某公寓项目建设可行性研究报告.docx

1、某公寓项目建设可行性研究报告第一章 总 论1.1项目概况项目名称：XX县XX镇XX公寓建设项目业主：XX市XX房地产开发有限责任公司法人代表：1.2项目法人简介XX市XX房地产开发有限责任公司，成立于二00六年十二月二十六日，成立以来聘用了一批高素质、懂管理、善经营等各类专业技术人才，积累了雄厚的资金实力。在新世纪的今天，致力打造西部楼市，并围绕着房地产运营的国际化，商业化和专业化，学习借鉴欧、美等发达国家的经验，结合国情，思索创新。为繁荣地方经济建设，经XX市规划和建设局、XX市工商行政管理局批准成立（资质为三级）。XX市XX房地产开发有限公司，地处XX市后河桥街二段一号，公司注册资金为81

2、0万。从业人员165人，其中，管理人员28人，工程技术人员18人（具有高级职称3人、级10人）物管人员14人。经营场所800平方米。总资产已达3000万元，年创总产值6000余万元。 公司下设一室六部：办公室、财务部、工程部、保卫部、市场调查部、物管部和经营策划部。 公司已成功开发了南坝社区居委会、南山商住小区、刘家大院、印合苑小区、东苑小区等多个项目，并赢得了社会各界的高度赞誉。从事房地产三级资质开发业务，承担建筑面积15万平方米以下住宅小区以及相当的工业、商业、公共建筑、基础设施项目的开发建设，并可在全省范围承担房地产开发经营业务。1.3项目选址XX县XX镇XX公寓建设项目位于XX县XX镇

3、，交通方便，环境整洁。用地呈长形，地势平缓，符合城乡整体规划。1.4编制单位四川柯锐工程项目管理有限公司 1.4.1编制范围我公司受XX市XX房地产开发有限责任公司的委托，对其承建的XX县XX镇XX公寓商住用房建设项目进行可行性研究，研究内容主要包括：项目建设条件、建设内容及规模、建设方案、节能减排及环境影响分析、和项目实施运作模式等。1.4.2编制依据1、建设项目经济评价方法与参数（第三版）2、投资项目可行性研究指南（试用版）3、建设项目经济咨询评估指南4、XX县规划和建设局【2010】3号文件“2010年第三次规划初评暨专家评审会议纪要”第二章 项目建设背景2.1.基本情况XX位于四川东北

4、边缘，地处川、陕、渝金三角中心，毗邻陕西汉中市，属省际边界县。全县辖48个乡镇、522个村、86个社区，幅员3383平方公里，有耕地42.35万亩，总人口70.36万人，其中农业人口59.72万人。地势北高南低，最高海拔2507米，最低海拔370米，地形复杂，溪沟纵横，山水相依，素有“八山一水一分田”之称。XX是全国扶贫开发工作重点县、“512”汶川特大地震重灾县、全省扩权强县试点县和时代先锋王瑛同志生前工作县。XX属于革命老区。这里是第二大苏区的中心之一，徐向前、李先念领导的红四方面军在这里战斗了两年多。第二次国内革命战争时期，全县有2.2万名XX儿女参加红军，1.6万多人为革命献出宝贵生命

5、。现存红军遗物800余件、遗址310处，保存完好的巴山游击队旧居为全国红色旅游精品经典景区。XX生态资源丰富。全县森林覆盖率62.6%，活立木蓄积量达1100余万立方米；绿化率98%，高于全省9个百分点；境内有野生动物195种，有野生植物2000多种，其中巴山水青冈、红豆杉等珍稀植物20种，被誉为四川盆地北部边缘山区重要的生物基因库。拥有830平方公里原生态旅游景区、41万亩原始森林、3万亩冰川时期“活化石”巴山水青冈和2462亩皇柏林，有光雾山国家重点风景名胜区和米仓山国家森林公园两个“国”字品牌风景区，是中国最具原生态旅游资源大县、中国红叶之乡。煤、铁、石油、天然气等矿产资源50余种，潜在

