设备运行维护管理.docx

1、设备运行维护管理设备运行维护管理1、供配电系统1.1、系统标识：高低压配电室主要出入门外应有“高压配电室”、“低压配电室”、“非值班操作人员严禁入内”等白底红字的标志牌。高压进线如敷设在配电室内或外，且是开放式安装的，要在护栏上或导线上挂上“高压危险”的标识牌。在高压配电柜的进线柜的正面和背面，要在适当的位置上标上进线回路的名称。例：“龙潭F9”“天河F4”等，并与系统图上的标注一致。对已经送电的高压开关及已退出运行的高压开关，要挂上统一的有“投入”“正在工作、严禁合闸“的标示牌。高低压配电柜的顶部应明确标示该柜在系统中的编号，并必须和竣工图上的标号相一致。有条件的情况下还应标明该柜的功能和用

2、途，例如：“联络柜”“计量柜”“馈电柜”等。在低压配电柜的所有送电开关的面板上应该用统一的字样表示该路开关的回路名称。在低压配电送电的“母线槽”“电缆”上应可靠地扎上已经标注上回路名称的金属牌子，在同一回路不同的适当位置，扎上同一标示。楼层配电室及专用管井应该有明确的标示牌。高低压配电室及其他独立的配电室内的接地点应有明确统一的“接地点#号”的标识。对于高压配电的直流操作电源的电池组的表面，应保持清洁，电池水保持在规定的范围内。发电机房的照明、通风、冷却、泵油设备的用电应接入确保回路，以保证发电机组送电后，能确保这些设备的运行用电。1.2、高低压配电运行记录要求运行技术参数：高压侧：每小时记录

3、电压（KV）、电流（A）直流屏技术数据：充电电压、电流、直流电压。低压侧受电端总开关、各馈电回路的每小时记录电压（V）电流（A）功率因素，每天固定时间记录主要回路的电能耗用情况。运行数据统计交接班记录与检查当班运行人员要对其记录负责，认真签名，每月由系统工程师对其运行记录、各类统计表格进行审核并签字。1.3、设备完好标准设备外观干净完整，各类标示清晰，各类指示灯完好无缺，各类仪表完好、指示正确。各级开关工作正常，高低压开关柜的前后门锁完好无损。直流屏工作正常，电池保养正确。补尝电容柜能正常投入运行，各电容器组完好无损。高压操作工具齐全，且有检验合格证。配电间内照明灯具齐全，防小动物的措施完好。

4、配电间内的灭火设备处在有效期内，火灾报警设备有效。变压器房干净，无浮尘，变压器无过载、超温，设备房内照明灯具完整，通风设备完好。1.4、运行情况分析每年年末到次年一月前，由系统工程师对本年度的系统运行情况进行技术分析，提交系统运行分析报告。系统运行情况分析报告必须具有如下内容：(1)全年平均荷载（KW）、各台变压器的运行时数（H）、总用电量、重点用电回路的用电总量（KWH）、全年低压端平均线电压（V）、全年平均气温（）、全年高低压配电设备的故障率（%）（从高压进线开始到低压配电柜出线端止的设备）(2)分析系统运行的主要技术特点(3)分析出现故障的主要原因(4)对全年系统运行的评价(5)根据今年

5、的系统运行情况提出来年运行管理的预测性意见。2、中央空调系统2.1 系统标识(1)在空调设备地应有“主机房（冷冻站）”、“二次热交换机房”、“新风机房”、“空调机房”、“空调系统配电房”等功能标示牌(2)机房设备的主供电导线上应有分相标准（红色、黄色、绿色）的色彩识别。安全区域边缘应有黄色的安全警戒线。对于旋转部件、易触电位置等必须悬挂警示牌(3)冷冻水管路系统必须在明显、关键位置设置有水流方向和供水区域的标志(4)冷冻水管路系统管路控制阀必须悬挂包括系统唯一编号和功能的标识牌及悬挂启闭状态标识牌(5)空调配电柜在相关回路悬挂其运行状态和警示牌2.2、中央空调系统运行记录要求（一）、运行技术参

