商品房买卖合同示范文本解读.doc

1、商品房合同第一条 项目建设依据 出卖人以 方式取得位于 、编号为 的地块的建设用地使用权。载明该建设用地使用权来源的批准文件或合同是 。该地块总土地面积为 。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【建设项目名称】【现定名】【暂定名】 。建设工程规划许可证号为 ，施工许可证号为 。主要变化1、旧版中的“土地使用权”改为新版中的“建设用地使用权”，相应将“土地使用权出让合同”改为“载明建设用地使用权来源的批准文件或合同”；2、旧版中“土地规划用途”与“土地使用年限”移至新版中第三条“买受人所购商品房的基本情况”中。分析 1、因中华人民共和国物权法颁行之前的中华人民共和国土地管理法等相关法律、法规中

2、并无建设用地使用权的规定，此处将“土地使用权”改为 “建设用地使用权”，系响应物权法第十二章关于建设用地使用权的规定，以追求法律用语的精准，并为适用物权法解决相关纠纷提供援引可能。2、旧版合同中把“土地规划用途”与“土地使用年限”作为第一条“项目建设依据”的内容，在逻辑上认为该部分内容仅涉及行政机关与开发企业之间的审批、许可、核准等行政法律关系，从而否定了买受人针对违反土地规划用途与土地使用年限的开发行为提起民事诉讼的可能性。新版合同将“土地规划用途”与“土地使用年限”移至第三条“买受人所购商品房的基本情况”，则不仅肯定该部分内容仅涉及行政机关与开发企业之间的审批、许可、核准等行政法律关系，并

3、且为买受人针对违反土地规划用途与土地使用年限的开发行为提起民事诉讼提供了一条便捷的通道。对策/建议合法建设，如实填写。 第二条 商品房销售依据 买受人购买的商品房为【预售】【现售】商品房。预售商品房批准机关为 ，预售许可证号为 ;或者,现售商品房备案机关为 ，备案号为 。主要变化明确现售商品房的备案机关与备案号。分析该部分内容存在办理顺序上矛盾。通常的交易程序是：确定合同内容签订合同合同备案，在合同未签订之前如何知晓备案号码？新、旧版合同均约定出卖人承担合同备案义务，若此处先行填写的备案号码与实际备案号码不一致的，开发商可能面临一定程度的违约风险。对策/建议暂不填写，或留待相关机关修订。 第三

4、条 买受人所购商品房的基本情况 买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一），为本合同第一条规定的项目中的： 第 幢 单元 号房，或 。建筑层数地上 层，地下 层，该商品房位于第 层。该商品房土地使用权年限自 年 月 日至 年 月 日。该商品房的设计用途为 ，属 结构，层高 。该商品房有阳台 个，其建筑样式（封闭式、非封闭式或其他）为 。 该商品房相关节能措施、保温工程保修期等信息说明： 。 该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共 平方米。其中，套内建筑面积 平方米，应分摊的共有建筑面积 平方米（应分摊的共有建筑名称及建筑面积清单见本合同附件二）。 除上述商品房买卖外

5、，有出售（或赠送、出租等）车位、车库、绿地或其他物业的，有关该物业买卖、赠与、租赁合同事项，双方另行约定于本合同附件三。主要变化 1、旧版中有“房号以附件一上表示为准”，新版此处不再特意强调房号；2、新版增加“该商品房位于第 层”；3、新版增加“该商品房有阳台 个”；4、新版增加“该商品房相关节能措施、保温工程保修期等信息说明： ”；5、旧版中使用的“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”在新版中改为“应分摊的共有建筑面积”，旧版附件二中须说明“公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成”，新版附件二中须明确“应分摊的共有建筑名称及建筑面积清单”；6、新版增加“除上述商品房买卖外，有出售（或赠与、出租等）

6、车位、车库、绿地或其他物业的，有关该物业买卖、赠与、租赁合同事项，双方另行约定于本合同附件三”。 风险提示 1、关于房号预售商品房的房号是怎样确定的？实践中，应由开发商于预售前将经规划确定的图纸向当地政府下属的地名办报批，经核准后方可在使用。因此，图纸上确定的房号与地名办核准的房号一般都是一致的。但是，开发过程中，因图纸发生设计变更导致房号变更的现象也并非偶然，即使该类变更是通过合法程序在相关部门进行的，行政程序上并无瑕疵，但在中国这个讲究吉利数字的社会里，不难想象，如果买受人订的是带有8或6的楼号、房号，交付的房号里却没有了这个“发”或“顺”字，更甚的是，竟然是有4、14、13这样不吉利的数