6、价值3000亿元以上。XX农业独具特色。XX黄羊、富硒茶、金银花、山核桃等特色产品驰名省内外，先后有“云顶茗兰”、“云顶绿芽”茶叶和金银花、山核桃、翡翠米等9个农产品获国家绿色食品认证，5个农产品获国家有机食品认证，是中国XX黄羊之乡、中国金银花之乡、中国核桃之乡、中国富硒茶之乡。2010年，XX县完成生产总值55.91亿元，同比增长14.9%;全社会固定资产投资完成66.95亿元，同比增长42.39%;规模以上工业增加值13.92亿元，同比增长29%;社会消费品零售总额实现19.8亿元，同比增长18.3%;财政一般预算收入实现1.56亿元，同比增长56.67%;城镇居民人均可支配收入、农民人

7、均纯收入分别达到12760元、3849元。2、2XX镇概况XX镇位于XX县城南郊，巴乐公路上，素有南门“第一镇”之称，四周与高桥、仁和、元潭、黑潭、红光、付家、赤溪等乡接壤，有绿色原生态元顶子茶（牧）场,是“AAAA”级“云顶茗兰”的故乡。镇政府驻XX河口，XX河与明水河汇合处。北距县城50公里，南距XX市26公里。幅员面积120平方公里，境内地势起伏较大，海拔从400米到1200米不等，沟壑纵横，山峦叠障，四季葱绿，年降雨量在1200毫米左右，属亚热带季风气候，森林覆盖率达35%以上。辖22个行政村，88个村民小组、3个街道社区居委会，总户数6534户，总人口23543人，人均纯收入1852

8、元，党支部33个，党员561人。全镇共有耕地14235亩，水果2500亩（包括梨1500亩、桃500亩、其它水果500亩），无公害蔬菜3000亩，核桃5000亩，金银花6000亩，茶叶2500亩（覆盖东垭、碓盘、青龙寨、黄坪村和元顶子社区），XX黄羊饲养总量达到3万只，生猪饲养量达7万头，牛饲养量达8000头，小家禽饲养量达20万只。输出务工人员6000人次，劳务收入实现3000万元。XX镇交通发达，境内公路网络化格局基本形成，巴南、巴广公路、下关线横贯境内 ，下东、下关、巴南公路覆盖全镇9个行政村，32个村民小组，22个行政村通公路，镇村公路穿插交融。巴乐铁路建成后将直穿XX5个行政村、12

9、个村民小组，并将在大田村（距离现街道0.5公里）建成一座二级客运站。镇内有一座三级汽车客运站，开通了广元、成都、重庆、西安、北京、上海、广州、深圳等长途线路。镇内有一座1500千伏的电站，有小二型水库2座。XX镇于2001年撤乡建镇，2005年3月乡镇区划调整时，原东垭乡合并至XX镇。镇内设党政办公室、群众工作办公室、经济发展办公室、社会事务办公室和财政所。有中学1所、中心小学2所、村小及民办学校20所，在校学生4000多人，适龄儿童入学率100%，有中心卫生院2所、村卫生室22个，国土、林业、计生、工商、税务、供销社、粮站、信用社、电站、供电所、学校、法庭、司法所、邮政、电信、移动通信等机关

10、单位功能齐全。XX市单采血浆站（已迁址到XX镇）、四川正大天然气公司XX气站也正在建设之中。2、3自然地理（1）基本情况全镇幅员面积85.3平方公里，境内地势起伏较大，海拔从400米1200米不等，沟壑纵横，山峦叠嶂，四季葱绿，年降雨量在1200毫米左右，属亚热带季风气候，森林覆盖率达35以上。辖22个行政村，88个村民小组，2个街道社区居委会，总户数5533户，其中农业户4942户；总人口22096人，其中农业人口19115人，劳动力9804人；耕地14234亩，其中田10829亩；农业总产值4052万元，人均纯收入1280元；党支部29个，党员493人。（2）历史沿革XX镇于2001年撤乡

