城中村改造项目可研报告.docx

1、城中村改造项目可研报告第五章 规划设计改造方案5.1改造规模本项目涉及的征地拆迁改造面积41亩。项目改造后，根据XX县新城区组团标准分区控制性详细规划，项目范围内将形成可出让的商业居住用地总面积41亩，其中居住用地37.2亩；城市道路用地3.8亩。本地块地处城乡结合区，自然环境恬淡优美，市政设施基本完备，交通便利，地质条件良好。本次规划包括地面附着物拆迁外运、土地整理、村民安置用房建设、城市道路建设及配套管理设施建设等。5.2规划原则在整个规划编制的过程中，始终本着合理性、方便性、经济性、美观性“四效统一”的原则进行规划设计。合理性：严格按照城市规划的统一要求进行规划设计。改造区内部的功能分区

2、布局合理，清晰明确，组团结构合理，便于实施。方便性：交通组织顺畅自然，平面布置紧凑合理，充分发挥临近城市主干道、城市公园和城市新区的特点，为广大业主创造良好的居住环境、休闲环境和商业环境。经济性：选择合理的建设方案，在保障居民妥善安置和开发商微利的前提下，用尽可能少的投资创造最好的投资效果。美观性：因形就势，充分利用自然优势，配合科学的规划方案，促进流畅的建筑空间与优美的天际线之间亲切对话，利用高低错落的建筑群落营造出诗一般的意境。5.3规划目标项目区是未来XX县较为活跃且最有发展前景的片区之一，古徵街开通延伸，东环路规划为城市干道，毗邻城市公园投入运营，地域上的优势共享，城市新区的逐步配套，

3、将使之成为XX县南部最大的居住区之一。应该说，随着该区域居住人口的进一步增加，这里商住用房的需求量将会越来越多，价格也会逐步稳定提高，尤其对于一些位处新旧商业中心，人流量密集的生活社区及交通便捷的大面积商铺，其价值将会首先被挖掘出来。目前该区域房地产的开发、规划、设计、营销、社区配套尚处初级阶段。随着这些工作的逐步完善，随着市区居住人口的进一步增加，这里的商业用房的需求量将会越来越来越多，价格也会逐步稳定提高。市场定位：高品质精致住宅小区和商业旺铺；形象定位：首席景观住宅，新的商业中心；目标客定位：以XX县阳庄村村民为主。5.4总体设计5.4.1总平面布置（1）项目区总规划用地41亩，主要为阳

4、庄村第六小组庄基地，东面邻路（规划为城市主干道），北面临城市公园，规划城市次干道（东十路）将用地分割成两大片区。项目根据用地自身情况、周边关系、产品定位、开发步骤等因素，确定整个小区的功能分区、交通体系、绿化系统、景观体系等，力求创造一个功能合理、品质高尚、立意新颖、使用便利的居住区。（2）总体布局上规划东十路把项目区分为A、B两大区域，两个区域内均采用排列布局，按照标准楼宇间距布置7栋6层砖混单元结构和1栋16层砖混小高层结构，各个建筑呈平行或错位布置，充分利用南北两侧良好的自然景观。（3）通过建筑围合的各个组团广场，通过铺地设计、绿化园林配置、水面营造等不同的环境处理手法，形成各自的风格与

5、特点，同时通过不同组团的不同建筑色彩设置，使不同的组团之间避免雷同，依据建筑的体量来确定组团广场的尺度、形式与主题，使人觉得每一个组团绿地都是为周边的建筑量身定做的，从而增强人们的归属感。5.4.2道路系统（一）路网布置道路路网根据建筑物的密度确定，整个路网既具有交通功能，同时又是内部景观的游览路线。道路的走向充分考虑了对小区环境的维护，基本沿建筑物的两侧山墙布置，对建筑物的噪音干扰降至最低。所有道路适当设置曲折路段，以减少行车速度和降低路面坡度。交通组织上，做到人车分流。（1）机动车系统小区主要机动车出入口向东十路开口，小区内主干道呈环行布置，机动车可直接抵达或者通过宅前道路顺畅抵达各个单元

