金地：项目投资决策评审报告(北京公司)Word文件下载.doc

1、1、龙湖香堤漫步462、万科四季花城47第六章 项目定位及结论48一、项目的SWOT分析481、优势482、劣势483、机会484、威胁48二、客户定位481、大户型482、小户型49三、产品定位501、基本属性与定位基础：502、产品定位503、商铺504、产品建议50四、价格定位511、叠拼价格512、6层电梯花园洋房价格513、小高层价格524、商业定价525、车位定价526、项目周边租赁市场状况527、价格涨幅预测538、销售进度安排及全程均价预测54第七章项目分期及总体开发计划55一、项目分期55二、项目总体开发计划55第八章 项目测算及敏感性分析56一、项目收益测算561、项目收益

2、及现金流测算的基本假设562、项目收益测算情况56二、项目敏感性分析571、地价、售价及建安对IRR的敏感性分析572、挂牌报价对收益的敏感性分析57三、结论与建议57附件：1、项目总体开发计划2、项目销售周期3、经济测算表摘 要一、项目概要序号规 划 指 标 名 称单 位合计备注1项目总用地面积180029.1建设用地1336572总建筑面积239426总销售面积1921082.1 其中：地上建筑面积1966882.2地下建筑面积427383居住容积率1.54住宅面积191008其中双限房292164.1其中：多层1029924.2 小、中高层880164.3按住宅套型建筑面积分90平米以下

3、住宅面积133616 90平米以上住宅面积573925托幼用地面积4300建筑面积30106车位比停车位/户0.67总户数户2008各种产品类型所占户数4层叠拼272 6层电梯洋房600 11层小高层（1梯4户）484 15层小高层（2梯4户）300 15层限价房（2梯8户）3528项目整体户均面积959总停车位个1195地上258 人防地下220 地下71710代征城市公共用地36840.1代征道路 代征绿地11项目总成本费用万元25587012建安成本估算6575913项目开发周期天88014月均去化速度套/月15销售收入预测16销售净利润率17IRR18IRR（计财务费用）19LVIRR

4、二、项目概况1、项目背景本次出让宗地，属于北京市土储中心以挂牌方式公开出让项目。北京市土地储备整理中心顺义区分中心负责本次挂牌出让的组织和实施工作。土地一级开发单位是北京天竺空港工业开发公司，该企业主要开发了天竺空港工业园A区、B区，擅长工业园区土地整理及招商，是顺义区政府下属企业，隶属空港股份。2、规划技术指标类 别用地面积（）容积率控高（m）建筑密度绿地率地上建筑面积（）建设用地居住用地（A-10）1293571.54530%40%194036托幼用地（A-8）0.71225%3010集中绿地（A-9）9532代征道路用地已建完总用地面积合270亩注：其中商品住宅164930.6，两限房2

5、9105.4（限制均价5500元/）。3、项目概况地块所处区域成熟、景观资源突出、临空经济及新国展等相关产业发展迅速，使得区域发展前景看好，区域内商品住宅的供应量紧缩，竞争强度不大，市场机遇较好。项目体量、容积率均具备打造精品住宅的条件，众多企业资金紧张，竞争强度有所下降，同时付款条件相对比较宽松，符合企业要求。三、项目风险分析该项目为公开市场挂牌出让项目，场地平整、无待拆迁地上物，项目法律关系简单、明确，风险相对较小，地块原为吉祥庄农田，存在地下物可能性较小。四、项目定位1、市场定位中央别墅区域差异化产品、临空经济区精品配套公寓、财富阶层的首选地2、客户定位1）大户型本项目大户型客户来源广泛

