广州黄埔区农村集体资产交易管理细则.docx

1、广州黄埔区农村集体资产交易管理细则广州市黄埔区农村集体资产交易管理细则（修订稿）（征求公众意见稿）第一章 总则第一条 为进一步规范农村集体资产交易行为，确保农村集体资产交易过程公开、公平、公正，维护基层社会和谐稳定，促进农村集体经济发展，根据广东省农村集体资产管理条例、广东省农村集体经济组织管理规定和广州市农村集体资产交易管理办法等有关规定，结合我区的实际情况，制定本细则。 第二条 本细则所指的农村集体经济组织(以下简称“农村集体”)是指原人民公社、生产大队、生产队建制经过改革、改造、改组形成的合作经济组织，包括九龙镇和街道辖区内的股份经济联合社、股份经济合作社和经济联合社、经济合作社及其所属

2、的经济实体。 本区行政辖区内农村集体的资产交易行为及相关管理活动适用本细则。第三条 本细则所称农村集体资产交易，是指除法律规定农村土地承包采取农村集体经济组织内部家庭承包外的，可以进行承发包、租赁、出让、转让以及折价入股、合作建设等农村集体资产交易行为。农村集体资产中的集体土地涉及政府征收（用）、土地收储等行为的，依土地征收（用）、土地收储的相关法规政策执行，不适用于本细则。涉及农村集体性质的旧村庄、社区整体合作改造类项目,由农村集体自主改造的，农村集体引入合作企业应通过区农村集体“三资”平台公开交易，引入合作企业的具体流程由区城市更新业务主管部门会同区农业行政主管部门按程序另行制定发布。第四

3、条 本细则所指的农村集体资产包括：（一）法律规定属于农村集体所有的土地和森林、山岭、草地、荒地、滩涂、水域等自然资源； （二）农村集体成员集体所有的建筑物、构筑物、设施设备、库存物品等资产；（三）农村集体用于教育、科学、文化、卫生、体育、水利、交通、福利等公益事业的资产；（四）农村集体投资兴办或者购买、兼并的企业的资产，以及与其他单位或者个人合资、合作所形成的资产中占有的份额、股权；（五）农村集体拥有的商标权、专利权、著作权、专有技术等无形资产；（六）属于国家所有依法由农村集体成员集体行使使用权、享有收益权的资产；（七）依法属于农村集体成员集体所有的其他资产。国家投资建设但归农村集体实际管理使

4、用的公益设施不属前款所列农村集体资产，不得交易。第五条 农村集体资产交易实行“六统一”管理模式，即统一平台建设、统一交易细则、统一交易程序、统一文书格式、统一信息发布、统一监督管理。 第六条 农村集体资产交易应当遵守相关法律法规，遵循民主决策、平等有偿、诚实守信和公开、公平、公正的原则，不得侵犯集体或他人的合法权益。 第二章 工作机构及其职责 第七条 区农业行政主管部门负责统筹、协调、指导和监督全区农村集体资产交易工作，组织实施本细则，并履行以下职责：（一）监督农村集体将资产交易情况录入区农村集体资产交易管理平台系统，监管区农村集体资产交易管理平台系统使用情况；（二）指导农村集体进行交易申请；

5、（三）监督农村集体交易的进程以及合同的签订、变更；（四）监督、提示合同期满前的农村集体交易申请；（五）监督农村集体资产交易情况信息公开情况；（六）调查处理农村集体交易中的相关投诉。第八条 九龙镇人民政府、街道办事处负责辖区内农村集体资产交易的管理和监督工作，提供资产交易过程中的相关服务，并履行以下职责：（一）对辖区内农村集体资产项目的交易意向和交易申请提供指引和意见；（二）审核辖区内农村集体资产项目交易申请资料和信息，根据本细则的交易标准确定交易服务机构，并将交易资料转交相应的交易服务机构；（三）指导辖区内农村集体开展资产清理、台账建立和年度盘点，并督促农村集体及时将资产和经济合同录入区农村集