6、数(1)制冷主机、冷却（冻）水泵、冷却塔等设备的运行电流（A）、电压（V）、功率因数COS，冷却（冻）进出水温度（）、压力（MP）和流量（M2 /H）等(2)冷压缩机运行中的油压、油温、轴承温度、油面高度(3)主机电能消耗数量（KWH）(4)室外温度、湿度、气候情况（晴、阴等）(5)空调风机的进出冷冻水温度、送（回）风温度、新风温度、一次混合温度（在自动化条件许可的情况时）(6)变频系统的检测变频器的温度、运行频率、机柜温度（对具有变频系统部分）（二）运行状态记录通过固定表格对如下情况进行记录：(1)主机（含二次热交换系统）、冷冻（却）水泵、冷却塔、空调风机、新风机开停机时间(2)空调配电系统

7、各回路运行状态(3)各控制阀门启闭状态(4)对有变频系统的检测变频器运行和异常状态（三）交接班记录(1)当班运行中所发生的异常情况的原因及处理情况(2)当班的设备操作记录（操作设备、时间等）(3)运行中遗留问题，需下一班处理的事项（包括上级的指令、运行调度情况等）(4)当班系统运行状况的综合评价(5)签名2.3、系统运行情况分析(1)能源统计分析空调主机（条件许可时，按空调系统进行统计）的日、月、年的用电、用水情况进行统计并与往年同期（含气温、物业的入住率等约束条件）进行比较。(2)运行指标分析（成本核算）指单位能耗成本计算(3)系统故障、事故统计分析(4)温、湿度统计（室内、外）对本年度的日

8、、月、年的温湿度进行统计，为能源统计分析、运行指标分析提供基础依据(5)负荷运行统计与预测分析 根据各年度的能源统计、运行指标、温湿度统计、使用率等基础数据提出来年的空调系统运行方式和运行曲线。(6)系统运行综合评价3、给排水系统3.1系统标识(1)所有的水泵房，减压阀房，排污泵房，管井房等门口应有房间功能标识牌。 (2)水泵房内应有系统图悬挂墙上。(3)系统内所有水泵、阀门、管道要挂上或标上标识。3.2系统巡检记录要求给排水系统的运行管理的内容主要是进行巡检管理。(1)运转检查：系统内所有的水泵运转情况，包括有无杂声，有无漏水现象。(2)电气检查：所有水泵控制箱的自动手动投入情况是否正常。电

9、气接线端口有无松脱。液位控制器是否正常工作(3)阀门检查：所有阀门的状态情况，是否按标识牌标识所示状态。(4)管道检查：特别是供水压力管道，要定期检测管壁厚度，排水管保持畅通，不漏水，特别地漏位置。(5)用水量记录：每月对用水量做好记录，并以图表形式出现与以往几年同期用水量作对比（附用水记录表）。(6)对以上检查作好记录，并由检查人员签上姓名、日期、每月由系统工程师对其运行记录及统计表格进行审核并签定。3.3系统运行情况分析每年年末到次年一月前，由系统工程师对本年度的系统运行情况进行分析，提交系统运行分析报告。系统运行情况分析报告必须具有如下内容：(1)全年用水量统计，各分表用水量统计，与以往

10、年作比较，采用了何种节水措施，效果如何。(2)全年出现故障的主要原因分析。(3)对压力管道壁的测厚要每年对比，作出管道壁厚度变化的趋势分析。(4)对全年系统运行的评价。(5)根据全年的系统运行情况提出来年运行管理的预测性意见。4、消防系统4.1、系统标识(1)消防中心：门外应有“消防中心”“非值班工作人员不禁入内”白底红字的标示牌。(2)BTM气瓶间：门外应有“BTM气瓶间”标示牌，气瓶应悬挂气体“保护区域”的标示牌。(3)水泵接合器应标有“送水楼层范围”的标示牌。(4)湿式报警阀应标有“送水楼层范围”的标示牌。(5)消防管道主管应全部为红色油漆，并标有“工作介质流向”的指示。(6)阀门应有标

