房地产基础知识培训.pptx

1、房地产基础知识,唐海波,房地产基础知识,建筑知识,房地产营销知识,物业管理知识,房地产开发知识,房地产开发程序,房地产开发程序政策与管理,房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设、并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。确定房地产开发项目，应当符合土地利用整体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求。应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。房地产开发土地应当以出让方式取得。但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。,房

2、地产开发程序政策与管理,房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同、开发期限满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作造成动工延迟的除外。,房地产开发程序政策与管理,房地产开发企业开发建设的房地产项目应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑勘查、设计、施工的技术规范以及合同的约定，并应当对其开发建设的房地产项目的质量承担责任，勘查、设计、施工、监理等单位也应当按有关法律法规的规定或合同的约定承担

3、相应责任。房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用，否则将不可交付使用。,房地产开发程序建筑流程与五证,取得土地确定建筑确定户型、面积招标建筑公司、开工竣工验收后国有土地使用权证书（国土资源局）建设用地规划许可证（规划局）建筑工程规划许可证（规划局）建筑工程施工许可证（建委）商品房销（预）售许可证（房管局、质检站）,房地产基础知识,有关规划的概念,有关产权的概念,有关土地的概念,有关房屋的概念,有关面积的概念,基础概念,房地产基础知识土地,土地市场：一级市场（土地市场）；二级市场（房地产交易市场）；三级市场（租赁市场）。土地性质：全民所有制（国有）；集体所有制（村、镇）。三通一平：通常指施

4、工现场达到路通、水通、电通和场地平整。“三通”是把开发区红线以外的道路，给水排水管道、供电线引入施工现场，“一平”是把施工现场的土地进行平整。七通一平：大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。“七通”包括道路通、水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。“一平”是土地平整。,房地产基础知识土地,不动产证证：指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用面积、使用年限和红线范围。土地使用年限：工业用地50年，科教文卫50年，商业用地40年，综合其他用地50年，仓储用地50年，居住用地不再设有年限。,房地产基础

5、知识房屋类型介绍,房屋的种类繁多，主要分为廉租房、房改房、集资房、存量房、微利房、平价房、回迁房、工业用房、置换房、公租房、商品房、解困房、经济适用房、小产权房、商业用房、限价房、花园别墅、办公用房、公寓、商铺、厂房、写字楼。,房地产基础知识房屋类型介绍,廉租房：是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。房改房：又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后（旧住宅还要扣除房屋折算）购买的公房。房改房又分为成本价、标准价（优惠价

6、）、央产房等类型，每种类型的房屋交易方式都有所不同。属于部分产权。集资房：是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。,房地产基础知识房屋类型介绍,存量房：是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，相对于增量房而言。增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房，存量房一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。存量房买卖程序是由买卖双方当事人签订房屋买卖合同

7、，合同生效后30日内向房屋所在地的房地产交易中心办理转移登记。微利房：亦称微利商品房，指由各级政府房产管理部门组织建设和管理，以低于市场价格和租金、高于福利房价格和租金，用于解决部分企业职工住房困难和社会住房特困户的房屋。,房地产基础知识房屋类型介绍,平价房：是指以成本加上3%的管理费作为销售价格向大多数中低收入家庭提供的住宅。（成本由征地和拆迁补偿费、勘察和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素构成。）平价房是根据国家安居工程实施方案的有关规定，以城镇中、低收入家庭住房困难户为解决对象，通过配售形式供应、具有社会保障性质的经济适用住房。其建房土地由政府划

8、拨，配售对象及配售价格由政府管理部门审核认定。回迁房：就是发展商征收土地时，赔给回迁民的房子；商品房就是由发展商自己出售的房子。每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。回迁房，商品房都出房产证了，那交易都一样。没出房产证的，回迁民手持的是合同，就有一定的风险。回迁房都比商品房要便宜，敢于承担风险，那就买回迁房比较划算。,房地产基础知识房屋类型介绍,工业用房：是指独立设置的各类工厂、车间、手工作坊、发电厂等从事生产活动的房屋。公共租赁房：是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价

