房地产估价师考试案例分析学习总结.docx

1、房地产估价师考试案例分析学习总结房地产估价师考试案例分析学习总结案例与分析学习总结案例与分析考试较其他几门课程的考试要求高，只要掌握了科学学习方法，了解了考试基本要求，会知道如何复习对理论与方法、制度与政策的有关内容按照估价实践的要求进行更深一个层次的理解想象如何把握估价的理论、方法、有关的法律法规应用到估价实践中去，看到一个估价的理论或方法、或法律法规的规定，就想象如自己是出题人将如何从实践的角度出题目来考住一般水平的考生进行概括和总结如在指错题中各种方法运用上一般会出现哪些错误、哪些错误是较简单的、容易发现的错误，哪些错误是深层次的、不易发现的错误，各种估价目的的报告一般通常会出现哪些错误

2、，估价报告的写作上通常会出现哪些错误；哪些错误是已经在历年考试中考过的错误，哪些错误是还没有考试过的错误；哪些错误是历年的考试基本上都会考的错误，这样在指错题考试中就能做到有的放矢地寻找错误，提高答卷的速度如：各种估价目的和估价技术路线，即其价格内涵和价格形成过程上的一些特殊性各种方法的运用需具备的资料和数据，各种情况的估价需要搜集哪些特殊的资料；关于房地产估价的法律规定重要有哪些；估价目的、估价时点、估价对象状况、房地产市场情况通常如何统一起来，它们与价格内涵和价格形成过程以及与估价技术路线通常会有什么内在联系；各种估价原则在估价实践中的应用主要有哪些方面；各种类型的题目通常会考哪些知识点等

3、适应记忆复习时要在理解的基础上适应记忆，特别是估价规范、两个指导意见的内容，这在指错题考试中特别重要，要看到某种方法、某种估价目的就能想起它通常会出现哪些错误，通常会出现在什么地方，做到“胸有成竹”，这样才能在考试中快速、准确地找出错误，提高考试的速度和准确率，并为后面改错题的考试节省宝贵时间注意：本门课程考试以本门课程教材和房地产估价规范、两个指导意见为准案例与分析是估价理论与方法以及其他有关估价的基本概念、基本知识的综合运用，要求全面掌握估价理论和方法并具有较丰富的估价实践经验试题包括问答题、选择题、指错题和改错题一、综述：问答题和单项选择题问答题和单项选择题共50分，考查考生是否熟悉房地

4、产的价值标准与估价目的之间的关系，掌握主要房地产估价方法的实质与难点，掌握各种目的、各种类型房地产估价的特点及适用法律法规等 问答题：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点(市场变化对估价结果的影响)，价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题等 1、摸清出题者的意图：该道题是考什么方面的知识，估计一般考生会怎样思考该问题，从而设置一些“陷阱”或“机关”，让一般考生答题偏离方向或答不出来，拉开考分差距2、每题都有35个小点3、思维要清晰：答题条理分明，层次清楚，论点突出、明显 单选题：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵指错题和改错题指错题和改错题共50分，是用指错、改错形式综合考查考

5、生对估价报告的写作能力、估价方法的掌握程度(公式是否正确，参数是否准确、计算是否正确等) 指错题：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握1、把答案写在草稿纸上并排序，把肯定答案(重要的)写在前面，一条答案占据一行，把怀疑的答案尽量挤在后面2、在“估价对象”中如找出三个错误，则跳过往下阅读报告的其余部分，等有时间再仔细阅读“估价对象”一项的内容3、如估价报告中有“个别因素分析”、“区域因素分析”和“市场背景分析”的内容且篇幅较长，则可跳过这三个部分，节省时间寻找估价方法运用上的错误4、在按自己的理解指定错误后，对照本资料对指错题常见错误的概括进行一遍检查，看看是否

6、有漏指的错误房地产估价案例分析大总结 1 案例与分析学习总结改错题：考估价方法在应用中的难点将正确的内容改错倒扣分，不能随便指错和改正 错处一般34个本题包括指出错误和改正错误两项工作排除法：排除正确的，只剩下3处时，指出错误，不会改也要改，将错误内容改错不扣分 案例与分析是其他系列教材特别是估价理论与方法中基本知识、基本理论的综合应用在应试复习时应着重注意以下几点：弄懂四大估价方法及基准地价修正法是学好本门课的前提无论何种题型，均是从不同侧面考查考生对估价方法的理解程度、比较选择和应用技能，通过具体案例反复研究各种估价方法是复习重中之重商业房地产、居住房地产估价是考试主要内容，要加强并系统学

