商业项目市场调研和定位策划提纲和内容.docx

1、商业项目市场调研和定位策划提纲和内容第一部分 市场调研分析及定位 一、市调工作，市场调查与分析 . 1.1、目标区域市总体商业业态调查与分析 1.2、周边区域的商业规划与商业项目调查与分析 1.3、竞争性（对手）商业项目的调查与分析1.4、商圈调查与分析 1.5、购物方式的调查与分析 1.6、外部环境的调查与分析 1.7、 商铺投资人调查 1.8、 商铺租赁人 （或经营者 ）调查 1.9 、 项目位置调查 1.10 、 商业物业分析 二、市场定位工作 . 2.1、项目总体市场定位 2.2、经营定位 2.3、业态功能分区 2.4、内外部导线规划 2.5商铺租赁人 （经营者 ）定位 2.6商铺投资

2、人定位 2.7、建筑物定位建议 第二部分 概念设计咨询 一、设计咨询 . 1承租户的设计与规划 1.1、交通组织 1.2、平面布局与平面结构 1.3、剖面设计 1.4、外立面与入口 1.5、特色设计理念 1.6、步行街 1.7、中庭 1.8、吃喝庭院 1.9停车场与停车库 1.10照明设计 1.11景观 1.12无障碍规划 1.13广告与标识 二、项目风险评估 . 2.1、该市经营状况分析 2.2、未来区域市场分析 2.3、风险与竞争优势分析 三、管理方式建议 . 3.1、管理方式 3.2、经营方式 3.3、团队组合 3.4、人才猎头服务 第一部分 市场调研分析及定位 一、市调工作，市场调查与

3、分析目标： 主要通过市场调查确立项目的商业定位、 概念定位、 经营定位、 管理定位、商业布局、商铺面积、商铺销售价格、租赁价格。1.1 、目标区域市总体商业业态调查与分析（1） 目标区域商业中心分析（2） 目标区域商业业态布局（3） 目标区域商业发展方向（4） 目标区域商业的风险以此确定目标区域商业业态开发的机会与风险1.2、周边区域的商业规划与商业项目调查与分析（5） 已建成的项目（6） 正在建设的项目（7） 未来规划的项目8） 本区域总体商业策划1.3、竞争性（对手）商业项目的调查与分析9） 业态形式（10）建筑规模（11）经营状态（12）管理方式（13）租金水平（14）优势与劣势1.4、

4、商圈调查与分析（15）主要区域商圈（16）次要区域商圈（17）边缘区域商圈（18）人口因素 （ 人口数、家庭户数、人口密度、年龄构成、职业构成、教育程度构成等 ）（19）收入状况（20）购物规律城市性质交通设施 商业建筑特点居住分布特点居民生活状况消费特点品牌偏好流动范围人口规律分析1.5、购物方式的调查与分析（21） 顾客来源（22） 附加顾客来源（23） 汽车购物人的状况（24） 自行车购物人的状况（25） 公交车购物人的状况28） 节假日购物的状况（29） 购物观念的变化情况1.6、外部环境的调查与分析商业街的规模调研（30） 商业街的长度、宽度（31） 商业街的构成与层数（32） 地势

5、与气候特点（33） 当地主导风向（34） 拟建项目的朝向（35） 比邻项目的卫生状况、照明状况（36） 广告位置公共设施的调研与分析（1） 公交车停靠站（2） 街道指示牌（3） 广告牌5） 绿化（6） 喷泉（7） 小品（8） 消防（9） 垃圾箱城市文脉的调研与分析（1） 商业街名称（2） 历史文化特点（3） 地域特色（4） 周边人口特色（5） 家庭特征（6） 环境状况1.7、 商铺投资人调查（1） 投资类型（2） 收入(4)投资经验(5)职业(6)教育状况(7)社会阶层(8)投资能力(9)价格认知度(10)区域投资状况分析1.8、 商铺租赁人 （或经营者 ）调查(1)单位、个人(2)面积(3)

6、租金(4)类型(5)经营品类(6)经营经验(7)周边商业经营者经营分布与状况调查分析(8)各租赁人支付能力与方式（9） 租赁需求分析1.9 、 项目位置调查(1)人流量、人流分布(2)人流、车流、物流的方向(3)未来人流分布(4)人流类别(5)交通状况(6)进出口状况(7)停车状况1.10 、 商业物业分析目标区域商业物业供应分析（ 1） 大型购物中心（商业中心、商业街、商业城）（ 2） 区域购物中心（商业中心、商业街、商业城）（ 3） 社区购物中心（商业中心、商业街、商业城）（ 4） 郊区购物中心（商业中心、商业街、商业城）6) 出租率( 7) 租金水平目标区域 商业物业需求分析1)百货店2

