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1、6. 结算物业管理企业根据委托合同的约定结算佣金。三、 物业租赁移交及停租收回 1物业租赁移交（1） ） 合同签订后，租赁关系即成立，即由业户服务部派员与承租方一同到物业内查看；（2） ） 双方签填物业移交底单，发现物业有损坏问题， 当场区别责任， 分别记明，及时维修；（3） ） 由业户服务部同志水电服务部共同商定供电有关事项，明确电费收取起始时间；（4） ） 由业户服务部通知治安办共同检查物业消防设施及储水池使用现状，明确治安费收取起始时间；（5） ） 由业户服务部通知自来水公司，并明确受阻起始时间；（6） ） 业户服务部应将合同复印一份叫公司财务部，并明确收租起始时间；（7） ） 电梯、电

2、话等其他物业内使用工具，又业户服务部通知有关部门共同察看，并明确具体收费起始时间。2物业的停租收回（1） ） 业户服务部会同承租方共同到物业内认真查看， 发现 we 那天，明确提出，区分责任，及时维修；（2） ） 由业户服务部负责通知水电服务站、治安办、财务部，到物业现场共同明确双方在交接物业时，各所需承担的责任、义务，并确定时间，及时完成；（3） ） 在承租方的有关形影债务责任未明确情况下，也互服务部应及时报告企业，并报请治安办协助，阻止承租方将财物运出；（4） ） 一旦业户服务部与承租方将所有物业租赁关系债权、债务关系明确终止，也互服务部应及时通知企业所有相关职能部门。 物业管理有限公司

3、管理处5-2 物业租赁代理业务一、物业租赁代理服务程序1. 登记委托（1） ）业主、租户有意出租房屋或想租房，可以分别在出租登记、需求登记中填写自己的意向，或者直接登记委托。作为业务人员，应热情地接待业 户，从专业人员的角度额为业户提供一切顾问咨询。针对业户关心的问题， 例如房租的收取，房屋的人为损坏等问题提供各种物业服务，物业管理企业 在租赁代理工作中的重点就是尽量避免业户担心的问题出现， 及时解决新问题，真正做到“不断满足业户日益增长的服务需要。 ”（2） ）办理物业委托登记：凡物业委托出租的业主需携带该物业的有效证明（原件）、业主的有效身份证明和同住人同意出租的证明材料，委托办理 出租的

4、须出具委托人的书面证明（由公司留存） 。若是公司，需携带营业执照（商业登记）、法人代表证明书、法人代表委托书等。（3） ）办理业主委托承租登记：凡委托承租的业主需携带本人有效的身份证明或户籍证明。属境内单位需携带有效的营业执照副本；属境外人士须提供有效的护照或回乡证明，填写需求并签署有关协议。2. 勘查定价（1） ）出租房屋登记完毕，业务员与业主约定勘查日期、时间；（2） ）在约定时间，业务员根据勘查口径对房屋进行勘查（重点勘查确认物业的装潢谁拼合设施配备） ；（3） ）业务员将与业主根据租赁价格行情和房屋具体情况，协商确定物业租金，并对租赁的各项条件达成一致。3. 配对看房（1） ）承租方。

5、业务员应与承租方约定上门看房日期、时间，并在约定时间陪承租方上门看房；承租方应严格守约，准时到出租方处看房；承租方在看房过程中，因自身过错导致出租房屋设施损坏的，责任一律自负。（2） ）出租方。出租方预约承租方上门看房日期、时间，并通知承租方详细的房屋地址；出租方应严格守约，准时等候承租方前来看房；看房过程中，应尽力配合。4. 签订合同与收付费用（1） 如果出租方与承租方商洽无异议， 即可进入签约阶段。 业务员按照双方所达成的各项条件填写合同， 并收集出租人和承租人双方的有效证明文件，公司则出示营业执照等。（2） 签订的合同及相关协议： 房屋租赁合同、房屋出租授权委托确认书、房屋承租确认书。双

6、方在租赁合同和协议的有效位置签名 （签章）。（3） 根据市房屋租赁管理办法中的规定，房屋租赁实行登记制度， 未向租赁登记机构登记的租赁行为不受法律保护。 所以租赁双方在签订合同后应前往房管局的租赁登记所办理登记手续。（4） 支付有关费用： 出租方支付中介费及相关的税金， 承租方支付押金和租金。 物业管理企业代理租赁完成后， 租赁双方在房屋租赁合同 上签字、签章后，向出租方收取该出租房的一个月租金作为种计费。 国家税费：参见财政部、国家税务总局关于调整住房市场税收征政策的通知、财税（ 2000 ）125 号文件。一般来说个人私有产权房屋出租应当缴纳税费如下：a、合同印花税：出租双方当事人各按合同

