设共需占用土地1999998平方米，地形较平坦便于建设。主体建筑为三栋二层砖混结构，设老年公寓、健身室、活动室、接待室、食堂及餐厅等。另外，园内设庭院、花园等，在室外设置简单的健身器材，可一边呼吸新鲜空气一边运动健身，同时在院内可根据需要种植一些植物，即美化环境，又可使空气清新，此布局既使老人们的生活、疗养、饮食避开道路噪声干扰，又美观大方，经济适用，排列合理。以下的设计理念，也是基于这一基本思想：整个设计主要体现以下几点：(1)功能分区明确，动静分离。(2)传统与创新相

20、结合，既经济实用，又美观大方，(3)创造具有交流沟通氛围的场所空间，为老人们提供物质载体。(4)整体和全天候的设计概念，各功能区既相对分离，又联系便捷，流线清晰。第五章 工程建设方案一、建设规模项目建成后，可安置接纳老人1200人。二、规划用地面积本项目总用地而积为1999998平方米。其中：建筑占地8700平方米，绿化用地面积 平方米，道路及硬化用地面积1129998平方米。总建筑面积15800平方米，包括：老年寝室平方米，食堂及餐厅平方米，洗衣房平方米，浴室平方米，健身房平方米，活动室 平方米，办公室 平方米，接待室平方米，库房平方米，三、建筑设计(1)设计要求根据城市发展总体规划、土地利

21、用总体规划和实施意见，本着合理利用土地和空间，节约建筑能耗，追求社会综合效益，环境效益、经济效益的原则进行设计。保证老年公寓的服务设施齐全、功能完善、经济适用，且考虑到入住居民今后的生存和小区的发展。老年公寓建筑抗震设防类别：丙类。设计使用年限： 年。耐火等级：二级。抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为020g。使用功能：老年公寓。(2)设计依据总体平而布置图；建筑设计方案，建设单位对该建筑物的功能要求；本项目有关的规定、规范。四、建筑平面及功能说明本项目的主要建筑有：老年公寓、健身室、活动室等以及必要的辅助用房。其中拟将老年公寓的设计充分体现以老年人为核心的设计理念。居住建筑应通风良好

22、，视野开阔，安静卫生；针对老年人记忆力衰退，加强住房外观的识别性，通过改善照明、增加光的强度及采用多彩、人宁体的指示性标志来提高识别性；入口台阶和楼梯要适应老年人体能，坡度放缓、宽度加宽，双侧设置扶手；居室房门须适当放宽尺度，便于轮椅进出，满足护理需求，保证急救需要，担架能够方便进出；不设置门坎，无高度差；卫生间要安装扶手、有暖气，淋浴采用甲底浴盆；卫生间的洁具色彩以淡色为佳，不仅在视觉上给人以干净的感觉，而且有利于及时观察和发现老人排泄物中的病兆；在居室到卫生间的通道等主要的起居活动地点，应多处安装就近照明用灯，以方便其使用；在公共设施的配置方而，应虑不同老年人群的需要，分出不同的档次的配置

23、标准分别提供餐饮，健身、公共服务、休闲娱乐和行政后勤等用房；室外环境要优美，一定要有遛弯、户外健身的地方；针对老年人体能、耐力较差的特点，须有相应的休息空间和设施。第六章 节能方案一、主要能耗指标以全年的能源耗用量进行分析序号名 称数量单位折算系数1电5万度1.2292水1800万m33天然气2万立方米12.143合计本项目年增加值为11753万元，由上可见，该项目能源用量很小，能耗指标小于国家标准。二、必要性能源和水资源是社会生产发展的基础，特别是对于我国来说，随着改革开放的大力推动，各行业都有了长足发展，使得能源和水资源的用量非常大，加之我国本身就存在缺乏能源和水资游紧张的问题。目前。节约

24、能源和水资源已是我国长期的发展战略任务，现在我国能源和水资源利用率很低，消耗指标很高，使得节约能源和水资源不仅极为重要，而且潜力很大。它是提高经济技益的一个重要方面，也是我国实施可持续性发展能源政策的强有力保证。因此，本项目建设采用新设计、新技术、新材料，以达到最小的能源和水资源的消耗。三、节能、节水原则(1)合理选择和利用资源。根据国家有关能源政策和法规，在设计中因地制宜地选择能源种类：在生产过程中尽可能做到能源综合利用、重复利用、分级利用以减少对资源的消耗量。(2)积极推广应用新技术、新设备、新材料在选用设备方面，要严格选用，优先选用国家推荐的节能产品，严禁选用国家明令淘汰的高能耗设备。(

25、3)项目建成后。要人力提倡节约资源，设置能源检测仪表，以控浪费，节约资源。四、建筑节能（1）建筑节能在建筑设计，要尽量设计利用自然采光和自然通风为原则，以降低对能源的消耗，同时又可以给老人们带来清静白然的活动空间，从而营造出一个环境优美的生活环境。采用合理的建筑体型及窗墙类型。各房间尽可能的合理布局，外围护结构材料热功能应能满足节能要求。推广保温隔热性能好的围护结构和高被保温节能窗。以提高门窗的气密性，在建筑设计中，适当降低层高，以节约空气调节的耗用能量。项目建设中要采用新型建筑材料、高效隔热材料、节能型门窗等。围护结构的热传部位应采取保温措施，以保证其表面温度不低于室内空气温度，以减少热传递

