住宅区规划方案设计专题070810.docx

1、住宅区规划方案设计专题070810 住宅区规划方案设计专题第一节：进行住宅区规划方案设计之前的准备工作及其对规划方案设计的后续影响一、了解基地周边的各项信息及固有条件，在做分析图的过程中了解基地的固有条件及常规优化和解决不良条件的方法。 区域位置分析 基地现状分析宏观介绍基地及所处区域的各种现状条件,主要的区域位置、区域的政治、政策、经济、地理位置、文化等方面入手对基地周边的情况作分析介绍，此部分的分析对我们进行住宅规划设计一般不构成直接的影响，只是设计文本或方案汇报开篇的一个宏观介绍。但此部分分析介绍如果效果做的好，有利于甲方及当地规划部门对我们的设计团队形成良好的第一印象及加强认同感，有利

2、于后续工作进行。针对区域应多做优势及优点的介绍。对后续规划设计所构成的影响：此部分的分析对我们进行住宅区规划设计一般不构成直接的影响，除非从项目当地的文化背景中提取文字性设计概念。 坡度分析 高程分析 坡向分析此部分分析图主要针对山地项目或设计项目基地内高程变化大的情况所进行的分析。如碰到的项目基地内没有高差的情况则不做此部分分析。分析得出结果后，应进一步构思基地的优化平整方案，在进行基地的优化平整方案设计时应考虑以下几条重要因素：1、 挖填方的土石方平衡原则。2、 做出的基地平整方案是否能有效的解决消防车到达及交通车行、人行到达的要求。（典型山地建筑规划设计往往以此为主要切入点进行设计。）3

3、、 做出的基地平整方案是否有利于住宅建筑的排布设置。4、 做出的基地平整方案是否有利于后续方案住宅小区内院落景观的形成。5、 能否符合一些硬性技术要求，如排水及各类管道埋设等。6、 是否符合后续设计方案的意图或做出相应方案后再对基地平整方案做相应的调整。对后续规划设计所构成的影响：此部分的分析对我们进行住宅区规划设计中的规划布局、小区空间构成、小区景观设计、竖向设计、交通系统、消防设计均构成严重的影响。 功能分析（基地周边地块） 功能分析是针对基地周边已形成或将要形成的各项配套设施及不同功能建筑进行的分析，这部分分析结果直接影响购买项目住宅产品的人群及楼盘形成的居住生活品质，进面影响楼盘产品的

4、销售价格及销售时间段。1、 基地周边配套设施及对购买客户和未来住户的影响1 区内是否有医院（医疗资源） 对购买客户中有老人及小孩的住户构成影响2 区内是否有学校或名校（教育资源） 对购买客户中有适龄学童的住户构成影响3 是否有日常生活所需的商品商业形成 对住户的基本生活需求影响4 是否有集中式商业及商业街、大型体育、休闲等场馆、公园、酒吧街、食街等等（休闲娱乐资源） 直接影响住户的日常休闲生活品质。对后续规划设计所构成的影响：1、对小区的功能产品构成影响1 如基地周边已形成良好的商业区域，基地项目将如何延续或增设商业建筑产品的设计。例：成都一汽项目2 根据项目规模及市场要求，项目基地内是否需设

5、置相应的公共配套设施，如学校、幼儿园、医疗站、电站、菜市场（以往经验：房地产商都希望在项目基地内尽量少的设置公共设施以带来项目的利益最大化。例：长城地产开发的：长城、长泰、长怡片区）2、 对小区出入口的设置位置及交通系统构成影响：项目基地与周边主要功能建筑如何达成交通的连接，主要考虑小区出入口设置位置和小区住户成员出行到达主要功能建筑的流线问题。 交通分析交通分析一般进行两个层级的交通分析a、 区域交通分析本项分析主要表达大区域交通分析，基地到周边城市及市、区级中心、商业中心、市一级机场、火车站、长途汽车站等市一级以上的主要交通节点连接关系，分析基地区域的交通优劣性。b、 基地紧邻道路的交通分

