房地产土地估价评估案例指错总结表.docx

1、房地产土地估价评估案例指错总结表案例指错总结分类常见错误通用看到数字，第一，要反映取值有没有依据，第二取值对不对。一类错误是缺少，如缺少依据，缺少计算基数项目，缺少权重、缺少税费。第二类错误是错放，包括报告结构顺序错乱、将不该出现的项目计算在内、将本该是区域因素的项放到个别因素中，如朝向、楼层、景观等。第三数错误是取值错误，包括用错估价方法、估价时点不对，数据取值错误。总体结构总体结构1. 固定格式报告8项，结果报告14项，技术报告8项，顺序不对或者缺项，算错。2. 固定格式缺项，算错。 3. 估价报告中没有两名及以上的注册估价师亲笔签名，算一处错。4. 估价报告中没有加盖估价机构公章，算一处

2、错。5. 估价报告出具日期不在估价机构资质有效期内，算一处错。6. 估价报告对应的估价业务超出估价机构资质等级许可范围，算一处错。7. 估价报告内容前后严重矛盾。报告结构封 面8. 封面应有7项，报告名称、项目名称、委托人、估价机构、注册房地产估价师、估价作业日期、报告编号.缺项算一处错，或者表述不正确。9. 报告名称：如果是抵押，一定要写房地产抵押估价报告。10. 封面中缺委托人或者是“估价报告出具日期”可作为一处错误。11. 缺少估价编号肯定是错。12. 目录格式6项，标题，声明，假设限制条件，估价结果报告，估价技术报告，附件6项，少一项算错。致委托人函13. 致委托人函固定格式有9项。标

3、题、致函对象、估价机构落款和盖章、日期。正文部分5点，要写明估价目的、估价对象、估价时点、价值类型、估价结果（总价、单价）。缺少一项，都算一处错。可以不用写单价。14. 主要错误：估价时点不对应，无致函落款，法人签字，估价机构盖章，缺少估价目的，缺少价值类型，缺少估价报告有效期，抵押价值地没有说明法定优先受偿款和抵押价值。15. 但是在考试中，致委托人函中缺估价方法或者在致函落款中没有法人签名盖章，不算错。16. 致委托人函、结果报告、技术报告中的估价结果不一致的，算一处错。17. 致函落款处的致函日期，一般都是估价报告出具之日。声明18. 标题为：注册房地产估价声明19. 要列出实地查勘的注

4、册估价师的姓名。20. 一定要有参加本次估价的注册估价师的姓名、注册号、亲笔签字、盖章。21. 不要求有“实地查勘日期”，缺了不算错。22. 重要专业帮助应具体说明，不应笼统说明，如损害赔偿评估商品房安全性能缺陷超出了评估人员的工作能力与经验，必须借助相关专业人士评价鉴定意见。假设限制条件23. 要说明4个部分：假设前提、未经调查确认或无法调查的资料、估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响、报告使用的限制条件。24. 说明不全，如工业房地产作商业用途，假设25. 他项权利，抵押权对资产的影响。26. 特殊处理，无年确认的数据特殊处理。27. 权证说明，证与用途不一致，产权问题，他项权利

5、是否评估，出让土地最高年限超出，如商地本应40年，证载70年，要按40年处理，划拨土地转让说明。28. 不能随意编造对估价对象结果有直接影响的估价假设。29. 假设限制条件中没有说明对估价结果有重大影响的不确定性因素，也未说明该不确定性因素对估价结果可能产生的影响。30. 假设限制条件中说明了有重大影响的不确定性因素，但是未就该不确定因素对估价结果可能产生影响进行说明的。31. 对于估价时点与实地查勘日期不一致的，应在假设限制条件中进行假设说明。估价结果报告32. 固定格式加标题在内14项，顺序不能错，不能缺项。33. 估价结果报告中估价机构中缺“估价资质证书编号”，算一处错。34. 估价时点

6、中没有说明“估价时点的确定理由”，算一处错。35. 市场价值评估应有最高最佳利用原则，如不是市场价值则可以不列此原则。36. 结果报告中，一定要有估价报告使用期限。37. 估价结果确定，不要求总价、单价表述齐全。但一定要求有总价和大写金额。估价技术报告38. 具体见各方法估价结果报告委托人39. 写明委托单位全称、法人和住所。如是个人委托，要写姓名、住所、身份证号。估价机构40. 要有估价机构全称、法人或合伙人姓名、住所、估价资质等级、估价资质证书编号5项。缺少一项算一处错。估价目的41. 着重查看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确。42. 估价目的表述不具体、不准确。