26、过程中的损失。设置能源检测仪表，以加强对能源的计量和管理。(2)智能化管理节能拟建项目建成后，全部采用智能化控制系统，通过计算机网络对不同位置，不同类型传感器的信息传递，对建筑物内空调监控系统、照明控制系统、给排水系统、远距离喷淋系统和强弱电能源管理系统等进行最合理调控，以达到最佳的节能管理目标，实现按需服务和控制。(3)技术节能对空调系统优先采用节能型采暖、空调设备，合理确保供热（冷）指标。加强管道保温，改善系统的热力平衡，提高其运行效率和自动化程度，采用双管采暖系统，并安装温控阀和热量表。积极利用自然源（如太阳能等）及可再生能源，重视回收废热余热，充分利用自然光，合理采用人工照明，优先选用

27、高效、长寿的节能光源和灯具（如采用高压的钠灯、金属卤素灯），并采用组合控制开关，分区分功能控制，按需自动切换开关和调节亮度，以获得节能的最佳教果。对热力管网系统采取有效的保温措施。合理利用热能，尽可能避免能量的不合理转换。本项目给水系统通过合理的分工，最大限度的降低使用能耗，给水、消防系统的水泵应采用高效节能泵，并采用变频调速给水设备。健全能源管理制度和机构，各装置均安装能源计量表计量，并明确管理责任，防止水、气等的跑、冒、滴、漏，提高节能效果。(4)节水措施应采用节水型设备和器具，降低水资源的无效消耗，达到节约用水的目的。供水管网、卫生洁具等配件要符合标准，提高耐用度，防止漏水，以达到应有的

28、节水功效。可采用感应式出水阀技术措施，即节水又卫生。第七章 环境影响评价一、项目建设地环境现状拟建项目所在地避开喧嚣的新市郊区，此地域而积较大、场地开扩、阳光充足、基础设施完善，因此项目地的发展前景非常广阔，项目区环境、空气质量现状良好，适合本项目建设，但在设计、建设和使用过程中耍实行环境保护和污染治理措施，尽量避免对环境造成不良影响。二、项目建设期与运行期对环境的影响项目建设划对环境的影响(1)车辆运输将会使交通变得拥挤，从而使过往的车辆受到不同程度的影响，但这种影响会随着工程的结束而消失。(2)工程施工期间，运输的泥土常堆放在施工现场直至施工结束，长达数月。堆土裸露，车辆过往扬起尘土，使大

29、气中颗粒含量骤增，从而影响到周边的环境整洁。(3)施工期的噪声，主要是施工机械和建筑材料的运输等特别是夜间，施工的噪声将影响周围居民的正常生活。(4)施工建设时，由于工人临时食宿地的排水及生活废弃物处理不当将影响施工地卫生环境，同时也会造成对周边环境的影响。(5)施工期间将产生许多废弃物，如车辆载物过多时将导致沿途腹弃物散落等，都会对环境产生影响。项目建成运营期对环境的影响拟建项目为公共基础型项目，是社会福利项目，是环保型项目，项目在建成投入运营后，不会产生污染，对环境的主要影响为：生活污水、废水、废弃物以及生活垃圾。其次，考虑到该项目建有一个医疗保健中心，因此有一定的医疗污物、含菌废水、医疗

30、污水和医疗垃圾。三、治理方案项目建设期的治理(1)对于工程建设期的交通，各种设备及材料的运输要避让旅游高峰时间。(2)对于施工期间的噪声治理，一般不允许夜间施工，同时施工设备应尽量采用低噪声机械，对夜间一定要施工的工序，应对施工机械采取降噪措施，要保证周围环境的安静。(3)对于施工中产生的尘土，采取定期清扫、定期洒水等方法解决，防止扬尘。(4)施工现场的废物，施工单位应与当地环卫部联系，及时清理施工现场的生活废弃物，对施工人员加强教育，不乱丢废弃物，保证施工人员工作和生活环境的质量。(5)施工单位应安排好废弃物的处理计划，运输计划，按规定路线运输，并不定期捡查执行计划情况。项目建成后治理(1)

31、污水治理拟建项目建成后，设计有雨水和生活污水两套管道系统，分别采用汇集后直接排入两个不同的管网。(2)固体废弃物以及生活垃圾的治理对于本项目建成后的废弃物以及生活垃圾采用集中收集、运输。由城内清运队定时运出，以保持区内的环境整洁。(3)医疗垃圾治理医疗废渣治理拟建项目建成运营后产生的垃圾危害较大的是医疗垃圾（如一次性针管、输液器、棉球、纱布等）按国家标准要求，送XXXX县人民医院专用的垃圾焚烧炉进行焚烧，其它生活垃圾和锅炉煤渣集中收集后，委托环卫部门外运处理。医疗废水处理废水主要来源于卫生清洗水和患者的医疗用水，其主要污染物为粪大肠苗群、CODcr、ss等，经一级处理后，废水中CODcr去除率50%，SS去除率50%，BKD5去除率50%，粪大肠菌群数灭除率94%，满足医院污水排放标准（GBJ48-83）的要求后，再排入院内现有的污水处理站。废水处理后经检验合格方可排入污水排放管网。四、环境影响评价该项目是公用社会福利性项目，投入运营后没有什么大的环境污染，其主要污源是生括污水和生活垃圾、医疗垃圾。生活污水经过一般处理，即可排入污水管，项目的生活垃圾可由环卫清洁工打扫，以保持各个区域内的环境清洁。根据各方面分析，本项目对周围环