6、入口，宅间局部设置地面停车场，使小区内部交通和对外联络变得十分顺畅，保持小区内部适中具有良好的可达性。（2）非机动车系统在小区内部个建筑物前设宅间路，将各单体建筑与主干道连接起来。非机动车可方便快捷的到达各个单元入口，宅间设置非机动车停车位，地下室部分分散设置分户的仓储作为非机动车停车库等。（3）步行系统在楼前和绿地设步行路，便于居民散步和内部组团间的联系。整个步行系统点、线、面结合，贯穿整个小区，空间效果丰富，适宜居住人群休闲活动。（二）道路结构城市次干道（东十路）宽30米，其中行车道宽16米，人行道宽各6米，绿化带宽各1米，沥青混凝土路面，总面积2550；项目区主干道宽度为6m，在靠近小区

7、出入口附近宽度为8m，主干道为双向双车道，两块板构造，沥青混凝土路面；宅间路宽度为2.53m，为一块板构造，沥青混凝土路面。步行道采取自由松散的道路结构，宽度走向根据地形和空间的要求，富有变化，路面分别采用不同的材料铺贴，总面积3600。5.4.3绿化工程（1）小区绿化共分两个等级，公共绿地和楼前绿化。公共绿地包括大面积的公共绿地、道路两侧的绿化和行道树。除必要的道路、停车场和其它硬化地面外，建筑物周围的所有土地均进行绿化，完全避免裸露土地。（2）绿化工程采用立体空间体系，将草坪、灌木与乔木有机地合起来，形成层次分明、搭配得当的绿化体系。根据周边环境和气候特点，选择合适的景观树种和草种，以降低

8、养护费用。小区的总绿化率为30%左右,整个小区的公共绿地占地面积为7400。（3）注意植物配置的多样性、丰富性以及季节性，形成高低错落有致，远近疏密适宜，颜色丰富多彩，四季树种配置合理的绿化景观。同时注意选用抗旱树种和灌木等，以适应本地区的干燥气候条件。5.4.4景观系统（1）沿中央景观大道组织景观的相互关系，在每个组团绿地中，除通过草地、铺地、水面等平面因素进行景观营造外，还通过树木、喷泉、雕塑、灯柱、小型构筑物等园林小品进行空间上的合理搭配，从而使得自身景观更为丰富的同时，各个组团之间在视觉效果上更能相互渗透，增加景观的层次性。（2）在小区的关键性位置，如小区出入口、组团绿地中心、街道转角

9、处等设置符合各处性质的标志性小品，并考虑相互之间的视觉走廊，使人处在小区中觉得标识明显。5.4.5建筑特点（一）户型设计通过对XX县市民对于住宅需求的调查分析，以及从客户组成、销售面积要求、户型组成比例、功能需要等方面进行户型设计。（1）本项目设置三种户型。一种为100平米左右的两居一卫结构，另一种125平米左右的三居一卫结构，一种为135平米左右的三居两卫结构。均为一梯两户。（2）在进行户型设计时，采用板式结构，保证南北通风，起居厅与主卧朝南，门厅、起居厅、各居室、厨卫等功能模块面积分配合理、方便使用，干湿分区明确，入口处一般设置玄关，尽量减少户内的交通面积；保证完整的起居厅、餐厅等空间，一

10、般设置封闭阳台、阳光室、家务阳台等辅助空间。（3）在户型设计中，在保证合理的前提下，尽量寻找户型卖点，如主卧室落地窗、飘窗、落地窗大阳台、两面采光的加大卧室、餐厅与起居厅空间的错位变化、大面积的厨卫等，争取调动客户的兴奋点，找到适宜自己的产品。（二）立面设计立面设计风格的确定，从色彩上考虑本地自然环境的影响，力求为本地区人工环境提供丰富的色彩，形式上寻求整洁统一的风格，形成自己鲜明的特征。（1）整体效果考虑建筑之间的高度、体量关系，通过建筑单元之间构件韵律变化等，营造丰富的空间关系，形成强烈的韵律感。（）体量处理上，通过建筑色彩，通过墙面、玻璃、栏杆、线脚、屋顶构架等不同材质产生的颜色区分，不