11、建镇，2005年3月与原东垭乡合并建镇至今。镇内党委、人大、政府、政协四大班子配备齐全，内设监察室、党政办公室、安全稳定办公室、经济发展办公室和社会事务办公室。国土、林业、计生、工商、税务、供销社、粮站、信用社、电站、供电所、学校、卫生院、法庭、司法所、邮政、电信等机关单位功能齐全。（3）交通、能源、基础设施XX镇交通发达，境内公路网络化格局基本形成，巴南、巴广公路，下关线、下东线横贯境内，19个行政村通公路，镇、村公路穿插交融。境内水能资源丰富，有小二型水库1座，一座装机容量达1500千瓦的电站。自来水网络、天然气网络、电力网络、通讯网络已基本形成（4）经济与社会发展状况近年以来，围绕县委提

12、出的“经营三大资源，加快三大转变，发展三大经济，实现三大目标”的工作思路，引导农民大力调整产业结构，增强农村经济总量。一是以XX黄羊为主的畜牧业。大力推行“龙头带动、大户承包、股份合作”的发展模式，建好了平桥、牛王庙、新桥、瓦坪、七岭、落山等六个大型养殖场。生猪饲养量突破6万头，出栏生猪4.9万头。二是建起了以东河、碓盘、落山村为重点的银花产业带。三是充分利用云顶茗兰品牌优势，茶叶种植面积达2000亩。四是以七岭、瓦坪村为重点的核桃种植面积达1500亩。五是以落山村为主的1350亩梨园和以东河村为主的脆香甜柚。六是翡翠米推广面达7000亩。 全镇现有中学一所，完小25所，私校2所。初中在校生2

13、100人，共29个教学班，有教职工80人。小学共有68个教学班，在校学生2731人，有教职工110人。2、4发展思路紧紧围绕县委工作部署，坚持以人为本，内强管理，外树形象，坚持统筹协调和科学发展观，突出特色产业发展，促进农民增收，维护安全稳定，推动社会各业全面发展。主要目标是：全镇农村经济总收入突破5000万元，黄羊饲养量突破30000只，生猪饲养量突破63000头，劳务输出突破5500余人，招商引资突破1000万元，国内生产总值增长13，农民人均纯收入同比增加260元。（一）建立三大支柱，实现农民增收 一是抓好畜牧工程。坚定不移加快黄羊发展，按照抓巩固提高、增小户扩面、建示范小区、放养圈养结

14、合的思路，重点打造了东河、大田、平桥、中山、落山五个重点村，力争建22个小区，规划种草1500亩，建圈14550平方米，完成黄羊饲养总量3万只；生猪饲养量达63000头，出栏4万头；牛饲养量8000头，小家禽饲养20万只。畜牧业产值占农村经济收入的半壁河山。二是抓好绿色经济。以“下高”线、“下东”线、“巴乐”线为重点，抓好金银花发展，以云顶茶为品牌的茶叶发展，以落山村、东河村为主的密梨园、脆香甜柚发展，大力发展翡翠米，推广面达7000亩。三是抓好劳务开发。成立劳务开发办公室，开设农业信息网站，劳务输出力争达到5500人，实现劳务收入1800万元。 （二）完善三种机制，加快集镇开发。 一是完善投

15、入机制，把集镇当产业来抓。二是完善招商引资激励机制，扩大非农业人口1000人，个体工商户突破500户，新发展民营企业5家，招商引资突破1000万元以上。三是完善集镇管理长效机制，彻底治理“三乱”行为。 （三）落实三项工作，推进精神文明。 一是推进以教育、计生、卫生、广播电视为主的社会事业发展。二是推进民主法制建设，坚持依法治镇，以德治镇。三是推进精神文明创建活动，大张旗鼓地表彰奖励先进典型。 （四）采取三个举措，维护安全稳定。 一是加快基础设施建设，从根本上消除安全隐患。二是全面加强社会保障体系建设，真正做到老有所养、病有所医、困有所助、难有所帮。三是大力加强对安全稳定工作的领导，按照“管生产

16、必须管安全、管社会必须保稳定”的原则，逗硬落实安全稳定工作责任制。 （五）加快三项建设，构建发展保障。 一是抓好基层组织建设。扎实搞好党员先教活动，提高党员队伍整体素质；抓好领导班子建设，把镇党委、人大、政府、政协建成团结、勤政、高效、廉洁的领导班子；抓好党风廉政建设，维护党政机关和党员干部队伍良好形象。扎实开展三级联创活动，稳步推进“三村”建设，积极推行“支部信合协会”党建模式。二是抓好以东河、平桥、落山村为重点的“百十村”建设。三是抓好科技人才队伍建设，努力实现人才资源向人才资本转变。第三章 建设目标和内容及规模3.1建设目标随着居住条件的不断改善，人们对住宅设计的要求已不是“住得下”和“

