湖南某城五星级酒店可行性研究报告Word下载.docx

1、酒店投资与管理；旅游资源开发；物业管理服务；洗涤服务；日用百货物；服装；酒店用品销售。XXX*酒店管理有限责任公司由*酒店集团股份有限公司和银河（长沙）高科技实业有限公司投资。注册资金8000万元，其中：*酒店集团股份有限公司投资5600万元，占70%。XXX*酒店管理有限责任公司从成立伊始就积极参与XXX市的国际旅游城市的建设，坚持贯彻 “以人为本”的文化管理理念，倡导以客户为本，不断创新的开发经营理念，为加快城市建设步伐，逐步改善市民生产、生活环境及城市面貌，做出应有的贡献。XXX*酒店管理有限责任公司实际控制人为*实业控股集团有限公司。*实业控股集团有限公司目前是*酒店股份有限公司的第一

2、大股东（占其71893万股的45.43%），是银河（长沙）高科技实业有限公司全资股东。*实业控股集团有限公司是以现代旅游综合服务业（酒店、旅行社、旅游景区）为核心主业的全国知名现代企业集团，是湖南省旅游龙头企业，我国中部地区最大的旅游酒店管理集团，旗下*酒店集团股份有限公司是湖南最早的旅游酒店类上市公司。自公司第一家酒店1988年5月8日开业至今，公司已形成以酒店为核心、以旅游和商业地产为两翼的产业集群。目前，公司拥有高星级与经济型酒店60余家，客房数达12000余间（套），总资产逾40亿元，托管总资产80亿元，成为我国中西部地区最大的民族酒店品牌。*酒店连锁遍布省内14个市州，覆盖北京、上海

3、、武汉、郑州、长春、南昌、呼和浩特、西宁等国内主要中心城市。位列全国饭店酒店业前八强。1.2项目编制单位编制单位（一）：公司住所： 注册资本:人民币贰佰万元资质等级：建筑乙级资质证号：发证机关：1.3报告编制依据（1）、XXX*城酒店可研项目报告编制委托书；（2）、XXX*城酒店设计方案 ；（3）、旅游涉外饭店星级的划分及评定；（4）、旅馆建筑设计规范（JGJ62-90）；（5）、国家和地方以及酒店行业的建设政策、法令和法规；（6）、XXX市国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要；（7）、国家发展和改革委员会、建设部颁布的建设项目经济评审方法与参数（第三版）及建设部有关设计规范、标准。1.4研

4、究范围及研究内容本报告对项目建设的背景及必要性、生态环境保护、客源市场及容量分析、建设内容与建设规模、规划设计与工程技术方案、组织机构与资源配置、项目实施方案、投资估算与资金筹措、项目经济评价与社会评价等方面进行了详细的分析论证，供项目投资业主和信贷单位决策参考。1.5项目建设内容及规模XXX*城酒店为白金五星级酒店，由主楼高层酒店及三层国宾楼组成。主楼地下两层，地上十六层，由迎宾楼、贵宾楼两个塔楼以及四层裙楼组成，主体高度62.5m。主楼地下二层为水泵房及消防水池；地下一层为机动车库、设备用房。一层为大堂、自助餐厅、运动中心、美食街等。二层及夹层为KTV、中餐大堂及包间、棋牌室、宴会厅； 三

5、层为足浴、西餐大堂、特色餐饮、中餐包间、室内运动场；四层为会议、办公、客房及设备转换层；迎宾楼五层十六层为客房客房；贵宾楼四层十五层为客房。国宾楼地下一层为机动车库、地下门厅；一层为餐厅、会议、接见厅、随从房等；二层为总统套房、健身房、影视厅等；三层为贵宾套房。本项目总用地面积44802.6 m2，总建筑面积147164.66m2，容积率2.58，建筑密度30.21%，绿地率35.88%。1.6主要经济技术指标XXX*城酒店主要经济技术指标序号项目计量单位数值备注一主要技术指标1酒店规划总用地面积m244802.602酒店建设用地面积41877.653总建筑面积147164.664计容建筑面积