11、注内容包括“系统、状态、上一级阀门位置”的标示牌。(7)报警主机应标有“探测区域”的标示牌。(8)减压阀应标有“供水范围”标示牌。(9)防火卷帘应标有“防火卷帘下严禁堆放杂物”的标示牌。(10)消防泵应在适当位置上挂有标注内容包括“功能、技术参数、保护范围”的标示牌，电机运转方向“箭头”的指示。(11)防、排烟风机在适当位置上挂有标注内容包括有“保护范围、功能”标示牌，电机运转方向“箭头”的指示。(12)室内消防栓箱应在适当位置上挂有标注内容包括“消防栓”“请爱护消防设施仅供灭火时使用”的标示牌。(13)消防主管应标有“工作介质流向”指示。4.2、消防中心记录要求(一)报警主机运行记录：1、记

12、录探测器报警的确切时间，相应的地址码，通知保安员的时间与保安员到达现场信息反馈的时间。若是属于误报，应记录处理结果。2、记录水流指示器、破玻按钮报警的确切时间，相应的地址码，通知保安的时间与保安到达现场信息反馈的时间。若是属于误报，应记录处理结果。3、记录探测器的屏蔽时间、相应的地址码和解封的时间，操作人员的姓名（附屏蔽烟、温感探测器申请表）。4、记录工程人员维护保养检测的时间、人员名单，保养设备的名称和范围。5、记录工程人员维修的时间、人员名单，维修设备的名称和结果。6、记录当值人员姓名和交接班时的运行状态。(二)消防联动系统设备运行记录： 记录消防栓主泵、喷淋主泵、湿式阀的运行时间，通知保

13、安员的时间与保安员到达现场后信息反馈的时间。若是误报，应记录处理结果。 记录防、排烟阀的动作时间、相应楼层和处理结果。 记录BTM气体系统探测器报警的确切时间、相应地点，通知保安到达现场信息反馈的时间，气体放气的时间。若是误报，应记录处理结果。 记录所有联动设备（防、排烟风机、停非消防电、防火卷帘、紧急消防广播）的动作时间和相应的地点。 记录其他特殊情况的故障。4.3、系统运行情况分析 系统基本情况的数据采集；每月对消防系统进行测试，具体测试项目如下：(1)报警主机正常工作与故障情况的对比记录。电源电压、备用电源电压测试（标准：220V、24V）。(2)联动柜电源电压、备用电源电压测试（标准：

14、220V、24V）。(3)自动报警系统主线楼层工作电压的测试、巡检脉冲电压测试，对地电阻测试。(4)联动柜控制设备楼层端子箱24V继电器工作电源电压测试。(5)水泵、防、排烟风机、防火卷帘电机的电源测试（检查电源是否缺失和电压是否符合要求）和对地绝缘电阻测试。(6)自动报警系统探测器触发报警、设备故障误报与探测器总数的误报率分析。(7)消防喷淋、消火栓、水幕、减压阀水压的测试。起泵、停泵的手/自动测试。各种联动设备的测试。每年12月到次年1月由系统工程师应根据以上数据的信息反馈，对系统的全年工作情况进行评定运行状况。评定的内容应有：1、根据系统主机的正常运行与故障情况的对比，评定系统的可靠性。

15、2、根据所测的电源电压是否符合系统要求。3、根据所测的绝缘电阻评定设备正常与否。4、根据自动报警主机的打印报告，评定探测器报警的百分率及其故障误报次数来评定探测器的正常与否。5、根据所测的水压评定系统正常与否。6、根据各种联动设备手/自动的检测结果，评定系统正常与否。5、电梯系统5.1、系统标识：电梯机房主要出入门外应有 “电梯机房”、“机房重地，闲人免进”的标志。首层电梯厅门外应有电梯的编号。轿厢内挂有表示电梯载重量的标示牌、电梯安全使用规则，并有质量技术监督部门颁发的有效的年检合格证。对于外墙用的提升设备多于一台的应做好编号。在其电源箱或控制箱的表面，应有“非操作人员严禁开启”的警示。5.

