重庆商业地产发展分析报告.doc

1、重庆商业地产发展分析报告2007年本文由liumangxgw贡献重庆商业地产发展分析第一篇 重庆商业概述 商业物业是商业服务活动的重要物质基础，也是商业流 通基础设施的主要组成部分，担负着提供商品展示与交易、 商业服务 ，促进 产业流通 和人民 生活的重 要职能 。随着我 国 西部大开发加快进程，重庆作为未来长江上游经济中心城 市，近年来在国民经济、商业贸易、人民生活水平、房地产 开发均取得长足发展。 我市城市经济及商业贸易发展迅速，商服用房开发投资 持续增长，商业物业空间布局进一步立体化，新的开发、经 营 模 式 不 断 涌 现 ，并 且 基 本 形 成 了 商 圈 以 大 型 商 服 用

2、房 为 主 导、社区 以及中 小型商服 用房为 特征的开 发格局 。商服用 房 市 场 发 展 轨 迹 从 粗 放 型 向 集 约 化 转 变 ，促 使 我 市 国 民 经 济 持 续发展。 目前主城区域商业物业分布及发展已形成“六朵金花” 竞相绽放的局面，其中西部和北部板块发展势头最为突出， 传 统 商 贸 中 心 渝 中 区 的 霸 主 地 位 有 所 削 弱 。商 服 用 房 开 发 主 体 与 经 营 主 体 实 力 不 断 增 强 ，品 牌 开 发 企 业 与 品 牌 商 贸 企 业的合作越 来越紧 密，主城 区二 、三级商圈 将成为 大型商贸 企 业的扩张目标。 第二篇 重庆商圈

3、一、商圈鸟瞰篇五大商圈区域分布图五大商圈大型百货分布图 重庆商圈预测商 圈 当前供应量（2003） 30 万 18 万 15 万 12 万 14 万 预计近期供应量（2006） 60 万 30 万 30 万 32 万 34 万 预计远期供应量（2010） 75 万 40 万 45 万 45 万 40 万解放碑商圈 沙坪坝商圈 南坪商圈 观音桥商圈 杨家坪商圈二、核心商业区域篇 解放碑商圈 商圈范围：以解放碑步行街为核心，北起临江门、南至较场口、西 达民生路、东到小什字，即由临江路、沧白路、新华路、民 生 路 所 围 合 而 成 的 多 边 形 区 域 ， 总 面 积 约 1.2 平 方 公 里

4、 。 商业发展概况： 繁华热闹的解放碑，集商贸、金融、餐饮服务、文化休 闲于一体 ，这里 是重庆人 最钟爱 的购物天 堂，被 誉为“西 部 第一街”。 解放碑商圈是重庆市民购物、休闲、娱乐的重要场所， 并 且 已 成 为 重 庆 市 的 对 外 形 象 宣 传 窗 口 和 旅 游 景 点 之 一 。该 地区商业侧重于食品饮料、烟草、纺织品、服装鞋帽、日用 百货、家电及五金交电化工等商品零售业。 商业规模： 尽管解放碑中心区域仅有 3 万平方米，却有商业网点 4400 多 个 、服 务 机 构 5300 多 家 ，总 商 业 营 业 面 积 超 过 30 万 平方米。其商业 网点的密 集程度 ，

5、在中国 西部乃 至全国同 类 步行街中也名列前茅，现在解放碑地区的年营业额已达到 130 亿 元 人 民 币 左 右 。 商业类型结构：解放碑商圈内，商厦林立，商铺连片，弹丸之地也汇集 了多家商 业巨头 ，并形成 以大型 百货商场 、超市 和沿街铺 面 （含便利店、专业店、专卖店）为主导的商用物业格局。 目前解放碑代表性商业物业有大都会广场（太平洋百 货）、美美时代广场、迪康百货、重百大楼、新世纪百货、 银太百货等；另外，世界贸易中心、国际贸易中心等新兴商 业物业也于今年登场。 商业租售价格： 商 场 内 的 租 金 集 中 在 200 500 元 /平 方 米 ?月 左 右 ； 临 街 铺