6、，可以划分以东部客户群、涉外客群以及投资客群为主要受众。他们大多拥有海外生活背景，事业成功、有较高职位，在产品需求方面希望能够延续国际化生活方式，贴近自己的社交圈层，体现身份地位。追求国际化的生活氛围和成熟配套。2）小户型本项目小户型客户追求优越的生活方式、享受生活、强调生活的品质感，追求身份认同感，在区域内可能是阶段性居住，也比较关注资产的后期增值性。3、产品建议产品构成建筑面积产品比例户型面积套数商品住宅叠拼30%211272 6层电梯洋房4560024%152300 小高层（11层）3630019%75484 小高层（15层）2250012%双限房2921615%83352 100%11

7、2 1708 4、价格定位产品开盘前涨幅（08年2季度-09年2季度）开盘后年度涨幅6.50%7-8%开盘前涨幅（08年2季度-09年4季度）花园洋房12.50%8-9%开盘前涨幅（08年2季度-10年1季度）公寓13.50%5、项目进度安排现时点均价开盘时间开盘均价销售周期结案均价全程均价2000009年2季度2176018个月24500179241403009年4季度1590015个月175501162010年1季度1330017个月14750商业1150011年2季度130906个月13350五、项目分期及总体开发计划1、项目分期项目计划分二期开发建设。 一期（m2）销售面积户均面积单元

8、数户数37980.00 51%211 45 18036480.00 49%76 20 480住宅小计74460.00 113 65 660会所地上部分900.00 会所地下部分600.00 地下车库（不含人防）23111.12 一期示范区产品 比例15192.00 81%18 723648.00 2 48小 计18840.00 157 1209626.00 二期19412.00 17%23 929120.00 8%5 11层小高层（1梯4户）36300.00 31%75 11 15层小高层（2梯4户）22500.00 15层限价房（2梯8户）29216.00 25%83 3 116548.00

9、 86 47 1348底商1100.00 千人配套670.00 9145.12 人防兼车库9881.76 2、项目总体开发计划该项目预计于2008年10月进行示范区的施工，08年11月一期工程开工、09年3月2期工程开工，2009年6月售楼处开放。五、项目成本及收益项目单价总价（万元）单位可售面积利润情况项目总收入301752 15707.43 1.1销售收入290006 15096.00 1.2处理剩余物业收入11746 611.42 1.3出租净收入折现0 255870 13319 土地成本133919 6971 前期费用4169 217 2.3建安工程成本65759 3423 2.4开发

10、间接费2.5营业费用9053 471 2.6公司管理费6035 314 2.7营业税及附加16596 864 2.8财务费用15434 803 2.9土地增值税4906 255 税前特殊补贴税前利润45882 2388 所得税11471 597 税后特殊补贴税后净利润34412 1791 销售净利率11.40%28.4%18.49%NPV6817六、项目综合评价1、项目规模适中、容积率及限高条件相对宽松，适宜打造精品住区，符合集团产品线要求；2、区域环境及市场认可度高，现状供应少，周边居住用地供应紧张，未来面临竞争压力小；3、临空经济及新国展的带动，区域发展态势大好，有利于提升企业品牌；4、付

11、款条件相对比较宽松，符合企业现状要求5、符合集团 “快速滚动开发”的发展战略，周转速度快，可以在较短的时间内贡献利润。项目可行，建议把握机遇，积极获取。第一章 项目概况一、项目基础信息1、地块位置北京市顺义区后沙峪镇吉祥庄村，位于空港工业区B区内西北侧；2、用地性质住宅及居住公共服务设施；3、开发程度八通一平（上水、下水、电、讯、中水、暖、燃气、道路、场地自然平整）；4、规划指标 双限房：本次挂牌出让宗地中将配建2.91万双限房（包含在建筑控制规模内），其套型面积应小于90，房屋销售限价为5500元/，根据朝向、楼层等因素，只允许有5%的浮动空间。外立面材料要求与普通商品房一致，且应在普通商品