6、108216.43其中贵宾楼34986.11迎宾楼23138.92裙房46501.91国宾楼1252.65游泳池1782.22厨房554.625不计容建筑面积38948.23地下车库34425.03设备转换层4523.206容积率2.587建筑层数（地上/地下）层16/115/18建筑高度m62.560.49建筑占地面积12653.4110建筑密度%30.2111酒店客房数间800迎宾楼标间500迎宾楼套间48迎宾楼会议室贵宾楼标间201贵宾楼套间51贵宾楼会议室12停车位辆824地上停车位79地下停车位74513绿地率35.88二投资及资金筹措项目总投资万元79868.491.1建设投资76

7、355.621.2建设期利息2790.31.3流动资金722.57其中铺底流动资金216.77资金筹措2.1项目资本金29868.492.2项目债务资金50000三经济评价指标年均销售收入26493.71年均总成本费用14078.09年均销售税金及附加1430.66年均息税前利润（EBIT）12089.53年均利润总额10984.96年均所得税2746.24年均净利润8238.72总投资收益率（%）15.14投资利润率（%）13.75投资利税率（%）15.55项目资本金净利润率（%）27.58贷款偿还期银行借款（年）年9.58平均利息备付率（%）443.13平均偿债备付率（%）149.27项目

8、投资税前指标财务内部收益率（%）16.78财务净现值（I=12%）21148.23全部投资回收期（年）7.5714项目投资税后指标13.355735.078.7515资本金内部收益率（%）17.6416盈亏平衡点生产能力利用率（%）36.63销售价格（%）53.171.7结论与建议1.7.1研究结论（1）项目建设符合国家产业政策，能有效地促进XXX市建设国家级旅游城市的步伐，开发XXX市旅游资源，提高旅客接待能力，更好地满足游客餐饮、住宿、娱乐、购物的需求，从而进一步提高XXX市旅游市场形象。（2）项目建设是以旅游带动产业结构调整为背景，能有效地促进XXX市的经济发展，增加就业机会，通过旅游行

9、业带动其他相关行业的发展，改善投资环境，促进地区经济振兴。（3）项目建设符合当地旅游产业的发展目标，XXX景区作为国家5A级景区，发展当地旅游配套设施是发展旅游产业的重要步骤，而作为吃、住、行、游、购、娱重要载体之一的酒店，当然是重中之重，因此，该项目符合当地旅游产业的发展目标。（4）本项目建设条件成熟，客源市场充足，从财务分析结果看，项目具有良好的经济效益。经测算项目总投资79868.49万元，年均利润总额10984.96万元，税后年均利润8238.72万元，总投资收益率15.14%，资本金内部收益率17.64%，资本金净利润率27.58%，平均偿债备付率149.27%。项目盈利能力好，偿债

10、能力较好；土地、规划、环保及道路、水、电、气等项目建设条件已经具备,自有资金已经落实；项目的建设项目的建设既可以推动XXX市城市化建设，活跃当地地方经济，又改善了本来的星级酒店格局，促进XXX市旅游产业的发展，具有良好的经济效益和社会效益，项目可行。1.7.2建议针对项目目前的具体实际情况，项目组成员对项目建设提出了以下有关建议：（1）建议在建设进度、资金调度、建筑物品质等诸多方面于项目的实施前期作进一步的统筹规划，完善该项目设计方案。（2）建议采取切实可行的环保措施，减少污染，加强对环境的保护。（3）在建设过程中加强项目质量管理，经济、合理的控制项目成本，争取早日建成受益。（4）项目属于高档