11、同分区的色彩变化，保证色彩的丰富性。同时注意寻找共同的色彩元素，使得整个小区比较一致。整体色彩明快，不同分区之间既有一定关系又寻求新的变化，从而给人以新鲜感。5.4.6竖向布置（1）整体对原有竖向不做大的变动。首先对原地质地貌进行勘测，其次对原低洼地形采取分层夯实，土质低劣区进行换土处理的方案，把项目区填至与周边市政工程的高程相一致。对需加固的边坡分别采取自然放坡、挡土墙、锚杆等方法加固。（2）小高层建筑物内部设电梯，电梯原则上采用住宅专用梯，运行速度不超过1.2m/s。每单元设一部消防电梯与客梯兼用。5.5土地整治方案5.5.1现状概述该地块前期为阳庄六组庄基地，相比周边高程略处低洼，坡度不

12、大，地形简单。南北长320米，东西宽85米。由于缺乏统一规划，基础设施不全，乱搭乱建，布局零乱，道路阻塞，垃圾成灾，内涝严重，居住环境和治安条件恶劣，严重影响了城市形象。同时，由于管理不到位，引发土地无序开发，空间布局零乱，容积率低，加上农村集体用地多占、抢占现象时有发生，造成土地资源严重浪费。由于管理体制的城乡二元结构的差异，行政村管理体制与城市社区管理体制不相适应，土地等资源所有权性质不同，直接影响城市规划的实施，给城市建设及管理带来很多困难及问题。根据实际调查统计，该地块内建筑主要有窑洞3910平方米，房屋（平房、瓦房）6200平方米；其他建筑物包括地窖及水窖8口，涝池1个（占地2.9亩

13、），场地2630平方米，水井4眼，猪圈、土炕、灶台等15个。地面附着物包括树木190棵，3.2米高围墙590米，其他临建围墙536米。近年来，政府加大对城市基础设施投资力度，城市建成区不断扩大，拉动了该地块迅速升值。征地难、拆迁难、城市规划难等问题影响着城市化进程的顺利发展。为达到土地建设的五通一平条件，项目土地整治部分包括地块内原有房屋进行拆除外运和场地进行。5.5.2整治原则城市“城中村”改造是一项难度大、涉及面广、情况复杂，风险性较高的系统工程。目前XX县还没有很多成功的范例和经验可供借鉴，也没有一个具有可操作性的法规参照实施，更没有一个超前的总体规划及布局，旧村改造只是根据新村开发建设

14、需要临时规划报建。1、合理确定场地标高。根据古徵街和东环路道路标高为基准标高，采用不同的竖向布置形式，合理确定场地标高。竖向布置形式将根据自然地形坡度，所需场地宽度，建筑物基础埋设深度的不同方式、运输技术条件等因素进行选择。因地制宜，采用不同的处理方案，综合考虑挖填方平衡，以减少运土和弃土量。2、因地制宜合理布局。根据承接地地形实际情况，因地制宜，将承接地内部分微低洼地作为绿化和水景用地，映托小区的山水园林特色，将较为平整的地块安排为住宅建设用地。3、保证车流人流有良好的运输和通行条件。车行道在满足标准坡度的前提下，尽量依据建筑布局、整治地形顺势构造，确保人流、车流有良好的通行条件。4、场地内

15、总体排水系统流向向西。根据场地总体地形选择合理的坡比并考虑建筑物基础埋设深度，确保场地内给排水畅通。5.5.3整治方案根据项目区内的地形地貌和地质调查的结论，场地平整按布局功能分块分区域进行，减少工程量，特别是减少填方量。一、分区设计项目区中部规划的城市次干道（东十路）将场地分为A、B两大区域。A、B区域范围均有较大的挖方和填方施工，整治后根据分区面积分别设计单体建筑、景观布局和建设方案；区域中部建设城市次干道；区域北部边沿局部填方后坡度较大，需作护坡处理或挡墙工程。二、护坡处理护坡处理方案采用混凝土挡土墙支护，方案如下：（1）钢筋混凝土挡土墙取地基承载力200KN/，摩擦角30度，地面荷载q

