大觉山茶场旅游项目可行性研究报告Word文件下载.docx

1、（四）主要内容本项目可行性研究报告以某县大觉山茶场开发项目为基本研究对象，主要内容包括：（1）项目建设的背景和理由（2）市场需求分析和旅游规模预测（3）项目选址建设条件（4）项目规划设计方案（5）项目配套工程规划（6）企业管理、劳动定员和人员培训（7）实施进度建设（8）投资估算与资金筹措（9）效益分析三、主要经济指标主要经济技术指标表项目单位数量规划范围平方米125600建筑总面积1756年均接待人数万人次11.75劳动定员人50总投资万元1047其中：固定资产991.66流动资金55.34投资利润率%4.3投资回收期年8第二章 区域概况与项目概要一、国内旅游业的发展现状分析改革开放以来，我国

2、国内旅游发展迅速，覆盖面广，但总的说来仍然处于一种低消费、大众化、低水平、中近距离旅游的状况。旅游基础设施、服务设施建设发展很快，但仍不能适应国内旅游发展速度的要求。主要表现在：1、从总的旅游人数和回笼货币来看，旅游人次数稳步增加，旅游消费额逐步提高。2、从旅游消费方式和旅游消费结构来看，绝大部分属于观光旅游，文化型、享受型极少。即走马观花式的参观型旅游活动多，而修学、健身、寻根、考察、探奇、了解风土人情的专项特点旅游较少。一般游客住低档旅馆，饮食简单。据统计，在旅游消费结构中，吃住行比重高达85，而游览购物仅占15。3、从旅游的地域性和客源分布来看，国内旅游热点集中在经济较发达，知名度较高，

3、旅游基础设施较完善的旅游胜地，如北京、江浙沪、广东等地。像敦煌、九寨沟、西双版纳、黄果树瀑布等风景点由于交通不便相对处于温冷点。从客源分布来看，以大中城市和沿海地区为主，内地县镇为辅。旅游者停留时间较短，一般在2.5天3.5天左右，“一日游”也占有很大比重。4、自我服务的散客多，有组织的较少。旅游过程中，自带饮料、食品的游客较多。5、旅游人员构成广泛、公费旅游占有很大比重。目前国内旅游人员的构成大体是：先富裕起来的农牧民外出旅游，离退休干部的疗养旅游，职工干部的奖励旅游，企事业单位人员以及教师学生的度假旅游以及各种公务旅游。虽然随着消费观点的改变和经济收入的提高，社会各阶层、各行业都有相当数量

4、的人加入自费旅游队伍的行列，但是，公费旅游仍占主要地位。6、我国国内旅游的配套设施和服务设施进一步完善，各级政府和主管部门采取了不少措施，如改善交通、增辟景点、美化环境，修建规格不等的饭店，设立专门接待国内旅游者的二三类旅行社。二、国内旅游业的发展趋势预测随着经济的发展和人民生活水平的进一步提高，闲暇时间的增多，带薪假期的普遍实行，旅游条件的改观，国际旅游业的深入开展对国内旅游业的影响，人民的旅游热情将进一步焕发。本世纪末我国国内旅游业的发展趋势是：我国国内旅游市场前景广阔，需求潜力大，我国的国内旅游将维持高速稳定增长的局面，由数量速度型向质量效益型过渡。国内旅游的配套基础设施和服务设施将进一

5、步的发展，基本上符合国内旅游的发展步伐。下面我从几个方面加以分析说明：1、旅游消费水平由低级向高级发展，旅游消费结构呈现多元化的状态，逐步向发达国家的旅游消费结构靠拢。2、旅行路线由短途到长途发展，人们将不满足家门口的短距离启蒙式旅游，而是向中长途涉足。3、旅游方式上单一化向多样化发展。今后人们的旅游方式由观光型为主，发展到度假旅游、探险旅游、科学考察旅游、民俗旅游、生态旅游、体育旅游、保健康复旅游、文学旅游、美食家旅游等等百花齐放的局面。4、旅游人员构成中自费旅游的人数将逐步增加，公费旅游仍将占一定比重。公费旅游中的职工奖励旅游，公务旅游，会议旅游仍将在国内旅游中占一定比重，只不过份额逐步下

