中华全国律师协会律师办理物业管理法律业务操作指引Word文档下载推荐.docx

1、 物业管理包括业主自治管理和业主聘请其他 管理人的管理， 比如聘请保安公司提供安全保障服务， 聘请保洁公司 提供公共区域清洁服务等。物业管理纠纷： 指在物业服务活动中发生的各相关主体之间的权利义 务争执。建设单位：又称业主单位、 项目业主或开发商，指建设工程项目的投 资主体或投资者，原始取得物业的所有权。物业服务企业： 是依法设立的从事物业管理服务的企业法人。 其根据 物业服务合同接受业主（业主大会）或者建设单位委托，对特定物业 进行专业化管理并对业主提供服务。 国家对物业服务企业实行资质管 理。其他管理人：指除物业服务企业外的其他依法从事物业管理服务的组 织或个人。如保洁公司、保安公司、物业

2、管理师。业主：依法登记取得或者根据中华人民共和国物权法 （以下简称 物权法）规定取得建筑物专有部分所有权的人， 认定为物权法 第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为， 已经合法占有建筑物专有部分， 但尚未依法办理所有权登记的人， 认 定为物权法第六章所称的业主。使用人：是指物业的承租人或其他非业主使用人。业主大会： 是由物业管理区域内全体业主组成的， 维护物业区域内全 体业主的公共利益，行使业主对物业管理的自治权的业主自治机构。 业主委员会： 是经业主大会选举产生并报相关行政主管部门备案， 在 物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织， 是业主大会的 执行机构。前

3、期物业管理：是指物业出售后至业主委员会成立并选聘物业服务企 业或其他管理人之前这一期间的物业管理。前期物业服务合同： 是指物业区域内的业主委员会成立之前， 物业的 建设单位委托物业服务企业或其他管理人管理物业， 并与物业服务人 签订的物业服务合同。物业服务合同：是指业主委托物业服务人管理建筑物及其附属设施所 订立的关于双方在物业管理服务活动中的权利义务的协议。 广义上的 物业服务合同包括前期物业服务合同。临时管理规约：是在销售物业之前，由建设单位制订的，对有关物业 的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，以及 违反规约应当承担的责任等事项的约定。管理规约： 是指业主共同订立或者

4、承诺的， 对全体业主具有约束力的 有关使用、 维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则， 是全体业 主应当遵守的物业管理服务的规章制度。业主大会议事规则：是小区业主大会与业主委员会活动的基本要求， 是业主大会活动的程序规范， 其规定了业主大会和业主委员会的议事 方式、表决程序、职责及任期等。专项维修资金：又称专项维修基金，指由法律、法规规定的专项用于 住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、 更新、改造的资金。 物业管理师：按照人事部、建设部物业管理师制度暂行规定 ，物 业管理师，是指经全国统一考试，取得中华人民共和国物业管理师 资格证书（以下简称资格证书 ）， 并依法注册取得中华人民共

5、和国物业管理师注册证 （以下简称注册证 ），从事物业管理工作 的专业管理人员。物业管理师英文译为： Certified Property Mana ger。第 3 条 指导范围本操作指引可指导律师从事物业管理法律业务， 主要包括： 为建 设单位、物业服务企业、其他管理人、业主、业主委员会和物业使用 人等提供法律服务，拟定前期物业管理标书、前期物业服务合同、物 业服务合同、管理规约，通过协商、仲裁或诉讼方式处理物业管理纠 纷。第二节 现有立法及相关规定第 4 条 物业管理是新兴的行业，在这个行业中出现的法律问 题立法尚不完善，专门的立法除了物业管理条例以外，多为建设 部及相关部委的规章和规范性法

6、律文件。 物权法也对涉及物业管 理方面做了纲领性、原则性的规定。另外，全国各地也有较多的地方 法规和规范性法律文件， 律师办理物业管理法律业务必须结合当地的 地方法规和规范性法律文件才能更好地解决问题、处理纠纷。 第 5 条 物业管理法律业务所涉及的全国性法律、法规、规章主要 有：中华人民共和国物权法 于 20xx 年 3 月 16 日第十届全国人大第五 次会议通过， 20xx 年 10 月 1 日起施行。中华人民共和国民法通则 于 1986年 4月 12日第六届全国人大第 四次会议通过， 1987年 1月1日起施行。中华人民共和国消费者权益保护法于 1993年 10月 31日第八届 全国人大