16、=10KN/，r=18KN/ m3，基底摩擦系数f=0.3。（2）材料： C20混凝土及HPB235级12、HRB335级20钢筋。（3）若基底土为弱土或地基承载力达不到设计值时，应采用换土夯实或其他人工地基，夯实系数不小于0.94。基础埋置深度不应小于1米，若以中风化基岩位持力层，基础嵌岩不小于0.5米。（4）墙身沿长度每隔1020米设一道宽20毫米（沉降缝）伸缩缝。缝处塞以沥青防水层，或嵌入涂以沥青的木板。（5）排水措施：墙身设100的排水孔，孔眼间距23米，纵横交错布置，在泄水孔附近用具有反滤作用的粗颗粒材料覆盖，以免淤塞，为防止反滤层下沉，将墙后0.4米范围内的原土分层夯实。三、建筑拆

17、除项目区内根据不同的拆除对象，拆除施工应当采取不同的拆除方法和拆除顺序，总体应该遵守“先上后下、先非承重结构后承重结构”的基本原则。拆除的顺序按传达受力关系的次序来确定。即先拆最次要的受力构件，然后拆除支受力构件，最后拆主受力构件。拆除顺序是：屋顶板屋架或梁承重砖墙或柱基础。由上而下，一层一层往下拆。本顶目可根据具体情况，对普通居民住宅可采用人工拆除方案，对窑洞、厂房可采取人工与机械相结合的方案或机械拆除的方案。1、人工拆除方案拆除对象：砖木结构平房。拆除顺序：屋面瓦板椽子檩条屋架或木架砖墙（或木柱）基础。拆除方法：人工用简单的工具，如倒链、撬棍、大锤、铁锹等。上面几个人拆，下面几个人接运拆下

18、来的建筑材料。砖墙的拆除方法一般不许用推倒或拉倒的方法，而是由上而下拆除，如果必须采用推倒或拉倒的方法，需有人统一指挥，待人员全部撤离到安全地方才可进行。拆屋架时可用简单的起重设备，三木塔挂导链或滑轮拆下。2、人工与机械相结合的方案拆除对象：混合结构多层楼房和窑洞。拆除顺序：屋顶防水和保温层屋顶混凝土和预制楼板屋顶梁顶层砖墙楼层楼板楼板下的梁下层砖墙，如此逐层往下拆，最后拆基础。拆除方法：人工与机械配合，人工剔凿，用机械将楼板、梁板构件吊下去，人工拆砖墙、用机械吊运砖。3、机械拆除方案如果被拆除建筑物有用的材料少，或者为了加速拆除则采用破坏性拆除方法，如用液压锤、液压剪、挖土机或重狨锸击等机械

19、拆除方式。为了保证安全拆除，必须先了解拆除对象的结构，弄清组成房屋的名部分结构构件的传力关系，合理确定拆除顺序和办法。四、弃渣处置对纲筋、钢板下脚料可以分类回收，交废品收购站处理；建筑垃圾（如混凝土料，破损砖等）集中堆放，及时清运到城建部门指定的弃渣堆放场。五、安全措施（1）实行旧房拆除招投标，提高队伍素质。房屋拆除工作不同于一般建筑施工，具有特殊性和危险性。建筑拆除施工必须严格执行国家建筑拆除工程安全技术规范（JGJ147-2004）等有关安全技术规范和标准，并要求作业工人按规程执行。着重是对承包人进行安全教育，使承包人对安全生产引起足够重视，并督促承包人对工人进行安全知识教育，掌握生产规则

20、要领。（2）对工地进行必要的安全检查。建筑拆除是个动态过程，时效短，不确定因素多，对工地安全检查尤为重要，村里要有专人负责牵头，负责人员进行实地安全检查。检查的内容有：工人是否遵守操作规程；房屋拆除是否会影响到邻近住户的安全；是否会影响到邻近的电线等，管网线、搭脚手架、安全网是否达到一定高度，符合安全要求；临时用电情况是否安全等。（3）采取有效的安全防范措施。对发现不安全因素或措施不到位，及时向承包人指出，明确提出应该采取的办法。在规定时间内，采取措施消除安全隐患，作为专门负责工地安全的管理人员，每一个工地从开始到全部房拆除完毕，要求做到心中有数，及时了解工地安全情况，发现问题能及时地提出具体