9、格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。2011年6月北京市的多个公租房项目开始向社会公开进行“预租”。2011年10月，北京市建委公布通知，公租房首次向非京籍开放；12月1日，北京公租房细则开始实施，各街道开始接受市民的申请。2012年8月8日公布标准，非京籍可申请石景山公租房。15日，朝阳区首批公租房摇号。,房地产基础知识房屋类型介绍,商品房：商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝

10、向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。,房地产基础知识房屋类型介绍,解困房：是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房，因此也称为经济适用房，它属于一种政府宏观性调控的政策房，解困房综合性价比高的特点。经济适用住房：是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具

11、有经济性和适用性的特点。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。和其他许多国家一样，经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排，另一种出租为主的住宅政策称为廉租房。,房地产基础知识房屋类型介绍,小产权房：“小产权房”不是法律上的概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织 建造的“商

12、品房”。2011年11月，关 于农村集体土地确权登记发证的若干 意见政策发布，明确指出小产权房 不得登记发证。2012年2月，国土部 发言人表示将于2012年试点清理小产 权房；3月份，国土部部长徐绍史对清 理原则进行了解释。,房地产基础知识房屋类型介绍,商业用房：是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋，以及办公用房，如写字楼等，还包括车库等。关于商业用房的另一种解释：商业用房是指房地产开发公司开发的供商业、粮食、供销、饮食业等部门对外营业用的商店、门市部、粮店、书店、供销店、饮食店等房屋。一般指底层临街的房屋。商业用

13、房的土地使用年限为40年。办公用房：是指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位的办公用房屋。其中，档次较高的、设备较齐全的为高标准写字楼，条件一般的为普通办公用房。,房地产基础知识房屋类型介绍,限价房：又称限房价、限地价的“两限”商品房。是一种限价格限套型（面积）的商品房，主要解决中低收入家庭的住房困难，是目前限制高房价的一种临时性举措，并不是经济适用房。限价商品房按照“以房价定地价”的思路，采用政府组织监管、市场化运作的模式。与一般商品房不同的是，限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象，政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后，设定土地出让的价格范围，从源头上对房价

14、进行调控。公寓：公寓为集合式住宅的一种，中国大陆称为单元楼或居民楼，港澳地区称为单位，指的是一种生活设施齐备，但只占建筑一部分的居住形态。公寓可能户主自行购买的，或者自业主租入的。另有国产影片、韩国影片与之同名。,房地产基础知识房屋类型介绍,商铺：是专门用于商业经营活动的房地产，是经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所。广义的商铺，其概念范畴不仅包括零售商业，还包括娱乐业、餐饮业、旅游业所使用的房地产，盈利性的展览馆厅、体育场所、浴室，以及银行、证券等营业性的有建筑物实物存在的经营交易场所。写字楼：就是专业商业办公用楼的别称，严格地讲，写字楼是不能用于住人的。这是房屋的房产证上有明确

15、注明的。写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼，1971年，Rhodes和Kan提出：“写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。”,房地产基础知识房屋建筑形式,塔楼指各面长高比均小于1的建筑，塔式建筑各朝向的建筑外墙均为长边。主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多层住房的高层住宅。通俗的说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。塔楼的基本形式：传统的塔楼形式有十字形、井字型和房型塔楼，改良后的塔楼形式为蝶型塔楼。板楼的售价明显高于塔楼，传统塔楼对采光通风活动空间采取了牺牲，对于没有明显板、塔偏好的消费

16、者而言，蝶塔帮助实现了成本和户型的平衡。,房地产基础知识房屋建筑形式,板楼指非塔式建筑的其它建筑。当板式建筑主要朝向建筑长度大于次要朝向建筑长度两倍以上时，其主要朝向的建筑外墙称长边，次要朝向的建筑外墙称端边。当板式建筑主要朝向建筑长度大于次要朝向建筑长度两倍以下时，其各朝向的建筑外墙均为长边。是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯均有的住宅；每个单元用自己单独的楼梯、电梯。板楼又称排楼，是并排兴建而成的建筑体，一般为多层或者小高层。,房地产基础知识房屋建筑形式,洋房（别墅）是指解放前建造的，一般为四面或三面临空，装修精致，备有客厅、餐室，有数套卫生间等结构较好的独立式或复式