7、字，则极有可能引发一场比较严重的民事纠纷。不使用阿拉伯数字表示房号当然可以避免这类纠纷，国内一些酒店就把小包间命名为“聚贤厅”、“听松轩”或者“富春江”、“普陀山”之类的，这种做法一定程度上可以借鉴，把小区里的楼名都叫做宝、富、贵、财、喜什么的，应该比较好卖一点。然而，小区规模若大了，里面有几十甚至上百幢楼，汉语里这些吉利的词可能就不够用了，再说，楼名可以这样叫，楼层总得用阿拉伯数字吧，每一层从左到右排下去也得用数字吧。实际上，使用阿拉伯数字主要是为了管理上的便利，只是中国人凡事都喜欢讨个彩头，没听说过美国带8或6的车牌号、手机号能卖出个天价。正是因为管理的必要，新版合同做不到干脆取消房号，只

8、能是取消旧版中有的“房号以附件一上表示为准”这个其实没有多大意义的说法，但仍需标明“第 幢 单元 号房”以建立买卖标的物的特定性。值得注意的是，后面紧跟着又有一行空白“或 ”，这种选择性做法体现了新版合同撰写者不再把房号变更作为一种违约事由的意图。这个修改，对买卖双方并无任何实质影响，但体现了一种社会进步。2、关于楼层旧版合同里根本就没有提起这个问题，似乎在这个简单问题上买卖双方发生争议的可能性极小。然而实践中确有此类纠纷发生，某楼盘销售时为避免因13、14层数字不吉利，12层上面直接就叫15层了，有户人家买的是2301号房子，交的时候门牌上写的也是2301，但他们认为从下往上数，明明是在第2

9、1楼嘛，怎么会是2301呢？于是就找媒体投诉，说开发商违约，媒体也是唯恐天下不乱，连续报道帮着起哄，最后开发商无奈赔了一笔钱了事。这个事情其实放在法院处理的话会很清楚的，只需要调查一下这幢楼在预售时究竟有没有13、14层就可以了，如果起初图纸和按公示的规划方案制作的沙盘模型、效果图上就根本没有13、14层，就不能说开发商存在欺诈故意，也不能说买受人对楼层存在误解，约定的那个2301本来就是事实上的2101。但实践中故意挑刺的客户大都是明白人，他们咨询过律师，知道这种事情找法院处理自己要败诉的，找媒体闹一闹成本又低，对开发商的杀伤力度又大，解决问题还要快得多。事后想想，要是当时的合同中有“该商品

10、房位于第 21 层”这句话，媒体想起哄也没招啊。据律师了解，地产行业里似乎有这种一种误解：合同里约定得越多，回旋的余地就越小，解释的说辞也越少，因此合同里能说的模糊点的尽量模糊点。对此，律师的看法恰好相反。商品房买卖合同的履行周期长、金额大，特别是履行过程中的变数较多，该特点与建设工程施工合同相同，都是典型的诚信合同，凡合同里未明确约定之处均需要买卖双方的相互谅解与支持方可。这种合同约定得越详细，则事后需要双方配合的越少、纠纷越少，相比建设工程施工合同来说，我们现在使用的商品房买卖合同不是太厚了，而是太薄了。在房市不景气的情况下，合同里的每一点模糊在为开发商提供回旋余地的同时，也都为客户提出退

11、房或者索赔提供了合适的抓手。因此，合同写得详细点，对买卖双方都是公平的。实践中除吉利数字外，另外还存在架空层、技术层等影响楼层的因素，新版合同中明确商品房所处的楼层是必要的。3、关于阳台的个数与上个问题类似，旧版合同里根本就没有提起，似乎在这个简单问题上不会发生争议。近期本律师恰好就在宁波本地遇到过两个相关事情，都是因为没有明确阳台个数引起的。其中一个是这样的，销售代理公司为了好听，在销售资料里把商品房里南面较大的阳台（8平方米左右）改称“空中花园”，但把北面较小的阳台（4平方米左右）仍叫“阳台”，但在图纸上标的都是阳台；由于两个都是非封闭的，按规定建筑面积只能按一半计算，于是就又 在楼书里承