7、43. 估价目的表述错误、模糊，未对应其经济行为。估价对象44. 概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况、区位状况。45. 对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；46. 对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。47. 土地权益方面：土地使用权人交代不清，没有交代房屋共有权人及房屋共有权证，土地使用权人。土地使用权性质，出让与划拨、集体所有与国家

8、所有、长期用地与临时用地等交待不清。土地使用年限交代不清，如起止年月。土地规划用途、容积度、建筑密度、绿化率等交代不清。土地使用权证交代不清。对共有产权或部分产权交代不清。48. 土地实物方面：土地生熟程度交代不清。土地价格类型，商业工业或住宅用地及几类用地交代不清。土地现实用途、容积度、建筑密度、绿化率等交代不清。土地面积形状等交代不清。四至交代不清。地形地势地质状况交待不清。49. 建筑物方面：房层所有权证及权属交代不清，特别是抵押估价。建筑物结构交代不清，建成年代交代不清，房屋状态交代不清如在建工程的进度，房屋总高度总层数及位于第几层等交代不清。不正常的层高与跨度、宽深比等交代不清，面积

9、前后不符，分部之和不等于总面积。50. 估价对象不符合估价目的相应的处分要求的，算一处错。51. 估价对象范围或者状况界定存在严重错误的，算一处错。52. 权益、实物状况描述不全，如缺少土地使用权状况描述，如土地使用人、土地使用期限、建筑物的建成年代等。53. 权益状况中缺是否有共有权人、是否有他项权的说明。54. 估价对象基本状况包括：名称、坐落、范围、规模、用途、权属等。55. 估价对像范围，如土地、房屋、构筑物、树木等，包含动产、债权债务、特许经营权等其它财产等界定不清楚的。56. 房屋用途、建筑物结构、房屋建成、房屋的权属（特别是抵押的情况）、房屋的状态交代不清楚（如在建工程的投入数量

10、）估价时点57. 估价时点确定不正确，注意各种估价目的的房地产估价的估价时点。与后面引用的时间数据是否吻合。征收房屋价值估价时点为房屋征收公告之日。58. 估价时点确定理由未简要说明。59. 对于估价时点与实地查勘日期不一致的，应在假设限制条件中进行假设说明。60. 估价时点表述为估价时期、估价年月的，算错。价值类型61. 价值类型选择或者价值定义表述存在错误的，算错。62. 注意抵押价值类型、征收等的价值类型的表述是否有误，参照案例教材。估价依据63. 估价依据中未列明估价所依据的必要法律法规和标准，或者在估价报告分析中没有体现其要求，或者运用存在严重错误的。滥列估价依据。64. 必须要有房

11、地产估价规范，如果没有，算一处错。65. 说明本次估价依据的估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有交资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。估价原则66. 应列明独立客观公正原则、合法原则、最高最佳利用原则、估价时点原则、替代原则。对所列估价原则进行简要定义，不能滥列。67. 抵押价值必须列明谨慎原则，如没列时，算错。68. 市场价值评估应有最高最佳利用原则，如果不是市场价值可以不列此原则。69. 对于最高最佳利用的用途，是注意是否违反合法原则。估价方法70. 应采用的估价方法未采用，算一处错。71. 在结果报告和技术报告中都要说明所选用估价方法的理由，没有说明的算错。72.

12、如果只选用一种方法，要在结果报告和技术报告中都应该说明不选用其他方法的理由。73. 在技术报告中没说明估价方法定义不算错。74. 采用的估价方法名称或者定义不准确，算错。75. 在结果报告中，估价方法只采用一种方法估价的还要说明不采用其它方法的理由，对采用两种或两种以上方法的不要求说明不采用其它方法的理由。76. 有条件选用市场法的，应选用市场法估价，没有选用的，应说明理由。77. 有收益或潜在收益的房地产应把收益法作为一种估价方法，不选用的说明理由。78. 具有投资开发或再开发潜力的房地产，应选用假设开发法估价，不选用应说明理由。79. 估价方法选用出现错误。80. 估价结果报告与技术报告中

13、的估价方法选用不一致的。81. 估价技术路线确定出现严重错误的。82. 估价基本数据、参数选取出现错误或明显偏离客观实际的。83. 估价方法运用出现严重错误，包括测算过程、计算公式选用、计算结果出现错误。84. 要注意前后一致的问题，有些在估价方法中没有说明成本法及定义，但在后面的估价技术报告中又运用了成本法，算错误。估价结果85. 估价结果包括币种、总价、单价及总价金额大写，缺少一项算错。86. 若用外币表示，一定要有估价时点中行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。87. 估价结果内涵不清晰，如是否与假设限制条件一致，是否扣除出让金、相关费用及税金等。88. 估价结果不能用

