地产高级人才流动趋势Word格式文档下载.docx

1、在外需不振、投资放缓的国内经济减速，国际经济恶化环境和国家宏观调控持续的大背景下，地产行业的发展面临着前所未有的挑战。1.1 地产行业发展面临的困境1.1.1 政策环境：房地产调控持续加码，措施进一步落实细化2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控：1月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个；7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50个；10月底，1000万套保障房建设计划提前实现；始于2010年的这一轮房地产调控在

2、2011年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步细化。1.1.2 资金环境：上半年持续收紧，新增房地产贷款下降显著，年底货币政策微调为抑制通货膨胀，央行在2011年上半年持续收紧货币政策，但下半年收紧步伐明显放缓。2011年1月-7月，央行共加息3次，上调存款准备金率6次。一年期存款利率提高到3.5%，大型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史高点。进入下半年以后，随着物价过快上涨的势头得到遏制（CPI增速由7月的6.5%高位回落至10月的5.5%，11月进一步下降至4.2%），中央及时调整货币政策收紧步伐，7月-11月共计5个月里，央行未上调利率和存准率。10月，温

3、家宝总理在国务院常务会议提出，更加注重政策的针对性、灵活性和前瞻性，适时适度进行预调微调，保持货币信贷总量合理增长；央行三季度货币政策执行报告中也没有再提“把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务”，而是指出继续实施稳健的货币政策，更加注重政策的针对性、灵活性和前瞻性，密切监测国内外经济金融形势发展变化，把握好政策的力度和节奏，适时适度进行预调微调。11月30日，央行公布从12月5日起下调存款准备金率0.5个百分点，这是近三年来央行首次下调存准率，释放2012年货币政策微调的信号。面临着重重压力，地产开发商出现分化。品牌房企销售业绩增长，市场份额持续上升。中小型地产商受影响较大，无法实现年初设定

4、的销售目标。1.2 地产企业应对策略为应对当前的市场环境，地产开发商纷纷寻找新出路，转型成为必然。由传统的住宅地产向商业地产、产业地产、旅游地产、养老地产等方向转型，实力更强的企业，更是大力拓展城市运营这一综合性地产业务。商业地产目前最为开发商追捧的当属。中国的主流商业地产总体可以归类为七种主要发展模式：万达模式（百货商业模式）、万象城模式（Shopping Mall）、凯德置地模式（金融运作）、恒隆模式（顶级购物中心）、SOHO模式（小区商业）等、红星美凯龙模式（专业市场）、零售模式（茂业、银泰等）。这些商业模式给予地产开发商以新的生命力，不仅为开发商开拓资金来源，更在一定程度上成为企业持续

5、发展的保障。商业地产是双刃剑，做好了项目，可以同时享受运营利益和地产增值利润，做不好项目，则可能使项目烂尾，以至于会影响住宅配套的地产价值。规模较大的、更现代化的商业项目往往会分流那些老旧的、过时的项目：购物中心、酒店、写字楼如此，专业市场也是如此。新的商业项目往往以更好的基础设施，更准确的定位成功占领市场，有较强的竞争力；因此，转向商业地产开发的企业往往十分注重商业项目的规划、定位，这也决定了项目的成败与否。在国外，有许多专门收购老旧的商业物业，对这些商业项目进行重新定位，翻新再推出的基金，国内REITs则还在试验阶段。产业地产是以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字

6、楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。产业型地产满足消费型地产的功能的同时，则是在此基础上以其更适宜人的创业发展、自我价值实现和投资的可持续增值为其本质特征。产业地产分为两大产品线，总部综合体与产业综合体。以联东U谷为代表的产业地产是目前国内最被行业看好的类型。旅游地产主要是依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。这类项目对自然资源的要求相对较高。分时度假、旅游主题社区、度假村、产权

7、式酒店都是旅游地产的主要形式，其中以迪斯尼、欢乐谷等主题社区项目最受行业关注。养老地产从建筑设计、园林规划到装饰标准与其它类别产品不同，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目。保利、万科、绿地、华盛麓峰等众多开发商都已经在关注和投入到养老地产板块。1.3 紧缺人才的变化1.3.1 企业人才需求的变化在目前大宏观调控和国际、国内