17、、别墅式住宅；建筑风格为外国风格，洋味十足，多为欧洲和北美风格，也有少许南洋风格；建筑密度很低（容积率一般小于1），绿化率较高，强调景观均好，首层普遍拥有私家花园；普遍分布于市郊一带，距离市区尚有距离；在一定程度上依赖于现代都市文明，环境舒适而宁静；住宅水、电、暖供给一应俱全，周边配套较为完善，购物、道路交通、通讯设施等的标准较高。,房地产基础知识房屋销售形式,别墅别墅分为独栋别墅，联排，叠排。独栋别墅是有很大的私人花园，以三层为多。联排是指连在一起的小别墅，有自己的小花园，一般以三层为多。叠排是指一栋房子(4-5层)下面两层一户，上面2-3层算一户，两户人共用一个花园。,房地产基础知识房屋销

18、售形式,独栋别墅独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅；上下左右前后都属于独立空间，私密性强，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。,房地产基础知识房屋销售形式,双拼别墅联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅；特征：降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间；低层小楼加上私家花园，在保证拥有私家花园的基础上，既加强户外空间的交流，使私家小环境融合社区大环境，也改变了兵营式排列的呆板面孔；双拼别墅基本是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，窗户较多，采光和观

19、景好。,房地产基础知识房屋销售形式,联排别墅联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。在欧洲原始意义上的Townhouse是指在城区联排而建的市民城区住宅，这种住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表现为大进深小面宽，层数一般在3层至5层，而立面式样则体现为新旧混杂，各式各样。联排别墅又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室；由三个或三个以上的单元住宅组成，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250平方米左右；比较注重项目选址，尽量余地、余绿、余水，交通比较方便；价位较低，为

20、中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造；户型设计丰富而前卫，有特色。,房地产基础知识房屋销售形式,房地产基础知识房屋销售形式,叠层别墅Townhouse（联排别墅）叠拼式的一种延伸，是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑；开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点；购买人群是社会上的中产阶级，而非真正意义上的富人；稀缺性、私密性较单体别墅要差，定位也多是第一居所；叠拼户型比联排别墅的优势在于布局更为合理，不存在联排进深长的普遍缺陷，而且，叠下有可爱的半地下室

21、，叠上有痛快的露台，虽然没有联排的见天见地，但是优势不减，甚至更为灵动而宜人。,房地产基础知识房屋销售形式,公寓是指其单位建筑面积造价通常高于当地一般民用住宅造价一倍以上的公寓，通常为跃层式住宅、顶层有花园的、或多层住宅配有电梯的，并拥有良好的绿化、商服、物业管理等配套设施。公寓是集合式住宅的一种，以高层大楼为主，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、客厅、浴室、厨卫等等。主要供给中等收入的消费者居住或投资。公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。公寓式住宅最早是舶来品，相当于其他商品房，更为经济实用。,房地产基础知识房屋销售形式,LOFT公寓在英语里，LOFT原意是“在屋顶之下，存放东

22、西的阁楼或高大空间的建筑”。LOFT，字面意义是仓库、阁楼的意思，但这个词在二十世纪后期逐渐时髦而且演化成为一种时尚的居住与生活方式时，其内涵已经远远超出了这个词汇的最初涵义。起源：19世纪50年代，这种有着高大空间和多种可能的使用方式吸引了大量的艺术家聚集，然后逐渐引来了艺术的追随者聚集，使LOFT与艺术结下了不解之缘。20世纪40年代的时候，LOFT这种居住生活方式首次在美国纽约出现。,房地产基础知识房屋销售形式,LOFT公寓 最初它是美国艺术家与设计师青睐居住和工作的空间，艺术家们在这高大的空间中，自由构筑各种生活方式，在那里创作行为艺术，或办画展、雕塑展。当时，艺术家与设计师们利用废弃

