教授解读中国房价上涨之谜.docx

1、教授解读中国房价上涨之谜教授解读中国房价上涨之谜：被货币驱动而非收入文/陈龙 长江商学院金融学教授、DBA项目与校友事务副院长中国经济不断壮大，中国央行声名鹊起。今年初，国际刊物央行杂志(Central Banking Journal)颁发年度央行奖，中国央行第一次获此殊荣。此奖意在表彰中国央行在独立性受限和中国金融体系不发达的环境下，在中国充满不确定性的新一轮改革中，顶住压力控制货币超发，积极推动金融自由化改革，表现出强大的领导力和专业度。老实说，中国央行拿到这个奖项并不容易，因为每一家候选机构的表现都有可圈可点之处。比如，美联储果断采用非传统的货币政策帮助美国经济强劲复苏，英格兰银行和欧盟

2、央行均出人意料地推动预期管理，日本央行大胆的量化宽松政策把日本拉出了通货紧缩的泥潭。该刊的顾问委员会包括很多重量级的经济学家和多国央行行长。毫无疑问，这个年度奖项是对中国央行货币政策的肯定。与这份肯定形成鲜明对比的，是流行了20多年的中国货币“超发之谜”：到2013年底，中国广义货币供给(M2)为110.6万亿元；每单位GDP所对应的货币，即M2与GDP之比为1.95。美国2013年的M2约为65万亿元人民币，M2与GDP的比率是0.65，是中国的三分之一。M2与GDP之比是度量一个经济体货币化程度的通行指标，无论从货币发行总量还是每单位GDP所对应的货币来看，中国都有货币超发之嫌。货币政策的

3、框架主要包括目标、锚(即货币是否超发的政策基准)和传导机制。要破解中国货币超发之谜，我们至少需要知道以往货币政策的框架和运行效果。无论从国家到机构，对自身历史的准确认知和总结是进步的前提。在过去20年多中，对中国货币政策基本共识的缺乏让人吃惊。如果学界习惯以“谜”来形容中国的货币政策而无解，如果放任社会对政府通胀控制能力的怀疑和担忧而不加以管理，新的框架和传导机制又如何建立？央行赖以安身立命的独立性又从何谈起？如果中国货币当局始终无法摆脱这种“无力感”，再权威的年度大奖也会因此而失色。实际上，通过分析一些最重要但又是最基本的数据，并对比中美两国货币政策运行效果的巨大差别，可以总结货币政策框架和

4、传导机制的一些实证规律。研究好比剥茧抽丝，数据却是按图索骥的密钥。虽然公开披露的数据并不完整，但足以支撑我们对中国货币政策中一些最重要的特征做出判断，而这些判断，将会对新的框架和传导机制的建立有所助益。直观的美联储货币政策美联储过去半个世纪的货币政策可以用几组数据清晰地说明，这种直观扫清了所有问号。美联储货币政策的第一个规律是货币发行、经济增长和通货膨胀的整体一致性。从1962年到2013年的51年里，名义GDP(包括实际GDP和通胀率)平均涨幅为6.8%，其中实际GDP涨幅为3.2%，消费者价格指数(CPI)涨幅为4.0%；房价涨幅为每年4.5%，比通胀率高0.5%。这52年间的货币供给情况

5、也类似，广义货币供给(M2)的平均涨幅为7.0%，和名义GDP6.8%的涨幅非常接近。这是一张非常清晰的图表，里面暗藏着和弦般的节奏：CPI涨幅和房价涨幅基本合拍，这两项加上实际GDP的增长又和名义GDP的增长基本一致。从货币供应的角度来看，“钱去哪儿了”一目了然：M2每年增长7%，其中3.2%的增发是为了支持实际GDP的增长，并不会引发通胀；剩余的增发则体现在CPI和房价涨幅中。美联储货币政策的第二个规律是从流通中货币(M0)、狭义货币(M1)到广义货币(M2)的一致性。从1962年到2013年，美国M0、M1和M2这三者的平均涨幅分别为7.4%、5.8%和7.0%，与名义GDP6.9%的涨