14、“可能”这种不确定语气的字眼。估价人员89. 未写明执行估价的注册房地产估价师姓名、资格、注册号或者亲笔签名。90. 有协助估价的和重要帮助的专家，应列明。估价作业日期91. 估价时间与估价目的不适应或者与有关规定不同且未充分说明理由的，算错。92. 估价作业日期是本次估价的起止日期，要与封面上的估价日期相一致。估价报告使用期限93. 结果报告中使用期限或估价报告应用的有效期也是重要内容，缺失算一处错误。估价技术报告土地实物状况94. 土地实物状况包括：名称、四至、面积、用途、形状、地形地势、土壤地基、基础设施完备程度、土地平整程度等。建筑物实物状况95. 建筑物实物状状包括：名称、规模、用途

15、、层数层高、建筑结构、装饰装修、设施设备、层高、空间布局、建成时间、维护状况、完损状况等。96. 注意分析因素与估价对象类型相吻合，商业要具体分析用途、用地面积、临街状况、内部格局、楼层、面积、装修。住宅要说晴建筑物结构、建筑面积、类弄、式样、设施、设备、质量、朝向、楼层。工业要具体分析用途、用地面积、建筑物结构、建筑面积、设施设备等，用地面积、地质水文条件。写字楼要具体分析用地面积、临街状况、内部格局、楼层、建筑面积、可出租面积、装修。权益状况分析97. 土地所有权状况、土地使用权状况、他项权利设立情况、目前使用情况、土地使用管制、其它特殊情况的描述不全面、不清晰。98. 房屋所有权状况、他

16、项权利设立情况、出租或者占用情况、其它特殊情况的描述不全面、不清晰。99. 权益状况调整没有考虑容积率的调整。成新度调整未考虑。区位状况分析100. 位置状况包括：坐落、方位、距离、朝向、楼层等，没有算错。101. 交通状况包括：道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等。102. 环境状况包括：自然环境、人文环境、景观等。103. 外部配套设施状况包括：基础设施、公共服务设施。104. 注意分析因素与估价对象类型相吻合，商业注意繁华程度、交通条件，住宅注意交通条件、生活服务设施、公用设施、环境状况。工业注意区域、交通、基础、地理位置。105. 区位状况描述与分析中，不要求对区

17、位状况未来变化趋势进行分析。市场背景分析106. 未进行本地本类房地产过去、现在、未来状况分析的，算错，有时会全部缺，有时缺一项，注意。107. 未进行本地整体房地产市场形势分析。108. 未进行国家及本地宏观经济政策因素分析。109. 分析结论不能为估价测算及估价参数取值提供市场支持。最高最佳利用分析110. 未进行合法性分析，如缺少法律上可行原则。111. 详细分析、说明估价对象最高最佳使用，未进行利用前提选择表述。112. 未结合估价方法应用进行分析或者分析不具体。113. 最高最佳利用分析针对性不强，应说明房地产现状和规划要求、估价用途确定。估价方法适用性分析114. 没有对未选用的估

18、价方法说明理由的，不管是采用一种方法估价还是一种以上方法估价，算一处错。115. 不需要说明估价方法定义，没有说明不算错。116. 在结果报告和技术报告中均要说明所选用估价方法的理由，没有说明算错。117. 估价技术路线没有，或者没表述清楚。118. 对已选用估价方法的理由没表述或者表述不充分，算错。估价测算过程119. 详见各大方法估价结果确定120. 最终选用何种数学方法确定估价结果或对其进行进一步的调整都需要说明理由。对一些不可量化的价格影响因素进行结果调整时，应在估价报告中阐述理由。121. 估价结果确定中，不要求总价、单价表述齐全。122. 确定估价结果的理由不充分，估价结果需要有理

19、由来支持，如估价原则，估价人员周密计算，根据本类房地产市场情况、专家意见、估价人员经验等来确定估价结果。123. 确定的估价结果与计算结果不一致的情形属于“确定估价结果的理由不充分。”市场法可比实例的选择124. 可比实例不少于3个，来源真实，少于三个可算一处错误。125. 无论是文字表述还是表格形式说明可比实例，应说明所选交易实例可作为可比实例的理由，即要说明可比实例的内涵，如权利性质应相同、结构、用途应一致，规模、档次应相当，应与估价对象处于同一供求范围内，交易日期与估价时点相近，交易类型应与估价目的相吻合（如估价对象是抵押目的或征收补偿等），成交价格是正常的或可修正为正常的，如果没有可算