7、常委会第四次会议通过， 1994年 1月1日起施行。中华人民共和国合同法 于 1999年 3月15日第九届全国人大第二 次会议通过，自 1999年 10月 1日起施行。中华人民共和国价格法于 1997年 12月 26日第七届全国人大常 委会第二十九次会议通过，自 1990年 1月 1日起施行。物业管理条例于20xx年5月28日国务院第九次常务会议通过，自 20xx 年 9 月 1日起施行。前期物业管理招标投标管理暂行办法 （建住房 2003 130 号），自20xx年1月1日起施行。物业服务收费管理办法 （国家发展改革委员会、建设部发改价格:2003 1864号），自20xx年1月1日起施行。

8、业主大会规程（建设部建住房 2003131 号），自 20xx 年 9 月 1 日起施行。住宅室内装饰装修管理办法（20xx年3月5日建设部令第110号），自 20xx 年 5 月 1 日起施行。物业服务公司财务管理规定 （财政部财基字 1998 7号发布）， 1998 年 1 月 1 日起施行。物业服务公司资质管理办法 （建设部令 125号），自 20xx 年 5 月 1 日起施行。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释2009 8号），于20xx年4月20日最高人民法院审 判委员会第 1466 次会议通过，自 20xx 年 10 月 1 日实施。最高人民法院关

9、于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律 若干问题的解释（法释2009 7号）于20xx年3月23日最高人 民法院审判委员会第1464次会议通过，自20xx年10月1日实施。第 6 条 从目前立法的趋势看，有关物业管理的立法变化较快、较 多。从事物业管理业务的律师应多关注这方面的立法进展， 以便更好 地做好相关业务。第一章 律师办理建设单位委托前期物业管理提供法律服务的业务第一节 前期物业服务公司的选聘第 7 条 物业销售（预售或现售）前，律师为建设单位选聘前 期物业服务企业提供法律服务。第 8 条 向建设单位建议通过招投标的方式选聘具有相应资质的物 业服务企业。 属住宅及同一物业管理区域非

10、住宅的物业， 应通过招投 标选聘；其他类型的物业， 建议尽量采用招标方式选聘。投标人少于3 个或者住宅规模较小的，经报物业所在地的区、县人民政府房地产 行政主管部门批准， 可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务 企业。第 9 条 通过招投标选聘物业服务企业的，律师应提醒建设单位须 在以下时限内完成招投标工作：（1）新建现售商品房项目应在现售前 30 日完成；（2）预售商品房项目应当在取得预售许可证之前完成；（3）非出售的新建物业项目应在交付使用前 90日完成。第 10 条 参与草拟或审查上述选聘前期物业服务企业的相关法律 文件包括但不限于招标书、前期物业服务合同、临时管理规约。10.1招标

11、书应包括的内容：（1）招标人及招标项目简介；（2）物业管理服务的内容及要求；（3）对投标人及投标书的要求；（4）评标标准及评标方法；（5）招标活动方案；（6）物业服务合同的签订说明；（7）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。10.2前期物业服务合同的主要内容（可参考建设部前期物业管理 服务合同示范文本）：（1）物业的基本情况；（2）服务内容与质量；（3）服务费用；（4）物业的经营与管理；（5）物业的承接与验收；（6）物业的使用与维护；（7）专项维修资金；（8）违约责任；（9）其他约定事项。10.3业主临时规约的主要内容：1）物业基本情况；2）物业使用和维修；3）物业服务费用的交纳；4）其他

12、相关事项；5）违约责任和违约纠纷的解决第 11 条 按照各地对前期物业管理招投标的相关规定， 帮助建设单 位规范前期物业管理招投标程序。11.1前期物业管理招标的备案。 按照各地办理前期物业管理招投标的规定， 一般要求房地产开发企业 在发布招投公告前或者发出投票邀请书前，提交规定的文件、资料， 向物业项目所在地的房地产行政主管部门进行备案。11.2发出招标公告与预审。 建设部前期物业管理招标投标管理暂行办法第 8 条规定：“前期 物业管理招标分为公开招标和邀请招标。 招标人采取公开招标方式的， 应当在公共媒介上发布招标公告， 并同时在中国住宅与房地产信息网 和中国物业管理协会网上发布免费招标公

