泰州市物业服务收费管理实施细则.docx

1、泰州市物业服务收费管理实施细则各市(区)物价局、建设局，市区物业管理企业： 为规范物业服务收费行为，维护业主、物业管理企业合法权益，促进我市物业管理服务行业健康、有序发展。现将泰州市物业服务收费管理实施细则(试行)印发给你们，请认真贯彻执行。 附件：1、泰州市物业服务收费管理实施细则（试行） 2、泰州市普通住宅物业管理服务等级 3、泰州市普通住宅物业管理公共服务收费标准泰州市物价局 泰州市建设局 二五年八月一日泰州市物业服务收费管理实施细则(试行)第一条 为了规范物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据江苏省物业管理条例和江苏省物业服务收费管理办法等有关规定，制定本细则。第二条

2、 本细则适用于泰州市范围内，符合国家物业管理资质要求的物业管理企业，对物业提供社会化、专业化、市场化服务的收费行为。第三条 本细则所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。第四条 提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。鼓励开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈。第五条 市物价局会同市建设局负责全市物业服务收费的管理工作。靖江、泰兴、姜堰、兴化等市及高港区物价局会同建设局负责本行政区域内物业服务收费的管理工作。第六条 物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项

3、目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则。第七条 物业服务收费包括公共性服务收费和代收代办费、特约服务费。物业服务收费根据物业的性质和提供服务的内容、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的物业管理公共服务收费，实行政府指导价。别墅类高档化住宅以及办公房、厂房、经营性用房等物业的公共服务收费，满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费实行市场调节价。第八条 实行政府指导价的物业管理公共服务收费，由市物价局会同市建设局，根据物业管理服务内容、服务质量等因素，制定等级收费标准(见附表)。第九条 在业主委员会未成立前发生的物业管理公共服务及其收费称为前期物业

4、管理和前期物业管理公共服务收费。第十条 实行政府指导价的前期物业管理公共服务收费由价格行政主管部门核准。物业管理企业或建设单位应按照价格行政主管部门核定的等级收费标准，在前期物业管理协议或买卖(租赁)合同中与物业买受人预先约定，并同时约定物业管理服务的具体内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。未经核准不得预收服务费用。建设单位自主委托物业管理企业实行小区物业管理的，应在与物业买受人签订商品房买卖合同的同时签订前期物业管理协议。建设单位或委托的物业管理企业应在申报商品房销售价格时申请前期物业管理公共服务收费标准。价格主管部门接到物业管理企业的申请后，应会同建设部门根据房屋开发企业承诺建设的

5、住宅小区环境条件和物业管理硬件设施核定相应的服务等级和收费标准。第十一条 实行政府指导价的前期物业管理公共服务收费标准报价格行政主管部门核准时，应报送以下材料：1、建设单位或所委托的物业管理企业关于普通住宅前期物业, 理公共服务收费标准的书面请示。书面请示的内容包括普通住宅小区的名称、地址、总建筑面积、住宅户数，物业服务的标准，请求核准的收费标准等。2、建设单位对物业管理企业的委托书(原件)。3、建设单位关于普通住宅小区物业管理硬件条件的陈述和承诺(原件)。4、物业管理企业的资质证书(复印件)。5、物业管理企业提供公共服务的详细项目和服务标准，服务承诺和违约责任(原件)。第十二条 价格行政主管

6、部门应在接到前期物业管理公共服务收费标准请示后20个工作日内根据所报符合条件的资料核准收费标准。第十三条 开发建设单位通过规范的招投标方式选择前期物业管理企业的，其普通住宅小区的服务等级应事先征得建设和价格行政主管部门的同意，等级收费标准应在中标后5日内报价格行政主管部门备案确认。价格行政主管部门和物业管理行政主管部门应加强招投标过程及价格行为的监督和管理，及时纠正和依法查处各种违规违法行为。第十四条 已产生业主委员会的住宅小区普通住宅公共服务收费标准经业主大会同意后，由业主委员会在政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定，并在约定后5日内报价格行政主管部门备案。第十五条 实行市场调