16、2、电梯设备运行记录要求：电梯设备以巡检为主。（一）运行技术参数：记录每天巡检电梯的运行状况，包括电梯运行的舒适感、电源、空调、照明、对讲、回降控制功能。（二）运行数据统计及其表格：电梯月巡检表（应参照各品牌电梯公司的相关要求）电梯故障停梯记录表电梯保养停梯记录表电梯保养报告表（由电梯保养公司提供）其他提升设备的记录与检查（如外墙吊船，应每使用一次，做好一次的记录）当班运行人员要对其记录负责，认真签名，每月由系统工程师对其运行记录、各类统计表格进行审核并签字。5.3、运行情况分析每个季度及每年，要求由电梯保养公司提交对大厦电梯本年度的系统运行情况进行技术分析，提交系统运行分析报告。系统运行情况

17、分析报告必须具有如下内容：1.全年电梯运行的故障率（%）故障率=故障停梯时间/必须确保正常运行时间100%2.分析该时段系统运行的主要技术特点3.分析该时段出现故障的主要原因4.对全年系统运行的评价5.根据今年的系统运行情况提出来年运行管理的预测性意见。6、配电系统保养6.1、月度维护保养项目检查各楼层和机房应急灯、疏散指示灯、楼梯灯、前室灯、电房照明。外广场路灯。检查地下层排风机和送风机运行状况和机房照明。发电机：机身清洁除尘、检查各螺丝无松动、有无漏水漏油、机油油位、水箱水位、燃油箱油位、蓄电池、启动机组运行十分钟、停机后检查有无漏水漏油。6.2、季度维护保养项目。各层配电母线槽接头：检测

18、运行温度。外立面泛光灯和外墙灯：检查镇流器、灯座、灯泡、控制开关和线路有无损坏、开关箱清洁除尘。喷水池灯：检查灯座、灯泡、控制开关和线路有无损坏、潜水泵运行有无异响、更换密封不良灯座和老化电缆、开关箱清洁除尘。公共大堂灯、招牌射灯和灯箱：检查灯座、灯泡、光管、控制开关和线路有无损坏、开关箱清洁除尘。清洁各层配电房：清洁母线槽表面：检测运行温度。高压配电房：检查清洁直流屏、电池。地下层送风机：检查电机风机轴承有无异响，轴承打黄油、清洁风机房和设备、控制箱清洁除尘。6.3、半年维护保养项目各层配电房电箱：检查电源开关、接触器、指示灯、转换开关、按纽、各接线有无损坏和过载过热。动力箱电缆T接口和母线

19、插接箱接口，电源开关接口有无过载过热。低压配电房电柜：检测母排接口、电缆接口、开关接口运行温度、检查电容器、避雷器瓷瓶、清扫电柜灰尘。6.4、年度维护保养项目。变压器房：紧固各接口螺丝、检查各接地线情况，清扫变压器灰尘。高压配电房：配电柜除尘、检查小车接口螺丝、开关触头、二次接线完好、试验开关分合闸。低压配电房电柜：母排和电缆接口、电容器接口、避雷器瓷瓶连线、熔断器接口、开关等接口除尘紧线、试验开关分合闸。搂层配电房电源插接开关箱：除尘紧线。各层其他功能的设备配电房电箱：检查电源开关、接触器、指示灯、转换开关、按钮、各连线有无损坏和过载过热、动力箱T接口和总电源开关接口有无过载过热、清扫电箱内

20、灰尘、接口除尘紧线。高压配电房：直流屏电池架除锈油漆。发电机：控制电箱和开关电箱接口除尘紧线、机架除锈油漆、机座防震弹簧打黄油。地下层送风机：检查调校风机皮带，控制箱接口和电支机接口紧线，测量电机运行电流、设备除锈油漆。建筑物外围射灯：铁架、线管除锈油漆。天面尖灯顶灯和射灯：铁架、线管除锈油漆。外围喷水池灯：开关箱紧线、消防接合器除锈油漆。7、消防系统保养项目7.1、月度维护保养项目消防栓泵和喷淋泵：手/自动运行、消防中心启动、返回信号、记录启/停压力、主备电源投入。湿式报警阀：响水力警铃、报警返回信号、记录压力。加压排烟风机：手动运行、消防中心启动、返回信号、机前风阀自动开启、主备电源投入。