7、习估价规范和指导意见复习时应通过具体案例不同估价目的，重点分析各类房地产估价的特点估价实质上是估价师正确认识房地产客观存在的价值并将其科学地表达出来影响房地产价值的因素非常复杂，弄清影响不同用途房地产价值的主要因素是十分必要，决定了需要收集估价资料案例分析考题千变万化，复习时应边学习边总结，举一反三、融会贯通围绕案例分析，学会什么情况选用何种估价方法，针对选择的估价方法应收集哪些主要资料，正确处理估价方法具体运用中各个环节的关键问题精读规范案例，并在估价实践中及时总结经验，提高估价报告的写作能力考试答卷时，应利用开卷考试特点问答题：力求内容完整、重点突出、条理清晰改错题：看清题意，是只要求指出

8、错误，还是要求指出错误并改正二、价格解释对价格有争议、疑惑1、(对两种正确结果分别解释)哪些是影响价格的因素？ 2、从影响价格的因素入手： 目的不同，价值类型不同时点不同，价值不同：动态价格；市场环境、供求状况变化；估价对象会变化；期限、成新、房地产状况变化交易状况是否变化：权力束在限制约束下，交易状况不同估价原则：是否改变用途，最高最佳使用、违章建筑、临时建筑 估价方法：两个机构评估，不同估价方法产生价格差异三、资料搜集资料反映形成价格的影响因素，哪些因素对价格有影响就搜集哪些资料(影响的程度、方向、关系不同，要有针对性) 一般资料项目有关资料：估价目的(委托方明确)；委托方基本情况、项目有

9、关文件 估价时点房地产市场状况资料：普遍性的、地区性的、本类型房地产资料 估价对象状况资料：土地的、房屋的位置、面积、权利状况 估价对象区域条件资料：交通、环境、繁华程度 相关法律、法规、政策不同估价方法应收集的主要资料市场法：交易实例及实例房地产状况不同交易情况价格差异的资料房地产价格指数及利率方面的资料房地产状况调整的有关技术资料成本法：土地取得成本资料土地开发和房屋建设成本资料管理费用资料利息率、利润率、税费等标准方面的资料建筑物成新度、重新购建价格资料建筑物折旧资料收益法：估价对象和、类似房地产经营(租赁)收益资料估价对象、类似房地产的经营费用资料折旧、剩余收益期限等资料报酬率方面的资

10、料假设开发法：同类房地产市场现有竞争状况、未来趋势同类房地产市场售价同类项目开发周期、开发费用同类项目开发利润或收益资料折现率确定的有关资料封面房地产估价报告房地产估价案例分析大总结 2 案例与分析学习总结估价项目名称：应说明项目全称(突出估价对象所在的区域、名称及用途) 委托方：应说明委托方全称，个人委托的为个人的姓名估价方：估价机构全称估价人员：参加本次估价的人员的姓名及注册证号估价作业日期：估价的起止年月日，即正式接受委托至完成估价报告之日(与结果报告的)前后一致估价报告报告书在估价机构内部的编号目录目录一、致委托人函* * 页二、注册房地产估价师声明* * 页三、估价的假设和限制条件*

11、 * 页四、估价结果报告* * 页五、估价技术报告* * 页六、附件* * 页致委托人函致委托方函致函对象(委托方的全称) 致函正文(说明估价对象、估价目的、估价时点、估价结果) 致函落款(估价机构全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签名、盖章) 致函日期(为致函的年月日) 注册房地产估价师声明注册房地产估价师声明我们郑重声明：1我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的2本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中的估价报告中已说明的假设和限制条件的限制3我们与本估价报告中的估价对象没有(或有已载明的)利害关系，也与有关当事人没有(或有已载明的)个

12、人利害关系或偏见4我们依照国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告 5我们已(或没有)对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘6没有人对本估价报告提供了重要专业帮助(若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名） 7(其他需要声明的事项) 参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章(两名以上) 报告需两人以上(包括两人)，其中一人必须为注册房地产估价师；常见错误为：估价人员不足两人；估价人员中没有注册房地产估价师；注册房地产估价师没有签名盖章抵押估价需两名以上注册房地产估价师签名盖章估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件估价结果报告房地产估价结果报告估价报告编号(与封面上的编号