6、面 主 要 集 中 在 400 800 元 /平 方 米 ?月 ， 其 中 ： 邹 容 路 、 民 权路、民族路、民生路和八一路是解放碑的黄金商铺，这几 条道路平时人流量大，是解放碑购物消费群体常出入的地 方，此类 商铺面 积都较小 ，面积 较大的商 铺主要 是品牌经 营 商 和 从 事 餐 饮 的 经 营 者 。 商 铺 以 租 为 主 ， 租 金 则 高 达 800 2000 元 /平 方 米 ?月 。 新华路小家电市场，五一路、中华路、五四路及小什字 一带是解 放碑商 圈的次级 商铺，人流量大 ，主要 采取薄利 多 销的方式经营，商铺以租赁为主，其经营面积都较小，租金 在 400 100

7、0 元 /平 方 米 ?月 之 间 。 最佳商业：大都会广场大都会广场是重庆市的标志性建筑之一，由现代综合性 购物商场 、高智 能甲级写 字楼大 都会商厦 、国际 五星级酒 店 海 逸 酒 店 三 部 分 组 成 。广 场 位 于 重 庆 市 最 繁 华 的 金 融 、商 贸 、 服 务 中 心 解 放 碑 步 行 街 ，总 投 资 20 亿 人 民 币 。占 地 18， 717 平 方 米 ， 总 面 积 达 23 万 平 方 米 。 中外合资的大都会广场兼 备娱乐购物，商业中心及酒店三大功能。九层大型商场包罗万有，包 括：太平洋百货公司、国际名牌专卖店、时尚衣饰精品、眼睛皮具、 化装香品、

8、珠宝首饰、视听器材、婚纱摄影、运动用品、儿童服装及 家居电器用品等一应俱全，生活所需不假外求。此外更有更多间中西 食肆、餐厅酒楼、美食广场、电影院、真雪溜冰场、保龄球场、酒吧、 的士高、游戏中心及银行等。 三、潜在发展商业区域篇 江北商圈商圈范围： 以观音桥转盘为中心，建新东、西、南、北路为辐射方 向 ， 半 径 1000 米 范 围 内 。 商业发展概况： 江 北 商 圈 将 以 三 个 特 色 市 场 吸 引 消 费 者 :一 是 以 红 旗 河 沟 为 主 的 三 维 世 纪 家 家 居 建 材 市 场 、国 美 电 器 和 建 材 大 卖 场 建 玛 特 ；二 是 8500 平 方 米

9、 的 市 民 广 场 、3 万 平 方 米 的 重 庆 最 大 的 商 业 步 行 街 ；三 是 扼 守 在 观 音 桥 门 户 的 近 3 万 平 方 米 的 协信黄金海岸商业街。 而堪称江北商圈妙手绝笔的，是最近“出世”的江北新 嘉 陵 公 园 ， 这 座 占 地 70 亩 、 重 庆 主 城 区 商 圈 中 惟 一 的 全 开 放式的生态公园与其极尽豪华的“地宫”联袂打造了重庆 新的城市休闲中心和中国西部最大地下娱乐购物城。 商业规模：江北商圈主要的商用物业都集中在观音桥转盘至渝北车 站沿线及附近，大型商用物业供应量相对较小，且被交通干 道分割，分布零散。目前，江北商圈以现代广场为例统计

10、的 日 均 人 流 量 为 14 万 元 左 右 ，整 个 商 圈 营 业 面 积 约 在 12 万 平 方 米 左 右 。 作 为 重 庆 北 部 商 贸 中 心 ,这 里 不 仅 将 建 成 重 庆 主 城 区 面 积 最 大 的 商 业 步 行 街 ,而 且 商 圈 面 积 将 达 到 42.42 公 顷 ,成 为 西 南 最 大 的 生 态 商 圈 。 商业类型结构： 已建商场 重百江北商场：1 万多平方米，最早进驻观音桥商圈的大型 连锁百货 新 世 纪 世 纪 新 都 ： 1.5 万 平 方 米 ， 销 售 额 连 续 3 年 名 列 观 音 桥商圈首位的百货单店 茂业百货：8 万平