21、改正措施。5.6拆迁补偿方案城中村改造征地拆迁工作前期调查、测算工作量比较大，拆迁安置费用较高，占总投资比重比较大，引起激发社会矛盾的因素多。因此，地方政府和实施村组应特别加以重视。在拆迁补偿方案中，对该部分测算主要依据国家相关征地拆迁的规定，作好基础资料调查统计，尽可能提高准确度。5.6.1安置基本情况XX县城关镇阳庄六组地处XX县古徵街南段，东邻东环路，西邻古徵街，北接古徵公园，南接阳庄村三组，是XX经济、文化、社会发展的黄金地段。该组现有总人口428人，总户数97户；总土地面积660.9亩，其中责任田总面积为520.8亩；荒地及闲置地41亩，政府租用地82.1亩，两座水库占地17亩。本次

22、规划设计用地面积41亩，涉及房屋拆迁面积10110m2，其中私人住宅6108平方米；企业用房4002平方米。安置村民428人97户；拆除其他建筑物包括地窖及水窖8口，水井4眼，猪圈、土炕、灶台等15个，3.2米高围墙590米，临建围墙536米；清除地面附着树木190棵；整治场地17000平方米，包括涝池1个（占地2.9亩）。5.6.2测算文件标准1、陕西省建筑工程安装工程装饰工程费用定额（1999）；2、陕西省建筑工程综合概预算定额（1999）；3、XX市人民政府关于加快XX中心城市城中村改造的意见 （渭政发200850号）；4、相关类似工程实际工程费用；5、XX县颁发的有关建设方面的税费文件

23、；6、其它相关资料等；7、现场踏勘资料等。5.6.3补偿安置方案实施“城中村”改造是建设宜居XX的重要内容，是改善“城中村”居民居住环境、促进城乡统筹发展的具体行动，是一项利民惠民、具有长远经济效益和社会效益的民生工程。结合被征地片区的实际情况，合理制定征地补偿安置方案。实施”中村”改造，必须严格执行国家有关土地管理及征地拆迁补偿的法律政策规定，维护大多数群众的合法权益。土地置换原则上按现行征地价格确认该地块价值，特殊情况采用评估方式确认该地块价值。拆迁补偿方案按现行政策、法规结合当地实际制定。本次项目改造由阳庄第六村民小组组建“城中村”改造项目工作组统一实施，全部安置后剩余净地交给开发商作为

24、建设补偿。（一）征地补偿安置原则1、公开、公平、公正的原则在征地中严格执行有关政策法规和补偿安置标准，杜绝乱开口子，切实维护征地的公正性和被征地人的合法权益。2、估价独立、客观、公正的原则任何组织或个人不得非法干预征地估价活动和估价结果。3、以权证记载认定土地房屋性质、用途和面积的原则在征地过程中被拆迁房屋的性质、用途和面积以房屋权属证书、权属档案的记载和实际勘测数据为准予以确认。4、“先签协议先补偿”原则对先签订征地补偿安置协议的优先进行补偿，补偿采取现金和实物补偿相结合的方式。对征地拆迁安置房实行公开房号，由先签订征地补偿安置协议并按约定搬迁的被拆迁人，优先选择安置房楼层和户型。被拆迁人应

25、服从项目建设需要，在规定的拆迁期限内搬迁完毕，不得干扰、阻碍拆迁工作的顺利进行。5、促进被征地人员就业原则对被征地农转非人员由阳庄第六村民小组建立和完善失业登记制度和就业服务体系，积极提供政策咨询、就业指导、就业培训和职业介绍等服务，多渠道开发就业岗位，增强就业吸纳能力，改善和优化就业环境，促进劳动力年龄段内就业愿望的人员实现就业。（二）征地拆迁补偿安置标准1、土地使用标准土地使用费不分地类，按被征收土地面积计算，土地补偿费标准为每亩16000元。2、安置标准安置标准为人均住宅补偿面积25，安置房为全产权100平方米单元楼结构一套，辅助及配套设施齐全。以户为单位，直接分配到人，不收取任何费用。

26、 3、地面附着物补偿标准该区域附着物主要为用材树木为主，按照100元/棵补偿。4、住房拆迁补偿标准村民住宅拆迁实行货币补偿，补偿标准为500元/平方米；企业面积拆迁实行货币补偿，补偿标准为400元/平方米。5、其他构筑物补偿标准水窖1000元 /口；水井20000元 /眼；猪圈800元 /个；围墙50元 /米，临建30元 /米。5.6.4拆迁安置测算征地拆迁安置费测算表项 目数量补偿标准（万元）金额(万元)备注1拆迁补偿费6108500元/305.44002400元/160.82构(附)着物补偿费6.563房屋补偿（住宅）107001200元/1284.0置换4配套设施建设费349.235村集