13、告。 招标公告应当载明招标 人的名称和地址， 招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事 项。”11.3招标文件的编制与发出。 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要， 在招标前完成招标文件 的编制，并向所有经过预审合格的投标人发放。11.4现场的踏勘与资料提供。招标人根据物业管理项目的具体情况， 可以组织潜在的投标申请人踏 勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。11.5开标与评标，确定中标人。11.6与中标物业公司签订前期物业管理服务合同，并向政府行政主 管部门备案。第 12 条帮助建设单位制定或审核临时管理规约（可参考建设部业 主临时公约示范文本 ），对有关物业的使用、维护、管理

14、、业主的共 同利益、业主应当履行的义务、 违反规约应当承担的责任等事项依法 作出约定。 制定的临时管理规约不得侵害买受人的合法权益， 与物业 服务企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定， 应与 临时管理规约一致。第 13 条 根据物权法的规定，建设单位不仅可以聘请物业服务 企业进行物业管理， 也可以聘请其他管理人进行管理。 在建设单位选 择聘请其他管理人进行管理的时候， 律师应协助建设单位草拟相关物 业服务合同，如制定审核保安服务合同、保洁服务合同、设备维修服 务合同等。第二节 前期物业管理服务期间的业务第 14 条 前期物业服务合同签订后，律师应当向建设单位 提示，让选聘的物业服

15、务企业提前介入房地产项目的建设过程， 让其 从物业管理的专业角度对规划设计、 施工、装修提出相关整改和完善 意见，既要使开发建设的物业更合理、更人性化，又要使物业服务企 业今后能顺利地管理该物业， 减少与业主的矛盾和冲突， 并使物业更 好的保值增值，有利于开发商品牌实力的塑造与延续。 应提示建设单位：如选择聘请专业的公司，对共用设备进行维护；应 让专业公司提前介入，以便及早地了解小区的管线图及设备情况。 第 15 条 商品房买卖合同签订时，应建议开发商在“房屋买卖 合同”中包含前期物业服务合同的内容， 包括约定物业管理服务项目、 服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，并且涉及物 业

16、买受人共同利益的约定应当一致。第 16 条 商品房买卖合同签订时，应提示开发商将临时管理规 约作为合同的附件，要求买受人对遵守临时管理规约予以书面承诺。第 17 条 提示建设单位在物业管理区域内按照规定配置必要的物 业管理用房。各地对物业管理用房的配置有面积要求的， 应遵照执行。 第 18 条 提示建设单位，前期物业服务合同生效之日至出售的房屋 交付使用之日的物业管理费由建设单位承担。 一般物业管理费是按月 计算的，交付当月的物业管理费，一般由建设单位承担。第 19 条 当建筑区划内的入住率等条件达到规定的召开首次业主 大会会议的条件时， 提示建设单位应按规定办理相关手续， 为成立业 主大会、

17、选举产生业委会提供资料。第 20 条 律师为开发商制订前期物业管理有关合同文件应注意的 问题在业主大会成立前， 由开发商负责前期物业管理。 此间应当制作的法 律文书主要有商品房买卖合同（前期物业服务条款） 业主临时规 约前期物业服务合同及物业管理规章制度。开发商应在售房前 拟制和签署一系列物业管理的法律文书，此时应注意以下问题：20.1在商品房买卖合同中增加前期物业服务的主要内容，做到 购房人购买房屋的同时即购买了前期物业服务。 物业管理条例规 定，商品房买卖合同中应当包括前期物业服务合同的主要内 容，购房人通过与开发商订立商品房买卖合同对该物业的前期物 业管理（包括选聘的物业公司、物业服务事

18、项与服务质量、物业维护 与管理、物业收费等）有基本了解，并以合同的方式对由开发商提供 的前期物业服务予以确认。20.2在房屋销售前拟定好业主临时规约并在售房时向购房人公 示，以便于购房人在订立商品房买卖合同时对遵守业主临时规 约作出书面承诺。如果说业主规约是全体业主对物业行使管理 权的“宪法”，那么业主临时规约在前期物业管理中则起“临时 宪法”的作用。由于在前期物业管理中业主大会尚未成立，根据物 业管理条例的规定，开发商应当负责拟定并向购房人说明和公示 业 主临时规约，并可要求购房人对遵守业主临时规约作出书面承 诺。承诺作出后，即具有法律约束力。20.3与选聘的物业公司订立前期物业服务合同 。