6、幅完全匹配。从M0到M2代表了美联储从货币发行到借助银行放贷的造币过程，其一致性表明了货币政策传导机制的有效性。这种有效性与中国央行的无力感，是最耐人寻味的地方。美联储货币政策传导机制的有效性还表现在货币对GDP比率的稳定性上。由于从M0和M2与名义GDP的增幅总体一致，在过去半个世纪中，无论是M0对GDP的比率还是M2对GDP的比率都非常稳定(图一)，没有明显的上升或下降的趋势。去年M0对GDP的比率为6.7%，M2对GDP的比率为65%，M0约占M2的10%。图一：美国M0、M1和M2对GDP的涨幅，1962年-2013年数据来源：美联储2008年金融危机以来到去年，美联储推行量化宽松的政

7、策，基础货币的年均增幅为31%。由于美国经济偏冷，基础货币的快速增加并没有带来M2的相应增加，M2的平均增速为6.7%，与历史水平接近。由于广义货币没有增加，美国的同期通胀率很低，仅为1.9%。和很多国家一样，美联储的货币政策主要有两个目标：控制通胀和刺激经济增长；所对应的锚则是温和通胀率前提下的经济增长率。在这个货币政策的框架下，在过去近半个世纪里，两个一致性成为美国货币政策最重要的特点，即货币供给与经济增长和从CPI到房价涨幅的一致性，以及不同口径货币增量的一致性。这种一致性代表了货币政策的明晰、独立和有效，堪称货币政策运行的一个范本。经济学家弗里德曼说过，通货膨胀归根结底是一种货币现象。

8、这并不是说发多少货币物价便会涨多少，而是说货币相对实体经济(GDP)的超发部分会体现在通胀上。美国过去半个世纪的货币史是对这句话的完美验证。难懂的中国货币政策中国央行过去二十多年的货币政策是个“谜”，但这个“谜”也可以用几组数据来表述。从这些数据中我们可以找到中国货币政策的三个特征。用这三个特征做参照，谜底渐渐浮出水面。中国央行货币政策的第一个特征是货币发行、经济增长和通货膨胀的整体不一致性。从1990年到去年的24年里，实际GDP平均涨幅为9.9%，CPI平均涨幅为4.6%，房价(全国房地产销售额除以销售面积)平均涨幅为10.7%，M2平均涨幅为21.0%。也就是说，20年的中国货币超发之“

9、谜”是一道算数不等式：实际GDP的增长率加上消费价格指数的增长率仅为14.5%，远远小于广义货币供给的增长率21.0%。两者之差就是本文的问号“钱去哪儿了”。有趣的是，实际GDP的增长率加上房价的增长率为20.6%，与广义货币供给的增长率基本相符，不等式变成了等式。关于货币超发之谜，学术界长期以来颇有争议，却从未向共识趋近。早在上世纪90年代即有学者提出，在经济转轨的过程中，原本不在市场中、没有花费货币成本就有的商品、劳务和资源(例如土地)，在加入市场后需要更多货币，这个过程不会引发通胀。不幸的是，这些学者都认为这个过程在上世纪80年代就已经结束，也就没有预见到90年代以后M2超发的远景。有学

10、者认为在银行体系主导的国家，M2与GDP的比率会更高；这个假说很难解释中国的M2与GDP之比为什么越来越高。更多的学者则认为货币使用和配置效率低下、金融管制等原因造成了货币的大量增发。无论持何种观点，这些辩论都在试图解释货币政策之谜，即超发的货币并未带来通胀。如果确实发生了通胀，但不能被CPI充分反映，那么以CPI为锚就不够准确，其后果可能会误导货币政策。至少在1990年至2013年这24年间，CPI的涨幅和房价的涨幅大幅度偏离，但是实际GDP与房价涨幅之和与M2涨幅却非常一致。这种吻合足以支持一个判断，即以CPI为锚可能低估了通胀，因为不同商品和资产对货币增发的反应不同。货币增发并不是没有代

11、价，只是承受对象的表现不同。要证明过去24年间的这种吻合并非巧合，我们必须撕开房价上涨的真相。这个一直摘不掉的面具恰恰是中国货币政策的第二个特征，即在1990-2013这段时间里，房价更多是被货币而非收入或实际经济增长所驱动，房价的涨幅最主要是一个货币现象。具体而言，房价涨幅和人均收入、实际GDP、名义GDP、CPI、M0、M1和M2的相关性分别为35%、35%、40%、31%、52%、63%和71%。细心的人会从这组数据中发现，房价涨幅与经济增长以及收入增长的相关性是最低的，均为35%；与货币涨幅的相关性却是最高的，尤其和广义货币，高达71%；这说明房价上涨的最大驱动力并不是刚需，而是货币。

