柜台租赁纠纷一审诉讼代理词.doc

1、柜台租赁纠纷一审诉讼代理词审判员：北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所接受本案原告的委托，指派我出庭参加今天的诉讼活动。本着基本事实与法律规定，发表如下代理意见：一、原告全面、适当地履行了租赁合同，被告多次违反租赁合同的约定作为一起柜台租赁合同纠纷，我们需要结合法律法规、司法解释关于租赁的规定，以及合同履行的基本事实来综合考察双方的权利义务，以便确定合同双方是否全面、适当地履行了合同所约定的义务，或者说是否存在违约行为。本案中，原告作为柜台的承租方，其基本的权利为取得所承租柜台的使用权，基本义务为按时支付租金。附随义务为按照约定的方法使用所租赁的柜台、非经出租人同意不得擅自转租、经营不得违反法律法

2、规等。该附随义务，集中体现在租赁合同第5、6两条。原告所提供的证据充分表明，原告已按时支付了租金，全面、适当地履行了租赁合同所约定的基本义务，并且不存在违反附随义务的情形。反观被告的行为，我们发现，在合同履行过程中，被告多次违约。首先，被告违反了合同的基本义务。即其提供的柜台实际面积仅十余平方，而合同所约定的应该为22平方。被告的行为既违反合同法第二百一十六条的规定，也违背双方合同约定的第一条，构成了根本违约。其次，被告迟延履行广告义务，构成违约。被告收取了原告200元的广告费，却没有及时作广告，直到2010年12月底才开始象征性地广告，而此时的广告，于原告也没有实际意义。正如迟到的正义是非正

3、义一样，在稍纵即逝的商机面前，广告不及时对商家而言，其损失是可想而知的。再次，被告迟延履行返款义务，构成违约。自2010年4月份起，被告称资金周转不灵，就没有及时返还销售货款。于一个新开业的商场，在前无广告支撑，后无货款可及时返还的情形下，于本就困难经营的原告来说，无异于雪上加霜。最后，在合同履行期届满，原告已履行了合同所约定的基本义务的前提下，以各种借口拒绝返还履约保证金及服务质量保证金，于法无据。如果要诉被告违约，让其赔付相应损失，那是很轻易的事。但是，原告不是不体谅、理解被告处境的人。而被告，仅因为资金短缺，就可以置法律于不顾，仗着原告的钱在其手里，就想一不做二不休，意欲侵吞原告的保证金

4、。两相对比，情何以堪！二、原告请求被告返还履约保证金和服务质量保证金的请求应当得到法律支持由于原告已全面、适当地履行了合同双方所约定的义务，被告拒绝支付保证金已无法律依据，属于非法占有原告财产的不当得利行为，依法应当返还。稍有法律常识的人都知道，对一个租赁合同而言，承租人按约定交纳了租金，就算履行了基本义务。在承租人履行基本的交付租金义务后，其经营的盈亏、经营时间等属于其自主经营范围的事项。正如我们不能说承租房屋的人交了租金后不使用租赁房屋就违约一样，交付了柜台租金后不使用租赁柜台同样不能成为被告拒付保证金的理由。试想，原告连所交租金都不退了，惨淡经营也忍了，现在不使用已付费的柜台了，还不行吗

5、？一如我花钱买了霉饼子，不吃也不行吗？！需要补充说明的是：第一，原告没有转租、迟延支付租金、没有不按时开业、没有违反法律法规经营、所经营品种符合约定、没有违反被告统一管理制度等主义务与附随义务的行为。第二，租赁合同在违约责任部分规定的7.3条款因在双方权利义务条款部分找不到依据而不具有任何实质意义。从合同法公平原则来考察，也不应成为法院采信的理由。因为我们发现，只单方面规定原告违约的惩罚是一个权利严重失衡的条款，而如此严重失衡的条款在该合同中比比皆是，如规定了原告不按时入场的责任却没有被告装修后不按时交付场地的责任，再如，规定了原告应如何交付广告费却丧失被告不如约打广告的责任等等。三、被告收取

6、履约保证金，涉嫌合同诈骗，建议法庭中止审理，将案件移送公安机关处理首先，鉴于被告在合同签定时已出现资金严重亏空，（请法院调查顶峰加油站诉百姓之家借贷纠纷案），鉴于被告于合同履行中自称资金周转不灵迟延返现事实，鉴于被告2010年10月通知交费免租金事实，鉴于被告违法高额收取履约保证金等等事实，我们有理由认为被告涉嫌合同诈骗以聚集资金。其次，履约保证金在合同法中没有依据。履约保证金制度是招标投标法借鉴国际惯例所建立的一项制度，它的目的是促使中标人全面履行与招标人订立的合同，确保工程质量和工期。将招投标移植到租赁合同中没有法律依据，也没有司法实践的支撑。值得一提的是，在建筑工程招投标实践中，即使收取保证金，其比例也通常是标的金额的8%左右。被告大量收取履约保证金涉嫌合同诈骗。故建议法庭中止审理，将本案移送公安机关处理。综上所述，原告的诉讼请求合情合理、于法有据，法庭应当予以支持。被告无正当理由，拒绝返还履约保证金与服务质量保证金，于情于法都有所悖。以上代理意见，请法庭充分考虑。此致乃东县人民法院代理律师 李义才二0一一年五月十二日第 3 页 共 3 页