23、的工业厂房，从中分隔出居住、工作、社交、娱乐、收藏等各种空间，在浩大的厂房里，他们构造各种生活方式，创作行为艺术，或者办作品展，淋漓酣畅，快意人生。而这些厂房后来也变成了最具个性、最前卫、最受年轻人青睐的地方。在20世纪后期，LOFT这种工业化和后现代主义完美碰撞的艺术，逐渐演化成为了一种时尚的居住与工作方式，并且在全球广为流传。如今，LOFT总是与艺术家、前卫、先锋、798等词相提并论。所以时至今日，LOFT已经不再只是艺术家的专利，它慢慢地进入了更多人的生活视野，成为了一种追求个性、向往自由的生活方式。,房地产基础知识房屋销售形式,LOFT公寓LOFT公寓已成为一种理想的工作居住方式，赋予

24、它更多的内容：它是非主流的生活方式。它人们熟知的居住概念既然不同，它不仅仅是公寓式的“单元格”，而是进入了一种更为高大宽敞的立体空间。它对现代城市有关工作、居住分区的概念提出挑战。工作和居住不被分离，而是发生在同一个大空间中。它象征着先锋和前卫。在这里生活，艺术创造是第一位的，通过丰富的想象创造出的生活，使人们的更加惬意，更能体现主人潜在的艺术家气质。是自我和个性爆炸的地方。巨大的空间完全不受世俗、家族的羁绊，使它成为你释放独立的空间。Loft的定义要素主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位

25、组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。,房地产基础知识房屋销售形式,LOFT公寓LOFT作为一种与以往平层、跃层、复式等常见的居室结构有很大差别的户型，作为直接承袭了“仓库”风格的LOFT，在进入到房地产市场之后，最直观的特点就是五米五左右甚至更高的挑高以及在户型上除了卫生间和厨房之外没有任何预设的安排。给人的感觉是，LOFT就是一个大房子，在这个空荡荡的空间里，主人可以根据自己的喜好，随意地隔断出各种功能不同、风格各异的子空间。用途可商可住,水电是否按照商业，主要看开发地块的用地性质，如果是50年的话，就只能商用费标准。,房地产基础知识房屋销售形式,LOFT公寓LOFT的空间有非常

26、大的灵活性，人们可以随心所欲地创造自己梦想中的家、梦想中的生活，丝毫不会被已有的机构或构件所制约。人们可以让空间完全开，也可以对其分割，从而使它蕴涵个性化的审美情趣。从此，粗糙的柱壁，灰暗的水泥地面，裸露的钢结构已经脱离了旧仓库的代名词，一间间其貌不扬的旧式厂房里，一股新的气息正在涌动，这就是LOFT生活。同时，LOFT象征先锋艺术和艺术家的生活和创作，它对花园洋房这样的传统居住观念提出了挑战，对现代城市有关工作、居住分区的概念提出挑战，工作和居住不必分离，可以发生在同一个大空间中，厂房和住宅之间出现了部分重叠。LOFT生活方式使居者即使在繁华的都市中，也仍然能感受到身处郊野时那样不羁的自由。

27、,房地产基础知识房屋销售形式,酒店式公寓酒店式服务公寓，最早始于1994年欧洲，意为酒店式的服务，公寓式的管理，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的临时住宅。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。真正意义上的酒店式服务公寓的出现至今已有约30年时间。商旅生活的兴起，造就了酒店式管理、家居式服务的公寓住宅功能日趋完善。国际标准化的酒店式服务公寓，是结合酒店的管理模式和设施标准，采用公寓房型设计的一种物业经营模式。由于价格低于酒店标准，而服务水准又大大高于普通公寓，因而深受中长期出差的高层人士的欢迎。国内酒店式服务公寓经过十几年的发展，

28、在原有基础上已经形成自己的特点，具有自用和投资两大功效。与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受投资人士以及在我国工作的外籍商务人士青睐。酒店式公寓可以分为商住、商务及新生代酒店式公寓三种类型。,房地产基础知识房屋销售形式,跃层式住宅跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面；通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确；相互干扰较小。在高层建筑中，由于每两层才设电梯平台，可缩小电