7、节价的物业服务收费，未产生业主委员会的，由开发建设单位或物业管理企业与物业买受人在物业服务合同中约定；已产生业主委员会的，由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业在物业服务合同中约定。各价格、建设行政主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导和规范，促进相关各方合理约定收费及有关事项。第十六条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。包干制是指在业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业管理企业承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者

8、承担的物业服务计费方式。第十七条 物业管理公共服务费用构成因素为：(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；(二)物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用；(三)物业管理区域清洁卫生费用(不含物业管理区域外的垃圾清运、处置等费用)；(四)物业管理区域绿化养护费用；(五)物业管理区域秩序维护费用；(六)物业管理企业办公费用；(七)物业管理企业固定资产折旧费用；(八)物业共用部位、共用设施设备的一般性维修、保养费用和公众责任保险费用；(九)经业主大会同意的其他费用；(十)合理利润；(十一)法定税费。其中，合理利润：普通住宅最高不超过8%。第十八条 物业的电梯、水泵、中央空调等设施运

9、行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业管理企业单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法由业主委员会与物业管理企业协商确定；业主大会、业主委员会尚未成立或产生的，由业主与物业管理企业协商确定。第十九条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。因房地产开发企业分期开发需要，分期交付住房的普通住宅小区，先期入住的业主按规定标准的60%交纳前期物业管理公共服务费，差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，物业服务费用由业主按收费标准的70%交纳。物业出租或以其他方式交他人

10、使用的，物业服务费用由业主或使用人交纳，使用人拒绝缴纳的由业主缴纳。第二十条 物业管理区域内应业主或业主委员会委托实施专人管理的机动车停车服务收费，由价格行政主管部门根据情况确定。业主(使用人)已拥有车位所有权或使用权的，停车服务收费标准按补偿物业企业管理费用原则确定；业主(使用人)不拥有车位所有权或使用权，并在确保区内道路安全通畅条件下，占用小区公共设施、场地的，按低于社会停车收费标准、补偿物业管理企业管理费用并考虑占用公共设施应予合理补偿的原则确定。第二十一条 利用物业公共部位、公用设施设备以及产权属业主共有的其他物业从事经营活动应经业主大会的委托，按照规定办理有关手续，所得收入应按业主大

11、会的决定进行分配和使用。第二十二条 物业管理企业通过竞标或接受委托实施物业管理服务并收取服务费用的，其他部门、单位、企业不得向业主、使用人或实施物业管理的企业收取内容相同的费用。第二十三条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、环卫以及其他单位应当向最终用户收取的有关费用，不得直接向物业管理企业收取。物业管理企业接受委托代收有关费用的，双方应当签订有偿服务合同，由物业管理企业向委托单位收取手续费。物业管理企业向业主、使用人代收费用时应出示委托单位的委托书，出据收费单位的收费发票。第二十四条 物业管理企业可以每半年或一年向业主、使用人收取物业管理公共服务费，收费时间不得超过一年。

12、业主委员会与物业管理企业另有约定的，从其约定。实行政府指导价的物业公共服务收费的计费面积以房屋产权证的住房主体建筑面积计算，车库、阁楼等附属用房不在计费面积以内。第二十五条 物业管理企业不得擅自向业主、使用人收取一年以上的押金、保证金等费用。第二十六条 物业管理服务收费实行明码标价，服务内容、收费项目、收费标准、收费办法及公共照明、公共用水等公摊费用应在经营场所或服务地点醒目位置公布，每半年(或一年)向业主、使用人公布物业小区经营设施营业收益和公共维修基金的支出情况，接受业主委员会、业主、使用人和价格行政主管部门的监督。第二十七条 物业管理企业应完善内部财务管理制度，强化成本、收支约束。实行物