20、错，有但不符合可比实例的上述内涵也算错。126. 区位相近，若层高不同要注意选取的可比实例是否可调整，08年未说明是否在统一供求范围内。127. 用途相同，08年未指明可比较例用途。128. 档次相当，05.06年可比实例与估价对象的土地等级不同应加以修正。129. 估价目的相吻合，08年估价对象有地下车库，可比实例介绍中缺少是否有地下车库的说明，09年市场法计算中少地上车位、地下车库的计算。130. 成交价格内涵清楚，信息完整内容清楚，区位权益实物状况差异不大，成交日期与估价时点查隔不超过1年。如果超过一年，应说明房地产市场行情平稳，波动不大，没有说明的算错。超过两年的不能选为可比实例。13

21、1. 成交价格应尽量为正常价格，10年可比实例成交价格未做说明。132. 虚构、编造可比实例的。虚构、编造重要估价参数物。133. 三个可比实例比准价格的权重取值应说明理由。134. 可比实例区、权、实都要进行调整，未调整的说明理由。135. 选择的可比实例描述不清:交易日期描述不清.交易情况描述不清（买卖、抵押、租赁、利害关系人交易等）；交易的价格描述不清（单价、总价、交易规模、币种、单位）；交易房地产状况描述不清（结构、装修等）；缺少付款方式的说明（一次性、分期）；交易时可比实例的规模（建筑规模、占地规模）。136. 选择可比实例可比性差:不在相同地区或同一供求圈内；用途不相同；建筑结构不

22、相同；建筑规模不相当；土地等级不同；权利性质不相同（主要是土地）；交易类型与估价目的不相同；可比实例交易成交日期与估价时点不接近：一般情况下，选取的可比实例不能超过一年。137. 可比价格基础错误:楼面地价与单位地价混淆；币种换算错误；建筑面积、使用面积、出租面积等混淆。138. 修正项目错误:应为“交易情况”、“交易日期（市场状况）”和“房地产状况”三项或“交易情况”、“交易日期（市场状况）”、“区域因素”和“个别因素”四项；或者没有进行修正，如案例A缺少朝向修正，案例B缺少景观修正。139. 修正方向错误:一是修正项目的分子、分母颠倒（“交易日期（市场状况）”为分子修正，其他项目为分母修正

23、）；二是修正项目调增或调减的方向调整错误；对于这一点，考生需要根据具体情况区分以哪个为基准，灵活处理。140. 可比实例房地产状况的修正未采取交易当时的状况；141. 交易日期（市场状况）修正时，修正基数没有采取交易当时的价格水平；142. 交易日期修正环比和定基指数的运用错误；143. 加权综合确定估价结果错误:交易日期、交易情况接近估价时点的价格计算结果权数应大，否则存在错误。区域因素、个别因素较差的价格计算结果权数应小，否则存在错误。交易情况修正144. 交易情况清楚，与正常交易情况价格差异分析合理，修正系数合理，理由充分145. 在市场法单项调整不超过20%是指市场状况调整、交易情况修

24、正或房地产状况调整，不特指每一项中的子项。市场状况调整146. 成交日期表述不准确，价格指数与市场状况不一致，调整系数确定理由不充分。区位状况调整147. 区位比较因素及因子设置合理、完整，不能选择不全或者针对性差。148. 调整因素分值确定与因素差异描述不一致的，算错。149. 子因素权重值不合理。150. 反映估价对象周边状况客观充分，系数测算与分析确定过程详细合理权益状况调整151. 因素，如年限、容积率等不全或者不明确。152. 因素差异分析不够。153. 调整因素分值确定与因素差异描述不一致。154. 子因素权重值不合理。实物状况调整155. 比较因素选择不全或者针对性差。156.

25、因素差异分析不够，调整因素分值确定与因素差异描述不一致。157. 子因素权重值不合理。158. 在市场法中，如果可比实例的土地等级与估价对象的土地等级不相同，则应该是不能作为可比实例的，原因是：交易实例与估价对象不在同一供求范围内，不能作为可比实例。159. 在市场法单项调整不超过20%是指市场状况调整、交易情况修正或房地产状况调整，不特指每一项中的子项。公式运用与计算160. 要有计算公式。计算公式和过程要正确。06.08年缺少市场法计算公式。161. 最终比准价格确定要说时计算过程和理由、162. 公式中的取值要有依据，精度合理。163. 测算结果确定方式不合理，理由不充分。其它指错164