17、面积大”进而追求室内空间的舒适感和个性化，以及室外环境的绿化与优美。本项目即针对具体住户的生活模式，合理、有效分配及组合户内各功能空间，从而行成自身的特色。建筑色调考虑与周围环境的协调，使本项目成为XX镇的一道风景。3.2建设规模XX镇XX公寓规划总占地面积约 500平方米，总建筑面积3295.88平方米。主要经济技术指标：本项目各项经济技术指标见下表。名称单位技术指标备注总用地面积M2500总建筑面积M23295.88其中住宅M22825.04商铺M24704建筑高度M21.53.3建设内容居住小区、停车位、管理室、门卫室。第四章 建设工程方案4.1设计依据1、民用建筑设计通则（GB5035

18、2-2005）；2、共公建筑节能设计标准（GB50189-2005）；3、科学实验建筑设计规规范（JGJ91-93）；4、建筑制图标准（GB/T50104-2001）；5、住宅设计规范（GB50352-2005）；6、建筑采光设计标准（GB/T50033-2001）；7、住宅设计规范（GB50352-2005）；8、民用建筑热工设计规范（GB50176-93）；9、四川省夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（DB51/5027-2002）；10、建设单位的编写委托书，本公司与建设单位签订的工程咨询合同；11、国家现行的规范标准及规定等。4.2.设计主导思想1、全局出发，统筹安排从整体环境考虑，以城

19、市设计方法为手续，将综合农贸市场规划成布局合理、生态环境优美、配套及服务设施齐全的市场环境。2、合理分区、组织人流规划明确各个功能分区，使各功能区不相互干扰；同时在就近原则的基础上，合理组织人流，减少人流交叉和人车相互干扰。3、以人为本，重视环境在满足市场功能的基础上，以人为本，处理好人与建筑、人与交通、人与空间的关系，创造怡人的公共环境。4、历势利导，充分利用土地资源充分考虑用土的利用率，设置人造景观，努力节约用地，开发空间，提高土地使用率。4.3 建筑部分主要建筑物的建筑特征及功能所有建筑单体设计使用年限均为50年，建筑耐火等级均为二级。建筑单体设计在基本功能达标的基础上，进行多种方式的演

20、化，以满足各类不同功能的需求。建筑在单体设计中，保证良好朝向和保证相互的通风采光问题。1、立面造型特色主体建筑在外观上以简约、现代化为元素，通过实墙与玻璃虚实结合，墙面颜色的深浅对比，突出其体量感。建筑外型具有强烈时代感，通过建筑体量的互相穿插设计，形成强烈的阴影投身，应突出建筑的立体感。2、建筑装饰建筑装修按使用功能要求设计，按照实用、经济、美观的原则，力求大方、典雅、简洁的风格，一般建筑装修均采用当地和国家标准建筑结构图集。3、结构设计设计依据建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）建筑结构荷载规范（GB50009-2001）建筑抗震设计规范（GB50011-2001）混凝土

21、结构设计规范（GB50010-2002）建筑地基基础设计规范（GB50007-2002） 4、抗震设计根据建筑抗震设计规范（GB50011-2001）设计基本地震动峰值加速度为0.05g，应对抗震设防烈度为6度。本项目为商住建筑，抗震设防类别应不低于重点设防类，因此，抗震措施按7度设防。第五章 节能方案分析5.1 建筑节能的政策举措目前，我国城乡既有建筑总面积约450亿平方米，绝大多数是高耗建筑。我国城乡每年新建房屋近20亿平方米，其中95%以上仍是高耗能建筑。预计到2020年，全国住宅建筑将新增250亿至300亿平方米，建筑数量建设速度在世界发展史上都是罕见的。我国450亿平方米既有建筑在使