6、析本项分析表达基地周边道路的级别，到达周边主要交通节点（公交站、地铁站等）及主要功能建筑（商业中心、公园、学校等）的联系方式。 交通分析结果应确定紧邻道路上的主要人行、车行流向及基地与周边主要交能节点及主要功能建筑的位置关系。对后续规划设计所构成的影响：此部分分析结果最终影响规划设计中小区人行、车行主、次入口的位置。 景观资源分析 景观朝向及视线分析 此部分分析主要确定基地内、外侧的景观资源及优劣性以及确定基地内哪个朝向或区域可以享受外部景观资源，观望景观资源的视线、角度、区域等。对外部景观资源的分析结果最终影响小区内建筑对景观朝向面的排布方式以及层数及空间构成方式。对内部景观资源的分析结果最

7、终影响因素为：a、 是否保留基地原有的内部景观（值不值得保留，如何保留）b、 保留的内部景观与小区景观设计的如何进行有机构成与共同享用c、 小区内建筑围合排布模式对原有内部景观的利用对后续规划设计所构成的影响：对外部景观资源的分析结果最终影响小区内建筑对景观朝向面的排布方式、层数及空间模式。对内部景观资源的分析结果最终影响小区内的建筑组团围合模式。 最佳日照朝向分析首先分析确定基地所处的区域，了解日照的基本功能：照明功能、卫生要求、调节温湿度、影响住户的健康因素等。对于严寒、寒冷、复热东冷地区，冬季阳光直射室内对于住户是很有必要的，在这几个区域日照都构成了主要理想居所的因素。以往我国大江南北都

8、沿用正南北的住宅建筑布局以引入阳光直射室内，其实具体按不同区域太阳的轨迹和光线射入角度都有所不同，深入分析可的出每一地区的最佳日照朝向，同时得到因应的住宅建筑的排布朝向。对后续规划设计所构成的影响：分析结果最终影响住宅建筑的朝向排布方式。 冬季风及夏季风风向分析分析项目所在区域的冬季风及夏季风风向。全国区域内基本原则是：如何避免冬季风吹袭及如何将夏季风引入室内。在全国不同区域内避免冬季风和利用夏季风又有轻重之分。对于严寒、寒冷地区避免冬季风比利用夏季风重要，对于复热东冷地区和温和地区避免冬季风比利用夏季风两者并重，对于复热冬暖地区利用夏季风比避免冬季风重要。对后续规划设计所构成的影响：分析结果

9、最终影响住宅建筑的朝向排布方式。（典型案例：金地香密山） 噪音及污染等利因素分析声音特点：1、高音靠空气震动传导，有方向性。 2、低音靠地面固体震动传导，无方向性。阻隔噪音主要是阻隔高音噪音，以往曾有研究，12层正负2层的层数是城市中噪音直射及折射影响最为严重的层数。阻隔噪音的方法：1、外部设置阻隔方式a).设置隔音墙或隔音罩对道路或其他噪音源进行噪音遮挡 （一般用于城市中心地带，成本高，对城市景观也有一定影响。）b). 设置绿化隔音带对道路或其他噪音源进行噪音遮挡 （需有足够的用地资源方可实施，对城市景观有促进作用。）c). 设置土坡、档墙和绿化隔音带对道路或其他噪音源进行噪音遮挡d). 设

10、置隔震沟对噪音的低音震动进行阻隔。2、内部设计阻隔方式a).利用抗噪的商业或配套设施的裙房对噪音进行阻隔，确保后侧的住宅尽量少的受噪音影响。b).牺牲少量低品质小户型的楼宇对整个小区进行噪音阻隔。3、 利用各项技术措施进行减噪设计a) 减噪材料铺设路面b) 住宅在噪音面设置阳台对噪音进行阻隔c) 窗户设双层隔音玻璃对噪音进行阻隔d) 建筑做双层外墙对噪音进行阻隔（香港噪音分析实例参考网站：http:/sc.info.gov.hk/gb/www.epd.gov.hk/epd/noise_education/web/CHI_EPD_HTML/m4/mitigation_2.html#g）对后续规划

11、设计所构成的影响：分析结果最终影响住宅建筑的规划布局方式。 对于水污染和空气污染很难有良好的优化措施，多由政府出资方可解决，注意在设计中不要把重要的建筑产品设置于污染源的下风口和污染水流的旁边，尽量用绿化隔离带等进行阻隔。二、在做住宅规划方案前须清晰了解的国家相关规范及地方性规范条文：1、 消防类规范1） 常规消防规范 消防车道1 消防车道宽度： 4.0m，登高面处消防车道必须扩大，其宽度不应小于6m。2 消防车道最大坡度不应大于%，登高面处不宜大于%。3 消防车道的转弯半径R：R12m，但与城市道路丁字或十字路口交接处可为R9m。 4 消防车道上空净高要求：不小于4.0m。深圳为5.0m。5