11、商务酒店，经营过程中，在消费能力、服务水准、运营管理等方面存在一定的风险。建议加强员工岗前培训，强化服务意识，提高服务质量，根据当地市场的实际情况，对目标市场进行深度细分，拿出切实可行的营销策略和市场运作方案，以规避项目运营期间的投资风险，保证项目的财务安全。2项目建设背景及必要性分析2.1项目背景2.1.1宏观市场前景光明在国家经济持续高速发展的前提下，根据最新预测，中国人均消费到2020年将可能实现年均百分之十点八的增长，新的消费高峰即将来临，消费结构将不断升级。近两年中国已出现了以住房和汽车消费为代表的消费升级，下一轮消费升级的带动性项目将是教育、医疗、旅游、电信、信息和家庭娱乐商品等，

12、旅游消费将真正成为拉动中国消费结构升级的主力军。旅游发达国家的发展实践表明，一个国家人均GDP达到3000至5000美元，将进入旅游消费的爆发性增长期。从现实情况看，我国的广东、浙江、江苏、山东等沿海地区和北京、上海、天津等近40个县级以上城市，人均GDP已经达到3000美元，旅游消费迎来“爆发性增长”的底线已为期不远。2.1.2旅游产业发展良好从2009年湖南省旅游产业首超千亿元，2010年以1425.8亿元人民币跻身全国十强，到2011完成从旅游资源大省向旅游产业大省的跨越，再到2012年全省旅游总收入跨越2000亿元，湖南旅游已经在2009年的基础上实现了三年翻番。根据湖南旅游业在201

13、2年的相关数据：全年接待入境旅游者224.55万人次，实现入境旅游收入9.28亿美元；接待国内旅游者3.03亿人次，同比增长20.65%；实现国内旅游收入2175.46亿元人民币，同比增长26.61%；实现旅游总收入2234.10亿元人民币，同比增长25.11%，各项经济指标再创新高。2012年该市各景区景点共接待游客3590.1万人次，比上年增长18.04%，实现旅游总收入208.71亿元，比上年增长24.74%，首超200亿元大关。其中，接待境外旅游者215.81万人次，同比增长21.16%，远超全国平均2%增速。2013年春节期间全市各景点共接待中外旅游者8.12万人次。其中，武陵源核心

14、景区接待2.61万人次，黄龙洞景区接待0.32万人次，天门山景区接待0.57万人次。2.1.3文化旅游产业的兴起近年来文化旅游浪潮席卷全国。2009年国务院审议通过我国第一部文化产业专项规划文化产业振兴规划，正式将文化体制改革和大力发展文化产业上升到国家战略的高度。2010年党的十七届五中全会进一步明确提出推动文化产业成为国民经济支柱性产业的建议，再一次把文化产业提升到社会发展和国民经济的战略地位。2011年十七届六中全会，审议通过了中共中央关于深化文化体制改革、推动社会主义文化大发展大繁荣若干重大问题的决定。文化产业的产业地位提升后，大量的资金与政策都导向了文化产业项目。而文化与旅游有着天然

15、的紧密联系，文化是旅游的灵魂，旅游是文化的重要载体。国家对文化产业和旅游业的政策导向需要具有高品质大项目带动。文化、旅游联姻的产物文化旅游产业园应运而生。“十二五”时期，文化产业作为“国民经济支柱性产业”，与同样作为“战略性支柱产业”的旅游业将有越来越多的融合发展。2.1.4旅游开发迅速XXX市在旅游投资项目建设方面成果显著。XXX市委、市人民政府提出，建设世界旅游精品的目标，围绕“建设世界旅游精品”和“世界级旅游目的地” 的核心目标，以国际化的视野、高标准的要求来推动文化旅游产业的发展。通过政府组织引导、社会积极参与和市场有效运作，全面提升XXX旅游开发建设和管理服务水平，促进XXX旅游持续

16、快速健康发展。经过三十年的旅游发展，XXX已经初步培育了国内外知名的旅游目的地品牌，包括：桑植县九天洞、八大公山，永定区茅岩河漂流、天门山，慈利县五雷山，永定区玉皇洞石窟、普光禅寺等，基本建成符合大众旅游市场需求的吸引物体系和传统旅游产业体系，初步完善了旅游目的地发展的配套体系，这些将持续推动XXX旅游发展。2.1.5XXX市城镇化步伐加速快XXX市在历届党委、政府的正确领导下，城市建设有了突飞猛进的发展，近年来全市国民经济保持了快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强。城市的发展迅速。随着XXX市经济快速发展和城市的规划建设，吸引了大量外地客商前来经商置业投资发展，

