南阳市物业管理办法全文.docx

1、南阳市物业管理办法全文南阳市物业管理办法全文南阳市物业管理办法全文第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善业主、使用人的生活和工作环境，依据国务院和省物业管理条例，结合本市实际，制定本办法。第二条本办法所称物业是指已建成投入使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。本办法所称物业管理，是指业主或业主组织通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。本办法所称业主，是指物业所有权人。本办法所称使用人，是指物业的承租人或者实际使用物业的其他人。本办

2、法所称物业管理企业，是指依法设立能独立承担民事责任从事物业管理服务的组织。第三条物业管理实行政府行政主管部门监督、业主自治与物业管理企业专业服务相结合的体制。第四条鼓励物业管理向社会化、专业化、市场化方向发展，鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。第五条本办法适用于市行政区域内的物业管理活动。第六条市房产管理局是本市物业管理的行政主管部门，负责全市物业管理活动的监督管理工作，并直接负责市规划控制区内物业管理活动的管理工作。县(市)人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的物业管理工作。卧龙、宛城两区房地产行政主管部门受市房产管理局委托，负责市规划控制区以外本辖区

3、的物业管理工作。第七条城建、规划、工商、物价、公安、供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、公用事业等部门和物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)、居民委员会依法履行各自职责，加强对物业管理相关工作的监督指导。第八条新建商品物业，应当实行物业管理。原有物业，可以根据业主意愿，由业主聘请专人管理，或者采取其他形式进行管理。经超过70%的业主同意，应当实行物业管理。第二章业主、业主大会及业主委员会第九条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务;(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;(三)提出制定和修改业

4、主公约、业主大会议事规则的建议;(四)参加业主大会，享有表决权;(五)享有业主委员会成员的选举权和被选举权;(六)监督业主委员会的工作;(七)监督物业管理企业履行物业服务合同;(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;(十)法律、法规规定的其他权利。第十条业主在物业管理活动中，履行下列义务;(一)遵守物业管理法律、法规;(二)遵守业主公约、业主大会议事规则;(三)遵守所在物业管理区域内的各项物业管理制度、规定;(四)执行业主大会的决议、决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(五

5、)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(六)按时足额交纳物业管理服务费用;(七)法律、法规规定的其他义务。第十一条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第十二条一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。第十三条已交付业主使用的房屋，建筑面积达到50%以上，或者已交付业主使用的房屋建筑面积达到30%以上不足50%，但使用已超过十二个月，尚未召开首次业主大会的，物业所在地的县(市、区)房地产行政主管部门应当指导业主召开首次业主大会会议。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决

6、定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第十四条业主投票权数，可以按下列规定计算：(一)住宅物业按一户一投票权数计算;(二)非住宅物业按建筑面积计算，100平方米以下的按一票投票权数计算，每增加100平方米增加一票投票权数。未售物业可参照上述方法确定。确定业主投票权数的具体办法由业主大会议事规则规定。第十五条首次业主大会会议由进行前期物业管理服务的企业牵头并负责前期筹备工作。物业管理企业应当在符合第十三条规定条件之日起15日内，告知县(市、区)房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)并在其指导下组织首次业主大会会议的前期筹备工作。第十六条同一个物业管理区域内的业主不足

7、100人的，可以直接组成业主大会;100人以上的，可以由业主按照业主总数的一定比例推选业主代表，组成业主代表大会(以下统称业主大会)。业主代表大会的代表一般不得少于35人。业主代表大会行使业主大会的权力。第十七条筹委会应当由前期物业管理企业会同部分热心公益事业的业主代表和建设单位(包括公有住房出售单位)组成，负责业主大会筹备工作。筹委会成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。第十八条筹委会应当自组成之日起30日内(成立业主代表大会的60日内)在物业所在地的县(市、区)房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。第十九条筹委

8、会应当做好下列筹备工作(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;(二)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;(三)确定业主委员会成员侯选人产生方案及名单，并公示征询意见;(四)参照市房产行政主管部门颁布的示范文本，依法拟定业主公约(草案)和业主大会议事规则(草案);(五)起草前期物业管理服务合同执行情况的报告;(六)业主超过100人以上的，组织推选业主代表;(七)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前，以书面形式在物业管理区域内公告。但成立业主代表大会的，应当在会议召开15日前以书面形式送交参加会议的业主代表。第二十条推

9、选业主代表可以幢、单元、楼层等为单位进行。筹委会应当将推选业主代表的方式、代表条件、代表人数以书面形式在物业管理区域内公告。业主代表产生后以书面形式在物业管理区域内公告。业主代表的任期由业主大会会议确定。业主代表的变更应当由其所代表的业主50%以上书面同意。第二十一条首次业主大会会议应当讨论决定下列事项：(一)制定业主公约;(二)制定业主大会议事规则;(三)选举业主委员会委员(四)确定物业管理企业;(五)决定物业管理其他重大事项。第二十二条业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公约经业主大会会议通过后对全体业