11、方米，我市总体量最大的百货单店 北 城 天 街 购 物 中 心 ： 14 万 平 方 米 ， 我 市 迄 今 最 大 的 ShoppingMall 北 京 华 联 ： 3.4 万 平 方 米 ， 最 早 进 入 江 北 开 店 的外来百货 远东百货：4 万平方米，江北迄今最高档的大型百货 CEPA 香 港 城 ： 1 万 多 平 方 米 ， 我 市 唯 一 的 香 港 零 关 税 商 场 在建商场 财 信 广 场 ： 3.5 万 平 方 米 ， 未 来 新 世 纪 江 北 店 及 总 部 搬 迁 地嘉年华大厦：近 7 万平方米，未来大型数码卖场所在地 高档写字楼 嘉 年 华 大 厦 ： 7 层

12、 国 际 甲 级 写 字 楼 ， 单 层 面 积 1600 平 方 米 ， 起 价 6600 元 同 聚 远 景 ： 33 层 专 业 写 字 楼 ， 均 价 6400 元 红 鼎 国 际 ： 300 多 套 商 务 公 寓 ， 均 价 4400 多 元 茂 业 商 务 公 寓 ： 900 多 套 商 务 公 寓 ， 售 价 5500-7000 元 其它项目 世纪金源大酒店：江北号称超五星级高档酒店 金源不夜城：我市迄今最大的集餐饮、娱乐、休闲于一体的 大型地下商城 家 乐 福 超 市 ： 6000 平 方 米 ， 最 早 进 入 江 北 的 大 型 外 资 超 市 永 辉 超 市 ： 600

13、 平 方 米 ， 最 早 进 入 江 北 的 外 地 农 改 超 巨 头 最佳商业： 世纪新都重 庆 商 社 新 世 纪 百 货 公 司 是 一 家 于 1995 年 1 月 29 日 开 业的国有大型零售企业。公司拥有大中型综合商场 7 个，连 锁 超 市 22 个 ， 经 营 面 积 达 122， 000 余 平 方 米 。 员 工 13000 余 人 ，年 实 现 销 售 29.22 亿 元 。2000 年 公 司 组 建 了 股 份 制 的 连锁经营 有限公 司，致力 于市场 开拓，现 已构建 成以大中 型 百货商场 为重点 ，大中型 综合超 市为骨架 ，以便 民店为支 点 的 连 锁

14、 网 络 ，并 建 成 了 以 现 代 计 算 机 管 理 为 平 台 的 连 锁 配 送 中 心 。目 前 ，连 锁 网 络 已 扩 展 到 渝 中 区 、江 北 区 、沙 坪 坝 区 、 九龙坡区、南岸区、大渡口区、巴南区、渝北区、万州区、 合 川 市 和 云 阳 县 等 11 个 区 、 县 。 南坪商圈 商圈范围： 以南坪转盘为中心，北起长江大桥南桥头，南至四公里 学府大道，东临海棠溪立交，西至融侨半岛，面积约平方 公里。 商业发展概况： 南岸区政府刚刚正式批准实施的南坪商务圈五年发展 规划，大打特色招牌，提出要在未来五年重点发展会展、 医药、汽车、家居四大产业，并建设休闲运动、灯饰建

15、材、 会展、汽摩四大街道。会展：南岸以重庆国际会展中心落户南坪和亚太城市市 长 峰 会 将 在 此 举 办 为 契 机 ，把 “ 会 展 在 南 岸 ” 作 为 “ 吃 在 南 岸、住在 南岸 、旅游在南 岸”之 后的又一 品牌和 支柱产业 来 打造。 医 药 ：据 统 计 ，去 年 南 坪 的 医 药 销 售 达 到 了 40 亿 ，南 坪 医 药 经 济 力 争 要 到 2007 年 实 现 销 售 上 100 亿 。 汽车：南坪要在四公里和七公里修建两个“具有相当规 模和影响力”的汽车城，形成重庆汽车消费的又一集中区 域。 家 居 ： 南 坪 近 年 将 要 新 增 1000 多 万 平

