常见房产和物业纠纷法律问题解答.docx

1、常见房产和物业纠纷法律问题解答一、建筑物区分所有权问题.1二、物业管理问题.11三、房屋装修问题.33四、房屋交易问题.41五、产权纠纷.60常见房产和物业纠纷法律问题解答一、建筑物区分所有权问题1、哪些人属于法律所认定的“业主”？答：最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释规定：依法登记取得或者根据物权法规定取得建筑物专有部分所有权的人，认定为物权法所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法所称的业主。2、业主的物权主要包括哪些内容？答：物权法规定:业主对建筑物内的住宅、经

2、营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。3、小区内建筑哪些是业主专有，哪些归业主共有？答：物权法第七十三条规定： 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用

3、设施和物业服务用房，属于业主共有。 除此之外，最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释还规定，下列部分也应当认定为物权法所称的共有部分： （1)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （2）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 关于专有部分，最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用

4、法律若干问题的解释第二条规定： 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为专有部分： （1）具有构造上的独立性，能够明确区分； （2）具有利用上的独立性，可以排他使用； （3）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为专有部分的组成部分。4、业主由于正常生活需要利用专有部分之外的共有部分，比如将空调外机固定在建筑物外墙上，是否属于侵权？答：最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第四条规定： 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无

5、偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。5、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归属如何确定？答：物权法第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 但是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。6、地下停车位属于业主共有吗？答：地下空间不属于物权法和最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释中所列的业主共有建筑，因此，不属于法定共有部分，当事人可以通过出售、附赠或者出租等方式约定权利归属。7、小区

6、内占用公共道路和公共绿地施划的停车位归属谁所有？答：物权法第七十四条规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。8、小区停车位首先满足业主需要的方式有哪些？答：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建设单位按照规划配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合“应当首先满足业主的需要”的规定。9、哪些事项，依法应当由业主共同决定？答：物权法规定，下列事项由业主共同决定（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物

7、业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。10、物权法规定的“专有面积和总面积”和“业主人数和总人数”如何认定？答：最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释规定，专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定： （1）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积

8、计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算； （2）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。 业主人数和总人数，可以按照下列方法认定： （1）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算； （2）总人数，按照前项的统计总和计算。11、业主是否有权将住宅改为经营性用房？答：物权法规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。1

9、2、业主将住宅用房改为和经营性用房，哪些属于有利害关系业主？答：最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释规定，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，能够证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的，可以认定有利害关系业主。 13、业主大会或者业主委员会的决定对业主是否具有约束力？业主认为业主大会或者业主委员会的决定损害其合法权益，该如何应对？答：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主

10、可以请求人民法院予以撤销。 但业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。14、业主大会和业主委员会对于破坏小区环境、违法饲养大型宠物，或者其他损害业主权益的行为，如何处理？答：业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。15、业主之间相邻关系应当

11、遵守的基本原则是什么？答：相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。16、楼下住户以下水道排水声影响其休息为由，要求楼上住户下水道改道，这个要求合理吗？答：不合理。物权法规定： 不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。同时规定，不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。二、物业管理问题17、业主在物业管理活动中享有何种权利，应当承担哪些义务？答：物业管

12、理条例规定：业主在物业管理活动中，享有下列权利：（1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（3）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（4）参加业主大会会议，行使投票权；（5）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（6）监督业主委员会的工作；（7）监督物业服务企业履行物业服务合同；（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； (9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（10）法律、法规规定的其他权利。业主在物业管理活动中，应当履行下列义务：

13、（1）遵守管理规约、业主大会议事规则；（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（5）按时交纳物业服务费用；（6）法律、法规规定的其他义务。18、如何成立业主大会？答：物业管理区域内全体业主组成业主大会。一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并

14、选举产生业主委员会。但业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 19、业主大会如何召开？答：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。 20、业主委员会履行哪些职责？

15、答：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（4）监督管理规约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责。 21、业主委员会的设立应当符合哪些规定？答：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。22、业主大会