6、降，而随着人民生活水平的提高，大部分人将会以自费旅游的方式出现。5、国内旅游业的服务设施和配套设施日趋完善。旅行社的数量将增长，饭店业的比重基本平衡，能够满足日益增长的消费需求。旅游交通将有所缓解落后局面，但由于我国旅游者人数庞大，紧张局面仍将存在，特别是在热点地区，表现更为明显。6、国内旅游业在国民经济中的地位和作用日益加强。在本世纪末，第三产业比重将达1/3强，国内旅游业在第三产业中将会有举足轻重的地位，随着它的发展，将会对我国经济发展起着巨大的促进作用。三、区域旅游发展现状1、江西省旅游发展趋势江西的对内开放走势日益清晰，区位优势正不断提升。江西人正努力地建造一座“立交桥”。这座“桥”互

7、通的范围很大：长江三角洲、珠江三角洲和闽东南金三角。这几年，江西的软硬环境不断改善，发展思路不断深化，工业化、城市化进程明显加快，人称“江西现象”。全省上下思发展、议发展、谋发展的自觉性、积极性、创造性空前释放，心齐、劲足、人和，在中部地区崛起的形象正在确立，已经开始具备全面对接“长珠闽”、融入全球化的客观条件。几年间，江西加快了基础设施，特别是道路交通建设。赣粤、浙赣高速公路已经开通，连接湖南、福建的高速公路也全线通车，江西“天”字形的高速公路网络已经形成，左右逢源，四通八达，具备了与三个三角洲无缝对接的可能。为避免与沿海地区产业同构，在对接过程中，江西始终甘当“配角”，尽量创造条件成为两个

8、三角洲和一个“金三角”的发展腹地。目前，国内投资江西的省份大都集中在浙、苏、沪、闽、粤几省市，项目不大，但小而精、小而专、小而特，产业配套能力强，有利于吸引更大的项目和企业。“配角”的定位，无形中为江西赢得了更大的发展空间。 2、抚州市旅游发展趋势抚州具有2200多年的历史，自古文风鼎盛，素有“才子之乡、文化之邦”的誉称。特色鲜明、底蕴深厚的“临川文化”孕育了灿若繁星的名人群体。抚州还有着一大批风景名胜区：天然氧吧某大觉山旅游区，某华南虎野化放养地，堪称中国古民居古文化缩影的有“千古第一村”之称的乐安流坑古村，依山傍水、一洞天然的南丰“曾巩读书岩”，抚州圣约瑟天主教堂，全国第一所尼众佛学院的居

9、地“金山寺”，金溪的疏山寺，宜黄的曹山寺等。抚州的旅游产品品位高，组合好。“古气”、“文气”、“才气”、“秀气”四气兼备，名人文化、明清建筑、古寺名刹、原始森林、傩舞古艺、温泉家园、蜜桔香莲七大主题突出。抚州作为一个旅游业后起之秀，与全省其他设区市相比，旅游业发展起步较晚。但是抚州市的旅游资源丰富，历史源远流长，境内人文、自然景观众多，旅游事业大有可为。近年来，抚州市旅游市场迅速扩张，游客量屡攀新高。3、某县旅游发展概述某县地处江西省东部地区，建县于明朝万历六年，总面积约1251平方公里，森林覆盖率达87.1%，拥有30万亩原始森林，是个天然氧吧。境内活动着20余种国家一二级濒危保护动物和生长

10、着1498种各色植物类种，是镶嵌在武夷山西部的一颗绿色明珠。某县整体生态环境优越，旅游资源保存完好，为大规模开发旅游产品留有广阔的发展空间，可开发系列人文旅游产品、自然旅游产品和现代旅游产品，某旅游资源具有多元化开发潜力，可满足游客观光、休闲、体验、健康疗养等多元需求。近几年，随着国家对旅游业的大力支持和政策指导，某县“生态立县”的决策得到了进一步的完善和发展，为当地旅游资源的开发提供强有力的政策保障。表2-1 某县旅游景区对比分析项目名称项目地址项目情况主要内容主要特点培育方向狮子山生态旅游度假村高阜镇度假村坐落在高阜镇的泸溪河畔，距县城13公里，于2002年8月开工建设，占地面积135亩，