12、另一个有意思的证据是，房价和当年CPI的关系并不紧密。在过去24年中，当年M2的增长率和次年CPI涨幅的相关性高达63%，即M2的增加先和房价密切相关，然后才传导到CPI，而且CPI的增幅低于房价。一个典型例子是银行贷款飙升的2009年。M2的涨幅为28.4%，而这一年CPI涨幅为-0.07%，即出现通缩，房价的涨幅竟然高达23.2%。显然，央行是看CPI还是房价，对其货币政策效果的总结会有天壤之别。多年的宽松货币政策支持了中国的投资拉动。到2011年，中国央行终于把房价纳入CPI，并在过去两年中严格控制M2的增长率。可以想象，这让已经习惯了宽松货币的和房地产相关的部门，包括地方政府叫苦连连。

13、图二：房价涨幅和M2涨幅，1990年-2013年数据来源：Wind资讯图注在过去的24年中，M2不但与房价涨跌密切相关，更重要的是，现在13%的M2涨幅是这段时间的最低点，即最紧缩的货币政策。在经济转型、金融自由化改革的关键时刻，央行需要在了解其货币政策效果的基础之上做审慎决策。中国央行货币政策的第三个特征是从M0、M1、到M2的不一致性。在这24年中，M0的平均涨幅是14.6%，M1的平均涨幅是18.3%，M2的平均涨幅是21.0%；越广义的货币供给涨幅越快。有趣的是，M0的涨幅并不比名义GDP的涨幅高。如图三所示，M0与GDP的比率并未上升，M2与GDP之比则绝尘而上。这种非一致性和美国的

14、一致性成为鲜明对比。图三：中国M0、M1和M2对GDP比率，1990年-2013年数据来源：Wind资讯货币增幅的巨大差别暗示了货币政策传导机制的不顺畅。相对狭义的货币更接近央行的意图，相对广义的货币则包含了货币流通产生的乘数效应。越广义的货币增发越快，暗示了非央行主导的部分增加越快，也暗示央行独立性的有限。中国货币政策的目的除了控制通胀和经济增长，还要稳定汇率。经济增长的需求(如投资软约束)和汇率稳定的需求(如外汇占款)会导致货币供给的增加和央行资产负债表被动扩张。控制通胀要求少发货币，经济增长和贸易顺差需要多发货币。多重目标并不是指它们都同等重要，而是如1995年中国人民银行法所规定的，“

15、货币政策目标是保持货币币值的稳定，并以此促进经济增长。”所以取舍的关键是通胀是否可控。以汇率政策为例，外汇占款主要是中国2001年加入WTO之后发生的。在2001-2013年的十多年间，中国M2平均增长率为17.4%，实际GDP增长率为10.0%，CPI涨幅为2.5%，如果以CPI为通胀之锚则无虑；同期房价涨幅为8.9%，如果以房价为锚则货币超发。有意思的是，这段时间房价涨跌与同期CPI和收入的相关性为负，与名义GDP相关性为零，与M1和M2的相关性则高达58.6%和53.8%。这再次印证了房价上涨的第一属性是货币现象这一判断。一个国家的货币政策可以有多个目的，但通胀之锚必须选准；否则貌似通胀

16、温和，实际上催生资产泡沫。由于中国央行独立性有限，也由于CPI涨幅貌似温和，货币政策在很大程度上被经济和汇率政策驱动。其结果是世界最贵的房价之一，以及让公众缺乏信心的货币政策。货币政策的成熟过程是寻找合适的锚以及建立传导机制的过程。中国过去20多年的货币超发之谜提醒我们，用什么来做通胀之锚，真的很重要，超乎学术之辩，涉及民生和经济。明智的央行政策选择如果央行想建立货币政策的框架和传导机制，它必须了解过去几十年货币政策的效果，并参照其他国家的经验。首先，通胀之锚的选择非常重要。受限于数据，本文只分析了房价；这应该作为被央行低估或忽略的资产的一个代表。历史证明不同资产对货币增长的反应程度非常不同，