13、业公共服务费用包干制的，物业管理企业应对实施管理的具体物业区域实行单独建帐，每半年(或一年)公布一次财务状况，接受监督。实行物业公共服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务资金的收支情况。物业管理企业或业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预、决算和物业服务费用的收支情况进行审计。第二十八条 业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费用。第二十九条 价格

14、行政主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业管理企业的服务内容、服务质量和收费项目、收费标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定的，将由价格行政主管部门依法查处。第三十条 本实施细则由泰州市物价局会同市建设局负责解释。第三十一条 本实施细则自2005年8月1日起执行。以前凡与本细则不一致的有关规定予以废止。表一：泰州市普通住宅物业管理服务等级（一级）项 目服务内容与标准一综合管理服务1、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。2、小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。3、管理人员、专业操作人员取得物业管理职业资格证书或

15、者岗位证书。4、有物业管理方案，质量管理、档案管理等制度。5、管理服务人员统一佩带标志，行为规范，服务主动、热情。6、公示8小时服务 。7、解答业主的咨询和处理业主投诉。二房屋管理1、每半年检查1次房屋共用部位的使用状况，属于小修范围的及时组织修复。2、每月巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道，以及其它公用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录并及时维修养护。3、与业主签定装修协议，巡查装修施工现场，组织装修验收。4、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。 三共用设施设备维修养护1、设施设备标志齐全、规范，责任明确，设施设备运行正常。2、对公用设施设备每半年

16、巡查1次，属于小修范围的及时组织修复。3、急修1.5小时内到位，24小时内修复，特殊情况需做出说明和限时承诺。4、电梯24小时正常运行(正常维修除外)。5、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。6、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。 7、化粪池每年清理1次，楼面落水管、落水口开裂、破损及时更换，每年对地下管井彻底疏通1次。四维护公共秩序1、主出入口24小时有人值班。2、不定人不定期巡视。3、有明显的车辆停放标志。保持居住区道路畅通。4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。五保洁服务1、每日收集垃圾1次，垃圾

17、日产日清，建筑垃圾定点堆放。2、小区道路等每日清扫1次。3、每周打扫、清洁电梯厅、公共楼道1次，清洁楼道扶手1次。4、夏季对垃圾房（箱）、楼道、公共场所消杀蚊、蝇2次。六绿化养护管理1、每周清除1次绿化带、草地上的垃圾，无明显杂物。2、草坪树木生长基本正常，无明显草荒、死树和大面积病虫害，无严重人为损害。3、每年至少进行1次施肥。4、每月打捞1次水面上的漂浮垃圾，建筑小品每年检查1次，保持清洁。备注一级住宅小区环境应具备的条件：略低于二级标准。（二级）项目服务内容与标准一综合管理服务1、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。2、小区主出入口设有小区平面示意图，

18、各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。3、管理人员、专业操作人员取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。4、有物业管理方案，质量管理、档案管理等制度。5、管理服务人员统一着装，佩带标志，行为规范，服务主动、热情。6、设有服务接待中心，公示8小时服务 。7、解答业主的咨询和处理业主投诉。二房屋管理1、每三个月检查1次房屋共用部位的使用状况，属于小修范围的及时组织修复。2、每半个月巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道，以及其它公用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录并及时维修养护。3、与业主签定装修协议，每3日巡查1次装修施工现场，组织装修验收。4、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告

19、业主委员会和有关主管部门。三共用设施设备维修养护1、设施设备标志齐全、规范，责任人明确，设施设备运行正常。2、对公用设施设备每3个月巡查1次，做好巡查记录，属于小修范围的及时组织修复。3、急修1小时内到位，24小时内修复，特殊情况需做出说明和限时承诺。4、电梯24小时正常运行(正常维修除外)。5、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。6、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。7、化粪池每年清理1次，楼面落水管、落水口开裂、破损及时更换，每年对地下管井彻底疏通1次。四维护公共秩序1、主出入口24小时有值班看守，对进出机动车辆进行管理。2、每4小时至少巡查1次，巡查有记录、有检