13、一致) 委托方(说明本估价项目的委托单位的全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人的姓名和住所）估价方(说明本估价项目的估价机构的全称、法定代表人、住所、估价资格等级) 估价对象(概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况其中，对土地的说明应包括：名称、坐落、面积、形状、四至、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况；对建筑物的说明应包括：名称、坐落、面积、层数、建筑结构、装修、设施完备、平面布置、工程质量、建成年月、维护、保养、使用情况、公共配套设施完备程度、利用现状、权属状况) 估价目的(说明本次估价的目的和应用方向)

14、估价时点(说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日) 房地产估价案例分析大总结3 案例与分析学习总结价值定义(说明本次估价采用的价值标准或价值内涵) 估价依据(说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料) 估价原则(说明本次估价遵循的房地产估价原则) 估价方法(说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义) 估价结果(说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格) 估价人员(列出所有参加本次估价的人员姓

15、名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章) 估价作业日期(说明本次估价的起止年月日) 估价报告应用的有效期(说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长期限，如一年) 估价技术报告房地产估价技术报告个别因素分析(详细说明、分析估价对象的个别因素) 区域因素分析(详细说明、分析估价对象的区域因素) 市场背景分析(详细说明、分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来）最高最佳使用分析(详细分析、说明估价对象最高最佳使用) 估价方法选用 详细说明估价的思路详细说明估价方法选用和未选用的理由详细说明估价方法的定义估价测算过程(详细说明测算过程，参数确定等) 估价结果确定

16、说明本次估价的最终结果是多少 最终结果是如何确定的分析不同估价方法差异原因(三种评估技术路线从不同角度反映了房地产价格)，根据估价对象的特点及目前房地产市场行情，结合估价师的经验，加权平均求取最终评估结果，权重分别为、，则测算的结果为万元附件附件估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，外观和内部照片，项目有关批准文件，产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明等制作要求：估价报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量纸张大小应采用A4纸规格一、估价报告本身的不完善估价报告内容不完整，缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目缺少委托估价方有关

17、项目：如单位名称、法人代表及住所或个人姓名和住所等(个人委托)； 缺少受理估价方有关项目：如名称、住所，特别是估价资格等级； 缺估价原则； 没有估价的假设前提和限制条件；缺少估价时点； 缺少价值定义或价值定义中价值标准或价值内涵表述不确切； 估价方法没有说明定义； 缺少估价作业日期；估价结果缺少大写、单价或货币单位等，用外币表示时缺少相应的汇率，等等 没有估价师声明； 没有附件； 没有估价人员； 没有说明缺少估价目的或估价目的含糊不清；是何种条件状态下的价格如熟地、毛地；开发场地还是项目完成时的土地；已完工建筑还是在建工程；期地、期房现房等缺估价依据估价方法及操作的主要依据；与估价目的相配合的

18、合法性依据等房地产策划报告本身的不完善P 二、对估价对象描述不清对估价对象没有描述或描述不清具体包括：估价对象名称、坐落、面积、形状、四至、用途、房地产估价案例分析大总结4 案例与分析学习总结现状、楼层、结构、装修、设备、建成年月、规划限制条件、建筑物利用现状、建筑物建成年月、产权状况没有描述或描述不清(权属性质和土地使用年限）等估价对象概况交代不清，所需资料收集不全面土地需说明：名称、坐落、面积、形状、四至、用途、生熟程度、土地现状、地质条件、产权状况及说明、土地使用权起止期、地价区类等建筑物需说明：名称、坐落、面积、楼层数、结构、装修、设备、建成年代、用途、产权状况及证明等单独估价建筑物时

19、，也要有土地证明此外，还应对环境作简要说明A、权益方面：1、土地使用人(估价对象的产权，即未说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权) 2、土地使用的性质(出让、划拨；集体土地还是国有土地，长期用地还是临时用地；何时取得、取得方式、法律文书证明等) 3、土地使用权年限交代不清，如XX年(少起止年月) 估价对象权利状况交待不清，通常情况下无土地使用年限，漏掉土地使用年限起止日期 4、土地的规划用途交代不清 5、有无土地使用权证、所有权证 6、是否共有、部分产权 7、产权有无争议 B、土地物理状况方面 1、土地“生熟”程度描述不清2、土地地价类别交代不清(几类用地、商业、工业) 3、土地