7、金额的 0.1% 缴纳；b、营业税及附加、房产税、个人所得税等：由出租人按租金收入的 5%综合缴纳税款；c、房屋租赁合同登记备案费： 100 元/件。 承租方根据房屋租赁合同中的规定向出租方支付押金和租金。5. 交房验房（1） 按房屋租赁合同规定日期，租赁双方到房屋所在地交验房屋；（2） 交验内容：装潢设施、家具、家电、水电煤表数字、钥匙和其他；（3） 交验方式：由业务员陪同承租方到房屋现场可，并有出租方在场， 进行房屋交验；（4） 交验手续：业务员、承租双方负责填写房屋交验单 ；（5） 在租赁双方对 房屋交验单 无异议后， 出租方向承租方支付钥匙。二、普通住宅租赁代理业务1. 物业委托出租人

8、登记填写居住物业委托出租情况登记表 。2. 物业现场评估物业管理企业根据委托人出租的要求， 又业务接待员到出租物业现场勘查，核实居住物业委托出租情况登记表中所填写的情况，并提出租赁建 议价格供委托人参考。3. 物业委托承租人登记填写居住物业委托出租情况登记表 ,以便物业管理企业根据承租人的需求，电脑搜索，打印符合需求的物业清单供承租人选择。4. 现场看房由租赁代理网点派业务接待员， 在约定的时间陪同承租人到物业现场看房。5. 签订租赁合同在承租意向明确后，又业务接待员组织租赁双方（出租方、承租方）与物业管理企业签订委托确认书 。然后再物业管理企业的见证下租赁双方签订租赁合同，物业管理企业盖经纪

9、人章。6. 租户入住租户在入住时，在物业管理企业业务接待员陪同下，对屋内设施设备的完好程度进行确认，同时对入住时的水、电、煤等表的抄见数进行确认，有通讯设备的，如电话、电脑等，还需要对通讯费用签订相关协议。如要对房屋进行必要的装修，须到小区物业管理处进行申请，在业主同意的情况下，可以进行装修。7. 租后服务物业管理企业在房屋出租后，对入住的租户进行登记，以掌握租户的动向，便于收取物业管理费，提供必要的服务。8. 租赁合同期满租户在搬离所租房屋时，必须得到业主的确认（对房屋内的所有物品） ， 并且付清各项费用，物业管理企业方可放行。三、公寓、别墅租赁代理业务1. 签订租赁合同租赁合同的主体为出租

10、人（业主或业主委托的代理人）和承租人（租户或租户坐在公司） ，租赁合同通常由双方代表签字。合同的内容、条款应公正、合理、公平，更应全面、细致、具体。一般应包含以下内容：合同主体：即业主和租户，包括其姓名（名称）和地址。合同标的： 即房屋和房屋内的设施、 设备、家具，前者一般注明数量、房型、房号和位置，后者一般以财产清单形式列出。租金及其它费用：一般以月租金计，若有管理费、服务费、水电煤费用或其它费用，则一并明确，同时应说明付款方式和期限。租期：即租赁有效期，包括起始年月日。提前退房及延期退房处理规定。业主（或管理方）的责任和义务：确认对居住区的管理职责，以保证租户享有良好的居住环境，包括生态环

11、境、文明程度和安全状况；确认对租户所租房屋建筑、内部设施设备、家具及水电煤、通讯、电视、保安等系统的正常维护保养及维修责任；确保租户在租赁期内对所租房屋的使用权；确认及时将有关租户利益或影响租户正常生活的信息通知租户。租户的责任和义务：遵守当地政府及管理方制定的法律和规章制度；及时支付各类费用和房租；妥善使用房屋及内部设施；允许在紧急情况下、 维修保养时或退房前一定时间内管理方进入所租房屋；退房时，即使将房屋及其中财产交还管理方；居住期间或退房时，对所造成的损坏和短缺承担赔偿或修复责任。规章制度和限制条款。为维护管理方利益和保障租户利益， 涉及租户居住期间的有关事宜作出 程序规定和限制规定。