17、所以央行应该重视政策传导机制的非均匀性。无论央行是否情愿，它都必须重视货币供给和房价的高度相关性。一方面，这为通胀之锚的制定提供了一个实证依据。另一方面，当央行在积极控制M2增量并由此得奖的时候，它应该明白这个相关性意味的不只是通胀，尤其是在眼前这个M2涨幅最低、地产商资金链紧张、银行坏账上升和地方政府融资困难的时刻。其次，货币政策可以有多重目标，但是它的锚越清晰越好。美国过去几十年的货币政策如此的清晰，以至于一个泰勒法则就可以解释超过90%的利率变化。相比之下，中国货币政策一个很大的问题是央行独立性的有限，具体表现在货币政策传导机制的不顺畅上。货币政策的锚越不清晰，越容易被政府的短期利益绑架

18、，央行的独立性越容易受损。清晰准确的锚是央行的立身之本，全世界概莫如此。和传导机制密切相关的是预期管理。持续20多年的货币之谜实际上表明中国的货币政策是难以预期的。国际经验表明，可预期的货币政策是最好的传导机制，这已经成为很多国家货币政策的发展方向。货币政策框架和传导机制的形成，均建筑在扎实的实证分析基础之上。关于“钱都去哪儿了”这个话题，笔者只能提供部分答案，最大的限制就是数据的缺乏。美联储是美国公开宏观数据最全面、最好的提供者。这些数据激发了全世界的研究人员对其进行细致入微的研究，这些研究反过来又帮助美联储找到货币之锚。在这个全球金融日益自由化的时代，各央行的作用变得越来越重要。作为一个在

19、学习中进步的机构，中国央行一直在寻找它的锚，并据此实施货币政策。毫无疑问，这个对中国经济至关重要的机构，需要大量的研究来帮助它达到目标。“战争有它自己的语法，但是它并没有自己的逻辑。”中国的货币政策也在寻找自己的语法，重新思考货币之锚便是最好的开始。链接货币政策之宽与房产泡沫之裂引爆全球金融危机的惨痛教训，在中国货币超发之谜的猜想中愈发引人深思。房价涨跌不但关乎民生，而且可能对经济产生巨大影响。房地产一向以抗通胀着称，即涨幅接近通胀。当房价涨幅远远超过通胀，其上涨的内在驱动因素理当成为央行的考虑对象。一个最惨痛的教训是，2008年金融危机之前，美国曾有超过十年的时间房价涨幅明显超过CPI。在学

20、术界，也曾经有很多理论试图解释为什么宽松的货币政策没有引发通胀。但最终的结果是，房地产泡沫破灭并导致美国出现大萧条以来最严重的金融危机。2010年，时任美联储主席的伯南克发表了题为货币政策和房地产泡沫的著名演讲，反思金融危机的成因。伯南克指出，美国历史上货币供给和房价关系并不明显。在本世纪初宽松货币政策之前的几年，美国房价即已开始上涨，再加上当时有多国房价高涨，使得美联储难以判断这是否和宽松货币有关。美联储的结论是宽松货币可能确实推动了房价的上涨，但更重要的还是金融创新引发的监管失位。鉴于此，美联储在金融危机以后推出了大量监管措施。如果美联储可以借历史上房价和货币关系不明显(统计也确实如此)为

21、理由来为自己开脱，中国却正好相反。用统计的语言来描述，在过去24年中，货币供给是中国房价最重要的相关因素；在考虑了货币供给之后，其他因素如收入、实际GDP或CPI等都不重要。这个对比如此鲜明，值得我们警醒。一方面是美联储在金融危机后，面对统计上不够明显的房价和货币供给的关系，反思货币政策；另一方面是中国，面对统计上强烈相关的房价和货币供给，以及全世界最昂贵的房价之一，讨论谜一样的货币政策。或许这才是最危险的谜。长江商学院工商管理博士(DBA)课程于2014年隆重推出课外学习平台之“讲台”系列，通过DBA教授和同学分享的形式，践行DBA“以师为友、以友为师、亦师亦友”的教学相长理念，为同学们以中