16、、业主委员会履行职责应当遵守哪些规定？答：业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。23、在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，如何开展物业管理工作？答：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当依法公

17、开选聘物业服务企业，并与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。 建设单位应当在销售物业之前，在符合买受人合法权益的前提下，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 24、业主大会成立之后，新选聘了物业服务企业，但原前期物业服务合同没有到期，如何处理？ 答：业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。25、谁是缴纳物业服务费的义务人

18、？业主出租合同约定承租人缴纳物业费，但承租人没有缴纳，物业企业应当向谁索要？答：国务院物业管理条例规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业承租人约定由承租人交纳物业服务费用的，从其约定，但业主负连带交纳责任。也就是说，物业企业可以向承租人和业主任何一方索要物业服务费。26、业主从什么时间开始应当缴纳物业管理费？答：按照湖北省物业服务收费管理办法和我市物价部门的规定：前期物业服务合同生效之日至房屋交付之日的物业服务费，由建设单位承担；房屋交付后的物业服务费，由业主承担。房屋交付后一年内无人入住的，空置期间业主承担70%的物业服务费。超过一年，全额承担物业管理费。27、物业

19、管理费标准如何定价？答：住宅前期物业服务收费实行政府定价管理，收费标准由价格主管部门会同同级房产主管部门，综合考虑物业服务内容、服务标准、服务成本和业主承受能力等因素，按照规定的定价权限和程序制定，并向社会公布。实行政府定价管理以外的物业服务，由业主大会按照公平、公正、公开原则，择优选聘物业服务主体，并与之签订物业服务合同，对服务内容、服务标准、收费标准等进行约定。物业服务合同期内，物业服务主体不得擅自调整物业服务收费标准。确需调整的，应当征得业主大会同意。征求意见前,应当在物业管理区域内按幢公示拟调价方案及理由、成本变动情况等资料，公示时间不少于十五日。28、对物业管理费计费方式有什么规定？

20、答：湖北省物业服务收费管理办法第七条规定：物业服务费以建筑面积为计价单位，按月计费。29、物业公司利用小区公共部位收取的停车费，收益归谁？如何分配？答：物业管理区域内占用业主共有道路或者场地用于停放机动车辆的车位，属于全体业主共有，可以收取停车费，其管理、使用、收费等具体事项由业主大会决定，建设单位、物业服务主体等不得销售或者变相销售。利用业主共用部位、共用设施设备经营所得收益属于全体业主共有，由业主大会决定其使用方式和用途。物业服务主体代为收取、保管上述经营收益，可以按合同约定提取劳务费。物业服务费收入与使用支出情况，业主共用部位、共用设施设备经营所得收益及支出情况，应当每半年公示一次，并适

21、时审计，接受业主监督。30、物业公司为业主配置门禁卡，能够收费吗？答：不能。湖北省物业服务收费管理办法规定：住宅区实行出入证（卡）管理的，建设单位或者物业服务主体应当为业主免费配置出入证（卡），每户人员出入证（卡）不少于3张，车辆识别卡每车一张。业主因遗失、损坏需补办的，可以按公示标准收取制作成本费。31、为业主服务的装修公司车辆临时进出小区，小区保安收取管理费合理吗？答：不合理。湖北省物业服务收费管理办法规定：对为业主或物业使用人提供维修安装等临时性服务的外来人员、车辆，物业服务主体等不得收取任何费用。确因实行出入证（卡）管理的需要，可以按公示标准收取押金，并在退证（卡）时全额退还。32、车

22、辆进入小区帮业主搬家需要交纳停车费吗？答：不需要。湖北省物业服务收费管理办法规定对进入住宅和非住宅物业管理区域内的下列车辆，应当免收停车费：（1）执行任务的军车、警车、消防车、救护车、救灾抢险车、邮（快）递车、环卫车、市政设施维护维修车、殡葬车；（2）法律、法规规定应当予以免费的车辆，如肢残人驾驶的专用代步车辆等;（3）临时停车不超过30分钟的车辆；（4）为业主或物业使用人提供搬家、配送货物服务的车辆；（5）当地人民政府批准免费的其他车辆。33、住宅专项维修资金属于什么性质，所有权属于谁？答：住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，不得挪作他