12、其中包括环境卫生、 交通规则、出入制度、 登记制度、噪音控制、房屋装潢和改造及设施安装、 利用所租房进行与居住无关的行为、安全规定等，此类条款涉及面较广，并且直接影响租户的日常生活及日后的管理。因此，应从维护租户公共利益、 提高居住环境出发， 坚持合情、 合理、合法的原则，并通过细则进行不断的完善。免责申明条款。即对非管理方所能控制的外力或自然因素所造成的管理方未能履行责任进行规定。押金及违约处理规定。即对租户提前中止租赁合同， 未能按时支付房租费用或严重违反规章制度，给管理方或其它公众利益造成严重损害时作出相应规定条款。冲突和纠纷处理。规定当冲突或纠纷发生时的处理程序，如平等协商、诉讼或仲裁

13、等。2. 租户管理合同管理是别墅管理的基础和依据。然而，由于租户来自世界各地，有着不同的生活习惯和生活方式，加之居住期长，居住生活涉及广，在其日常生活中必定会遇到诸多不时应和困难。因此，在坚持合同管理的同时，从双方长远利益出发，在不影响公众利益的情况下，租赁双方应加强沟通，互谅互让，管理方可以通过各种途径、方式，向租户宣传、介绍当地的社会、经济、文化、治安、法规、交通及服务等各方面情况；同时，让租户了解管理方的管理政策及程序。也就是让租户尽快适应当地的情况，减少因不适应而产生的各种冲突和矛盾。通常，这种情况在新客户中较多，当矛盾产生后， 管理方一方面要坚持企业政策，但同时，也应设身处地为租户考

14、虑，向租户解释说明。另外，应积极主动为客户提供意见及解决问题的办法。四、办公楼租赁代理业务1. 管理费用的确定租赁合同中，除应规定房间租金外， 还应规定管理费及公共能耗费用 （包括中央空调能耗） 。公共能耗可以放在租金内，电费可以放在管理费内。因为，租金是由业主收取的，而管理费用是物业管理企业用于管理的，承租者必须承担大楼的管理费用，一般是在租赁合同中注明管理费的标准，按月收取。2. 让租户确认管理公约做好办公楼的物业管理必须有一套健全的管理公约， 入住的租户必须遵守公约的各项规定。在签订租赁合同前，一般将管理公约请租户看过，得到 确认。签订合同时，作为合同附件之一，以法律形式确保管理公约的执

15、行。3. 办理租户入住手续 租户的入住一般程序是：签订租赁意向书，并支付定金。有的租户一次看中了房子，可以不签意向书而直接签署租赁合同。签订租赁合同书其中管理公约可单独签订或作为合同附件。缴付押金和首期租金。验收房屋， 支付钥匙（同购房入伙验收相同） ，并将租户手册（租户须知）交给租户。帮助租户办理入住后办公所需的事项，一般有：帮助办理电话、传真等通讯事项：电话、传真等通讯线路的开通，一般由电信局统一办理；若租户需要，可签委托书，服务中心为租户代办；有的办公楼未业户配备了一些通讯线路和设备，供租户租用，租户签订租用协议后应办理好领用手续；帮助解决室内装修中遇到的一些问题： 例如：装修公司的推荐

16、、 确定， 装修手续的办理，装修中的注意事项以及与设备部的协调等等；有关停车方面的问题：如介绍停车场的位置、租赁费用等，帮助办理停车场的租赁手续；介绍委托清洁有关事项：帮助与清洁部的接洽联系。4. 租赁合同到期的处理合同到期前的通知。业户服务部必须随时掌握租赁户合同到期情况， 在合同到期前两个月应向租户发出书面通知， 以提醒对方就续签或退租事项进行商谈。 通知发出后， 应及时电话联系，约定商谈时间。合同终止确认。如果租户或大厦管理处任何一方决定不再续签， 那么合同终止就被确认。在谈判确认合同终止时，必须确认一下事项：a、合同终止的时间；b、结清拖欠的租金和管理费； c、房间的恢复和赔偿；d、押