8、经济环境下，有三类人才需求稀缺：一类：随着大量开发商进入商业地产，因此两个方向的人才需求大量增加：具有商业项目开发经验的人才增加，包括项目总经理、设计总监/经理、工程总监/经理等岗位；商业运营管理类人才增加：包括商业总经理、招商总监/经理、运营总监/经理、购物中心总经理等。这两类人才来源在行业内通常是有如下几个方向：（1） 向商业地产转型较早，近几年商业项目发展比较快，项目操作也较成熟且运营比较成熟的企业，如：万达、华润、中粮、凯德等公司。（2） 国际国内知名商业咨询机构，如：戴德梁行、仲量联行、第一太平戴维斯、华夏柏欣、世邦威里仕等；（3） 国际和国内优秀百货企业：恒隆、银泰、茂业、天虹等。

9、二类：因为地产调控导致的大量PE、地产基金企业人才需求增加：投资开发副总、资产管理副总、渠道营销副总、投资经理等。这类人才本身就比较稀缺，流动率也相对偏高。这类人才来源主要方向：（1） 少数几个多年前就已经成立了地产基金公司或投资机构里相关的人才，如：金地、复星、凯德等；（2） 信托、保险等金融机构中有过地产行业投资项目的人才；（3） 规范性地产企业中有既有项目全盘运作经验，又有资金管理和经验的城市总经理、项目总等人才。三类：市场变化产生的市场供求不平衡。抓住市场时机由迅速成长起来的企业，希望能够引进系统性比较好的公司的人才，包括总裁、设计总监、营销总监、财务总监等各专业口负责人，希望人才能够

10、将规范性企业的运作模式和体系能够带到企业中，使企业从不规范到规范，由弱变强。但是，以人驱动的企业对人才依赖度较高，而以体系驱动的企业对人才的依赖度较低，他们不需要依靠个人的能力而是依靠体系运作；通常从管理成熟的公司流动过来的人才其带过来的经营模式、文化等不易实现融合，迅速形成新的体系和文化从而实现企业由大变强的想法，不足以支撑企业的发展。1.3.2 人才流动的变化人才选择企业更加理性，更关注未来的发展。主要体现在以下几个方面：第一，雇主品牌在人才选择企业时十分关注。人才从内心对企业认同，是保证企业高效运作和企业文化得以有效传承的关键。为人才创造一个和谐、富有激情的工作环境在近几年被众多企业所关

11、注。地产行业发展速度快、人才相对稳定的企业通常会从以下几个方面来增加提升企业吸引力：（1） 公司目标清晰，业绩持续增长，为职业经理人提供持续发展的空间；（2） 公司建立了制度化和规范化的经营管理体系，为职业经理人创造了良好的工作环境；（3） 公司阳光、透明的文化和健康丰盛的价值观有效提升企业吸引力。（4） 公司为人才提供持续发展的空间。（5） 公司为人才提供公司专业和管理类培训，提供外部优秀经验分享。（6） 公司为人才提供丰富的职业发展机会。除纵向的发展空间，如职位晋升、专业资格晋升外，还可关注组织横向的发展空间，如职位轮换、职责调整等。通过内部流动机制选择最愿意工作的城市、最愿意合作的团队和最愿意从事的岗位。第二， 跨行业的人才流动增加。金融行业与地产和行业融合的趋势明显。（1） 随着PE、地产基金公司的增加，拥有地产和金融双重基因的人才显现出来。（2） 产业地产的兴起，吸引了众多IT、制造、电子商务等其它行业的优秀管理人才加盟。（3） 旅游地产的迅速发展，更是使写字楼、酒店等方向的优秀人才转投地产开发商。（4） 养老地产也带动了养老院、医院等配套行业的迅速发展，这类人才也纷纷进入开发商。第三，资产负债率高的企业人才并不一定不稳定。尤其是绿城这类资金流动性不太好的企业其人才稳定性相当高，中高层人才的流失率非常低。