22、国管理学者身份走上长江讲台，走上传播中国式管理思想的讲台奠定基础。生发思想，传播思想，请关注DBA Voice“讲台”！(财经杂志)房地产暴利时代结束 专家称楼市或迎微刺激距央行“喊话”已经满月，不少地区的房贷紧张情况未见缓解林小昭 柳九邦70个大中城市，5月的房价有半数出现环比下降，两年来首次全面逆转，进一步印证了楼市的“变脸”。多位接受第一财经（微博)日报采访的业内人士均认为，尽管“楼市崩盘论”系危言耸听，但过去那种量价齐升、开发商“躺着赚钱”的好时光已经结束。不少专家对本报预期，未来可能出台围绕“首套刚需”进行信贷松绑的微刺激，但大幅放松可能性不大。楼市的深度调整，无疑将对调控智慧形成考

23、验。新华社昨日发文称，用行政手段应对楼市风险并不可取，应提高用市场手段、法律手段应对挑战的本领，更好地发挥政府作用，真正做到有所为有所不为。一线城市“失守”国家统计局18日公布的5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，新建商品住宅中，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有35个，持平的城市有20个，上涨的城市有15个。环比价格变动中，涨幅最高的是郑州，达0.3%，领跌的是杭州，下降1.4%。中国房产信息集团（CRIC）根据统计局数据计算得出，70个大中城市新建商品住宅价格环比平均跌幅为0.16%，这是自2012年6月份以来首次由涨转跌。“这也是时隔两年再次出现半数城市环比下调的现

24、象。”中原地产首席市场分析师张大伟表示，今年以来，楼市的变化速度已经超过了市场此前的预期。从首次出现个别城市价格调整，到3、4月出现华东区域的块状调整，再到5月后出现以东部城市为主的房价普遍下行，市场已经开始加速调整。这其中，此前一直坚挺的一线城市也出现了明显的下调：上海一手房环比下降了0.3%，深圳环比下降了0.2%，广州与上月持平；北京则是二手房环比下调了0.9%。在广州，一些郊区盘的松动十分明显。18日，位于广州芳村的路劲隽泷湾项目销售人员告诉第一财经日报记者，该盘目前推出一批促销单位，毛坯仅12000元/平方米，比此前的价格大降5000元。房价到底降没降，一个直观的表象就是有没有老业主

25、维权的“房闹”。近期以来，在杭州、广州、福州等城市，“房闹”此起彼伏。根据第一财经日报记者梳理，近年来每次涌现的“退房”现象背后，都伴随着楼市的不确定性，降价更会直接酿成冲突。不过，即使在当前的“拐点”关口，仍有部分城市继续着坚挺的表现。数据显示，5月份环比涨幅中，郑州以0.3%位居第一，厦门、南京、北京和贵阳均以0.2%的环比涨幅紧随其后。共有15个城市仍保持着上涨的态势。暴利时代结束“今年肯定是房地产市场的调整之年，但调整的幅度是有限的，不会出现过大过深的调整。”住建部政策研究中心主任秦虹近日对本报表示，“目前，市场上的刚性需求依然比较强劲，楼市整体没那么悲观。”不少开发商亦对本报表达了类

26、似的观点。农工商房产集团董事长张智刚对本报表示，中国的城镇化率还不高，GDP增速在6%8%之间还会维持很长一段时间，再加上中国人的传统观念和老外有很大不同，长辈心甘情愿为年轻人掏钱买房，这些都支持刚需的存在。“但房地产的暴利时代确实已经结束了。”信义房屋董事长周俊吉也对本报表示，中国的房地产市场已经进入下半场，量价的增速将显著放缓，部分区域的楼市供应已经过剩，但还没有崩盘的风险。下半场的特征在于，开发商“闭着眼睛就赚钱”的时代已经过去，今后只有那些注重品质、服务的房企才能较好生存。与此同时，市场成交清淡是当前不少中介的直接感受。“现在观望气氛浓，大家都觉得房价要跌，我们也不停地换挂牌信息，推特