11、总投资1.5亿元，一期投资为5400万元。主建筑三幢互连式三星级大酒店，占地面积20000平方米。主楼是集大型会议接待中心、餐厅和各类桑拿、棋牌、KTV厅等多种娱乐项目为一体的多功能综合大楼。该度假村集古文化观光、商务会议、体育休闲为一体。扩大景区的范围，增加景区的水上娱乐项目。高阜镇古文化旅游区高阜镇是某县古迹文化旅游最为集中的镇区，而且生态环境良好，具有较高的旅游开发价值。目前，已开发狮子山度假山庄旅游区。古村古镇观光，水上游憩活动，生态休闲度假。古迹观光、生态度假、农事体验、古村风情旅游原生态古文化旅游新月民俗文化村乌石镇是江西省为数不多的少数民族居住地一。民族特色浓厚，民风淳朴。畲族服

12、饰、歌舞、美食、宗教文化和独特竞技表演独树一帜。慕名前来参观、考察，旅游的领导、专家、朋友络绎不绝。品畲族美食,赏民俗风情,看绝技表演,观特色农业畲族风情贯穿于整个旅游之中。畲族民俗文化旅游胜地水上人家休闲山庄鹤城镇距县城1公里,总面积40亩，该山庄依程坑水库而建，30余亩的水面。游人可独处一隅，悠然垂钓，也可到菜园采摘果菜，享受田园乐趣。垂钓、森林氧吧沐浴、农家菜果采摘等。特色餐饮以农家菜为主，现捕现吃。某县城的休闲乐园大觉山景区风景区总面积204平方公里，总投资10亿元人民币，景区按AAAA级景区标准打造。风景秀美，生态优良，交通方便，资源丰富。景区分为东北两大片区。东区以迄今1600年宗

13、教文化特色为主体构成，北区以浩瀚如海的30万亩原始森林为中心。峡谷漂流、宗教朝、生态旅游。国家AAAA级景区法水温泉嵩市镇距316国道3公里, 境内密林修竹，古树参天，青山拥抱，幽溪环绕，空气清新。泡温泉、看竹海、吃罗非鱼。宜人环境，特色温泉，悠然垂钓，特色美食。温泉旅游度假胜地白茶千亩观光园马头山镇某县香檀茶业有限公司现有有机白茶生产基地1000亩，茶叶良种育苗基地50亩，实行公司+基地+农户的运行模式，其下属源之源某生态茶场成为白茶标准化示范园。该公司已成功种植安吉白茶3000余亩，厂房1200平米，茶叶加工设备流水线一条，共投资450万元。集白茶生产、研究、加工、销售、观光为一体。扩大规

14、模，建成某最大的天然白茶基地通过对某县旅游业发展现状的分析，可以发现某县的旅游资源分布还相对比较集中，且各个地块资源特色相对突出。而作为某唯一的一个国家AAAA级景区大觉山，目前还没有形成完善的配套服务设施，这就为大觉山茶场的开发提供了有利条件。四、大觉山景区概述大觉山风景区，位于江西省东部、闽赣交界的武夷山西麓，东经11646，北纬2728，面积204平方公里，是“生态王国华夏翡翠”某县的核心区域。大觉山景区交通便利，316国道从门口通过，鹰厦铁路某站距景区仅7.5公里。京福、昌厦、济广高速公路通车后，从上海到大觉山也不过半天车程。著名风景区武夷山、龙虎山分别坐落在大觉山东、北两翼，旅游区位

15、优势十分明显。大觉山野生动植物资源丰富，分布广，被专家誉为“天然氧吧，全国罕见的动植物基因库”。境内山清水秀，山峦苍郁峻拔、溪流清澈萦回，自然风貌原始，空气清纯，新鲜、气候舒爽宜人，以全国罕见江西第一的绿色植被，引起国内外等专家关注。 大觉山风景区成功入选“新赣鄱十景”，可见其魅力所在。大觉寺为大觉山的重要景点之一，地处大觉山旅游区内，距景区山门6公里，核心区域面积1.8万亩。佛、道、儒三教合一宗教朝拜胜地、驰名中外数百年的大觉寺，坐落在海拔1118米的莲花山天然石洞中。此洞深12米，宽60米，高6米，洞之深廓，世所罕见。莲花山山高奇峰独特，清澈的“聪明泉”，耸立的“双烛石”，威武的“将军石”