6、体资产交易管理平台系统，接受实时监管；（四）组织和监督辖区内农村集体资产进入交易服务机构交易，并现场监督农村集体资产交易过程；（五）负责审核和监督由辖内交易服务机构组织交易的项目的交易公告和发布工作；（六）负责辖区内农村集体在交易活动中的相关投诉和纠纷的调查、协调和处理；（七）指导和监督辖区内农村集体经济合同的草拟、签订、变更等工作，并提供经济合同执行的后续服务工作；（八）指导、监督辖内交易服务机构做好农村集体资产交易档案的管理工作。 第九条 根据黄埔区的实际情况，分别建立区级农村集体资产交易服务机构（以下简称“区交易中心”）、九龙镇农村集体资产交易服务机构（以下简称“九龙交易中心”）和各社区

7、（行政村）农村集体资产交易服务机构（以下简称“农村集体交易站”）。交易服务机构是农村集体资产交易的专门服务平台，履行以下职责：（1）提供农村集体资产交易的场所；（2）统一发布农村集体资产交易信息；（3）接受竞投意向人咨询和报名，审查竞投意向人资质；（4）按照规定组织农村集体资产交易；（5）指导农村集体资产交易合同签订；（6）保存管理农村集体资产交易文件和交易活动记录等资料档案；（7）对农村集体资产交易的合同归档备案；（8）记录农村集体资产交易主体的诚信情况。 各级交易服务机构不对进场交易的农村集体资产的质量瑕疵、权属合法性瑕疵以及合同违约等风险承担法律责任。区农村集体经济组织资产财务管理服务中

8、心作为区交易中心，履行区交易中心职责。九龙镇政府负责组建九龙交易中心，并确保九龙交易中心有固定场所、专用设备、专职人员和运行经费。九龙交易中心的日常业务工作由九龙镇政府负责指导、监督。经联社负责组建农村集体交易站，并确保农村集体交易站有固定场所、专用设备、专职人员和运行经费。有条件的镇（街）可统一提供交易场地及设备供各农村集体交易站使用。农村集体交易站组成人员由经联社理事会、监委会相关人员构成，实行理事长负责制。第十条 区农村集体经济组织资产财务管理服务中心指导农村集体将交易项目如实录入区农村集体“三资”平台，实现各级交易服务机构数据资源共享，并对农村集体资产交易异常情况实施实时监管。第十一条

9、 农村集体资产交易工作接受各级纪检监察部门、业务主管部门、镇（街）和农村集体监督机构（包括监委会、民主理财小组、监事会，下同）的指导和监督。经联社要协助、指导、监督农村集体交易站和辖区内各经济社做好农村集体资产交易管理工作；对经济社的交易意向和交易申请提供指引和意见、审核交易申请资料和信息；配合镇（街）处理涉及交易工作的投诉和纠纷，协助镇（街）开展农村集体资产交易监督工作等。第三章 交易方式及保证金 第十二条 农村集体资产应当根据本细则第十三条的规定，进入相应层级的交易服务机构进行交易。农村集体资产在保证公开、公平、公正的前提下，可以采取电子公开竞价、现场公开竞价、现场书面竞价、协商谈判等符合

10、相关法律法规、政策规定的交易方式进行交易。电子公开竞价指组织符合项目竞投资格，且同意交易条件和交易规则的竞投人，通过电子交易系统进行竞价，按照第十五条竞得规则的规定确定项目竞得人的交易方式。现场公开竞价指组织符合项目竞投资格，且同意交易条件和交易规则的竞投人，在交易现场通过举号牌竞价，按照第十五条竞得规则的规定确定项目竞得人的交易方式。 现场书面竞价指组织符合项目竞投资格，且同意交易条件和交易规则的竞投人，向交易服务机构提交书面报价资料，并在交易现场统一开启报价资料，按照第十五条竞得规则的规定确定项目竞得人的交易方式。协商谈判是指符合项目报名资格，且同意交易条件和交易规则的竞投人，通过交易双方

11、公平协商，按照第十五条竞得规则的规定确定项目竞得人的交易方式。第十三条 农村集体资产项目除符合第十四条规定的情形外，应当采取电子公开竞价、现场公开竞价或现场书面竞价的交易方式进行交易，并按照以下标准实行分级交易：（一）区交易中心负责组织符合以下情形之一的农村集体资产项目的交易活动：1.本区行政辖区内农村集体建设用地使用权流转项目；2.本区行政辖区内农村集体建筑物或构筑物出让或转让项目；3.本区行政辖区内农村集体投资兴办或者购买、兼并的企业的资产，以及与其他单位或者个人合资、合作所形成的资产中占有的份额、股权；4.本区行政辖区内单宗项目合同总金额在200万元以上的农村集体资产项目；5.九龙镇行政