20、用途交代不清(商业、工业、住宅) 4、建筑容率不清 5、建筑密度不清 6、绿化率介绍不清其中(3、4、5、6为规划中确定的指标，以规划审批件为准，不可假设) C、房地产中的土地： 1、土地面积、形状等 2、土地四至(1、2归类为一个错误) D、建筑物方面：1、房屋用途交代不清(如有土地用途，视为清晰) 2、建筑物结构交代不清(房屋层数) 3、房屋建成年代不清注：2，3错误可描述为建筑物实物状况交代不清4、房屋的状况(分为完整、在建工程)，房屋的状态交代不清楚(如在建工程的投入数量) 5、房屋装修(主要指宾馆、酒店，住宅不用交代) 6、是否具有房屋所有权证没有交代 7、房屋的权属交代不清(特别是

21、抵押的情况) 8、房屋的状态交代不清楚(如在建工程的投入数量) 三、行文、遣词造句不当(术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊) 主要包括：名词术语不准确，如把估价日期错写成估价期日用词带有强烈的感情色彩语意含糊，用“大约、估计、大概、可能、左右”等字样数据来源没有出处或是有错(如房地产税、营业税的税率错误)判断推理没有充足的理由(如简单地下结论，却没有充足的理由支持结论) 四、逻辑不严谨五、前后不一致(数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由) 房地产估价案例分析大总结 5 案例与分析学习总结六、写作有错误评估结果中没有说明币种，没有进行大写

22、对外币表达的结果，没有折算成人民币，没有说明汇率 表达形式不科学注意对价格的称谓是否错误(比准价格，收益价格，积算价格) 只有总价，没有单价二、估价方法选用上的错误1、只使用了一种估价方法，对采用的方法是否有合理的说明和理由2、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定，3、估价方法选择不当：能用市场比较法的没有用收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法如：拆迁评估一般应采用市场比较法，而在估价报告中却采用了其他估价方法且未说明

23、原因根据XX年x月x日起实施的房屋拆迁估价指导意见，“拆迁估价一般应当采用市场比较法不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因” 4、估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关规定 5、选用方法不适用的(各种估价方法的适用条件) 6、未说明每种估价方法的定义、步骤7、察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确8、选用的估价方法不妥(应根据估价对象类型、估价方法适用的对象、收集到的资料来确定如：有收益的应当优先选用收益法，比较实例多的应优先用比较法，抵押的优先成本法，拆迁的用市场法，在建工程用假设开发法等) 八、估价方法应用错误(选用估

24、价方法错误) 选用估价方法应遵循的原则：有大量可比实例(选用市场比较法，并以该法为主)；具有预期收益(收益法作为其中一个方法) ；具有开发或待开发潜力(选用假设开发法) ；无上述条件的选用成本法1、公式选用错误例如：收益法公式选用错误，有限期限估价却采用了无限期限公式；市场法修正时修正系数的分子分母颠倒；用假设开发法测算时未考虑销售税费等2、参数错误收益法中收益期限选用错误3、计算错误指一些简单的数学计算错误，多层商业用房建筑面积累加后不等于总建筑面积等还有些是较难看出的计算错误，如用收益法算出了估价对象房地产的总体价值，却又加上了其高档装修的成本价，或是又扣除了折旧费用，实际上是进行了重复计

25、算4、概念错误指估价方法中某些概念的理解错误如：成本法中的成本是客观成本，却采用了实际成本；收益法中的净收益是正常净收益，却采用了个别收益；市场法中案例选取少于3个，或案例交易时间过早、与估价对象在某项修正因素上差异超出标准等此外，还容易常犯的概念错误有：土地使用年限和建筑物经济寿命与折旧的关系问题；环比指数与定基指数的区别问题等九、估价技术路线常见错误损害赔偿房地产评估1、损害前和损害后房地产状况掌握不清；2、没有考虑间接损失(残值清理费用、造成收益下降) 拍卖底价的评估1、强制处分对房地产价格的影响； 2、快速变现使交易价格相对正常价格较低；房地产估价案例分析大总结 6 案例与分析学习总结