27、价房，想快点成交，房东也着急，但生意不好做。”有上海房产中介表示。在销售不振的情况下，开发商拿地更加谨慎。根据中原地产统计，销售20强的房企今年以来拿地总额仅为1502亿元，相比去年同期的1977亿元下滑明显。由此也不乏看法更为悲观的业内人士。日前，中原集团创始人施永青在接受本报记者独家专访时表示，房地产泡沫主要有三种表现形式：过度建设、过度借贷、价格过高，三种形式内地楼市全有，并且这些问题都不容易解决。“内地楼市的问题一旦暴露，就可能从一个极端走向另一个极端。”施永青认为，今年内地楼市客观上是存在崩盘风险的，如果无视这种风险，反而会令其出现；大家都重视的话，那还有机会。楼市或迎微刺激楼市“变

28、脸”，全国商品房投资增速持续下滑，背后更大的问题则是经济的承受能力，统计局数据显示，15月份，全国房地产开发投资30739亿元，同比名义增长14.7%，增速比14月份回落1.7个百分点。其中，住宅投资21043亿元，增长14.6%，增速回落2个百分点。张大伟说，由于房地产投资占全社会固定资产投资的两三成，而且楼市疲软也会波及水泥、钢材等领域的投资，因此楼市冷暖对整体经济的影响十分明显。另一方面，政府偿债风险、开发商资金链风险、过度参与房地产开发投融资的机构投资者资金链风险等，也将在楼市调整中逐渐暴露。这将引起监管部门的高度重视。而对于地方政府，尤其是对一些“土地财政”依赖程度较高的地方政府而言

29、，楼市下行所带来的土地市场“速冻”影响更大，大搞基建形成的高负债后遗症容易集中暴露。事实上，进入5月后，一些二三线城市土地流拍现象十分普遍。压力之下，地方政府“救市”之声此起彼伏：没有限购的城市就采用公积金贷款和财税补贴等形式，有限购的城市则主要采用放松外地人购房资格认定、扩大户籍范围等形式。与两三年前地方只要一松动就被叫停不同，本轮地方政府根据自身需要进行的“松绑”，只要不是触及到取消限购这个底线，都不会被叫停。这也符合了“两会”提出的分类调控要求。在本月4日国新办举行的新闻发布会上，住建部总经济师冯俊表示，当前市场确实在调整过程中，按照 “分类调控”的基本原则，对不同城市采取不同的调控措施

30、。张大伟分析称，本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此，目前即便各地政府普遍“救市”，效果也十分有限，最为关键的还是看信贷政策能否放松。同策咨询研究总监张宏伟对本报表示，尽管短期内大多数城市存销比高企，部分城市出现大幅降价的现象，但是应该不会持续太久，预计在四季度，由于银行信贷对于首套自住房需求的支持，信贷紧缩的局面将逐步得到改善，楼市调控政策也会转向宽松。上月中旬，央行召开住房金融服务专题座谈会，要求商业银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。如今距央行“喊话”已经满月，但新

31、华社昨日报道称，不少地区的住房按揭贷款的紧张情况未见缓解，利率上浮、排队等“贷”等现状仍在，首套房贷政策遭遇“雷声大雨点小”的尴尬。张大伟说，通过业内了解，预计后续可能会出台一些针对首套房房贷的“定向松绑”。“这个时间点不会太早，可能会在三季度的中后期。”他说，如果届时该举措出台，加上价格的下行调整，会对市场的成交有比较明显的拉动作用。此外，通过加快棚户区改造，也能在一定程度上弥补房产降温对经济的影响。张大伟还说，楼市再继续原来那种30%的高增长已不可能，但也要避免出现“断崖式”下行。不过，新一轮调控不可能再现大规模流动性释放，而是依靠微刺激，定向、局部放松。上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉本报，目前整个宏观经济形势不如预期，未来微刺激的力度、涉及面和频率都会加大，但主要会从实体经济入手。房地产行业的泡沫还是比较大，政府还是要借此轮市场降温将其中部分水分挤干。从这个角度看，房地产行业对于来自中央层面的“救市”期望不能太大。他分析称，放松信贷是未来中央楼市调控的一个主基调，但基本上还是围绕首套刚需进行。对于部分刚需不大的城市，也会考虑将此类信贷资源向改善型需求导入。新华社分析称，从民生角度来看，在市场自我调整期，政策上应当坚持几个“不能变”：抑制投机炒房行为不能变；守住个贷不扩大杠杆的底线不能变；保证低收入者基本住房需求不能变。