12、诺说要赠送6平方米的阳台。现在房子刚结顶还没有交付，但因为房价下跌的原因，已经有不少客户在搞脑子、做文章了，既有向开发商讨要施工图中没有而且将来的竣工图中也不会有的“空中花园”的，也有承认有“空中花园”但向开发商讨要6平方米阳台的。估计在将来交付时可能会导致纠纷出现。另一个是别墅项目，现在已经交付了。按设计中的规范称呼，没顶的叫露台，有顶的叫阳台，但楼书里混淆了阳台与露台的区别，宣传说有4个阳台，交付时却只有两个有顶的阳台，另外两个是没有顶的露台，当时就有客户提出异议。由于那个时候的销售形势比较好，房价还在涨，最终没有酿成纠纷，但如果换成现在就难说了。再强调一下，合同写得详细点，对买卖双方都有

13、好处。4、关于节能措施与保温工程新版合同中之所以增加这部分内容，是为了响应于2007年10月28日经全国人大常委会修订通过、2008年4月1日起施行的中华人民共和国节约能源法的规定。其中，第35条规定：“建筑工程的建设、设计、施工和监理单位应当遵守建筑节能标准。 不符合建筑节能标准的建筑工程，建设主管部门不得批准开工建设；已经开工建设的，应当责令停止施工、限期改正；已经建成的，不得销售或者使用。 建设主管部门应当加强对在建建筑工程执行建筑节能标准情况的监督检查。”第36条规定：“房地产开发企业在销售房屋时，应当向购买人明示所售房屋的节能措施、保温工程保修期等信息，在房屋买卖合同、质量保证书和使

14、用说明书中载明，并对其真实性、准确性负责。” 第80条规定：“房地产开发企业违反本法规定，在销售房屋时未向购买人明示所售房屋的节能措施、保温工程保修期等信息的，由建设主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处三万元以上五万元以下罚款；对以上信息作虚假宣传的，由建设主管部门责令改正，处五万元以上二十万元以下罚款。”曾有某地产企业与律师讨论，能否在新版合同中这样写“具体节能措施、保温工程保修期等详见质量保证书和使用说明书”？律师认为，根据上述中华人民共和国节约能源法的规定，信息披露的三个载体（即“房屋买卖合同质量保证书和使用说明书”）之间是并列关系，而非选择性条款，这种做法是行不通的。至于信息披露的程

15、度与范围，参见民用建筑节能管理规定、建设领域推广应用新技术管理规定、浙江省建筑节能管理办法、浙江省新型墙体材料开发利用管理办法等相关法规以及行业相关标准、定额的规定，更多体现的是技术方面的要求，此处不详。5、关于共有面积分摊此处修改，出于与物权法相关规定相匹配的考虑。旧版中使用的“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”，着重于使用功能上的“公共”与“公用”；新版中使用的“应分摊的共有建筑面积”，则强调该“公共”、“公用”部分的权属为“公有”。相对于旧版附件二中须要求笼统说明“公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成”，新版附件二中要求明确“应分摊的共有建筑名称及建筑面积清单”更为具体、详细。该处修改仅为

16、概念层面上的修改，并不直接涉及买卖双方的利益格局，下条将对此展开详述。6、关于商品房买卖以外出售（或赠送、出租等）车位、车库、绿地或其他物业的说明首先，需要指出的是，此部分内容的增加，亦出于因应物权法相关规定的考虑。关于车位、车库的权属，中华人民共和国物权法第74条第2款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。关于绿地的权属，物权法第73条规定如下：“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外”。根据上述规定，车位、车库的归属必须通过出售、附赠或出租等方式约定，而绿地的权属若无对外明示（其前提当然是出售、

17、附赠或出租等方式约定！），除城镇公共绿地外均属业主共有。其次，能否在附件三中空白而另于商品房买卖合同外签订独立的出售、赠与或租赁合同？律师认为，从合同自由（私法自治、当事人自治）角度看，于商品房买卖合同外另订合同约定车位、车库、绿地或其他物业的权属并无厚非；但宜从主物与从物的角度予以区分对待。根据物权法第115条的规定：“主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外”。若车位、车库、绿地或其他物业在建筑结构、使用功能上能够看作为商品房附属的从物（比如利用地下架空层附设的车位、车库），且打算通过出售、出租的方式另外向买受人收取费用的，应在商品房买卖合同附件三中讲清楚，另签订合同易出现纠纷。