29、梯公共平台面积，提高空间使用效率。,房地产基础知识房屋销售形式,复式住宅复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅(通常层高2.8米)高，可在局部拘出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下；其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率；简单地讲，如果上下两层完全分隔，应称为跃层式住宅，如上下两层在同一空间内，即从下层室内可以看见上层的场面、栏杆或走廊等部分，则为复式住宅。,房地产基础知识房屋销售形式,错层式住宅指一套住宅内的各种功能 用房在不同的平面上，用30-60cm的高差进行空间隔断，层次分明，立体性强，但未分成两层，适合大面积住宅。,房地产基础知识房屋销售

30、形式,平层住宅一般是指一套房屋的厅、卧、卫、厨等所有房间均处于同一层面上。目前在市面上，住宅方面，以平层单位为主。,房地产基础知识房屋销售形式,平层豪宅是指套内面积超过120平方米，装修豪华的商住套房。实际上一般平层豪宅套内面积都在200平方米以上。不仅仅居住面积比普通商业住宅大，平层豪宅一般是一梯一户或二户。平层豪宅的园区都配有专门的园林绿化，布置有专业的景观；空中花园、入户花园等手法的运用非常普遍，让绿色充分融入到高层建筑的住户生活中。一般选址于城市中具有独特、稀缺价值资源的区域位置设计建造，或是坐落于一座城市的核心区域，拥有这座城市最为繁华的商业、快捷的交通以及周全的生活配套；或有山、临

31、水、沿江、密林环抱、文风浓郁，拥有城市中不可复制的自然环境资源、独特人文底蕴。与此同时，规划设计具有令人倍感适宜的居住尺度，比如围合式、棋盘式或者其他同样富有特点的建筑布局，另外，其独特之处还体现在景观导向而非建筑导向的更优化的规划设计理念。除了提供更舒适的居住功能以外，平层豪宅还兼有私密会客、小众宴请等多重高级社交功能，代表了更高品质的生活方式。“以一句话来概括，平层豪宅既有别墅的私密性、尊崇感，又与城市生活距离适当，少了点孤独感，更切合那些住过别墅和当下新富一族的想法，是那些处于社会顶端的人群所拥有的、诠释其个人形象与品牌的最佳之物。”,房地产基础知识房屋销售形式,房地产基础知识房屋销售形

32、式,低层住宅指一至三层的住宅,房地产基础知识房屋销售形式,多层住宅指四层到六层由两个或两个以上户型上下叠加而成的住宅。多层住宅可以不设置电梯，楼梯往往作为多层住宅的主要上下楼通道；多层住宅一般一梯两户，每户都能实现南北自然通风，基本能实现每间居室的采光要求；一梯三户或一梯三户以上则必须牺牲一户或多户的南北自然通风；多层住宅一般采用单元式，共用面积很小，这有利于提高面积利用率，但是同时也限制了邻里的交往；多层住宅的住户（除了一部分首层住户）由于没有自家花园，对土地的亲近感淡薄了很多。在现阶段我国的都市里，多层住宅多属于中高档住宅，购买者一般是为了追求较高的生活品质，合理的户型设计和优美的社区环境

33、是关注的焦点。,房地产基础知识房屋销售形式,中高层住宅指七层到九层的住宅。,房地产基础知识房屋销售形式,小高层住宅指十层到十五层的住宅。,房地产基础知识房屋销售形式,高层住宅指十六层到三十层的住宅。按它的外部体形可分为塔式、板式和墙式；按它的内部空间组合可分为单元式和走廊式；高层住宅一般设有电梯作为垂直交通工具，为此国家还明确规定：12层及12层以上的高层住宅，每单元设置电梯不少于两部。高层住宅的优点是可以节约土地，增加住房和居住人口。不足之处：投资大，上下不便，安全性差，在高层生活的家庭有一种孤独和封闭感，多幢点式高层住宅建在一起，会产生不规则的高空风。,房地产基础知识房屋销售形式,超高层住宅（摩天大楼）指三十层以上的住宅。超高层住宅的楼地面价最低，但其房价却不低。这是因为随着建筑高度的不断增加，其设计的方法理念和施工工艺较普通高层住宅和中、低层住宅会有很大的变化，需要考虑的因素会大大增