财务资金管理 私募股权投资基金集合资金信托计划产业基金信托计划概要.docx

1、财务资金管理 私募股权投资基金集合资金信托计划产业基金信托计划概要财务资金管理私募股权投资基金集合资金信托计划产业基金信托计划概要司为主体进行对外投资。由投资顾问负责推荐投资项目，受托人负责投资执行。投资顾问负责项目的选择和调查、向受托人提交投资项目、协助受托人执行投资，并负责项目的投后管理和投资退出的全程运作。8、投资方向：信托资金用于组建公司型的产业投资基金，以基金参股、收购目标企业股权或目标资产，通过将目标公司优质资产打包装入上市公司为盈利方式，目标资产主要定位于具备增值潜力的旅游景区、酒店、旅游服务等私募股权相关设施。9、退出方式：以注入上市公司为主要目标。其他退出方式包括但不限于目标

2、公司股权、目标资产的出售转让。10、受益人预期权益：1）优先级受益人在 2 年的信托期限内享受每年 11%的年化收益率，每年 9 月份分配收益。2）信托计划延期 2 年的，在延期的 2 年期间，继续持有的优先级受益人可享受 13%的年化收益率，每年 9 月份分配收益。3）如信托期限期满时，信托计划未完成将资产注入上市公司目标的，则劣后级受益人全部受让优先级受益人的信托权益（即由劣后级受益人回购优先级受益人的持有份额，以确保优先级受益人的本金）。4）如信托计划完成注入上市公司目标且信托计划收益大于固定收益率（信托期限 2 年时为年 11%，信托期限延长 2 年时为年 13%） 时，优先级受益人按

3、超额收益（超过 11%或 13%的部分）的 20%享受浮动收益。11、信托报酬：受托人收取信托报酬分为固定+浮动，以信托财产承担。1）固定报酬，信托规模的 2%/年，每信托年度收取一次；2）浮动报酬，当信托计划到期,收益率大于固定收益率时，按照超额收益（超过固定收益率的部分）的 20%收取浮动报酬。信托计划到期后一次性收取。12、管理费用：投资顾问收取管理费用分为固定+浮动，以信托财产承担。1）固定管理费用，信托规模的 0.5%/年，每信托年度收取一次；2）浮动管理费用，当信托计划到期，收益率大于 13%时，按照超额收益（超过 13%部分）的 20%收取浮动管理费。信托计划到期后一次性收取13

4、、保管费用：以信托财产承担，按 0.1-0.2%/年支付给保管银行。14、推介费用：以信托财产承担，按推介规模的 3%一次性支付给各推介渠道。二、流动性安排1、灵活的信托期限：信托计划的期限采取 2+2 机制。即受益人持有信托计划的期限为 2 年，每年按 11%的年化收益率提取收益；2 年期满，经受托人与投资顾问协商一致，信托计划延长可 2 年，在此 2 年内，优先级受益人每年享有 13%的年化收益率。2、通过金融产品交易平台挂牌转让：包括天津金融资产交易所和北京金融资产交易所。三、信用增级措施1、XX 集团及投资顾问按信托规模 20%的比例认购受益权。2、XX 集团承诺对受益人的本金和约定的

5、收益率提供担保；信托计划每年向受益人支付收益；如信托计划期限届满不能完成注入上市公司的目标，XX 集团承诺按向受益人购买信托受益权。3、XX 集团就上述事项作出承诺。四、投资管理机制1、受托人组建信托计划投资决策委员会，负责制订投资建议。投资决策委员会由 5 人组成，受托人委派 3 人，外部专家 2 人，投资决策需经投资决策委员会全体委员一致同意后方可实施；2、投资顾问负责向投资决策委员会提出投资建议，投资建议包括拟投资的项目、数量、比例、价格（范围）、时间、持有时间、退出计划安排等。投资顾问应对投资项目和目标公司进行筛选、初步审查、立项、尽职调查，协助受托人进行投资，进行投资后的跟踪管理、制

6、订退出安排计划等；3、投资决策委员会对投资顾问提交的投资建议进行审议，并形成投资方案，向受托人提交；4、受托人对投资决策委员会提交的的投资方案进行合规性审核， 在不违反相关约定的前提下由受托人按照该投资建议进行操作；5、如受托人经审核发现投资决策委员会提交的投资方案有违反相关法规、资金信托合同的约定，可拒绝执行该投资方案，并及时书面通知投资决策委员会和投资顾问。6、投资顾问接受受托人的委托，对投资项目全程跟踪服务，包括项目尽职调查、实施投资、投资后管理、实施退出计划等。五、信托计划投资策略收购市场上被低估的具有巨大增值潜力私募股权相关设施（包括但不限于酒店、旅游设施等）进而对其实施资本、管理以