22、用过程中，消耗的能量占全国总能耗的30%左右，加上建材生产和建造能耗，约占全国总能耗37%左右。如果延续目前建筑的高能耗状况，预计到2020年前后，每年将消耗1.2万亿度电和10.89亿吨标煤，接近目前全国建筑能耗的3倍，加上建材的生产能耗16.7%，约占全社会总能耗的46.7%，这在中国乃至全世界都是难以承受的。5.1.1 我国建筑节能的具体目标和重点工程原建设部在2005年5月下发的关于发展节能省地型住宅和公共建筑的指导意见是，提出了我国今后建筑节能的总体目标和具体目标。总体目标：到2020年，我国住宅和公共建筑建造和使用的能源资源消耗水平要接近或达到现阶段中等发达国家的水平。据调查，一般

23、公共建筑的单位能耗为2060度电，是城镇住宅的2倍：大型公共建筑的单位70300度，是城镇住宅的1020倍。新建建筑如果严格执行建筑节能设计标准，逐步推行既有建筑节能改造，预计到2020年，每年可节约4200亿度电和2.6亿吨标煤，减少CO2等温室气体排放量8.46亿吨。具体目标：从2008年到2010年，全国城镇新建建筑实现节能50%；京、津、沪、渝和有条件的城市新建建筑实现节能65%；既有建筑节能改造逐步开展，大城市完成应改造面积的25%，中等城市完成15%，小城市完成10%：到2020年，北方和沿海经济发达地区和特大新建建筑实现节能65%的目标，绝大部分既有建筑完成节能改造。按照这一规划

24、“十一五”期间，我国新建建筑要建筑15.92亿平方米的节能建筑，既有建筑要完善5.54亿平方米的节能改造，可再生源建筑要完成应用示范1500万平方米，建筑节能就可实现节约1.01亿吨标准煤。围绕“十一五”确定的建筑节能目标，建设部按照国家发改委的统一部署，起草下发了建筑节能工程实施方案，明确了下列重点建筑节能工程；一是在四个直辖市及北方严寒及寒冷地区的重点城市试行节能65%的标准；扶持有能力的企业，在全国建设50个新型墙材和建筑节能产品产业化基地；进行低能耗、超低能耗及绿色建筑示范，计划在“十一五”期间实施40个示范工程。二是在北京等13个城市进行既有建筑节能改造城市级示范，示范面积1880万

25、平方米。三是可再生能源在建筑中规模化应用城市级示范，在上海等8个城市进行太阳能光热光电及浅层地能热泵技术在建筑中规模化应用的城市级示范，示范面积1500万平方米。在示范城市取得的经验和成果的基础上，形成国家相关技术标准，应用的成套技术和配套政策法规。建设部与科技部还共同推出“绿色建筑专项行动”全面深化绝色建筑与建筑节能研究与工程示范，完善技术标准，进一步研究提出新形势下的技术经济政策和措施。目前已编制出绿色建筑技术导则，指导绿色建筑技术研究开发和推广应用工作，规划了100项绿色建筑示范和10个以上示范城市，以及若干个绿色建筑关键技术创新平台和国家实验室。5.1.2 建立健全建筑节能的标准规范标

26、准是建筑节能技术和产品推广应用的重要手续。造成我国住宅建筑能耗高的原因，主要是住宅建筑增长方式粗放，其中最突出的问题是长期没有关于住宅建筑建造的强制性节能标准。针对我国不同气候的民用建筑，颁布了实施节能的设计标准：夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（修订）、夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准、采暖居住建筑节能检验标准、既有采暖居住建筑节能改造技术规程。大型公共建筑的单位建筑面积能耗，大约是普通居住建筑的10倍左右，堪称耗能大户。我国每年新建公共建筑3亿平方米，如果按每平方米节能50%左右，1平方米每年可节约30公斤标准煤，新建公共建筑每年节能就达到900万吨。目前

27、，全公共建筑面积大约为45亿平方米左右，其中采用中央空调的大型商厦、办公楼、宾馆为5亿到6亿平方米。如果能按节能50%的标准进行改造，总的节能潜力约为1.35亿吨标准煤。所以，公共建筑的节能和示范作用必须引起高度重视。2005年7月，由建设部和国家质检总局联合发布的公共建筑节能设计标准正式实施，这是我国批准发布的第一部公共建筑节能设计的综合性国家标准，对公共建筑各个部位的节能都作出了明确具体的规定。按照这些标准，就可保住证在相同室内热环境舒适参数条件下，与我国上世纪80年代初设计建成的公共建筑相比，全年供暖、通风、空调和照明的总能耗减少50%。2006年以来，建设部与国家质检总局还先后发布了三