10、主具有约束力。第二十三条业主大会议事规则应当包含以下内容：(一)业主大会名称，物业项目地址、四至范围;(二)业主大会职责;(三)业主委员会职责;(四)业主大会的议事方式及表决程序;(五)业主代表的产生方式;(六)业主委员会委员的组成和委员任期;(七)业主投票权数的计算方法;(八)活动经费;(九)印章的使用和管理;(十)其他关于业主大会的重大事项。第二十四条业主大会履行以下职责：(一)制定、修改业主大会议事规则和业主公约;(二)选举、更换业主委员会委员，决定业主委员会任期，监督业主委员会的活动;(三)选聘、解聘物业管理企业;(四)审议通过物业管理区域内物业共用部位共用设施设备的使用、公共秩序和环

11、境卫生的维护等方面的规章制度;(五)监督物业管理企业的管理服务活动;(六)决定专项维修资金的使用、续筹方案，并监督实施;(七)决定涉及业主利益的其他重大事项。第二十五条业主大会依法作出的决定应当在本物业管理区域内公告，对全体业主具有约束力。业主大会依法签订的物业管理服务合同，由全体业主共同承担民事责任。第二十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业所在地的县(市、区)房地产行政主管部门备案：(一)业主大会成立情况;(二)业主大会议事规则;(三)业主公约;(四)经业主大会会议表决产生的业主委员会委员名单及基本情况;(五)房地产行政主管部门认为必要的其他材料。业主委员会持备案手

12、续到公安部门指定的单位刻制业主大会和业主委员会印章。业主大会备案的有关事项发生变更的，依照前款规定重新备案。第二十七条因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主委员会应当告知物业所在地的县(市、区)房地产行政主管部门，并在县(市、区)房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导监督下，做好业主共同财产清算工作后，将业主大会和业主委员会印章交回县(市、区)房地产行政主管部门并由其销毁。第二十八条业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会委员在业主之中选举产生，届满可连选连任。业主委员会设主任1名、副主任1-2名，委员3-6名。第二十九条业主委员会委员应当符合下列条件：

13、(一)遵守国家有关法律、法规;(二)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;(三)遵守业主大会议事规则和业主公约，模范履行业主义务，按时交纳物业管理服务费;(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力;(五)具有一定的组织能力和协调沟通能力;(六)身体健康，具备必要的工作时间。第三十条业主委员会应当履行下列职责：(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;(二)执行业主大会作出的决议，定期报告有关决议执行情况，提出物业管理建议;(三)业主大会会议作出决定后应当在30日内，代表业主签订、续签、变更、解除物业管理服务合同;(四)听取和反映业主、使用人的意见和建议，监督和协助物业管

14、理企业履行物业管理服务合同;(五)督促不交纳物业服务费用的业主限期交纳;(六)监督业主公约的实施;(七)履行业主大会赋予的职责;(八)积极宣传物业管理的有关法律、法规;(九)完成业主大会交办的其他事项。第三十一条业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行换届选举;逾期未换届的，县(市、区)房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。第三十二条经业主委员会或20%以上的业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主委员会组织召开业主大会作出决议，

15、并以书面形式在物业管理区域内公告。第三十三条业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，取消其业主委员会委员资格：(一)物业转让、灭失等原因不再是业主的;(二)无故连续三次缺席业主委员会会议的;(三)因疾病或其他原因丧失履行职责能力的;(四)有犯罪行为的：(五)以书面形式向业主大会提出辞呈的;(六)拒不履行业主义务的;(七)其他原因不宜担任业主委员会委员的。第三十四条业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。第三十五条业主委员会不得从事经营活动，其成员不得在为本物业管理区域提供物业管理服务的物业管理企业中任职。

16、第三十六条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会会议应当由业主委员会组织召开。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定按时召开。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：(一)20%以上业主提议的;(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;(三)业主大会议事规则或业主公约规定的其他情况。发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，在物业所在地县(市、区)房地产行政主管部门责令其限期召开后仍不履行组织召开会议职责的，经过本物业管理区域50%以上业主书面同意，取消业主委员会成员资格，由业主代表组成筹委会，按照规定重新选举产生业主委员会

17、委员。第三十七条业主委员会应当在业主大会会议召开15日前，将会议通知及有关材料书面送交与会人员并以书面形式在物业管理区域内公告。业主因故不能参加会议的，可以书面委托代理人参加。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。第三十八条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。凡采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，需入户征求业主本人意见并由其本人签署具体意见。业主大会作出决定，必须经与会业主或业主代表所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和

18、解聘物业管理企业、维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。第三十九条业主大会召开会议时，可以邀请街道办事处(乡镇人民政府)、公安派出所、居民委员会和使用人代表列席。第四十条业主委员会应当建立议事和重大事项报告制度，并依法按照业主大会议事规则规定开展工作。经三分之一以上业主委员会成员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当召开业主委员会会议。第四十一条业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。第四十二条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关

19、的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的县(市、区)房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。第四十三条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治理等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会的工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。第四十四条业主大会和业主委员会会议由业主委员会作好书面记录并存档。业主大会作出的重大决议，由出席会议的人员签字后存档。第四十五条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则决定。活动经费主要用于业主大会会议和业主委员会的办公费用。具体使用情况由业主委员会以书面形式在物业管理区域内每半年至少公布一次，并接受业主的质询。第四十六条业主大会和业主委员会印章由业主委员会指定专人负责保管，并建立用印记录制度。业主委员会依照法定职责使用印章，违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。