16、 方 米 的 建 筑 体 量 ， 形成家居 消费的 巨大市场 。届时 ，这一市 场将云 集上海家 饰 佳、德国欧倍德和北京东方家园等国内外知名家居品牌企 业。 商业类型结构： 大型专业店（专业市场）南岸区已发展成为重庆市大型 专 业 店（ 市 场 ）较 为 集 中 的 区 域 ，先 后 建 成 了 南 坪 灯 饰 广 场 、 机动车交易市场、二手汽车交易市场、重庆家具市场、渝能 汽配城等知名的大型交易市场。百货商场在南坪本地的百货商场金台百货、南坪 商业大楼（据悉已被北京华联盘下）的基础上，众多名百货 企 业 也 先 后 入 驻 南 坪 ，使 得 南 坪 商 圈 内 百 货 商 场 就 密 集

17、 程 度 而言，几 乎可与 解放碑商 圈媲美 ，但各商 场的定 位和商品 档 次却明显偏低。 超市、仓储式商场诺玛特目前是南坪商圈最大的零售超 市。此外，入住天龙广场的好又多超市也已开业。而麦德龙 超 市 是 最 早 进 入 重 庆 的 国 际 仓 储 式 商 场 ，并 首 次 将 会 员 制 商 场的概念带入重庆。地下商场南坪地区的地下商场是重庆现阶段规划得最好的 地 下 商 场 之 一 ，将 整 个 南 坪 西 路 和 步 行 街 这 一 商 业 繁 华 圈 的 地下连为一片，也将目前的几大百货商场连系在了一起，从 而形成为一个立体的零售业市场环境。 商业租售价格： 南 坪 商 圈 铺 面

18、 的 租 金 差 价 大 ，从 40 300 元 / ?月 不 等 ； 商 业 物 业 的 售 价 主 要 集 中 在 1.5 3 万 元 / 。 租 售 率 南 坪 商 圈 的 整 体 租 售 率 在 85%左 右 。据 测 算 ，南 坪 商 圈 商 业 营 业 面 积 年 均 营 业 额 在 25000 元 / 左 右 。 最佳商业：浪高凯悦重庆浪高凯悦大厦是是重庆凯悦房地产开发有限公司欲 投资七亿人民币在重庆市南岸区南坪转盘西侧兴建的集酒 店、购物、娱乐、餐饮、办公为一体的大型商厦。在重庆浪 高凯悦大厦开业的经营项目有：新加坡大食阁、浪高百盛百 货超市、浪高百盛百货商场、浪高民众俱乐部、

19、浪高艾欧达 （新加坡）家居广场等。 第三篇 城市未来发展方向1996-2020 年 重 庆 市 总 体 规 划 将 我 市 定 位 于 西 南 和 长 江 上游重要 的中心 城市，全 国重要 的工业基 地、交 通枢纽和 贸 易口岸。规划建成西南地区和长江上游的经济中心和科技、 文化、教育事业的中心，形成“三中心”（金融中心、商贸 中心、科技信息文化中心）、“两枢纽”（交通枢纽、通信 枢纽）、“一基地”（高新技术产业基地），发挥区位优势 和辐射作 用，带 动西南地 区和长 江上游经 济社会 的发展。把重庆建设 成为“ 一中心，多组团 、城镇群 集合” 的现代化 大 都市。 主城区规划分为三片区，