19、根据物业管理 条例规定，开发商应当于房屋销售前选聘好物业公司并与其订立 前 期物业服务合同。通常前期物业服务合同文本由拟聘请的物业 公司提出， 但由于前期物业服务主要由开发商负责， 前期物业服务的 主要内容应当与商品房买卖合同 中物业服务的相关条款保持一致， 物业管理的服务与质量水平， 既要能够满足开发商的要求， 也要同时 保障业主的权益不受侵害，因而需要由开发商参与拟定或审定。20.4负责拟定或审定前期物业管理规章制度。通常物业管理规章制 度由拟聘请的物业公司提出，且作为前期物业服务合同的附件， 是合同的重要组成部分。 因此其不仅属于法律文书， 且按规定开发商 应当将物业管理规章制度连同 前

20、期物业服务合同 一并提交政府房 地产行政主管部门备案。 同时由于大量的物业管理事务通过对物业管 理规章制度的落实得以实施， 因而物业管理规章制度的内容广泛地涉 及业主的利益，此外，物业管理规章制度是前期物业服务合同得 以实际履行的重要保障，因而同样需要由开发商参与拟定或审定。20.5拟订前期物业管理法律文书应当注意的问题：20.5.1关联性。前期物业管理关系中各方当事人的权利与义务在各 法律文书中表现为相互交织、渗透，部分内容互相叠加或涵盖；文书 相互独立又互相依存、 互为条件，关联性强。因此在拟制法律文书时： 一是要做到主要法律文书齐全， 形成一个完整的合约体系； 二是文书 相互之间应当依次

21、衔接， 避免因遗漏或错位影响其他文书的法律效力； 三是内容上相互叠加或重复的部分内容， 应力求表述准确、 完整并注 重其同一性，避免出现遗漏、矛盾、含糊不清或产生歧义。20.5.2规范性。广义地说，规范性包括程序规范和实体规范两个方 面。程序规范要求开发商拟制和签署法律文书的过程符合规定要求， 该公示的公示，该说明的说明，该备案的备案。实体上规范是指法律 文书的内容应当合法、 合规或符合行业惯例； 对于法无明文规定的情 形，当事人可自愿约定，但不得损害他人利益。20.5.3前瞻性。前期物业管理中涉及的热点、焦点问题较多，如会 所、外立面墙使用权、建筑物冠名权、车库、停车场、商铺及其他配 套设施

22、设备的归属权等。 对于尚在探讨和研究的、 法律或政策并未作 出明确规定的问题， 应当有预见性地尽可能作出约定， 避免在日后的 物业管理过程中发生较多的争议。20.5.4可操作性。目前物业管理难度较大，合约的履行尤其是物业 管理规章制度的落实主要取决于管理措施是否到位。 在管理措施方面 如何既约束、督促物业使用人履行义务、遵守制度，又不至于以违法 或侵权的手段“强制管理” ，如以停水、停电方式胁迫收取物业费、 未经法定程序强制拆除搭建物等， 既是难点也是重点； 另外根据物业 管理纠纷的不同类型，依法、合理、明确地设置各类物业争议的解决 程序，综合运用行政主管部门查处、 提交仲裁或诉讼的手段保障物

23、业 管理的各项措施落到实处也是值得注重的一方面。第二章 律师办理为物业服务企业提供法律服务的业务第一节 律师为物业服务企业提供前期物业管理法律服务第 21 条 帮助物业服务企业制定投标方案， 并参与草拟或审查 包括但不限于投标文件、 前期物业服务合同、 物业管理制度等相关法 律文件。第 22 条 应提示物业服务企业， 有投标意向时注意企业资质等级可 以承接的物业管理业务项目范围。根据建设部物业企业资质管理办法的规定，各资质等级的企业可 承接的项目范围如下：（1）一级资质的企业可以承接各种物业管理项目；（2）二级资质的企业可以承接 30万平方米以下的住宅项目和 8 万平 方米以下的非住宅项目的物

24、业管理业务；（3）三级资质的企业可以承接 20万平方米以下住宅项目和 5 万平方 米以下的非住宅项目的物业管理业务。第 23 条 投标文件是参与投标的物业服务企业对招标文件的内容、 实质性要求和条件作出响应的文件。投标文件应包括以下内容：（1）投标函；（2）投标报价；（3）物业管理方案；（4）招标文件要求提供的其他材料。第 24 条 帮助审查招标书中由建设单位制定的前期物业服务合同， 对有损于物业服务企业的条款，建议修改或删除。第 25 条 中标后签订前期物业服务合同之前， 提示物业服务企业要 求建设单位将以下文件作为合同的附件提交：（1）物业构成明细；（2）物业共用部位明细；（3）物业共用设