12、 消防车道与建筑物的距离S：登高面处10mS5m，其余处S3m。6 环行消防车道至少应有两处与其他车道连通。尽头式消防车道应设回车场，回车场的尺寸不应小于12mX12m，用于中型和大型消防车的尺寸分别为15mX15m、18mX18m。 设消防车道的条件 1 高层建筑的周围，应设环行消防车道。2 当建筑物的沿街部分长度超过150m或总长度超过220m时，均应设置穿过建筑物的消防车道。 当有环行消防车道时，可不设。3 建筑物的封闭内院，如其短边长度超过24m时，宜设有进入内院的消防车道.4 小区内主要道路至少应有两个出入口； 居住区内主要道路至少应有两个方向与外围道路相连；人行出口间距不宜超过80

13、m，当建筑物长度超过80m时，应在底层加设人行通道.（可利用楼梯间）5 街区内道路中心线间距不宜超过160m。 消防登高面1 高层建筑的底边至少有一个长边或周边长度的1/4且不小于一个长边长度，不应布置高度大于5.00m、进深大于4.00m的裙房，且在此范围内必须设有直通室外的楼梯或直通楼梯间的出口。2 登高面的面宽宜连续计算，确有困难可累加计算，但累加计算的次数不应超过两次。3 在登高面范围内必须设有直通室外的楼梯或出入口。4 当确有困难时，可利用绿化带作为登高面，但绿化带下应铺设硬地，并能承受消防车30t的重量。2） 地方性消防规范是否有区别要求 当进行不同地域的项目方案设计时，应首先收集

14、或督请甲方提供当地的现行规范进行熟悉，与国家规范进行对比，往往每一地区对国家规范的实施力度都不一样，有些条目会放宽，有些条目要求会完全自行设定。做方案设计前应熟悉好当地现行规范，避免后续的工作失误。（例：南平项目、大连项目等）2、退让红线类的规范：（一般各地都有各地区的具体要求，不执行国家规范，在做方案设计前必须熟悉以下几条退红线的当地要求。）1） 项目当地的常规退红线要求2） 退让道路的退红线要求（相对不同级别的道路退让要求是不一样的）3） 退让城市道路转弯处或十字路口的退红线要求（有些城市此项退让要求要大于退让城市道路的要求，例：湖南邵阳）4） 如项目设计中含地下车库，则须清晰地下室退红线

15、及退道路的要求。注：同时要注意高层、多层及不同功能的建筑退让的要求是不一样的。3、日照要求的规范1）判断地块所属的气候区域2）日照规定值 住宅日照标准应符合下表1规定；对于特定情况还应符合下列规定：1 老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准；2 在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低；3 旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不宜低于大寒 日日照1小时的标准。 住宅建筑日照标准 (表1)表1 住宅建筑日照标准 建筑气候区划 、VII气候区 气候区 、气候区 大城市 中小城市 大城市 中小城市 日照标准日 大寒日 冬至日日照时数(h) 2 3 1 有效日照时间带(

16、h) 816 915 日照时间计算起点 底层窗台面 注:底层窗台面是指距离室内地坪0.9m高的外墙位置. 住宅正面间距，应按日照标准确定的不同方位的日照间距系数控制，也可采用下表2不同方位间距折减系数换算。 不同方位间距折减系数方位015(含)1530(含)3045(含)4560(含)60折减值1.0L0.9L0.8L0.9L0.95L注：1、表中方位为正南向(0)偏东、偏西的方位角。 2、L为当地正南向住宅的标准日照间距(m)。 其他建筑的日照间距1 托儿所、幼儿园其生活用房应满足底层满窗冬至日不小于3h的日照标准。2 中小学教学楼应满足冬至日不小于2h的日照标准。3 医院病房楼应满足冬至日