18、这里最值得注意的“赠与”，许多开发商为方便销售大肆使用“赠阳台”、“赠面积”、“赠地下部分”、“赠车库”等噱头，殊不知这可能是为自己挖了一个深不见底的陷阱！风险之一：阳台、地下部分均系商品房从物，主物产权过户时从物自动跟着转移，何来赠送？既未赠送是否视为开发商违约？风险之二：按规定，2.2米以下本不应计算建筑面积，即使商品房内确存在2.2米以下的建筑空间，但该部分并非开发商赠送，而是商品房内本已有的部分，只是未被法律认可而已。开发商是否须另赠送符合法律规定的面积给客户？风险之三：赠送部分亦须符合建筑标准，实践中有开发商因车库层高不足2米无奈赠送，但仍不免违约之虞。对策/建议 1、按规划审定的方

19、案如实填写房号、楼层、阳台数量，对于因设计变更导致的房号、楼层、阳台数量变更，建议纳入新版合同第十一条“规划设计变更的约定”中处理；2、按规划设计如实填写节能措施、保温工程保修期等信息，并补充明确“因法律、法规、政策、标准、定额或政府规范性文件变更的风险由买受人承担”。3、关于共有面积分摊，见下条相关内容；4、关于商品房买卖以外出售（或赠送、出租等）车位、车库、绿地或其他物业的说明，可于商品房买卖合同以外另签合同，但在建筑结构、使用功能上能够看作为商品房附属的从物（比如利用地下架空层附设的车位、车库）且拟通过出售、出租的方式另外向买受人收取费用的，应在商品房买卖合同附件三中明确。 第四条 建筑

20、区划内相关物业归属的约定 在该商品房所在的建筑区划内，出卖人建设物业服务用房 平方米，坐落 ，属于业主共有。下列物业属于出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或者出租，其他道路、绿地、场所、设施、房屋，属于业主共有。1、车位， 。2、车库， 。3、 。城镇公共道路、城镇公共绿地，及依照有关规定、合同约定需要移交政府相关单位管理的物业，不属前款约定范围。主要变化 该条款全部内容均系新增。风险提示 1、新增本条款，因按物权法第六章关于“业主的建筑物区分所有权”的规定须将小区内的建筑、道路、绿地、设施等区分为专有部分与共有部分，从而适用不同的规定进行处分或管理。主要包括： 第70条 业主对建筑物内的住

21、宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第71条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 第72条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 第73条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业管理用房，属于业主共

22、有。 第74条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定。 占有业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有。什么是建筑物区分所有权制度呢？这里有必要先说一个相关的概念，即“一物一权”原则，这是传统物权法三大原则之一，其他两个是物权法定原则与公示公信原则。所谓“一物一权”原则，指的是每一个物上只可能有一个所有权，而每一个所有权所对应的对象也只能是一个物。这个原则听起来似乎没有什么意思，其实讲的是一个非常重要的道理，对于我们中国人更是有着特殊的意思，大家都知道，在中国经

23、济环境里最难搞好的是国企，为什么？国企的资产属于全民所有，当然这个全民所有是空的，实际上是政府所有，政府里的各个部门、各个衙门都把国企当成自己的，你来啃一口，我来挖一勺子，出问题了大家都不愿负责，效率当然不会高了。再举一个例子，历史已经证明了，邓小平把地分成小块分给一家一户后，农民就是比在人民公社制度下吃的更饱。俗话说“三个和尚没水喝”，换句话说也是同样的道理，一件财产如果有多个主人，那么这件财产的经济效用肯定不会比只有一个主人时发挥得充分，而且还会面临被破坏的风险。然而，在现代社会里，为节省土地，高层、多层住宅已经成为居住方式的主流，就一个建筑物整体来说，虽然我们在卖房子的时候是把一套房子当

24、作一个单独的物来出售的，但这每一单元、每一套房子都只是这个建筑物的一部分；对于电梯、走廊、楼道、配电房等公共设施来说，不可能也不必要做到一户一个单独支配。在这种情况下，大家共同享有一个物上的所有权就是不可避免的了，法律对此所进行的应对措施就是设计一个建筑物区分所有权制度。物权法系基本法律，关于何为专有部分、何为共有部分仅有原则性的概念界分（专有部分仅指住宅及经营性用房，共有部分包括非城镇公共道路的小区内道路、非城镇公共绿地或明示为个人所有绿地的小区内绿地及其他公共场所、公用设施和物业管理用房），而无明确的操作指引；即使考虑现行全部相关法律、法规，亦无法针对现实生活中各种类型小区的情况进行统一划