16、，神秘的“宝塔”，幽静的“吕洞宾”读书洞，挺拔的“逍遥峰”，还有赋予传奇色彩的“龙床洞”、“水帘洞”、“神女石”、“不老松”、“神龟问天”、“双乳峰”等五十余个景点分布于大觉寺周围。大觉山属中亚热带湿润季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，更无台风，地震、泥石流等极端自然灾害威胁。大觉山光照充足，年平均日照1596.7小时。气候温和，年平均气温16.9，年无霜期270天。雨量丰沛，年平均降雨量1929.9mm。大觉山七十二峰朝大佛，海拔800米以上的山峰占景区面积的19.2%，主峰高达1360米。景区内乔灌木、藤蔓、花草、苔藓、飞禽走兽资源丰富。据不完全统计，在1498种植物中，就有红豆杉、银杏等珍稀

17、濒危物种45科123种。国家一、二级保护动物云豹、黑熊等4纲27目69科206种。实属当代存世不多、价值极高的生物多样性宝库。五、茶文化旅游背景 茶文化是中国传统文化的重要组成部分,通常人们在旅游活动中对传统文化都有浓厚的兴趣。因此无论是茶文化的专项旅游,或是在一次旅游活动中,恰如其分地安排一些茶文化的内容,如观赏茶艺表演、品名茶、观看茶歌茶舞、观赏选购茶具、品尝茶餐茶菜、自己动手学制茶学泡茶、参观和考察茶文化遗迹等等,都会给游客带来新鲜感、愉悦感,既增长了知识,又愉悦了心情,达到了探奇求知的目的。在旅游活动中充分利用当地的茶文化资源,把茶文化的知识性、观赏性、可参与性很好地与旅游结合起来,既

18、可丰富旅游活动的内容和文化内涵,同时也宣传和普及了茶文化知识,弘扬了茶文化,促进了经济的繁荣与发展。六、项目建设理由1、有利于增强某县旅游的竞争力 某县虽然近年来旅游业发展速度较快，但是受到某县主要旅游资源分布状况、城市区位和基础设施条件限制，在新经济形势下面临着客源被周边的旅游目的地分流，在江西旅游格局中处于弱势。为实现更大的发展，需要完善旅游吸引系统，实现旅游产品的多元化，需要有目的的发展一批高质量的新型旅游景区，延长游客（尤其是中远距离游客）在某县的停留时间。大觉山茶场的建设，加上大觉山景区的进一步开发，无疑能够与其他旅游接待单位一起为增强某县旅游的竞争力作贡献。2、有利于丰满某旅游形象

19、作为抚州地区的重要城市，某县旅游项目相对比较单一。凭借其优越的地理位置，如果再能够创造性提炼某的文化特色与个性，将其适度融合到大觉山茶场内进行开发，大觉山茶场与大觉山景区则有可能成为某县未来旅游形象新的载体。3、有利于丰富某的旅游产品，提升某的旅游地位近年来某县旅游业发展迅速，接待游客人次和旅游收入逐年增加，成果显著。现状游客在某县旅游一般只选择文化观光、生态观光、旅游中转为主，这就造成了游客游览时间较短，游客总体消费低的局面。因此某县旅游业发展要上新台阶需要重点发展度假休闲空间，达到延长游客逗留时间，丰富游客的闲暇空间，提高游客人均消费的目的。以此来达到丰富大觉山旅游形象的作用。在这种情况下

20、某县选择开发大觉山茶场是一项高明之举。随着某县大觉山茶场的建成，它与大觉山景区相得益彰，必将带来可观的旅游收益，极大地提升某县的旅游地位。4、促进当地的新农村建设大觉山茶场在某县南源，该地块以山地为主，开发利用率低，植被良好。随着大觉山茶场的开发建设，大批游客的进入，必将带动当地的居民投入到景区的服务中，完善景区的“吃、住、行、游、购、娱”旅游六要素，增加经济收入。这也为当地居民，为当地居住人口增加经济效益和社会效益，促进社会的和谐发展。第三章 旅游市场分析一、旅游市场基本特征国内旅游形式是从“观光游览”一枝独秀，到现在“探亲访友”、“度假休闲”等多种旅游形式并存。并且休闲度假产品也逐渐成为旅