26、3、市场需求面、推广力度小，造成成交价格低于正常价格； 4、消费者心理因素；5、购买者需额外支出(支付拍卖机构的佣金) 6、技术路线：首先确定正常市场价值；分析拍卖市场成交价格水平与正常市场价格水平的调减幅度；按照这个偏低的幅度对估价结果调减调减幅度来源：源自拍卖市场价格水平与正常房地产价格水平的比较；7、拍买保留价要注意(法院委托的，拍买保留价由法院参照评估价确定)；3、用市场法评估的房地产扣除折旧不对旧房地产评估1、估价对象的状况，应对重置价标准进行必要修正2、旧有房地产的技术路线，运用成本法时，采用房地分估的方法首先确定重置价的标准，所评估的标的物是什么标准，然后确定标的物的重置价，其次

27、得出房屋的成新率，土地的价值运用市场比较法求出，然后相加得出旧有房地产的价值市场法、收益法评估时不应该扣除折旧注：1、交易实例选取时成新率与估价对象不一致不能用 2、同等来源、同等规模收益与估价对象创造收益应等同房地产保险评估 1、不能考虑土地的价值；2、保险事故后损失评估时，应考虑估价范围是否包括间接损失，并在估价时说明是否包括间接损失； 3、投保时的估价可按房产的投保的实际价值确定，也可按保险事故发生时的实际价值；4、可修复，宜采用修复的费用为损失价值；不可修复的，特别注意扣减房地产受损后的残余价值；划拨国有土地房地产抵押评估应注重预期风险(预期风险会降低估价对象的价值的因素应考虑，预期不

28、确定的收益或升值较少或不考虑）；分析市场变现能力；应考虑抵押期间的耗损；应考虑扣除上缴国家土地使用权出让金部分司法诉讼评估应当注意委托人要求评估的评估时点时的房地产状况和市场状况运用各种方法评估的结果应当进行综合处理，如有调整，应阐述理由(多种估价方法结果综合取平均值；数学方法求取综合结果的基础上，应考虑一些不可量化的价格影响因素；结果的取整；确认结果) 房地产合并估价：1、合并前后价格的计算要客观、准确2、增值额的分配要准确、合理，应遵循估价中的贡献原则来确定：(按各自的单价为基础分配；各自的面积为基础分配；各自的总价为基础分配) 各参数选择应说明理由十、市场法估价应注意问题难点：交易修正选

29、取可比实例应符合下列条件：处于同一地区或同一供求范围内的类似地区；用途相同；规模相当；档次相当；建筑结构相同；权利性质相同；时间接近(不超过1年)；交易类型与估价目的吻合；应为正常成交价或可修正为正常成交价；土地、建筑物、房地产相互匹配；比较实例的数量不够可比实例是否在同一供求区，规模是否相当，权利性质类型，故价目的应该吻合，价格是否为正常交易价格或可修正(必要的说明)；建立比较基准出错：统一房地产范围：统一付款方式：注意名义价格实际价格成交价格；统一面积内涵：建筑面积与使用面积、套内面积等概念的内涵；统一化为单价：有时需要对总价先进行调整；统一币种单位：注意汇率的方向；统一面积内涵、面积单位

30、是否统一比较基准房地产估价案例分析大总结 7 案例与分析学习总结9、修正幅度过大，单项修正超过20% 值12、实例应修正差别不应太大：修正单项不能超过20%，综合修正不能超过30%；在修正表中各因素的比较中，是否漏掉交易情况和交易日期的说明13、房地产状况调整时，包括区位、实体、权益三方面；要进行年限修正、容积率修正、楼层调整 14、修正系数的确定没有充足的理由；修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒市场法中系数的取值要有依据，修正系数的确定没有充足的理由15、交易情况修正时表述不误，应说“可比实例成交价格比其正常价格高(低)多少” 16、将期内平均上升或下降与逐期平均上升或下降

31、混淆 17、日期调整时指数选取不合适18、可比实例成交日期应精确到年月日，日期调整时取%时，应说明该年同一供求范围该类型房地产价格稳定或无明显波动19、环比与定基混淆20、区域因素与个别因素混淆不清，可比实例不符合条件21、区域因素与个别因素具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异 22、区域因素与个别因素具体比较修正项目的选择没有与评估对象的特点结合起来 23、区域因素比较修正的内涵理解错误24、比较修正项目有漏项，如地下室、车库等其他因素 25、间接因素与直接比较混淆不清26、区域、实物、权益修正时应明确具体事项27、交易情况和交易目的不同；交易状况不清；成交价描述不清；成交日期、付款方式交待不清；28、修正项目出现错误，如临街的应在区域因素而在个别因素修正了； 29、加权时出现矛盾，最接近的应赋予大的权数；30、市场比较法中修正系数的位置是否有误