25、定。因此，在划定专有部分与共有部分这个问题上，“法定”的只能是框架，必须配合由买卖双方通过事先的“意定”来进一步细化、明确。至今仍有部分地产企业曾咨询本律师“合同里写得太详细，开发过程中若有变化岂不是捆住了自己的手脚，能否将新版合同中的这个条款删除，或者在空白处全部划斜杠”？律师认为，按物权法的规定，小区内除显系住宅、经营性用房之外的建筑、物业及设施凡未事先明确约定权属的，均应推定归为业主共有，换句话说，在权属性质不太清楚的这块阵地的争夺上，出卖人没有主动占领的，法律自动地判断为业主占领。因此，新版合同中的这个新增条款，与其说是束缚开发商的手脚，不如说是为开发商提供一个发言机会，让开发商先于业

26、主圈定“自留地”的范围，这个发言机会是房地产开发过程中的唯一一次，其发言内容也是终局性的。2、如何判断哪些属于共有部分？这个问题对于开发商来说，涉及到哪些能卖哪些不能卖，对物业管理企业来说，涉及到哪些能管哪些不能管。实践中，这方面的纠纷最为常见，引发的争议也是最多的。我们先来看看物权法中是怎样规定的。物权法第73条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”这里明确共有部分实际上只有三种：道路、未卖给业主的绿地和物业用房。什么是其他公共

27、场所、公用设施呢？住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法中规定，属于共用部分还有各房间内的承重结构(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋项等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；而共用设施设备，是指住宅小区或单幢住房内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。规定不能说不详细。但是，仍然存在漏洞，还是不够用，实践中存在两个争议极大之处，一个是会所，一个是车库。为什么花这么大力气搞出来的物权法还是这个样子呢？其实，这是列举性规定的通

28、病，立法中缺少了一个兜底性的定义条款，也就是说符合了哪些基本要件就可以归类于共有部分呢？要想整理出一个适合于全国范围内各种档次的住宅小区、并且在几十年甚至上百年的时间内都合适的标准实在是太难了，我们不能过于难为立法专家们。为了便于分析会所与车库的归属问题，还是有必要粗线条地理出一个共有部分的基本特征来，我认为标准只有两个：1、共有部分应当是为实现建筑物设计用途所必须的，换句话说，离开了这些部分业主就不能正常生活了；2、小区内每家每户使用共有部分的频率与程度基本是均等的。住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法里规定的那些公用部分与公用设施基本都满足这个标准。3、关于会所归属的分析结合上述标准来

29、看，会所显然并非是实现建筑物设计用途或满足业主正常生活所必须的，除高档小区外的大多数小区都没有会所，也就说明了会所在本质上属于一种附加的消费品或者奢侈品；实践中会所的用途多为提供高档消费，例如瑜珈、桑拿、游泳、健身、咖啡、休闲、按摩、保健、美容等，即使是在富人聚居的高档小区也不见得每家每户都有闲钱和闲时间均等地到会所享受。这样看来，如果把会所归类于共有部分而交由小区业主共有，不仅无助于各业主利益的公平实现，相反还会出现业主内部的纠纷。正是出于这个考虑，在物权法立法过程中尽管要求会所共有的呼声很高，但立法专家们还是坚持了会所不适宜共有这一科学、合理的立场。当然，会所不适宜共有不等于会所不能共有，

30、如果开发商在与各个业主签订购房合同时，已经约定会所归业主共有并将会所占用的土地进行了分摊而且把会所的建造成本计入了房价，业主想不共有也不行，只是这样的话就给业主委员会和物业管理企业带来了不少管理难题。4、关于车库归属的分析车库与会所的性质有些类似，现阶段汽车不属于每家每户的生活必需品，普通的住宅小区内也做不到每家一个车位，这种情况下如果规定车库归业主共有的话，就会出现问题：共有以共同支付价格为前提，对于那些没有车的业主来说，从不使用车库却要为车库付钱显然不公平，如果以不使用车库为由拒绝付钱的，就会违反前面说过的“不得以放弃权利不履行义务”的规定；各户业主拥有车子的数量不同，对车库的使用频率与程度也有区别，若规定车库共有，则必然引发业主之