7、及结构重组， 改善目标资产的治理与运营，实现目标资产的价值创造与提升，并在其增值后出售或上市获利。原则上要求在决策和管理上控制被投资项目和被投资企业，以便为被投资项目/企业提供增值服务。1.收购持有高端酒店物业要求是一、二线城市核心地理位置、能提供稳定现金流的高端酒店。高端酒店的平均 GOP 在 30%左右，此类酒店每年能提供稳定的现金流，资产的保值升值能力也很强。2.收购改造市场低估的酒店物业拟收购市场上价值被低估的酒店，包括缺乏品牌、运营成本过高、网点单一、缺乏规模效应的酒店。针对上述三类酒店可利用 XX 酒店集团的平台资源，输入品牌和管理，利用统一的采购体系和人才培养模式降低成本、通过一

8、体化的酒店网络协同效应提升酒店的内部价值。实现价值后，出售给其他投资者，或通过资本市场退出。3.短期酒店资金拆借此项投资主要是在风险可控的条件下，对原酒店产权方提供有抵押的短期借贷融资行为，如借款方资金状态良好，则可直接获利；若一时资金紧张，可以较低折扣将抵押酒店收入项目池。六、信托计划拟投项目简介（一）广州 XXX 酒店1、概况广州 XXX 酒店与广州天誉大厦，位于广州市最繁华的天河 CBD社区，紧邻广州市地标建筑中信广场。酒店大厦楼高 45 层，地上 40层，地下 5 层，建筑面积 13.3 万平方米。Westin 是喜达屋酒店集团旗下的高端品牌，广州 Westin 酒店具有物业升值空间大

9、、盈利能力强、现金流充裕等特点，从 2007 年 5 月营业以来，迅速成为广州高星级酒店业的标杆，酒店出租率及平均房价都位居行业榜首，该公司在 2007、2008 年度物业价值曾经高达 30 亿元以上。酒店为超五星级，客房数量 446 间 2010 年出租率 96.49%；天誉大厦系集现代办公、金融服务、商务服务为一体的甲级办公楼，出租率高。除了 17-22层已出售外，写字楼面积为 3.18 万平方米,出租率约 88%，另有商服8608 平方米。大厦物业管理公司为第一太平戴维斯。2、项目公司信息广州 XXX 有限公司，注册资本：8.6 亿元。公司股权结构：XX 酒店（控股）集团有限公司持股 1

10、00%。3、公司财务状况(1)2010 年资产负债情况总资产 25.62 亿元，负债 12.5 亿元，所有者权益 13.1 亿元。(2)最近三年盈利状况2010 年经营收入 3.25 亿元，净利润 6951 万元2009 年经营收入 2.67 亿元，净利润 7552 万元2008 年经营收入 4.83 亿元，净利润 1.19 亿元(3)酒店物业资产评估值2010 年评估值 25.6 亿元(4)资产抵押状况 银行贷款 10.5 亿元(5)与 XX 集团内部资金往来情况关联单位往来款项共计 7772 万元，占其他应付款总额的 85%。4、其他情况说明2009 年 9 月 XX 酒店控股以 11 亿

11、元净价款收购广州城建天誉公司 100%股权。（二）广州 XX 酒店1概况位于广州三元里，五星级，客房数 300 间，占地面积 2.6 万 m2， 建筑面积 4.3 万 m2，2项目公司信息项目公司为广东 XX 有限公司，注册资本 8.56 亿元。公司股权结构：天津 XX 信托持有广东 XX 有限公司 81.38%股权，XX 酒店控股集团持有 16.76%股权，XX 酒店集团持有 1.86%股权。3公司财务状况(1)2010 年资产负债情况总资产 15.32 亿元，负债 7.87 亿元，所有者权益 7.45 亿元。(2)最近三年盈利状况2010 年经营收入 3770 万元，净利润 1453 万元

12、2009 年经营收入 3937 万元，净利润 1393 万元2008 年经营收入 6629 万元，净利润 828 万元(3)酒店物业资产评估值2009 年 12.6 亿元，2008 年 9.9 亿元。(4)资产抵押状况XX 置业股份有限公司以广东 XX 实业有限公司房产抵押广州商业银行，贷款金额 3 亿元，贷款期限：2010 年 9 月 29 日-2011 年 9 月 28 日(5)与 XX 集团内部的资金往来情况关联单位往来款项共计 7.60 亿元，占其他应收款总额的 97.27%。4其他情况说明上述经营收入等数据是以现有的旧中央酒店的客房及写字楼运营情况为基础的；项目目前一期在建写字楼，拆

13、除位置为原来旧中央酒店的宿舍和餐厅，地上建筑面积 61410 平米；二期要拆除旧的酒店客房、写字楼，重新建成商业和酒店，地上建筑面积 52062 平米，预计酒店营业时间为 2013 年底。项目处于改扩建过程中，后续需要投入资金进行建设。基金可采用增资的方式进入，如增资 3 亿元。（三）西安 XX 酒店1概况西安 XX 酒店位于西安市中心区域新城广场，四星级，客房数量240 间，占地面积 2741m2 ，建筑面积 26882m2 ，2010 年出租率74%.2项目公司信息陕西 XX 投资有限公司，注册资本金 6688 万元；股权结构：XX 酒店控股集团有限公司持有 60%，自然人 XX 持有 4