17、金的归还；e、搬家的时间及配合要求。如果租户要求提前退租，在谈判中双方应就赔偿事项取得一致。一般有：a、押金不再退还。一般租赁合同中均规定，承租方提前中止合同，押金不予退还；b、空关期间（指提前退租日志合同终止日之间的期限）的赔偿和原合同规定的其他赔偿；c、通过谈判确认租户合同终止后，业户服务部应及时向财务、保安、设备部等有关部门发出书面通知。通报该租户合同终止时间，并要求抓紧做好各自未了事项。房间恢复原状。房间的恢复是租户退租时意见比较大的事项。 一般办公楼的租赁合同中均规定，租户退租搬迁时应将办公室恢复原状。有两种处理方式：有租户自己恢复。采用这一种方式，应规定恢复的期限，一般的说应不超过

18、合同到期日。 恢复工程结束， 应经过管理处验收， 达不到要求应补做， 直至合格通过；租户委托管理处代为恢复。如果是这样，首先应确定装修公司，然后由租户、设备部、业户服务部和装修公司以其对房间进行验收和检查，确定需要恢复的内容及费用，租户一次性付清费用即了结。凡是租赁期间所损坏的室内物品，租户应赔偿责任。退租手续书。退租手续书与入伙手续书相似，为租户及搬家提供一个方便的程序。提供搬家服务。租户退租手续完成后即可按预定时间搬家， 这是物业管理企业大楼管理处为租户的最后一次服务，应该尽可能为租户搬家提供方便，决不能因为是 最后一次而随意处之，降低服务标准。服务工作的主要内容有：将搬家须知交给搬家租户

19、；帮助租户确定搬家时间和办理使用电梯申请：搬家时间由租户提出， 业户服务部帮助联系确定。这里的主要矛盾是电梯，因为电梯使用者多，设备部应合理调整矛盾，尽量满足租户的要求，一般来讲，搬家的时间安排在下班后为宜；搬家队伍的确定：有的租户自己外请搬运公司，也有的希望物业管理企业帮助联系搬运公司，不论哪一种，都应热情帮助；搬家现场管理：现场管理非常重要，管理不好就会发生矛盾或物品损坏。这里应把好几个关：a、业户服务部及时将租户搬家的具体时间通知设备部和保安部； b、设备部派出电梯工为搬家租户提供专门服务；c、保安部把好出门关，正确指挥车辆进出，确保安全；d、设备部或保安部派人到楼面监督，防止墙壁地面因

20、碰撞拖拉而遭损坏。如发现有此类现象应及时制止，并要求搬运公司赔偿损失。搬运结束，业户服务部应负责将房间钥匙收回。出租屋及暂住人员管理一、 出租屋管理标准1. 业主出租房屋，须到房管所办理房屋出租许可证，方可出租；2. 出租业主须到管理处将房屋出租情况登记备案；3. 只准将房屋出租给有正当职业的本地人或有暂住证的外地人居住， 并需具承租人的单位证明；4. 出租屋只限于居住生活，不得改变出租屋的用途；5. 出租屋内不得进行违法活动；6. 业主必须经常了解其承租人的活动情况， 发现有不轨行为， 及时报告管理处或派出所；7. 违反以上规定者将视情节轻重处以罚款或将承租人交公安机关处理。二、 暂住人员管

21、理标准1. 暂住人员必须持有效合法证件，并到派出所申报临时户口。（1） ） 在本市工作的暂住人员，须持有本辖区派出所签发的暂住证；（2） ） 本市工作的港澳台和外国人，须持有居住证。2. 投亲靠友的暂住人员， 暂住时间超过三天以上， 须到派出所申报临时户口。3. 暂住人员必须遵守管理处的有关管理规定。4. 暂住人员不得在本辖区内从事非法活动，违者从严处理。5-3 房屋租赁问题与纠纷处理一、房地产租赁问题处理的原则一般来说，可按以下原则处理房地产租赁问题：公正、公平，依法保障房屋租赁当事人的合法权益。公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。住宅用房的租赁，

22、应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由阻力双方协商议定租金和其它租赁条款。有下列情形之一的房屋不得出租：未依法取得房屋所有权的；司法机关和行政机关依法裁定、 决定查封或以其他形式限制房地产权利的；未取得共有人同意的共有房屋；权属有争议的；属于违章建筑的；已抵押、未经抵押人同意的；已抵押、未经抵押人同意的；不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。在以划拨方式取得土地使用权的土地上建造的房屋出租， 应将收取租金中的土地收益部分上缴国家。无效合同必须相互返还对方已交付的房屋和租金， 由有关机关代表国家追缴因无效合