12、辖区内建筑面积在2000平方米以上的农村集体建筑物或构筑物的租赁项目；各街道行政辖区内建筑面积在1000平方米以上的农村集体建筑物或构筑物的租赁项目；6.九龙镇行政辖区内合同年限在20年以上、面积在100亩以上或首年合同金额在10万元以上的农村集体耕地、荒地、山地、林地、草场、水面、滩涂等土地经营权的交易项目；各街道行政辖区内合同年限在10年以上、面积在10亩以上或首年合同金额在2万元以上的农村集体耕地、荒地、山地、林地、草场、水面、滩涂等土地经营权的交易项目；7.九龙镇行政辖区内合同年限在10年以上或首年合同金额在12万以上的农村集体厂房、仓库、商铺、办公楼、住宅、市场、临建物业或其他用地等

13、项目；各街道行政辖区内合同年限超过5年或首年合同金额在12万元以上的农村集体厂房、仓库、商铺、办公楼、住宅、市场、临建物业或其他用地等项目；8.涉及面积大、影响面广或情况复杂的，区农业行政主管部门认为有必要由区交易中心负责交易的农村集体项目。（二）九龙交易中心负责组织九龙镇行政辖区内符合以下情形之一的农村集体资产项目的交易活动：1.单宗项目交易总金额在50万元以上、200万元以下的农村集体资产项目；2.建筑面积在500平方米以上、2000平方米以下的农村集体建筑物或构筑物的租赁项目；3.合同年限在10年以上、20年以下，面积在10亩以上、100亩以下或首年合同金额在2万元以上、10万元以下的农

14、村集体耕地、荒地、山地、林地、草场、水面、滩涂等土地经营权的交易项目；4.合同年限超过5年、10年以下或首年合同金额在6万元以上、12万元以下的农村集体厂房、仓库、商铺、办公楼、住宅、市场、临建物业或其他用地等项目； 5.涉及面积大、影响面广或情况复杂的项目，九龙镇政府认为有必要由九龙交易中心负责交易的农村集体项目。 （三）农村集体交易站负责本社区（行政村）辖区内除按照规定应进入区交易中心或九龙交易中心交易外的其他农村集体资产项目的交易活动。严禁将农村集体资产通过分割立项、化整为零的方法降级交易。第十四条 符合下列情形之一的农村集体资产项目，可以采取协商谈判方式进行交易：（一）发展幼儿园、养老

15、院、社区保洁服务等公益事业项目；（二）地铁等政府投资并与农村集体发生经济关系的公共设施建设项目；（三）以集体建设用地使用权之外的集体资产折价入股、合作建设的项目；（四）经连续两次采取现场公开竞价或现场书面竞价的交易方式交易都因无人报名而未能成功交易的项目。因上款第（一）、（二）、（三）种情形采取协商谈判方式进行交易的项目，须由农村集体提出申请，镇（街）交易管理机构审核，经镇人民政府、街道办事处批准后报区农业行政主管部门备案，并经本农村集体成员大会或者成员代表会议表决通过；因上款第（四）种情形采取协商谈判方式进行交易的项目，项目涉及的交易条件须与前两次公开交易的交易条件一致，并由农村集体提出申请

16、，镇（街）交易管理机构审核，经镇人民政府、街道办事处批准后，方可进行交易。采取协商谈判方式交易的项目，由农村集体交易站负责组织交易。第十五条 农村集体资产项目按照以下竞得规则确定竞得人：（一）以电子公开竞价、现场公开竞价或现场书面竞价方式进行交易的农村集体资产项目，一般情况下遵守以下竞得规则：1.只有一个竞投人的，成交价不得低于底价；2.有两个以上竞投人的，按照价高者得的方式成交；3.在价格与条件相同的情形下，本农村集体成员、原承租人等依法、依约定享有优先权的竞投人优先竞得。同时存在两个以上优先权的，法定优先权在先；不能确定优先权次序的，以现场抽签方式确定竞得人。按照项目的约定，竞得方需向农村