12、房完成总规模的80%之前竣工验收。 托幼用地：托幼用地不在此次出让范围，但仍由竞得人代建。二、项目来源及要求土地一级开发单位是北京天竺空港工业开发公司，北京市土地储备整理中心顺义区分中心负责本次挂牌出让的组织和实施工作。该企业主要开发了天竺空港工业园A区、B区，擅长工业园区的土地整理及招商工作，是顺义区政府下属企业，隶属空港股份（股票代码600463）。1、时间安排公告时间竞买申请时间竞买时间现场竞价时间08.4.145.5日9时5.16日15时5.5日9时5.19日15时5.19日15时30分2、保证金本次挂牌出让地块保证金为人民币4000万元，由竞买人在顺义区分中心提出竞买申请时以支票（或

13、汇票）方式交纳，或者也可以在竞买申请截止日前将竞买保证金汇入顺义区分中心指定的银行帐号。如获取得土地，则将保证金直接冲抵相应政府土地收益，如未取得土地，保证金将于挂牌结束后5个工作日内（5月25号左右）退还，不计息。3、竞地原则起始价为3.6576亿元，竞价阶梯为200万，相当于楼面价每次增加10.3元/；竞买人可以多次报价，每次报价时需要提交竞买报价单并出示竞买资格证明；在竞价截止时仍有两个或者两个以上竞买人要求报价的，则由顺义分中心对挂牌出让宗地组织现场竞价，出价最高者为竞得人。4、地价支付进度（假定竞得价为12亿）序款 项招标文件要求日 期支付金额（万元）保证金申请挂牌资格时5.1640

14、00开发建设补偿款竞得后（获取成交确认书）23个工作日内全额付清6.1811533.8政府收益竞得后28个工作日内支付20%6.2517693.24剩余金额在签订合同后60日内付清8.1986772.965、交地在签订土地开发补偿协议且竞得人已向空港公司支付全部土地开发补偿费后5个工作日内（6月底），空港公司提供现状具备“三通一平”（通临水、临电路由、通路；场地平整）条件的土地，临时水电的接用费用由竞得人承担；空港公司根据竞得人开发进度的要求，陆续提供宗地外七条市政管线（上水、下水、电、讯、中水、暖、燃气）。6、开发主体既可以由境内外企业、其他组织和个人等独立竞买，也可以由两个或者两个以上法人

15、或其他组织组成的联合体共同竞买。7、开发建设期限3年（自签订土地使用权出让合同之日起算）。8、其他设计方案中应安排太阳能热水装置，多层居住建筑应采用坡屋顶形式。第二章 片区概况及规划一、宏观区域概况（顺义区）顺义区位于北京市东北郊，北连怀柔、密云，西接昌平、朝阳区，南界通州区、河北三河市。城区距市中心30公里，总面积1021平方公里，截至2006年底常住人口为71.8万、户籍人口为56.2万。顺义区曾于1990年成为亚运会部分比赛场地，并将于今年承办奥运水上等项目（赛艇、皮划艇两个比赛项目，产生30枚金牌）的比赛，是北京近郊发展最迅速、经济实力最强劲、生态环境优美的地区。1、经济优势顺义拥有众

16、多的航空、物流、制造产业，约有30家世界500强企业入住，同时也拥有燕京啤酒、现代汽车、汇源果汁、曲美家具、牛栏山等大型企业，并拥有顺鑫农业、大龙地产、燕京啤酒、空港股份、首安消防、汇源果汁、机场股份、国航股份等上市企业。顺义经济实力一直处于北京市前列。顺义新城将大力发展临空产业，基于现有制造业的良好基础，促进制造业由分散向集约发展，重点发展高端第二产业，成为北京发展先进制造业的基地。1.1 GDP 人均GDP 人均可支配收入顺义GDP（亿元）比上年增长常住人口人均GDP（美元）城镇人口人均可支配收入（元）2004230.821.3%3854141182005276.119.6%4812161