27、体水利等设施补偿40000个2.0元/个8.06企业搬迁费2个5000元/个1.07地面建筑拆迁费10110200元/202.08垃圾外运费10110100元/101.19场地平整费2734780元/218.78直接费小计2636.8716耕地占用税41亩1800元/亩7.417征地管理费8.218新增建设土地有偿使用费41亩16000元/亩65.619耕地开垦费41亩5000元/亩20.5税费小计101.7合 计2738.575.7改造规划方案5.7.1指导思想实施“城中村”改造是利在当代，功在千秋的民心工程，对于创造良好人居环境，丰富城市特色和内涵，提升城市品位，增强城市竞争力，促进可持续

28、发展都具有十分重要的意义。阳庄村第六村民小组成立专门工作组负责征地拆迁安置工作，统一政策、统一领导、统一规划、统一标准，协调制定阳庄六组“城中村”改造总体实施方案。在实施总体方案时从实际出发，坚持规划先行原则，采取一村一对策、一村一方案的办法，由县规划、土地和建设部门指导制订拆迁改造建设方案。鼓励采取村民自筹资金改造、村民与开发商合作改造以及引进开发商独立改造等多种方式，推动“城中村”改造有序发展。5.7.2建设原则改造项目必须加强目标引导、规划引导、政策引导和思想引导，切实维护群众的长远利益，本着“先安置，后拆迁”，科学合理补偿，兼顾解决就业等原则，着力防止和化解可能出现的各种矛盾和问题。坚

29、持“城中村”改造与城市总体发展要求相适应的原则；坚持政府主导与市场运作相结合的原则；坚持执行有关政策与维护群众利益相一致的原则；坚持“城中村”改造与改制管理相配套的原则。5.7.3建设规模本工程为普通住宅小区，规划居住252户，总建筑面积29550平方米，其中A区布置建筑5栋住宅楼，户均面积100平方米，结构形式为两居一卫砖混结构，6层18米高；B区布置3栋住宅楼，结构形式为三居一卫或三居两卫砖混结构，一栋为16层48米高，2栋为6层18米高，户均面积125-135平方米，A、B区均为一梯两户的板式建筑。辅助用房包括锅炉房、门房、配电室和小区管理用房，建筑面积510平方米，钢架结构。5.7.4

30、建设方案一、总体方案（1）本项目的单体建筑包括多层住宅、小高层住宅和公建项目。采用组团式布局，将不同户型、高度的住宅单元结合地形地貌形态，分别组合成单元数目不等的住宅楼，在保证户户向阳的前提下，按照编排有序的结构分布。城市干道横贯中间。（2）单体建筑外观采用欧式建筑风格。外墙面使用不同颜色的涂料涂刷，结合优美的小区自然环境，形成色彩艳丽、层次分明的景色。住宅平面采用两种户型组合，保证每间房屋均有直接对外的窗户，主卧室和主客厅均位于南侧。（3）建筑装饰本项目主要为住宅，因此建筑物外装修按照设计图纸进行统一设计，统一施工，建筑物外墙全部采用高级外墙涂料罩面，临近主要道路的裙房部分的外墙面采用天然花

31、岗岩板或大理石板装饰，台阶均采用天然石材。建筑物外窗均采用铝合金窗，住宅分户门采用防盗门，住宅的每单元底层设电子防盗门。室内则仅进行简单装修，由入住的各业主自行进行精装修。二、结构设计依据、主要法规和标准（1）、建筑抗震设计规范 GB50011-2001（2）、建筑结构荷载规范 GB50009-2001（3）、砌体结构设计规范 GB50003-2001（4）、混凝土结构设计规范 GB50010-2002（5）、建筑地基基础设计规范 GB50007-20022、地质构造依据项目建筑物所在地抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g，设计地震分组为第二组。基本风压为0.40KN/m2, 基本雪压为0.30KN/m2,以上提到的该建设场地的自然条件，依据甲方最终提供的该项