17、良好的投资环境，便利的交通、通讯条件成为他们谋求长远发展的重要因素。面对新形势，XXX市委、市政府解放思想、与时俱进、开拓创新、真抓实干，按照“三年有改观，五年大变样”的发展目标，加大基础设施投入力度，并根据城市总体规划加大城市的建设，进一步加快了城镇化的步伐。2010年12月9日召开的全国旅游综合改革试点城市工作座谈会上，XXX与舟山、成都、秦皇岛被国家旅游局和国家发改委确定为全国首批旅游综合改革试点城市。这是XXX市经过20多年开发建设迎来的又一次跨越式发展机遇，也是“十二五”时期国家把旅游业建设成为战略性支柱产业过程中赋予XXX市的一项特殊使命。随着XXX市固定投资的不断增加，各项旅游项

18、目和基础设施不断建设，在政府的强力支持下，未来XXX市城镇化建设将会在现有的基础上不断加快步伐，城镇化水平不断提高。2.2项目建设的必要性2.2.1发展文化旅游产业的需要自首届中国国际文化旅游节在XXX市举行以来，XXX陆续推出了大型音乐歌舞剧天门狐仙新刘海砍樵、大型立体山水实景演出武陵魂梯玛神歌等多部艺术品质极高的演出活动，使得游客不仅享受到自然美景，也能领略到XXX绚丽多姿的文化魅力。于此同时面对文化旅游的发展趋势以及日益增加的旅游人数，旅游基础设施尤其是接待设施还需要进一步扩容提质。因此，本项目的建设能够填补XXX高端酒店的空白，改善XXX旅游接待设施和条件，有效满足文化旅游产业发展的需

19、要。2.2.2满足人们多元化生活，提高旅游接待能力的需求随着我国经济的发展，消费水平的不断提高，社会需求结构和消费结构已经发生了深刻的变化。居民消费结构中用于文化教育消费的部分越来越大，增长速度越来越快。近年来，我国恩格尔系数逐年下降，居民消费结构中，教育文化娱乐服务方面的实际支出和所占比例都在不断增加。与20年前相比，人民群众的文化需求逐渐由被动接受变为文化生产的引导力量。相当一部分居民群体的消费重心开始向教育、科技、旅游及精神产品消费等领域转移，不仅在衣、食、住、行、通讯、卫生和生活环境等物质生活的各个方面提出了更多、更高的要求，而且在文化娱乐、广播影视、体育康复、旅游休闲等精神生活方面也

20、提出了更多更高的要求。本项目的建设能够为当地群众和境内外游客提供餐饮、住宿、购物、休闲娱乐活动场所，满足人们对文化生活日益增长的需求。另一方面，每年来自国内外的游客络绎不绝，人数日益增加。但目前高星级酒店较少，接待能力和接待档次有限。因此在XXX当地，尤其是临近核心景区和市区的区域急需接待能力大、接待设施好的高星级酒店。因而，高品质、高规格的接待设施和环境显得尤为重要。2.2.3美化XXX城市环境的需要酒店尤其是顶级酒店是城市的形象名片，也是对外的重要窗口，一定程度上承担了城市形象和品位展现的功能。项目地处XXX永定城区天门山索道下站，迎宾路与大庸路的交汇处。项目总建筑面积14万平方米，酒店主