28、部国家建筑标准，即2006年3月1日起正式实施的住宅建筑规范、住宅性能评定技术标准和6月1日正式实施的绿色建筑评价标准。它们的制定，为建设行业各单位特别是建筑设计单位的建筑节能工作，提供了坚实的标准技术依据。5.1.3 加强建筑节能全过程的监督管理建筑节能的标准规划建改近年虽取得不小成绩，但是值得关注的是执行力度不够，建筑节能推广工作在各地发展很不平衡。原建设部2005年对35个直辖市、计划单列市和省会城市的建筑节能进行了专项检查，发现从2000年到2004年按节能标准设计的项目只有58.53%，按节能标准建造的项目只有23.25%。另据对16个省市3000多个在建工程的调查看，在施工图设计文

29、件审查阶段，北方严寒和寒冷地区大城市新建居住建筑执行建筑节能设计标准的比例为90%，夏热冬冷地区比例不足25%，夏热冬暖地区比例仅为12%，而实际在施工过程中按节能设计标准施工的建筑又在打折扣，北方地区为50%，夏热冬冷地区不足20%，夏热冬暖地区不足10%。这说明，加强监督管理已成为落实节能标准规范的重中之中。对于建筑节能的监管，必须从立项、规划、设计、施工图审查，到施工、质监、监理、竣工验收，直至房屋的销售、物业管理等各个环节层层严格把关，使之成为一个完整的监管过程，才能真正将节能标准规范落到实处。建设部在近年颁发的一些政策规定中，多次重申建筑节能规范的严肃性。建设部去年下发的关于进一步加

30、强建筑节能标准实监管工作的通知，明确规定不符合节能标准的设计为不合格设计。建设部重新修订于2006年1月1日起实施的民用建筑节能管理规定要求建筑节能必须安按强制性标准执行，违反的要予以严厉处罚，轻则罚款，重则责令停业整顿、降低资质等级或吊销资质证书。竣工验收是检验建筑是否节能非常重要的一环。为此，建设部2005年专门组织编制了建筑节能工程施工验收规范，对建筑节能工程施工的各个环节，不仅有程序性检验要求、现场测试检验要求，还有建筑部品、各建筑参数检验要求，并要求建设、监理、设计、施工、验收等单位必须严格执行这一规范。建设部还下发了居住建筑节能保温专项验收规程，正在编制公共建筑施工验收规程，竣工验

31、收将成为确保建筑节能重要一环。运行使用环节，是目前建筑节能工作中最薄弱的环节。为了在运行使用环节建立一套用能监管体系，建设部于去年3月出台了空调通风系统运行管理规范，并正在编制既有公共建筑节能改造标准、城镇系统质量评价标准，修订既有居住建筑改造标准，这将对建筑节能运行起到一定的约束作用。加强对大型公共建筑特别是政府机构建筑的用能监管，是近年有关部门着力抓的一项内容。据测算，我国政府机构公共建筑面积约为6亿平方米，占城市民用建筑面积的6.2%，如按50%的节能目标对所有政府机构进行节能改造，每年可节约标准煤1800万吨。国家在这方面准备出台的举措有：一是尽快完善政府投资工程的建设标准，把建筑节能作为一项重要的监管指标；二是建立公共建筑特别是政府投资工程执行节能强制性标准的监管机制；三是对新建政府办公建筑和大型公共建筑进行强制节能检测，并对其能耗指标进行标识；四是建立针对政府办公建筑和大型公共建筑的能耗统计制度和能效审计和披露制度。准备用510年左右时间，基本完成政府机构建筑的节能改造，以此引导社会，推进建筑节能。5.1.4 大力开发推广建材节能新材料、新技术节能型的新材料、新技术，是建筑节能的重要物质基础条件。在我国，墙体材料占了建筑材料的人大。千百年来，我国建筑墙体材料主要是用实心粘上砖及粘土制品。据不安全统计，我国每年生产粘土砖