23、同所得的收益，由过错方赔偿对方损失。租赁期内双方权利和义务的争议，按以下情况分别处理：房屋租赁当事人按照租赁合同的约定，享有权利，并承担相应义务和责任；出租人应当依照合同约定期限将房屋交付给承租人， 逾期应当支付违约金，由此而给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任；修缮房屋是出租人的责任，如未能及时修复而使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失和人身伤害的，应当承担赔偿责任；双方另有约定的，按约定处理；承租人应当按期交纳租金，违约者应交违约金；承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添；确需变动的，应先征得出租人的同意并签订书面合同；因承租人过错造成的损坏，有承租人

24、负责修复或赔偿。根据有关规定， 承租人有以下行为之一的， 出租人有权终止租赁合同， 收回房屋，并由承租人赔偿所造成的损失：擅自将所租房屋转租、转借、转让他人或与他人调换使用；擅自拆改所租房屋结构或改变用途；承租人搬离房屋所在城镇；拖欠租金累计六个月以上；无正当理由将承租房屋闲置六个月以上；利用所租房屋进行违法行为；故意损坏承租房屋；法律、法规规定可以收回的其他情形。承租人将房屋在行出租的，可区别以下情况处理：租赁期内，征得出租人同意，可以将房屋的部分或全部转给他人；房屋转租应当订立转租合同并经原出租人书面同意， 且按有关规定办理登记备案手续；如非双方协商同意，转租合同终止期限不得超过原租赁合同

25、期限；转租合同生效后， 转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并应当履行原租赁合同中规定的承租人的义务；转租期间， 原租赁合同变更、 解除或终止， 转租合同也随之相应变更、解除或终止。对于违反房地产管理法、 行政法规和建设部规章以及地方法规规章的行为，应分别追究有关责任人的民事、行政、刑事责任。二、合同不清而导致的房屋阻力纠纷处理 1签订房屋租赁合同应注意以下问题（1） ）必须是书面合同才能生效。（2） ）合同必须具备以下条款才能成立：当事人的姓名、名称和住址；房屋的坐落地点、面积、装修程度、设施状况等；租赁房屋的用途；租赁的期限；租赁价格，包括租金及其交付方式、交付时间；房屋的修

26、缮责任；变更和解除合同的条件；当事人约定的其他条款。有了以上这些条款，就容易界定双方的权利、义务，即使发生纠纷，也能根据合同内容解决矛盾。2房屋租赁合同不清而导致的纠纷处理对于租赁合同不清而承租人事实上住进了房屋的， 本着既保护出租人的所有权，又保障承租人有房可住，稳定住房秩序的原则，根据有关法律规定 处理：如果房屋租赁合同的主要条款不具备或不清楚，该租赁合同无效，承租人退出房屋，出租人退还租金；或者重新签订有效租赁合同。房屋数量（面积） 、特征在租赁合同中不清楚的，依房屋住宅现状为准，但以不脱离房产蓝图为限。对租金数额在租赁合同中不清楚的，公房（国有的、具体的）依国家标准，不能确定依国家何级

27、标准的，取中间标准；私房可以依国家标准提高10-30% ，如当地国家标准过低，还可再提高一些，以不超过公房全额房租（包括房屋折旧费、修缮、管理费、房产税、土地使用费、支出的建房贷款利息、保险费、社会平均利润）为宜。我国城市私有房屋管理条例第十六条规定：“房屋租金，由租赁双方按照房屋所在地人民政府规定的私有房租金标准，协商议定；没有规定标准的，由租赁双方根据公平合理的原则，参照房屋所在地租金的实际水平协商议定，不得任意抬高。对期限在租赁合同中不清楚的，推定无期限。根据城市私有房屋管理条例的规定，如果承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借，或利用承租的房屋进行非法活动、损害公共利益、或承租人累计六个月不交房租， 出租人有权解除租赁合同。对违约责任在租赁合同中未订明的，视为按实际造成损失赔偿。在租赁合同中就修缮责任未订明的，推定按国家有关法律规定执行， 即修缮由出租人承担。三、房主提出解除合同而导致的租赁纠纷处理租赁合同终止时，出租人有收回房屋的权利：租赁合同中未规定租期的，出租人确因住房困难，要求收回出租房屋自住的，原则上应当准许；出租人应给承租人一定的找房搬家时间；如果承租人有条件搬迁而不腾房，则应延期搬迁，否则强制执行。承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同，收回房屋：承租人擅自将承租的房屋转租、转让