14、0%。3公司财务状况(1)2010 年资产负债情况总资产 1.45 亿元，负债 8733 万元，所有者权益 5817 万元。(2)最近三年盈利状况2010 年经营收入 2291 万元，净利润 894 万元2009 年经营收入 1590 万元，净利润 201 万元2008 年经营收入 1982 元，净利润 176 万元(3)酒店物业资产评估值2009 年 2.5 亿元，2008 年 2.1 亿元。(4)资产抵押状况公司有抵押借款 9230 万元，抵押银行为东亚银行(5)与 XX 集团内部的资金往来情况XX 集团的往来款 29 万元，占其他应收款总额的 10%。4其他情况说明XX 持有的 60%可

15、全部转让给基金。（四）北京 XX 饭店1概况XX 饭店坐落于北京西长安街，紧邻金融街商务区，周边政府机构云集，地理位置极具稀缺性。2001 年 XX 以 2 亿元收购 XX 饭店80%股权，20072009 年对 XX 饭店进行改扩建，将其打造成长安街新的地标建筑，2009 年第四季度更名为北京 XX 酒店并重新开业。该酒店按照五星级标准配备各项豪华服务设施，占地面积 7088m2， 建筑面积 5.7 万，客房总数 380 套。酒店的出租率及平均房价均处于同行业前列。2项目公司信息北京 XX 饭店有限责任公司，注册资本 11268.90 万元，公司股权结构：XX 酒店控股集团有限公司持有 45

16、%，中国 XX 航空有限责任公司持有 35%，北京 XX 有限公司持有 20%。3公司财务状况(1)2010 年资产负债情况总资产 15.95 亿元，负债 15.11 亿元，所有者权益 8403 万元。(2)最近三年盈利状况2010 年经营收入 1.30 亿元，净利润-1558 万元2009 年经营收入 754.7 万元，净利润-1,124 万元2008 年改扩建，无经营收入。(3)酒店物业资产评估值2009 年 39 亿元，2008 年 11 亿元。(4)资产抵押状况银行深圳分行提供抵押担保；XX 信托贷款 7818.7 万元。(5)与 XX 集团内部的资金往来情况截止 2010 年 12

17、月 31 日，内部其他应付款项合计 2.7 亿元。4其他情况说明2006 年 11 月停业进行酒店改扩建，于 2009 年 11 月开始对外营业。（五）昆明 XX 酒店1概况位于昆明市中心，现为四星级，客房数量 243 间，占地面积12311m2，建筑面积 34800m2，2010 年出租率 81.66%。2项目公司信息项目公司为昆明 XX 置业有限公司，注册资本 1.39 亿元。股权结构：XX 酒店控股集团有限公司占 40%，XX 酒店有限公司占 40%， 云南 XX 置业有限公司占 10%，云南 XX 实业有限公司占 10%。3公司财务状况(1)2010 年资产负债情况总资产 4.21 亿

18、亿元，负债 2.75 亿亿元，所有者权益 1.45 亿亿元。(2)最近三年盈利状况2010 年经营收入 2253 万元，净利润-358 万元2009 年经营收入 2609 万元，净利润 68 万元2008 年经营收入 2985 万元，净利润 397 万元(3)酒店物业资产评估值2009 年 3.2 亿元，2008 年 2.7 亿元(4)资产抵押状况酒店房产抵押给农业银行昆明市支行，贷款金额为 1.2 亿元。(5)与 XX 集团内部资金往来情况截止至 2010 年 12 月 31 日，集团内部应收账款 2.57 亿元，应付账款 1214 万元。4其他情况说明XX 控股 90%，可出让其中至少 3

19、0%股权。七、投资回报预测（见下表）投资回报预测万元人民币广州 XXX广州 XX西安XXX昆明 XX项目总收益2013 年净利润10,477.763,341.851,851.806,732.671,608.60市盈率倍数3030303030上市市值314,332.80100,255.5055,554.00201,980.1048,258.00720,380.40酒店物业资产评估预测值540,770.00253,500.0034,164.06592,047.4658,743.781,479,225.30基金对项目的投资金额90,00050,00020,00060,00020,000240,000

20、上市增发前基金持股比例40%30%35%30%45%增发发行比例20%15%20%20%20%上市增发后基金持股比例32%25.5%28.0%24%36%基金所持股份市值273,632.9090,207.6525,121.06190,566.6138,520.64618,048.86盈利倍数3.041.801.263.181.932.62基金回报分析拟投项目预期收益618,048.86待投资金最低收益(*)69,000基金总收益687,048.86风险调节系数70%调节后基金总收益480,934.20基金本金300,000认购费800投资人分配比例80%可供投资人分配的收益239,360.00投资人的年收益率26.60%(*)待投资金最低收益：即以年化收益率 15%为最低收益率，计算剩余 6 亿待投资金的预期收益感谢阅读多年企业管理咨询经验， 专注为企业和个人提供精品管理方案， 企业诊断方案， 制度参考模板等欢迎您下载， 均可自由编辑