20、查。3、车辆停放有序。4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。五保洁服务1、每日收集生活垃圾1次，垃圾日产日清，建筑垃圾定点堆放。2、小区道路等每日清扫1次。3、每周打扫、清洁电梯厅、共用楼道2次，清洁楼道扶手2次。4、夏季对垃圾房（箱）、楼道、公共场所消杀蚊、蝇2次。六绿化养护管理1、每4日清除1次绿化带、草地上的垃圾，无杂物。2、草坪树木生长基本正常，成活率在80%以上，无明显草荒、死树和大面积病虫害，无严重的人为损害，每年至少修剪2次，施肥2次。3、每半月打捞1次水面上的漂浮垃圾，每年清洁喷水池至少1次，建筑小品每年检查1次

21、，清洁1次；需要刷白或刷油漆的部位每4年粉刷1次，雕塑每2年擦洗1次。备注二级住宅小区环境应具备的条件：小区封闭，布局基本合理，有一定的环境；绿地率达20%以上；有共用的自行车停放场所；楼宇对讲系统、监控系统、电子巡更系统、周界报警系统或其他安全防范设施不少于一项；水、电、气、视、消防设施符合有关规定；有公共活动场所；有规定比例的物业管理用房。（三级）项目服务内容与标准一综合管理服务1、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。2、小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。3、管理人员、专业操作人员取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

22、4、有物业管理方案，质量管理、档案管理等制度。5、管理服务人员统一着装，佩带标志，行为规范，服务主动、热情。6、设有服务接待中心，公示16小时服务 。7、解答业主的咨询和处理业主投诉。二房屋管理1、每2个月检查1次房屋共用部位的使用状况，属于小修范围的及时组织修复。2、每旬巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道，以及其它公用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录并及时维修养护。3、与业主签定装修协议，每3日巡查1次装修施工现场，组织装修验收。4、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。 三 共用设施设备维修养护1、设施设备标志齐全、规范，责任人明确，设施设备运行

23、正常。2、对公用设施设备每2个月巡查1次，做好巡查记录，属于小修范围的及时组织修复。3、急修1小时内到位，24小时内修复，特殊情况需做出说明和限时承诺。4、电梯24小时正常运行(正常维修除外)。5、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。6、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。7、化粪池每年清理1次，楼面落水管、落水口开裂、破损及时更换，每年对地下管井彻底疏通1次。四维护公共秩序1、主出入口24小时有值班看守，次出入口6点到22点有1人值班，对进出机动车辆进行管理。大件物品搬出实行登记。2、每3小时至少巡查1次，巡逻有记录、有检查。3、车辆停放有序。4、对火灾、治安、公共卫

24、生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。五 保洁服务1、每日收集生活垃圾2次，垃圾日产日清，建筑垃圾定点堆放。2、小区道路等每日清扫1次，楼道灯、景观灯无灰尘、无破损。3、每周打扫、清洁电梯厅、共用楼道3次，清洁楼道扶手3次。4、夏季对垃圾房（箱）、楼道、公共场所消杀蚊、蝇3次。六 绿化养护管理1、每3日清除1次绿化带、草地上的垃圾，无杂物。2、草坪树木生长正常，成活率在85%以上，无草荒，无小面积病虫害，无明显的人为损害，每年至少修剪3次，施肥2次。3、每周打捞1次水面上的漂浮垃圾，每半年清洁喷水池至少1次，建筑小品每半年检查1次，清洁1次；需要刷白或

25、刷油漆的部位每3年粉刷1次，雕塑每年擦洗1次。备注三级住宅小区环境应具备的条件：小区封闭，布局合理，有一定园林小景；绿地率达25%以上；专用固定停车，有共用的自行车停放场所；楼宇对讲系统、监控系统、电子巡更系统、周界报警系统或其他安全防范设施不少于两项；水、电、气、视、消防设施完备；有公共活动场所、娱乐场所和简单的体育活动器材、设施；区域内所有管线下地敷设；有规定比例的物业管理用房。（四级）项目服务内容与标准一综合管理服务1、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。2、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。3、管