17、2h的日照标准。4、建筑间距控制建筑类别高层建筑裙房其它民用建筑耐火等级一、二级三级四级高层建筑13991114裙房96679一、二级96679三级1177810四级149910121）防火规范 2）日照要求3） 建筑间距的要求一般各地都有各地区的具体要求以南平的规范举例说明： 5、小区内道路的规定 1）出入口设置的原则1 小区内主要道路至少应有两个出入口；2 居住区内主要道路至少应有两个方向与外围道路相连3 城市主干道、次干道一般情况下不能开设车行出入口，可以开设人行出入口4 出入口设计要结合总图布局5 一般车行出入口及人行出入口应各有两个6 车行出入口及人行出入口在条件困难情况下可以合用，

18、但要组织好局部交叉处的流线2）车流量较多的基地（包括出租汽车站、车场等）、其通路连接城市道路的位置应符合下列规定：1 距大中城市主干道交叉口的距离，自道路红线交点量起不应小于 70m；2 距非道路交叉口的过街人行道（包括引道、引桥和地铁出入口）最近边 缘线不应小于5m；3 距公共交通站台边缘不应小于10m；4 距公园、学校、儿童及残疾人等建筑的出入口不应小于20m；当基地 通路坡度较大时，应设缓冲段与城市道路连接；5 汽车库车辆出入口与城市人行过街天桥、地道、桥梁或隧道等引道口的距离应大于50m；距离道路交叉口应大于80m。3）居住区内道路可分为： 居住区道路、小区路、组团路和宅间小路四级。其

19、道路宽度，应符合下列规定： 1 居住区道路： 红线宽度不宜小于20M； 2 小区路： 路面宽宜6-9M，建筑控制线之间的宽度， 需敷设供热管线的不宜小于的不宜小于14M； 无供热管线的不宜小于的不宜小于10M； 3 组团路： 路面宽3-5M； 建筑控制线之间的宽度， 采暖区不宜小于10M； 非采暖区不宜小于8M； 4 宅间小路： 路面宽不宜小于2.5M； 注：以往设计中的经验： a. 小区内道路常规：单行线4米，退小区围墙1米（规范中宜1.5m）,退建筑2米。 双行线6米，退小区围墙1米（规范中宜1.5m），退建筑3米。 b. 设计常用的一些道路设计尺寸：单行线4.5米，车辆出现对行时，一辆靠

20、路边停，对面车辆可基本通过，同时可做为夜间临时停车。双行线5.5米, 退建筑出入口面可减为2米。双行线8米, 夜间路边停车可计入停车量指标4）每个住宅单元至少应有一个出入口可以通达机动车。道路设置应符合下列规定：1 双车道道路的路面宽度不应小于6m；宅前路的路面宽度不应小于2.5m；2 当尽端式道路的长度大于120m时，应在尽端设置不小于12m12m的回车场地；3 当主要道路坡度较大时，应设缓冲段与城市道路相接；4 在抗震设防地区，道路交通应考虑减灾、救灾的要求。5）建筑基地地面和道路坡度应符合下列规定：1 基地地面坡度不应小于0.2，地面坡度大于8时宜分成台地，台地连接处应设挡墙或护坡；2

21、基地机动车道的纵坡不应小于0.2，亦不应大于8，其坡长不应大于200m，在个别路段可不大于11，其坡长不应大于80m；在多雪严寒地区不应大于5，其坡长不应大于600m；横坡应为12；3 基地非机动车道的纵坡不应小于0.2，亦不应大于3，其坡长不应大于50m；在多雪严寒地区不应大于2，其坡长不应大于1OOm；横坡应为124 基地步行道的纵坡不应小于0.2，亦不应大于8，多雪严寒地区不应大于4，横坡应为12；5 基地内人流活动的主要地段，应设置无障碍人行道。注：山地和丘陵地区竖向设计尚应符合有关规范的规定 6）无障碍通路应贯通，并应符合下列规定：坡道的坡度应符合下表的规定。高度(m)1.501.000.75坡度1:201:161:12三、对于项目地域所需了解的关于市场、策划、建筑产品供求等信息1项目地块所具备的各项资源所导向的市场构成结论。2购买项目产品的客户群体构成及对客户群各项情况分析。 什么样的客户群体及其构成比例 客户的各项情况分析 a 客户的经济情况 b 客户的家庭成员模式 c 客户的居住行为模式及喜好3项目地域的房地产开发模式及形成的过程和特点4项目地域周边的成功与失败案例的分析5项目地域营销模式及推盘策略6本项目产品将遇到的竞争产品情况及周期开盘的产品类型等