21、减压阀和雨淋阀：检查记录上端、下端压力，调校偏差的下端压力。各层手动报警按钮和消防箱封条和配置：检查报警按钮玻璃、消防箱封条、无封条消防箱配置并补齐贴封条。防火卷闸：手动运行下降上升、消防中心启动下降、下降返回信号、运行状况。BTN气体灭系统：检查电源指示、系统运行、气瓶压力。消防主机、联动柜和广播柜：自动检测、列表打印检查和记录被封闭烟感号码和原因、测试按钮灯和信号灯、测试唛克风、备用电源测试。滤毒室人力风机：人力和电动启动风机运行状况7.2、季度维护保养项目消防栓泵和喷淋泵：控制电箱检查和清洁除尘、清洁水泵设备。主泵故障自动转换。加压排烟风机：控制电箱检查和清洁除尘、机前风阀加润滑油、清洁

22、风机房和设备。 BTN气体灭系统、减压阀房和煤气房：清洁BTN房和设备卫生。防火卷闸：控制电箱检查和清洁除尘、卷闸电机清洁除尘、检查运行有无异响、调校限位位置。滤毒室人力风机：控制电箱检查和清洁除尘、清洁机房和设备。消防中心设备：控制柜检查和清洁除尘、清洁设备卫生。7.3 、半年维护保养项目 BTN气体灭系统模拟测试：控制电箱清洁除尘、1区报警响警钟、2区报警响警笛亮闪灯、延时灯亮及延时间启动、易熔片信号灯亮、瓶头阀动作、主机模拟盘显示、消防中心显示、备用电池手动试验、烟感开路故障测试。各层端子箱：控制电箱检查和清洁除尘。消防栓泵和喷淋泵、加压排烟风机和滤毒室人力风机：轴承加润滑油、打黄油、检

23、查轴承运行有无异响。设备层消防闸阀螺杆打黄油。消防指令电梯回降：消防中心控制电梯已回降。各层送风排烟阀和防火阀：消防中心控制打开、返回信号。各层送风排烟阀和防火阀：加油润滑。联动部分功能测试：各层停非消防电、报警按钮、警铃、消防电话和消防广播。检测备用电源。消防栓试验、感烟、感温探测器抽查测试：测试探测器、消防喷淋管末端排水。观察消防中心返回信号。消防管井：检查管井管道、打扫卫生。自动报警主机的自检，检测市电、备用电情况。7.4、年度维护保养项目各层送风排烟阀和防火阀：加油润滑。各层消防栓箱：箱内清洁除尘，卷盘排水试压。水带腐烂程度，接扣、水枪、闸阀完好。消防栓泵和喷淋泵：控制箱接线口紧线、电

24、机紧线检测运行电流、检测绝缘电阻，水泵密封处理。加压排烟风机：控制箱接线口紧线、电机紧线检测运行电流、检测绝缘电阻、检查调校皮带。BTN气体灭系统：控制箱接线口紧线。主机测试。检查市电、备用电。防火卷闸：控制箱接线口紧线、卷闸电机接口紧线、调校链条 加润滑油。各层端子箱：控制电箱检查线路、紧线。消防中心设备：控制柜检查、紧线。检查各种指示灯、按扭。消防栓泵和喷淋泵、消防设备减压阀：清洗隔滤网。8、空调系统维修保养项目8.1、月度维护保养项目各层新风机和风柜机房：检查机房照明、风机运行状况、清洗尘网、清理排水沟地漏。各层排风机：检查风机运行状况。空调机房送风和排风机：检查运行状况。空调机房和电房

25、：检查机房电房照明、检查电源电压电流、打 扫卫生。检查冷冻管井管道：有无漏水、锈蚀。8.2、季度维护保养项目。主机房和机房：电机水泵轴承打黄油、检查轴承运行有无异响。空调主机机房送风机和排风机：检查电机风机轴承有无异响、轴承打黄油冷却塔：冷却塔更换轴链黄油、连杆轴承打黄油、检查轴承运行有无异响。各层新风机和风柜机房：新风机(风柜)打黄油、检查轴承运行有无异响、清洁新风机(风柜)房。各层公共盘管风机：检查风口、电动阀、清洗尘网。租户房间盘管风机：清洗尘网。主机房、机房：清洁管道机房、电柜电箱清洁除尘。主机房电房：电柜清洁除尘、检测电缆接口运行温度、检测开关接口运行温度。空调机房送风机和排风机：清