21、游市场的重要产品。度假者多以消闲、健身为主要目的，因此度假旅游往往对环境有着较高的要求，一般选择恬静、幽雅、旷野的环境，比如有滨水、森林、田园、园林、冰雪等类型的度假场所。目前我国的度假地以滨水度假为主。从目前国内已有的度假地来看，度假市场一般存在以下几个特点：（1）客源市场构成中以周边近程游客为主。（2）客源市场具有明显的周期性（季节性差异、节假日）。（3）旅游形式上以散客和家庭团体为主。二、旅游市场趋势分析1、节假日及周末旅游的兴起城乡居民储蓄存额迅速增长，居民收入水平尤其是可自由支配收入水平在迅速增长，加之工作日缩短又为人们解除了出游成行的另一制约因素余暇时间的限制。目前，国内旅游市场已

22、形成周末“潮汐式”及节假期间“井喷式”旅游市场态势。2、特色旅游的强烈需求在休闲方式多样化选择、个性特征迅速发展的时代里，旅游行为也表现为对特色旅游的追求，如“探险旅游”、“体育旅游”、“静养休闲旅游”、“自驾车旅游”等。特色旅游的兴起与多重满足的需求并不矛盾，二者的内在指向是一致的，都是对模式化传统旅游方式的不满足，是现代旅游市场中旅游者需求多样化的表现，是旅游者个性特征的体现。3、对文化旅游产品的需求人们对精神生活的享受有了更高的追求，旅游者越来越强调精神文化多层面、多视角的需求。旅游不再单纯作为“游山玩水”的代名词，它本身所蕴含的文化属性，已越来越多地为人们所认识和重视，旅游业向文化深层

23、次开发已形成一种趋势。4、对生态旅游产品的需求80年代中后期。随着可持续发展观念的形成，生态旅游概念逐步取代了绿色和自然旅游，并融入新的发展观，认为生态旅游是在自然旅游资源的开发和利用方面达到可持续目标的有效手段和途径。90年代随着可持续发展概念的深入人心，生态旅游已成为实现可持续发展目标的旅游模式。三、旅游市场远眺1、潜在旅游市场因素剖析对旅游区项目潜在旅游市场的分析依据如下几点：首先是受到某县整体客源市场的影响。某县的客源市场分布集中于抚州地区，尤其是江西地区的东北部，以上海、杭州为主的长江三角洲地区、闽三角地区，以春游、秋游、生态旅游、漂流、宗教朝拜为主要目的；其次是某县旅游市场呈现出自

24、助旅游、乡村旅游、短线旅游、运动旅游等新的发展特征，这必将影响到旅游区潜在旅游市场的开发。此外，影响旅游区潜在旅游市场的因素还包括：旅游区的开发定位；生态、度假、休闲等旅游方式的成熟；基础设施和旅游服务设施的完善；专项旅游市场需求的增加；重大节庆、活动、赛事的举办；交通费用的降低；休闲时间的增加；总的来说，受制于旅游规划区旅游资源的类型和等级，在上述诸多市场因素的推动下，以及结合多年来某县旅游发展的总体趋势分析，可以预见围绕旅游区休闲度假、生态观光等专项展开的客源市场，将成为本项目的主要潜在客源市场；以农事体验、茶文化感受等为主要目的的客源将有可能成为旅游区的次要潜在市场。此外，伴随着某县大觉

25、山景区功能的不断完善和提升，从而带来的分流市场将会成为本项目另一重要客源市场。2、旅游市场评估采用定性的方法可以作出如下评估：首先，旅游区旅游市场在某县都是一个有待开发的新市场，相对于其它景区如原始森林度假山庄、新月畲族民俗村等景区而言，依托目前生态休闲度假旅游的良好趋势，其潜力无与伦比。其次，旅游区作为茶文化旅游定位开发，在某县目前还没有很多类似性质的旅游点，因此其目标市场定位将具有一定的优势。此外，对旅游区旅游市场的评估，必然要将旅游市场需求、供求和市场营销等考虑在内。一般来说，旅游消费、产品与市场均具有与日常需要用品很不相同的不定性、随机性与可塑性。旅游是一种好奇心消费，对于一个旅游景区