23、用。它是由业主和公房售房单位按规定缴纳的，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。没有按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。34、住宅专项维修资金应当如何管理？答：业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地房管部门代管。已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地财政部门或者房管部门负责管理。业主大会成立后，按照规定程序将业主交存的住宅专项维修资金划转交由业主大会管理。住宅专项维修资金管理应当遵循专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。住

24、宅专项维修资金管理人应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。35、住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，应当如何办理？答：住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：（1）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；（2）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用

25、建议；（3）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；（4）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地房管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；（5）住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；（6）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。36、住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，应当如何办理？答：住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：（1）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用

26、预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；（2）业主大会依法通过使用方案；（3）物业服务企业组织实施使用方案；（4）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；（5）业主委员会依据使用方案审核同意，并报当地房管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；管理部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；（6）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出

27、划转住宅专项维修资金的通知；（7）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。37、如果业主因为某种原因没有及时缴纳物业管理费，物业公司是否有权掐断住户的水、电供应？答：不可以。湖北省物业服务收费管理办法规定：物业服务主体不得以业主或物业使用人拖欠物业服务费等理由，减少服务内容，降低服务质量，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主或物业使用人合法权益的其他行为。业主或物业使用人未按约定交纳物业服务费的，业主委员会、居（村）民委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务主体可以依法申请仲裁或者提起诉讼。38、业主家被盗,物业公司是否一定要赔偿？答：不

28、一定。物业管理条例第47条规定：物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。按公安机关立案调查结果或司法机关判决划分责任。39、因工程质量遗留问题，业主是否可以拒交管理费？答：不可以，工程质量遗留问题是业主和建设单位之间的法律关系，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律关系，二者不能混淆，业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于工程质量问题，业主应当与建设单位或通过物业公司代为协商处理。40、物业企业的物业服务费主要用于哪些地方？答：按规定，物业服务

29、收费，是物业服务主体按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人收取的费用。主要用于、1、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;2、物业管理区域清洁卫生费用; 3、物业管理区域绿化养护费用; 4、物业管理区域秩序维护费用; 5、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;6、物业企业的人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、办公费用; 物业管理企业固定资产折旧等。 因此，物业管理服务费是一项综合收费，包括了电梯、小区绿化、路灯等公共设施设备的日常维护费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和

30、更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。41、小区内是否允许饲养宠物？答：湖北省物业服务和管理条例 第五十八条规定： 禁止在物业区域内饲养烈性犬和大型犬，具体品种和体高、体重标准由省人民政府公安机关确定，并向社会公布。业主、物业使用人在物业区域内饲养前款规定以外其他犬只应当遵守有关法律、法规和业主公约或者管理规约，携犬只出户的，应当束犬链牵引；犬只伤害他人的，养犬人应当依法承担相应的法律责任。物业服务企业应当加强物业区域内养犬行为的监督，及时制止违法违规养犬行为。42、房管部门在物业管理活动中有哪些法定职责？答：房管部门是物业服务活动的监督管理部门，

31、应当履行下列职责：(1)对物业服务企业资质、服务质量进行监督管理;(2)对物业服务企业组织开展信用评价;(3)对物业服务企业及其从业人员、业主委员会进行业务指导、培训和监督管理;(4)对物业的使用与维护进行监督管理;(5)对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导和监督;(6)对物业保修金和住宅专项维修资金的交存、使用进行监督管理;(7)建立、维护物业服务和管理电子信息平台;(8)处理物业服务活动中的投诉;(9)法律、法规规定的其他职责。43、街道办事处、乡镇人民政府在物业管理活动中有哪些法定职责？答：街道办事处、乡镇人民政府应当在同级党组织领导和民政部门指导监督下，依法组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解物业服务纠纷