25、施设备明细；（4）其他。第 26 条 物业服务企业进行前期物业管理招投标应注意以下问题：26.1投标书的格式和内容应满足招标文件的要求。 评标过程中经常发现一些投标文件不能按照招标文件规定的格式编 写，没有目录，没有页码，该盖章的不盖章，应提供的资料不提供， 所供非所要，计算依据前后不一致， 提供的财务数据不符合财务原则， 错别字多，装订粗糙等问题，导致评委对资料的齐全性、准确性在打 分时打折扣。建议在投标书装订之前一定对照投标文件的要求认真进 行校对，装订尽量精美，投标书的质量是企业的形象，很难想象一个 投标书错误百出的物业服务企业能够把物业服务做好。26.2提供的物业服务内容应完全响应招标

26、文件要求。 应注意投标书中对招标物业项目提供的物业服务内容是否完全响应 了招标文件的服务内容要求，注意是否漏项。实践中，出现过招标文 件明确要求有社区文化活动服务内容，恰恰在投标文件中不做应答， 没有职责分工，也不做该项服务费用测算的情况。在公开招投标中， 如果提供的服务内容有漏项， 将被视为不响应投标文件， 或是该项服 务企业不具备服务能力，甚至被废除投标资格处理。26.3物业服务方案中应具有对服务内容的必要分析。 评标过程中一些投标书的物业服务方案普遍缺少对服务对象及其需 求的分析， 缺少服务重点和难点分析， 对特殊需求和特殊技术要求不 能识别，导致物业服务方案没有针对性，甚至千篇一律。物

27、业服务企 业应在物业项目可行性分析的基础上， 做好这些必要的分析， 综合出 最终的服务需求和目标， 因为这些分析是决定物业服务方案是否合适 的前提。物业服务方案的针对性和适宜性在评标中占有很大的比重。26.4注意物业服务目标的定量和定性问题。 根据招标文件的服务内容要求和最终确定的服务定位和服务需求， 必 然会制定服务目标。 服务目标的制定一般分为定量的和定性的， 一般 情况下，能定量的尽量进行定量。 服务目标的定量制定应与服务定位 档次相符合，可以参照有些地方有关物业服务等级划分及价格的文件， 深圳市、上海市等都有这些文件。按照物权法的要求，物业服务 企业只有依约服务的权利， 因此，指标的制

28、定不能超越法律法规规定 的范围，不能超越物业服务的范畴，不能超越正常的服务能力。定性 指标的制定应注意频次和时间间隔的概念， 应说明服务工作后所取得 的效果。定性和定量的指标应是可测量的。26.5应注意物业服务方案的内在逻辑性。 评标过程中发现有的物业服务方案缺乏内在的逻辑性。 物业服务方案 的内在逻辑性应是：根据服务的需求，制定相应的服务指标，配置合 理的人力资源和设备资源， 以一定的服务管理模式运作， 职责分工明 确，不漏项不重叠，明确服务流程和检查标准，以相应的内部和公共 制度以及必要的措施来保障物业服务指标的完成， 在风险分析的基础 上，制定规避风险的措施和应急预案，保障人身和财产的安

29、全。 第 27 条 签订前期物业服务合同时， 提示物业服务企业要求建设单 位限期提供：竣工总平面图；单体建筑、结构、设备竣工图；配套设 施、地下管网工程竣工图； 设备设施的安装、使用和维护保养等技术 资料，以及物业质量保修文件和物业使用说明文件等物业管理所必需的其他资料。第 28 条 签订前期物业服务合同之前， 提示物业服务企业要求建设 单位配合对物业的共用部位、 共用设施设备进行查验， 确认存在问题， 要求建设单位对存在问题提出解决办法。第 29 条 前期物业服务合同签订后， 提示物业服务企业要求建设单 位对上述查验结果、 存在问题等签订确认书， 作为界定各自在开发建 设和物业管理方面承担责任的依据。第 30 条 帮助物业服务企业草拟或审查拟与购房者收房时签订的 前期物业服务合同，前期物业服务合同的主要内容可参见本指引 10. 2。第 31 条 提示物业服务企业， 根据有关规定， 业主选聘新的物业服 务人后，其与建设单位签订的前期物业服务合同终止。第 32 条 提示物业服务企业， 前期物业服务合同终止后， 应将本指 引第 22 条所述资料及物业管理用房等移交业主委员会，并在业主委 员会的主持下，做好与新的物