17、67200631815.2%572017654200736514.78%6745198002007年，顺义完成GDP365亿元，位于全市第六，人均GDP始终保持在北京市第6-7位的水平；2007年全区实现属地财税收入141亿元，地方财政收入44亿元，同比分别增长53%和97%，财政总量、增长幅度均处于全市前列，明显高于其他郊区县。1.2 三产比重第一产业（%）第二产业（%）第三产业（%）58.632.47.26.131.862325.451.742.9顺义目前以第二产业为主，第三产发展迅猛，尤其在2007年，三产比例进一步优化。根据规划，2020年，顺义新城人均GDP将突破20000美元；第三

18、产业比重超过60%，第二产业比重保持在40%左右，第一产业比重在1%以下。顺义已成为首都经济发展最快、最具活力的地区之一，并将进一步快速发展。2、交通优势顺义不但有机场的优势，同时还有机场高速、京承高速、机场北线、六环等快速路，交通体系非常发达。顺义新城的建设以及奥运契机使得顺义区交通环境有了进一步改善，规划或在建的轨道交通线网有： S6线，是连接顺义、亦庄、通州新城发展带的市郊轨道；M15线（北京-顺义），起点颐和园，经望京，终点顺义城区。该线路直接与地铁2号线、10号线、13号线等多条线路迅速换乘，建成之后，海淀中关村科技园区、朝阳奥运功能区以及顺义新城三大园区将被M15号线联系起来，计划

19、09年开工，2014年全线贯通；L1线（机场高速铁路），起点东直门交通枢纽，经三元桥、二号航站楼、一号航站楼后，直达三号航站楼，并可与地铁10号线、2号线迅速换乘，今年6月即可通车；此外，奥运大道（白马路）直接连接北京奥运中心与顺义奥运分中心，沟通昌平、顺义及平谷3个区，西起高丽营与京承高速公路，终点为顺密路，从北四环到顺义奥运场馆仅需30分钟左右。同时机场南线、京平高速、新国展联络线等线路将于今明两年开通，周边交通路网更为顺畅、便捷。3、生态资源丰富与亦庄和通州相比，顺义生态资源优势非常突出。北京唯一的内河温榆河流经顺义区域，此外还有潮白河、减河以及潮白河森林公园、奥林匹克水上公园、汉石桥湿

20、地公园等大量自然生态景观，因此顺义也成为京城别墅的首选之地，拥有中央别墅区和马坡别墅区两个组团。目前顺义商品住宅的购买人群大致可以分成三类，依次为顺义本地人、空港人群、北京城区的人。北京城区的客群包括一些养老需求，同时年轻白领在逐渐增加，主要来自北京北部和东北方向，环境和交通以及良好的发展前景是最主要的诱因。4、配套概况 顺义目前的配套基本能满足生活所需，但知名医院较少，公交停运较早，娱乐设施较少。5、新城规划根据北京城市总体规划，将重点建设顺义、通州、亦庄三个新城。5.1 新城规模新城的规划区范围为顺义区行政辖区，总面积为1021平方公里。2020年，顺义新城建设用地规模控制在162平方公里

21、。不含首都机场及临空经济核心区，根据北京总体规划，2020年顺义新城人口规模规划控制在90万人左右，同时预留达到百万人口规模的发展空间。5.2 新城产业顺义新城距离首都机场最近。因此，未来的顺义是面向国际的首都枢纽空港，也是带动区域发展的临空产业中心和先进制造业基地。新城将建设成现代国际空港、区域产业引擎、绿色宜居新城，利用首都国际机场优势，发展国际会展、商务、物流等临空产业，打造作为区域产业发展引擎的临空产业中心和首都先进制造业基地和绿色宜居新城。5.3 新城结构按照规划，顺义重点新城确立了“一港、两河、三区、四镇”的城市空间结构：一港首都机场及临空经济核心区；二河潮白河旅游休闲度假区温榆河绿色生态走廊；三区顺义中心区（原卫星城三个组团）空港区（后沙峪镇中心区、空港工业区、温榆河别墅区）河东新区（南彩镇和北小营镇中心区）；四镇杨镇高丽营李遂赵全营。顺义新城将构建“公共交通轴线城市组团生态绿地”的