20、十二组团，为“多中心、组团 式”的布 局结构 。嘉陵江 以北为 北部片区 ，长江 以东为南 部 片区，嘉陵江以南、长江以西为西部片区。 商业物业方面，近年来各区加大了对区域商业建设工作 的投入，各区的商服用房建设及商业经营取得了较大发展， 虽 然 目 前 渝 中 区 仍 然 是 我 市 商 业 经 营 的 重 心 ，但 与 其 它 区 域 的差距正 在逐年 缩小，霸 主地位 有所削弱 。特别 是以沙坪 坝 为 代 表 的 西 部 板 块 和 以 江 北 区 为 代 表 的 北 部 板 块 、位 于 南 部 的高新区 发展速 度最为突 出。结 合未来入 世量分 析，未来 的 商业热点将进一步扩散

21、，商服用房建设均衡化发展趋势明 显。 商业物业的需求主力方向仍旧以主城区为重点，但分布 的 区 域 则 呈 现 逐 步 扩 散 的 趋 势 ，即 以 新 兴 社 区 和 三 级 商 圈 为 主。且大 多采用 连锁超市 的形式 入住，通 过大店 带小店的 办 法，实行品牌的外延推广。本土的重百超市、商社电器等经 营 企 业 采 用 小 型 连 锁 店 方 式 ，多 采 取 布 点 多 单 店 面 积 小 的 扩 展策略，而类似铜锣湾、茂业等外地大型百货企业则以单店 规模大为主要特点，形成品牌性规模化发展趋势。第四篇最新商业项目推荐 NO.1 皇冠自由城皇冠自由城，是一座将人性与建筑合为一体的立体

22、多层 购物休闲公园。将重庆传统的消费空间从平面上升为立体， 多层次的 建筑结 构，交错 着异国 多元文化 的时尚 潮流，多 样 化的商业 模式，反射着国 际流行 生活氛围 。超大 面积的自 然 生态空间，让消费者能够在绿色的依托下与时尚生活对话， 底 层 人 工 水 道 中 的 水 色 天 光 和 周 围 的 绿 树 林 荫 融 为 一 体 ，各 楼 层 中 叠 翠 的 盆 景 构 成 了 一 座 绿 色 的 生 态 公 园 。赋 予 了 购 物 休 闲 公 园 一 种 纯 美 自 然 与 精 致 生 活 的 境 界 。皇 冠 自 由 城 从 消 费 生 活 氛 围 的 整 体 设 计 规 划

23、 开 始 ，就 本 着 全 面 舒 缓 城 市 生 活 压力，亲情关怀的理念，以安逸、安静、安稳的生活环境和 社 区 氛 围 。自 然 天 成 淡 雅 浪 漫 的 生 活 氛 围 的 生 活 氛 围 和 自 然 生 态 风 格 ，让 消 费 者 在 忙 碌 的 都 市 生 活 中 有 更 多 减 压 舒 缓 的 自然空间。推荐理由：引领重庆社区商业的代表，在重庆首次提出 Shopping Park。 Park 。 NO.2 帝景摩尔帝 景 MALL 是 由 帝 景 集 团 继 成 功 开 发 “ 帝 景 名 苑 ” 之 后 在 南 岸 中 心 商 圈 打 造 的 一 个 重 量 级 商 业 物

24、 业 ，项 目 位 于 南 坪 转盘中心 ，紧接 南坪商业 广场与 南坪商业 步行街 。作为南 岸 中 心 商 圈 中 的 巨 无 霸 ， 帝 景 MALL 可 谓 来 势 汹 汹 ： 开 发 面 积 25.1 万 平 方 米 ，投 资 8.4 个 亿 的 超 级 大 型 卖 场 ，令 人 瞠 目 结 舌 。 项 目 总 占 地 面 积 36000 平 方 米 ， 商 业 总 建 筑 面 积 十 余 万 平 方 米 ， 其 中 商 业 占 地 62000 平 方 米 ， 车 库 16000 平 方 米 ， 酒 店 式 公 寓 57000 平 方 米 。 项 目 集 商 业 、 娱 乐 、 休