26、洁风机房和设备、控制箱清洁除尘。冷却塔：清洁管道、冷却塔平台、调校水位控制器、电柜清洁除尘。各层新风机和风柜机房：控制箱清洁除尘。8.3、半年维护保养项目。空调管井：检查管井管道、打扫卫生。各层排风机：检查风道、风机轴承运行有无异响、调校风口百叶。8.4、年度维护保养项目空调系统：更换冷冻水和冷却水。主机房和机房：闸阀螺杆打黄油。主机房和机房：修补设备保温层。主机房、机房和冷却塔：控制箱、水泵电机和冷却塔电机接口紧线。主机房电房：控制箱接线口紧线。空调机房送风机和排风机：控制箱接线口紧线、电机紧线检测运行电流、检查调校皮带。各层新风机和风柜机房：设备除锈油漆。各层新风机和风柜机房：修补设备保温

27、层。空调分体机：压缩机、开关箱除尘紧线、清洁翅片、打扫室外室内机、检测运行状况。各层新风机和风柜机房：电柜电机紧线、检查控制线路、检查调校皮带。各层公共盘管风机：清洁除尘、开关紧线、检查电机、轴承。各层排风机：控制箱接线口紧线、检测运行电流。主机房：清洗隔滤网。冷却塔：更换冷却塔减速箱机油。机房：设备除锈油漆。膨胀水箱：设备除锈油漆。冷却塔：设备除锈油漆。主机房、电房、送风机和排风机：设备除锈和地面油漆各层新风机和风柜机房：清洗翅片。9、给排水系统保养项目9.1、月度维护保养项目卫生间和茶水间的公共设施：检修天花板、洗手盆、小便器、蹲厕、座厕、水龙头、洗手液盒、纸卷盒、干手器、开水器。给排水泵

28、：检查手动/自动运行状况、工作指示灯、水泵密封、减速箱油位、泵房照明。记录减压阀压力：上端压力、下端压力、调校偏差的下端压力。调整水龙头、手动冲洗阀的出水量。9.2、季度维护保养项目给排水泵：清洁管道、泵房、控制电箱、测试水泵故障自动转换、检查泵房和设备是否完好。减压阀：清洁管道、检查泵房和设备是否完好。9.3、半年维护保养项目给排水泵：检查水泵轴承运行有无异响、测试电源故障、水泵故障、水位溢流中控室报警显示。设备层：给排水闸阀螺杆打黄油。粪池：粪池、管道和阀门除锈油漆。设备层：给排水闸阀螺杆打黄油。设备层：给排水闸阀螺杆加润滑油。9.4、年度维护保养项目给排水泵：控制箱接线口紧线、电机紧线、

29、检测运行电流。减压阀：清洗减压阀Y隔滤网。给排水泵：水泵轴承打黄油。水泵、减压阀和管道除锈油漆给排水设备：水泵、管道、阀门除锈刷油漆10、土、木工维护保养项目10.1、月度维护保养项目各层走火梯和前室防火门：闭门器、门锁、标志牌、门把、门铰等。各层卫生间和厕所门：球锁、标志牌、门磁吸、门销、门铰等。10.2、季度维护保养项目各层中筒和走火梯号码标示牌：检查和修正。各层茶水间木门。球锁、门铰等。各楼层电房新风机和风柜门：检查门锁、门把、标志牌、门铰等。各层中筒和走火梯号码标示牌：检查和修正。各层茶水间木门。球锁、门铰等。各楼层电房新风机和风柜门：检查门锁、门把、标志牌、门铰等。10.3、半年维护保养项目修补天面、设备层墙壁和地面。修补各层卫生间地面和瓷片。修补各层楼梯间地面和墙壁。修补各层楼层梯墙壁、地面和步级。修补地下室各层墙壁和地面。修补各层走火楼梯扶手油漆。10.4、年度维护保养项目外墙活动窗：检查窗锁、导轨、连杆、密封胶、紧固定位螺丝、清洁窗框灰尘、加润滑剂。