物业管理公司运作方案(最新稿).doc

1、物业管理运作方案一、物业管理的目的 1 利用现代科学和先进的维修养护技术，以经济手段管理物 业，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。2 通过良好的物业管理，延长物业的经济使用寿命，充分发挥物业的使用价值。3 通过完善的物业管理，使物业保持良好的运行状况，使物业容易出售、出租，并保值、增值。4 为物业业主、物业承租人提供高效、优质、经济的服务，维护和提升正和房地产开发公司的品牌、信誉。 5 通过良好的物业管理，促进人居环境的改善。二、物业管理的对象 各种类型物业 三物业管理的内容1 经营：受委托的物业销售、出租，有偿的物业管理服务，中介服务，拓展多种经营。 2. 管理：(1)掌握房地产的变动和使

2、用状况，使房屋得到及时修缮， 保持房屋的使用功能，使房屋的数量、产权、建筑形式、 完好程度、设备使用情况等及时、准确记录建帐，及时 变更有关记录。 (2)物业公司自身管理机构的人事、财务、日常事物的综合管理。 3服务：及时、准确、周到地满足用户要求，如保证水电供应、 维修、保洁、保安、绿化及其他特约服务。四物业管理的经营宗旨 经营宗旨宜按服务信誉品牌效益运作。服务是物业管理工作的基点，是提升企业信誉、创建品牌、提高效益的基础。寓经营管理于服务之中，在服务中完善经营管理，创造最佳经济效益。五机构设置 1机构设置 (1)物业管理公司为独立核算企业。 (2) 机构设置宜精简，应充分利用社会化的分工。

3、 (3) 作业层中，除需要长期、固定、应急工作的工作岗位(如电工、水泵运行兼管道维修工)外，其他工作(如土建、维修、园林绿化、保洁、保安等)可与专门经营单位签订长期合作协议负责派员管理。 (4) 特约服务工作(如医疗保健、票务、洗衣、购物等)可与服务单位挂钩，按中介方式提供服务。 (5)管理层应相对稳定。2 管理机构设置 (1)物业公司公司管理层全面负责物业管理公司的经营管理工作，对董事会负责。 (2)物业管理处负责物业的日常管理。物业管理处下设公共事物部、维修部、保洁绿化部、保安消防部。 公共事务部职责：1、参与新接物业接管验收工作；2、负责用户入住、装修、报修、投诉、求助、回访工作的组织、

4、接待处理工作；3、负责用户邮件、包裹分发及物品代管工作；4、负责管理处与用户之间沟通协调的组织工作：5、负责康乐文体、文化活动的组织、实施及设施的管理工作：6、负责有偿便民服务及特殊服务的组织工作；7、完成上级安排的其他工作。维修部工作职责： l、负责公用设备、设施和建筑物、场地的维修处理工作；2、负责编制各种设备、设施的维修保养计划并组织实施；3、负责用户各类用具的维修工作：4、负责各类检测设备的管理；5、协助参与设施设备的采购评审工作：6、负责水电的正常供应；7、完成上级安排的其他工作；保安消防部工作职责：1、辖区范围内24小时保安服务；2、负责封闭管理区域人员物品出入管理；3、负责对辖区

5、内三无人员、装修人员进行管理；4、负责交通及停车场管理；5、 参与突发事件处置和火警、火灾抢救工作；6、 负责防火管理；7、 完成上级安排的其他工作；保洁绿化部工作职责：1、责辖区公共环境的清洁、垃圾回收、清运工作；2、负责辖区楼宇室内外保洁、外墙清洁工作：3、负责公共设施的保洁工作；4、负责为用户提供有偿清洁服务：5、完成上级安排的其他工作（3）物业经营处 经营部负责房地产开发公司物业的销售、出租及沉淀资产的管理，负责房地产的中介业务。 (4)财务部负责物业管理费、服务费的收缴及物业管理公司内部的财务管理。（5） 行政办公室负责各个管理处办公区的日常管理监督工作。并负责公共事物部各项内务工作

6、的监督和协调工作。六、追求目标 以公司经营为主导，为业户推出完善的管理服务，为公司创造效益，为企业打造品牌。七、物业管理要点运用持续发展的战略，确保物业的保值与升值。人性化的管理方针铺架为业户沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉。结合所辖的物业建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，转变传统思想观念，全心全意为业户服务。为实现以上设想，拟采用“一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施”的管理方针。一种模式针对所辖物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式。物业顾问由本行业富有实际管理和操作经验的高层管理人员担任，在管理工作中将根据本物业的实际特点采用有效的模式

7、，并创造“管理由您评定，分分秒秒印证，点点滴滴做起，永远让您满意”的模式效应，力求更好地满足业户的需求。建议采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全服务第一、人性规范管理、提前服务业户、打造管理精品。追求目标是：社会效益、环境效益、经济效益。二项承诺1.在物业管理合同签定后一年内协助本物业通过“市优秀物业管理大厦”的评比。2. 在物业管理合同签定后两年内协助本物业通过“省优秀物业管理大厦”的评比。三个重点1.完善服务、诚信待人物业管理是以服务为主的行业，为此企业将在今后的服务工作中，充分体现企业的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和务实周到的工作理念，为业户

8、提供全方位、高品质的服务，并将日常服务工作紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正让业户享受到安心、舒心和称心的居住(工作)环境。2.环境管理责任到人辖区的环境管理极为重要，如何为用户创造一个良好、舒适的居住(工作)环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，认真地去做好每天的工作，积极宣传环保意识，使辖区的环境卫生状况达到最佳状态，为辖区所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。3.安全、消防真抓实干为确保用户的生命、财产的安全，我们主张以

9、切合实际的人员防范为主，以物业本身的消防设施为辅的安全管理防范理念，建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常的管理中，派专人全天值班，负责所辖物业的安全管理工作，严格管理，防止易燃、易爆等危险品进入辖区，制定出与其相适应的应急处理安全操作程序，如发生特殊事件时力争将损失降至最小程度。四项措施1.根据历年来的管理经验及相关条件，在对其加以完善的基础上，将之运用到物业的管理上。从本物业业户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析，科学制定、引导、宣传、倡议等较为文明典雅的管理指引。2.制定出详尽的执行手册，使员工翻开手册即可操作。如管理规章制度及操作规程、员工手册等，使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范、自我、服务业户的目的。3.我们时刻有着多方面的准备，永不间歇地实现物业管理项目的创新，不断提出中肯意见，全力做好与前期施工管理单位的衔接工作。4.我们将不间断地充实管理队伍。采用“培训上岗再培训再上岗”的轮回培训制度，不断提高员工的工作技能与素质。