17、集体或其成员提供相关服务，农村集体或其成员根据竞得方提供的服务向竞得方支付相应费用的，该项目可以需支付的费用作为交易底价，以“不高于底价，价低者得”的原则确定竞得人。（二）以协商谈判方式进行交易的农村集体资产项目应当遵守以下竞得规则：1.只有一个竞投人的，成交价不得低于底价；2.有两个以上竞投人的，按照不低于底价、综合因素最优者得的方式成交；各竞投人的综合因素由项目申请方与竞投人协商谈判后，根据竞投人和项目的实际情况确定。第十六条 采用电子公开竞价、现场公开竞价或现场书面竞价方式进行交易的农村集体资产项目，竞投意向人须交纳交易保证金，一份保证金只能参加一个项目的交易。原则上，交易保证金标准如下

18、：（一）项目涉及的合同年限不超过1年的，交易保证金不超过项目总金额的30%；（二）项目涉及的合同年限超过1年的，交易保证金为项目总金额的10%以上、不超过项目总金额的30%；交易保证金的具体金额由农村集体在上款标准范围内确定，并提交农村集体民主决策程序通过。项目总金额以交易底价计算。因特殊情况，需要收取交易保证金以外的其他保证金的，应将具体内容纳入交易方案，一并提交民主决策程序通过。交易保证金及其他保证金由农村集体委托交易服务机构代收。竞投人未能成功竞得的，交易保证金在该项目交易结果公示结束后5个工作日内由交易服务机构一次性全额不计息返还竞投人；竞得人的交易保证金在合同签订后5个工作日内由交易

19、服务机构一次性全额不计息返还竞得人，或按照交易公告约定转为合同履约金或其他保证金。竞投人违反交易规则的，交易保证金由交易服务机构按照交易规则处理。第十七条 各交易服务机构需开设交易保证金银行专用账户，用于代收各项目的交易保证金，交易保证金实行专账、专户、专人管理。禁止项目申请方（经联社除外）自主收取交易保证金。各竞投意向人以银行转账的方式向交易服务机构交纳交易保证金，交易服务机构不得以现金形式收取交易保证金。第四章 交易程序第十八条 农村集体资产公开交易前，农村集体应当书面向镇（街）办理项目立项和项目交易申请手续。为避免农村集体资产闲置，农村集体应于资产租赁（承包）合同到期前或资产可移交前办理

20、项目立项和项目交易申请手续。提前办理相关手续的时限，由农村集体根据项目的实际情况，结合本细则规定的交易各环节办理时限确定，一般情况下办理项目立项手续不得提前超过180日。但符合下列情形之一的农村集体资产项目，经镇（街）核实同意后，最多可提前2年办理立项手续：（一）属于首次出租或交易时无承租方，且规模较大、需给予竞得方适当时间开展招商、引资等工作的；（二）建筑面积在10000平方米以上，且承租方如未重新竞得项目，需给予适当时间开展搬迁准备工作的；（三）由多宗资产合并，其中有一宗以上的资产离合同到期或资产可移交不超过180日、且该部分资产面积超过项目总面积的一半。第十九条 镇（街）收到农村集体提出

21、项目立项申请后，应针对拟交易的项目涉及的行业、类别和特点，根据区域产业发展规划、环保要求等提供指引、意见。农村集体提出项目立项申请时，应附上（提供）包括产权、现状图、是否消防验收等相关项目资料或信息，并经经联社加具意见。镇（街）收到项目立项申请后，资料齐全的，应当在收到资料后5个工作日内提出意见；因项目涉及金额大或情况复杂，需延长办理时限的，须经镇（街）分管领导同意，但总办理时限最长不得超过10个工作日。资料不齐全或镇（街）认为需要补充资料的，镇（街）应当在收到资料后2个工作日内一次性告知农村集体补充资料。第二十条 农村集体资产项目涉及土地合作建设的，镇（街）办理立项审核手续时，应将项目资料提