7、)超市3)专业店4)专卖店5)便利店6)餐饮店7)美容店8)特色店9)折扣店10)直销点11)影剧院12)娱乐中心13) 酒吧、茶馆14)汽车店15)书店等16)饱和度17)租金水平市场调查工作要围绕以下几个重点予以透彻展开：其一，商业街所在区域的居民收入状况、购物习惯、文化教育背景。（居住人群和流动人群）其二，商业街所在区域的历史、文化、社会、政治背景与环境。（人文环境和历史沉淀）其三，商业街所在区域的未来发展规划与未来新增人流。（未来前景与新增机会）其四，商业街所在区域的未来风险评估与挑战。 （风险评估）其五，商业街所在区域的交通便利性。（交通导线） 从而，确定该商业街的整体定位。二、市场

8、定位工作2.1、项目总体市场定位2） 总体概念（ 3） 总体策划思想与理念（ 4） 定位的原则2.2、经营定位（ 5） 经营方式的比例构成（ 6） 商圈范围（ 7） 年龄划分（ 8） 业态、业种构成（ 9） 主力店、次主力店、专业店、专卖店、特色店构成比例2.3、业态功能分区1）品类分区：（ 10） 平面分区（楼层分区）（ 11） 纵向分区（各层分区）（ 12） 百货类15） 专卖店类（ 16） 餐饮类（ 17） 娱乐类（ 18） 文化类（ 19） 服务类（ 20） 信息类（ 21） 展示类2） 业态功能分区（ 1） 主力店（ 2） 次主力店（ 3） 商业街（ 4） 面积分配比例3） 外部交通

9、组织（ 5） 汽车4） 内部交通组织（ 8） 步行人流（ 9） 货流（ 10） 汽车交通（ 11） 停车场（ 12） 主通道、次通道（ 13） 电梯、货梯、坡梯、步行梯4） 周边地区的规划与策划（ 14） 主题、特色（ 15） 与项目的相溶性（ 16） 策划内容2.4、内外部导线规划（ 22） 人流导线图（ 23） 车流导线图2.5商铺租赁人 (经营者 )定位(1)租赁人分类(2)经营类型(3)经营经验(4)租金意向、租期(5)租赁面积(6)租赁形式(7)目标客户群2.6商铺投资人定位(1)目标客户(2)投资习惯(3)付款能力(4)意向性价格(5)按揭2.7、建筑物定位建议37)项目规划建议3

10、8)组团规划建议39)交通道路40)整体风格建议41)外立面建议42)园林景观建议43)楼宇建议44)装修建议45)装饰建议46)物业建议市场定位主要解决以下几个问题：其一，经营特色与文化理念其二，业态布局与功能分区 其三，建筑物特点与风格 其四，店铺设计格局与户型面积 其五，外部交通与内部交通导线规划 其六，通道形式与通道宽度 其七，销售面积与租赁面积 其八，招商客户介绍与租金评估 其九，总体策划理念与销售理念第二部分 概念设计咨询 一、设计咨询1承租户的设计与规划1.1、交通组织（ 17） 外部交通组织（ 18） 内部交通组织1.2、平面布局与平面结构（ 19） 开间（ 20） 进深（ 2

11、1） 隔墙、承重墙1.3、剖面设计（ 22） 层高、柜距（ 23） 垂直结构与形式（ 24） 中庭（ 25） 景观（ 26） 垂直交通设施27） 休息厅1.4、外立面与入口（ 28） 外立面定型、特点（ 29） 出入口位置（ 30） 特点与风格1.5、特色设计理念（ 31） 主力店设计特点（ 32） 公共空间：室外广场、内庭院、中庭、吃喝娱乐庭院1.6、步行街（ 33） 通道宽度（ 34） 步行街的节点（ 35） 步行街的路线（ 36） 步行街的商店设计特色（ 37） 步行街的空间特色38） 步行街的内立面设计1.7、中庭（ 39） 绿化（ 40） 水体（ 41） 桌椅（ 42） 休闲1.8、

12、吃喝庭院（ 43） 食品区（ 44） 座椅区（ 45） 厨房和服务设施1.9停车场与停车库（ 1） 停车数量（ 2） 面积（ 3） 装卸货区1.10照明设计（ 1） 白天照明2） 夜间照明3） 广告与照明（ 4） 文化特点1.11景观（ 1） 铺地、围墙、护栏、篱笆、小品（ 2） 雕塑、壁画（ 3） 绿化（ 4） 水体1.12无障碍规划（ 1） 通道（ 2） 休闲区1.13广告与标识（ 1） 承租户 logo 位置（ 2） 整体色彩与特色3） 内外购物标识二、项目风险评估2.1、该市经营状况分析2.2、未来区域市场分析2.3、风险与竞争优势分析三、管理方式建议3.1 、管理方式3.2 、经营方式3.3、团队组合3.4、人才猎头服务