21、体建筑层数地上十六层。酒店建设运营后将成为XXX城区的标志性建筑，极大地美化XXX市的城市形象，并且在一定程度上改善投资环境，促进地区的招商引资。2.2.4促进XXX综合发展的需要项目建成后的营业收入由住宿、会议、娱乐、餐饮及其他服务项目构成，通过中、高档次的服务为市民和游客提供高品位的服务消费。这些服务项目均是高效经济的项目，易于获得较好的经济效益。同时项目的建成运营可以为当地人员提供更多的就业岗位，从而缓解就业矛盾，有利于维护社会稳定，起到繁荣城市经济的作用，为地区经济的发展创造良好的投资环境，促进地区经济的振兴。2.2.5提升本地区旅游服务产业质量的需要响应湖南省委、省政府对XXX旅游产

22、业发展提出的“打造世界旅游精品，推进城市化建设”的要求，同时也为了加快XXX旅游精品城市建设步伐，由XXX市委、市政府与*集团强强联合，共同合作开发XXX*城项目。2.2.6扩大就业，提升当地人民的生活水平的需要。解决就业问题是我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任务，就业问题是当今世界各国都面临的一个难题，就业和再就业已成为关系政治稳定、社会安定、经济发展的极为重要因素。XXX*城的日常运营需要大量的劳动力提供服务，通过本项目的建设可为社会提供800个新工作岗位，为当地社会劳动力和大中专毕业生提供了就业机会，有利于缓解当地就业压力，同时可提高当地人民生活水平和质量，对社会的发展具有促

23、进作用。综上所述，该项目的建设符合国家产业政策和XXX市城市发展规划，不仅能增强企业的经济实力，增加就业机会，而且可促进XXX市社会经济的快速发展，具有明显的经济和社会效益，项目的建设是十分必要的。3项目投资环境分析3.1XXX市总体概况XXX市位于湖南省西北部，地处云贵高原隆起与洞庭湖沉降区结合部，介于东经109度40分至111度20分、北纬28度52分至29度48分之间，东接石门、桃源县，南邻沅陵县，北抵湖北省的鹤峰、宣恩县。市界东西最长167公里，南北最宽96公里。全市总面积9653平方公里，占全省面积的4.5%。XXX是一座新兴的旅游城市，境内旅游资源丰富，1982年9月，XXX成为中

24、国第一个国家森林公园，1988年8月，武陵源被列入国家第二批40处重点风景名胜区之内；1992年，由XXX国家森林公园、索溪峪风景区、天子山风景区三大景区构成的武陵源自然风景区被联合国教科文组织列入世界自然遗产名录。丰富的旅游资源为旅游接待服务业的发展提供了得天独厚的条件。3.1.1XXX市GDP情况GDP总量是用以衡量一个国家或地区的经济规模的指标，反应了国家或地区的经济实力。GDP增长率则是衡量一个国家或地区经济增长速度的指标，反映了国家或地区的经济发展速度。从表3-1看出，XXX市从2006年以来，GDP呈逐年增长的趋势，增长幅度较平稳，总的来说，XXX市的经济处于快速增长的时期，经济的

25、快速增长将为XXX市带来良好的投资环境。表3-1XXX市近年GDP情况2006200720082009201020112012（前三季度）GDP生产总值（亿元）127.54151.34183.98203.1242.48298.04233.31GDP增长率（%）12.114.613.213.714.514.03.1.2XXX市产业结构情况第一产业是指通过人类劳动直接从自然界取得产品的部门。我国规定专指农、林、牧、渔业。 第二产业是指对第一产业和本产业提供的产品（原料）进行加工的部门,我国规定专指采矿业,制造业,电力、燃气及水的生产和供应业,建筑业。 第三产业是指对消费者提供最终服务和对生产者（包括三个产业的生产者）提供中间服务的部门，指除第一、二产业以外的其他行业。XXX市的产业结构中，历年来均以第三产业为主，第一、二产业所占比例较小，第三产业逐年来都是XXX市的领跑产业，如下表3-2所示：表3-2 XXX市产业情况各产业GDP2012（前三季度）第一产业（亿元）20.9225.3931.4426.8931.3239.6126.12第二产业（亿元）30.8236.042.87.47.0660.0776.3544.35第三产业（亿元）75.889.95109.66129.15151.19182.08139.193.1.3XXX市城市规划情况