22、交区国土规划部门办理项目交易可行性审核手续。区国土规划部门应在收到项目资料后15日内书面回复审核意见，项目资料不齐全或区国土规划部门认为需要补充资料的，区国土规划部门应当在收到项目资料后5个工作日内一次性告知镇（街）补充资料。区国土规划部门办理时间，不纳入镇（街）的办理时限。镇（街）在办理审核意见时，应充分体现区国土规划部门的审核意见，并指导农村集体根据审核意见开展后续工作。第二十一条 经镇（街）同意立项的项目，农村集体应当根据立项意见编制交易方案，并将交易方案按照农村集体民主决策程序进行表决。交易方案应当包括以下内容：（一）资产详细信息（包括但不限于名称、地址、产权手续、消防情况、面积、用途

23、、现状等情况）；（二）经营开发类型、交易方式、交易规则及竞投人资格条件；（三）交易底价及递增情况；（四）交易保证金数额及履约保证金数额；（五）合同期限及合同样本；区农业行政主管部门按照本细则规定，结合黄埔区的实际情况，向各农村集体提供交易规则样本。农村集体须根据市场价格确定项目的交易底价，并提交成员大会或成员代表会议决定，有条件的，可聘请具有相应资格的评估机构进行资产评估。法律、法规规定必须进行资产评估的，交易底价应当根据资产评估结果确定。如交易底价低于上一期合同租金的，农村集体按照民主决策程序表决交易方案时，须向参会人员专项说明情况。第二十二条 土地使用权合作建设项目中，属于商业、旅游、娱乐

24、用地的，合作年限最高不得超过40年；属于工业、仓储及其他非住宅用地的，合作年限最高不得超过50年。农村集体依法可使用合作建设地块的年限少于上款规定年限的，合作年限不得超过农村集体依法可使用合作建设地块的年限。第二十三条 农村集体按照民主决策程序对交易方案进行表决时，应对表决现场进行拍照和录影录像；属于土地使用权合作建设项目的，表决过程应办理公证手续。采取农村集体成员代表会议对交易方案进行表决的，表决通过的交易方案应在表决通过之日起3个工作日内向全体成员公示，一般项目的公示时间为5个工作日，土地使用权合作建设项目的公示时间为15日。公示期间十分之一以上有选举权的成员提出异议的，交易方案应提交成员

25、大会重新表决。第二十四条 农村集体应当自项目经民主表决通过之日起180日内（含180日）向镇（街）提出交易申请，并提交以下资料，并保证资料的真实性和完整性：（一）经民主表决通过的交易方案、农村集体民主表决情况（包括但不限于民主表决情况表、民主表决现场相片、民主表决公示公开情况相片）；（二）民主决策公证资料（非建设用地使用权合作开发项目的无需提供）；（三）交易立项情况、交易申请、交易公告发布申请；（四）农村集体法定代表人身份证明（复印件）；如申请方为农村集体企业，须提供机构证明资料；（五）标的物权属的证明材料（提供土地证或房产证等；无法提供的，项目属于经联社或经联社所属企业的，由经联社出具书面产

26、权声明材料，并由镇（街）在材料上盖章确认；项目属于经济社或经济社所属企业的，由经济社出具书面产权声明材料，并由经联社在材料上盖章确认）及四至图（须详细注明标的物四周的详细情况，有条件的，可由聘请专业测量公司测量并出具）、现状图；（六）按照法律、法规、规章及政策等有关规定需要提交的其他资料。资产项目属于经济社或经济社所属企业的，提交镇（街）前经联社须对申请资料进行审核，并提出意见。农村集体自项目经民主表决通过之日起，超过180日未提交交易申请的，该项目须重新进行民主表决。第二十五条 镇（街）应当在收到项目交易申请资料后3个工作日内完成审核，按照本细则的标准确定交易服务机构，并将申请资料转交该机构

27、；因项目涉及金额大或情况复杂，需延长办理时限的，须经镇（街）分管领导同意，但总办理时限最长不得超过5个工作日。资料不齐全或镇（街）认为需要补充资料的，镇（街）应当在收到资料后2个工作日内一次性告知农村集体补充资料。第二十六条 交易服务机构收到交易申请资料后，应根据本细则第十二条的标准确定是否符合接收。对于符合由本机构组织交易的项目，交易服务机构应与农村集体办理交易委托手续；对于不符合由本机构组织交易的项目，交易服务机构应将项目退回镇（街）处理。对于符合由本机构组织交易的项目，交易服务机构应在收到交易申请资料后3个工作日内完成资料完整性审查，并发布交易公告；因项目涉及金额大或情况复杂，需延长办理