26、. 结果确定时，估价对象区位、实物、权益状况因素一般要取权重计算，得出房地产状况调整系数后再与交易日期修正系数、交易情况修正系数一起连乘。165. 修正系数是否与描述的相一致，04，05年个别因素与基本情况中的描述不一致，09年交易日期调整系数分限分母颠倒。收益法租金水平166. 租赁实例的真实性依据不充分。167. 租赁实例状况描述不完整，不清晰。168. 租赁实例可比性较差。169. 租金水平确定无理由或者理由不充分的。170. 租金内涵和租约租金内涵一定要明确，有租约吗，是租约租金还是市场租金，没有说明或者说明的不准确、不详尽算一处错。租约限制171. 未说明有无租约限制的172. 有租

27、约，但未考虑限制，且理由不充分。173. 有租约，考虑了租约限制，但处理方式不正确。174. 有租约，但租期内租约还是取了市场租金，且未说明理由，算一处错。有效出租面积175. 有效出租面积或可出租面积比率数据确定无过程或者过程不清楚。176. 可出租面积比率数据确定依据不充分。177. 对于酒店、写字楼类物业，管理人员用房、大堂、服务台等为整栋大楼服务的面积不能计算净收益，要注意有效毛收入中有没有将此类面积计算收益。178. 对于暂时没有产生收益，但是有潜在收益产生的面积，也要计算净收益。空置率与租金损失179. 空置率与租金损失数据确定无过程或者过程不清楚的。180. 空置率与租金损失市场

28、依据不充分的，依据不合理的。181. 空置率取值应该说明是客观合理数据或者说没有说明依据。182. 不能只考虑空置损失，还要考虑收租损失。183. 空置房屋也要考虑客观租金。184. 在确定空置率时，应以该区域市场的平均客观空置率为准，不能以估价对象的空置现状为确定依据。185. 费用的计算方法错误。06年有效毛收入计算为考虑空置和收租损失，06年空置收租损失不应用连乘公式，08年年总收入未考虑收租损失、可出租面积比率、租赁保证金和押金利息收入。指错题中押金的利息不应计算管理费。自营型经营收入186. 计算毛收入时，套用的天数或面积错误。187. 收益中没有包括有形收益、无形收益。188. 自

29、己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。189. 经营或者生产收入内容不全面、数据来源依据不充分的。190. 经营收入测算无过程或者过程不详细的。191. 经营收入水平确定理由不充分的。192. 在计算营业利润时，要考虑是否有财务费用支出。其它收入193. 其他收入来源未说明的。比如押金年收益即押金的利息收入。运营费用194. 运营费用构成内容不完整、不合理的。费用的测算遗漏了或增加了不合理的项目，如将一次性支付的费用和与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要费用。对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。把所

30、得税也作为总费用的一个组成部分。195. 费用的计算中计费基础错误。03年按照年租金收入基数计算保险费用错误，04年按房屋重置价格的2%错误，06年按建筑物重置价格错误。196. 运营费用水平确定理由不充分。197. 运营费用测算无过程或者过程不详细。198. 自营型经营利润未扣除、经营利润取值不合理或者理由不充分。199. 维修费、管理费、保险费、城镇土地使用税等要说明取值理由。保险费的计算基数不是年有效毛收入。200. 总费用中包含了折旧费，把土地使用费也计入年运营费用。错误。201. 将所得税、抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊销费、房地产改圹建费用计算在运营费用中，算错。202. 必

31、须扣除正常生产经营费用和其它资产产生的收益，租赁收入一般要扣除维修费、管理费、保险费、房产税和租赁费用、租赁税费。管理费、保险费等的费率取值要有依据，没有则算一处错。净收益203. 净收益前后不一致，计算不正确。204. 在计算净收益时，应说明选用三种估计值中的哪一种，如抵押目的的估价应采用较保守估计值，评估投资价值因投资者的原因可能选用较乐观的估计值或较保守的估计值外，其它目的估价一般应选用最可能的估价值。205. 对净收益应说明是预测值或者说应对净收益进行变化趋势分析，或者没有考虑到未来的变化。206. 净收益计算时，应考虑重置提拨款产否扣除。207. 净收益流量类型分析合理，升降幅度预测数值依据充分。208. 年净收益中还应扣除房地产外的其它资产的收益，如无形资产和动产收益。209. 商业、餐饮、酒店要注意净收益的扣减项是否到位，有没有多减或少减，尤其是商业利润要注意有没有扣减。210. 经营型净收益=商品销售收入商品销售成本经营