26、来说，旅游新产品要层出不穷，吸引力要领先市场需求。高明的营销者常出奇制胜，以迎合市场、引导市场来开拓市场。四、市场定位分析1、旅游者年龄结构趋向年轻化在旅游大众化的过程中，旅游消费主体群的年龄结构发生了变化，中西部地区表现为中青年所占的比例逐步增加，东部地区旅游市场向老年市场倾斜。不同年龄层的人有不同的社会表现，其旅游消费观念和消费结构模式必然不同，旅游行业应主动适应中青年旅游者增长的形势，适时调整发展战略，开发适销对路的产品，制定新的经营方式和策略。2、旅游主体参与意识增强当代旅游需求具有一个鲜明特征，那就是渴望参与的意识越来越强烈。与以往观光旅游相比，旅游者更希望自己是参与者。人们参与户外

27、活动积极性的提高是近年来旅游增长的重要原因之一。3、文化动机、回归自然动机的强化工业革命带来了物质财富的巨大增长，但同时也带来了污染、噪音、拥挤等一系列问题，人们越来越希望返璞归真、逃离都市的喧嚣，走向清静、优美、开阔、洁净的大自然。表现在旅游市场上，人们的消费行为也发生了巨大变化，追求淳朴、回归自然、享受自然的旅游动机在全世界范围得到了强化。4、度假旅游日益凸现随着社会经济的不断发展，从长远来看，国人的可自由支配收入和闲暇时间会大幅度增加，主要是带薪假期的出现和规范，真正意义上的休闲度假旅游将会出现并发展壮大。在这种情况下，观光旅游一枝独秀的局面必然会被打破，度假作为一种时尚，将会被国人接受

28、和倡导，逐渐流行起来。同时，分时度假作为一种成功模式，将得到迅速推广，进而向居家方向演化。五、客源市场定位根据大觉山茶场所处的地理位置、区位条件和交通状况，以及当地旅游资源的特色，其客源市场从以下几个角主进行划分。基础市场：主要以抚州市、南昌市的周末休闲度假游客市场为基础。根据对某县现有景区游客构成的分析，可以清楚地看到资源县的游客主要是来自抚州市、南昌市等周边地区的周末游客源市场，故本案依据联动效应确定以这些地区为旅游区的基础客源市场。重点市场：主要以长三角、珠三角市场、海西的中程游客市场为主。长三角、珠三角地区、海西经济发达交通便捷，人均可自由支配收入相对较多，而两地居民出游率较高，是各个

29、景区、旅游区发展的重要客源市场。机会市场：泛珠三角地区和安徽、湖北等地，以及环渤海经济圈。泛珠三角洲地区的其它地市经济发展相对较慢，但都处于经济快速发展中，且这些地区人口基数较大，具有较高的市场潜力。环渤海经济圈由于距离较远，交通受到一定的限制，应随着交通建设的加快逐步开发，也是本区的一个潜力巨大的客源市场。六、市场细分1、茶文化体验市场大觉山茶场势必吸引一批茶文化主题旅游爱好者到此进行一些茶文化体验活动，作为规划地的重要产品，结合休闲度假、生态观光等，将是规划地的一大市场。2、家庭休闲市场随着双休日、节假日、带薪假期的增加，人们的出游时间大为增加，并且出游时间灵活性更强，家庭出游时间比以往能得到更多的保证。收入快速增长，家庭小型化，出游负担相对较轻，出游能力增强。培养独生子女全面成才的愿望增强、投资加大，带领子女出游长见识的家庭明显增加。因此，以家庭为单位出游的家庭休闲市场将在长时间内成为规划区的重点市场。3、学生旅游市场青少年需要放飞自由，旅游区可为青少年提供陶冶自然情操、缓解心灵压力的良好环境。还可以在这里了解农家生活，学到课堂上学不到的知识。春游、夏令营、秋游、冬令营等活动都可以在此举行，从而为学生提供实习考察基地。4、生态旅游市场“城市水泥沙漠”等医学理论成为人们渴望回归大