28、时限的，须经交易服务机构主要领导同意，但总办理时限最长不得超过5个工作日。资料不齐全或交易服务机构认为需要补充资料的，交易服务机构应当在收到资料后2个工作日内一次性告知农村集体补充资料，农村集体按要求补充的资料须经镇（街）确认。第二十七条 农村集体资产项目的交易公告应当在广州市农村产权流转管理服务平台、区交易中心网页以及其他政府规定的网页、交易服务机构公告栏和本农村集体公开栏、标的物所在地等处同时发布。交易公告应当包括以下内容：（一）项目基本情况；（二）交易底价及递增情况；（三）竞投人资格条件；（四）报名时间、地点、办法和交易文件；（五）交易保证金数额及交纳方式；（六）交易时间、地点、方式；（

29、七）联系人和联系方式；（八）其他需要公告的内容。第二十八条 农村集体资产项目根据以下标准确定交易公告期限：（1）合同总金额在5000万元以下的项目，交易公告期限为7个工作日；（2）合同总金额在5000万元以上、1亿元以下的项目，交易公告期限为20天；（3）合同总金额1亿元以上的项目，交易公告期限为60天。项目涉及政府（包括相关职能部门、国有企业）产业规划、项目引进、战略合作、公益用途等需要的，由政府或相关职能部门（包括发改、建设、水务、科工商信或国资等职能部门）提供相关证实资料，并经农村集体民主决策程序通过，交易公告期限可为20天。交易公告发布当天不计入交易公告发布期限。采取本细则第十四条第（

30、四）种情形进行协商谈判的项目，交易公告对外发布到该项目成功交易为止。第二十九条 交易公告发布期间，无正当理由，农村集体不得撤销项目或变更交易信息。如确需撤销项目或变更信息的，应当及时向交易服务机构提出书面申请，书面申请须由镇（街）加具意见。交易服务机构应当在收到申请的当天发布撤销项目或变更交易信息公告，并及时与已成功办理报名手续的竞投人办理确认手续。属于变更交易信息的，应当在公告结束3个工作日前提交申请，如提交申请次日离公告结束时间不足3个工作日的，公告时间自然延续，确保提交申请次日离公告结束时间至少3个工作日。 第三十条 农村集体资产项目自发布交易公告次日（节假日除外）起可接受交易意向人报名

31、，交易公告期限结束时，项目停止接受交易意向人报名。交易公告发布期间，与项目存在利益关系的第三方对交易项目提出书面异议的，由镇（街）对异议资料进行核实，镇（街）需至少在离交易公告结束3个工作日前完成异议材料的核实工作；未能完成核实工作的，交易服务机构应中止项目接受交易意向人报名。与项目存在利益关系的第三方对交易项目提出书面异议的时间离交易公告结束不足3个工作日或项目已在交易中的，交易服务机构应中止项目的后续工作，由镇（街）对异议资料进行核实。经镇（街）核实，情况属实的，由农村集体负责与异议方进行沟通协商，镇（街）给予指导、协助。竞投意向人就交易信息书面要求农村集体予以澄清的，由农村集体根据竞投意

32、向人的申请对相应交易信息以公告方式予以澄清，镇（街）对澄清内容进行核实。澄清内容与交易公告内容存在实质性变化的，澄清内容必须公告3个工作日，澄清公告时间超过交易公告结束时间的，交易公告时间自然顺延。在交易公告期间，农村集体与项目异议方进行沟通协商或对相应交易信息正在草拟澄清材料的，项目中止接受交易意向人报名。农村集体与项目异议方达成一致意见或对相应交易信息以公告方式予以澄清后，且不影响项目的正常交易的，经农村集体申请，交易服务机构根据项目中止时所剩的公告期限天数继续接受交易意向人报名。在组织项目交易中，农村集体与项目异议方进行沟通协商的，农村集体与项目异议方达成一致意见，且不影响项目的正常交易的，经农村集体申请，交易服务机构继续开展后续工作。第三十一条 竞投意向人应当按交易公告的要求办理报名手续