25、闲 等 功 能 于一体，在紧凑的城市空间环境下，以商业步行街为核心， 组合多种 商务文 化活动空 间，演 绎国际第 三代以 生态、休 闲 为特色的人性化商业摩尔，将南坪商圈引领到一个新的高 度 。 在 前 期 规 划 当 中 ， 帝 景 MALL 规 划 起 点 较 高 ， 布 局 合 理 ， 功 能 齐 全 ， 极 具 时 尚 主 义 的 现 代 风 格 。 帝 景 MALL 将 相 时 而动 ， 书 写 商 业 地 产 传 奇 的 新 可 能 ,一 个 时 尚 化 、 国 际 化 的 大 型购物休闲中心将横空出世。 推荐理由：引领重庆产权式商铺的代表。 NO.3 黑格金界黑格金界是位于解放

26、碑中心商业区，连接较场口轻轨总 站 至 临 江 门 轻 轨 站 ，与 解 放 碑 地 上 物 业 和 轻 轨 融 为 一 体 的 地 下 商 业 物 业 。黑 格 金 界 由 重 庆 市 人 防 办 与 重 庆 黑 格 集 团 联 袂 打 造 。项 目 全 长 1100 米 、宽 16 米 、高 8 米 ，总 建 筑 面 积 2.5 万 平 方 米 ， 总 销 售 面 积 1.3 万 平 方 米 ， 其 中 7800 平 方 米 已 经 被 海 外 商 会 购 买 ， 也 就 是 说 现 在 的 可 销 售 面 积 仅 5200 平 方米。本 项目是 现在解放 碑唯一 可以销售 的商业 物业，

27、项 目 第 一 次 在 重 庆 提 出 了 LOFE 的 风 格 讲 究 简 洁 、 明 快 ， 所 以 针 对 的 主 要 消 费 群 体 是 25-35 岁 ， 追 求 时 尚 生 活 的 年 轻 人 。 本 项目设有十五个出入口（如：都市广场、现代书城、邹容广 场、临江门重百、世贸大厦、新世纪百货、银河大酒店、万 豪酒店、国贸大厦、美力城、得意装饰城、十八梯等），每个 出 入 口 都 配 有 两 部 扶 梯 ，光 是 扶 梯 的 总 量 就 达 到 了 30 部 ， 这也算是 一个重 庆之最。除此之 外，黑格 金界还 拥有良好 的 硬件配套设施（如：自动发电机组、报警系统、自动喷淋系 统

28、 、消 防 系 统 、排 污 排 水 管 道 、多 媒 体 播 放 器 、电 子 导 向 图 、 自动售货 机、轻 轨自动售 票机、还设计了 纵多购 物动线导 示 以及公共休闲场所、绿化、艺术展示品等），从消费者购物 的 舒 适 度 上 考 虑 项 目 配 置 了 国 际 先 进 设 备 ，充 分 保 证 了 内 部 温 度 的 二 十 四 小 时 恒 定 。 法 国 PBA 国 际 设 计 公 司 精 心 设 计 ， 由 具 有 LOFE 风 格 的 艺 术 商 业 大 街 ， 在 项 目 的 商 业 管 理 上 ， 聘 请了业界 知名的 商业管理 公司 香港美 联，所 以，黑格 金 界是由

29、众多知名的专业团队合力打造的艺术商业大街。 推荐理由：引领重庆地下商业的代表，在重庆首次提出 了 LOFT 概 念 。 NO.4 国 贸 摩 登 街 区CBD 解 放 碑 毗 邻 ， 中 华 路 、 青 年 路 、 民 生 路 三 街 拱 护 ， 国 贸 ?摩 登 街 区 与 国 贸 写 字 楼 、 铜 锣 湾 百 货 、 豪 生 国 际 酒 店 共同构架新重庆“国际之城，体验之都”，周边世贸中心、 国际商务中心、国际金融中心，万豪酒店将形成重庆白领密 度最高、重庆最 前沿的时 尚消费 地带。满 足一个 城市中坚 阶 层多元生活的需求，提供一个更公共、更人性、更开放、更 自由的城市品位生活空间。 推荐理由：重庆解放碑唯一地面商业的代表。