26、理人员、专业操作人员取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。4、运用计算机进行完善的物业管理。5、管理服务人员统一着装，佩带标志，行为规范，服务主动、热情。6、设有服务接待中心，公示24小时服务 ，解答业主的咨询和处理业主投诉。7、每半年征求1次业主的意见，改善服务质量。二房屋管理1、每月检查1次房屋共用部位的使用状况，属于小修范围的及时组织修复。2、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道，以及其它公用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录并及时维修养护。3、与业主签定装修协议，每2日巡查1次装修施工现场，组织装修验收。4、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管

27、部门。三共用设施设备维修养护1、设施设备标志齐全、规范，责任人明确，设施设备运行正常。2、对公用设施设备每月巡查1次，做好巡查记录，属于小修范围的及时组织修复。3、急修半小时内到位，8小时内修复，特殊情况需做出说明和限时承诺。4、电梯24小时正常运行(正常维修除外)。5、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。6、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。7、化粪池每年清理2次，楼面落水管、落水口开裂、破损及时更换，每年对地下管井彻底疏通1次。四维护公共秩序1、各出入口24小时有值班看守，大件物品搬出实行登记。2、每2小时至少巡查1次，巡逻有记录、有检查。3、有明显车辆通行、停放

28、标志。对进出小区的车辆实施管理，引导车辆有序通行、停放，保持居住区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通，发现损坏及时修补。4、对小区装修等劳务人员进行登记管理。5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。五保洁服务1、每日收集生活垃圾2次，保持垃圾桶清洁，建筑垃圾定点堆放，垃圾日产日清。2、小区道路等每日清扫2次，楼道灯、景观灯无灰尘、无破损。3、每日打扫、清洁电梯厅、共用楼道1次，清洁楼道扶手1次。各楼道、楼梯每周拖洗1次。4、夏季对垃圾房（箱）、楼道、公共场所消杀蚊、蝇4次。六绿化养护管理1、每2日清除1次绿化带、草地上的垃圾，无杂物

29、，比较干净。2、草坪、树木生长良好，成活率在90%以上，无草荒，基本无病虫害，基本无人为损害；每年至少修剪4次，施肥3次。3、每周打捞2次水面上的漂浮垃圾，每季清洁喷水池至少1次，建筑小品每3个月检查1次，清洁1次；需要刷白或刷油漆的部位每2年粉刷1次，雕塑每年擦洗1次。备注四级住宅小区环境应具备的条件：小区封闭，布局合理，设计好、质量良好，环境、区域有独立的中心广场；绿地率达30%以上；专用固定停车，有共用的自行车停放场所；楼宇对讲系统、监控系统、电子巡更系统、周界报警系统或其他安全防范设施不少于三项；小区配套公用设施较完善，水、电、气、视、网络、消防设施完备；文化娱乐场所、体育活动或儿童娱

30、乐等设施不少于二项；区域内所有管线下地敷设；有独立的小区会所和规定比例的物业管理用房。（五级）项目服务内容与标准一综合管理服务1、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。2、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，各组团、栋及单元（门）、户和公用配套设施、场地有明显标志。3、管理人员、专业操作人员取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。4、运用计算机进行完善的物业管理。5、管理服务人员统一着装，佩带标志，行为规范，服务主动、热情。6、设有服务接待中心，公示24小时服务 ，解答业主的咨询和处理业主的投诉。7、每半年进行1次物业管理服务满意率调查，每3个月征求1次业主的意见，改善服务质量。二房屋管理1、每半月检查1次房屋共用部位的使用状况，属于小修范围的及时组织修复。2、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道，以及其它公用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录并及时维修养护。3、与业主签定装修协议，每日巡查1次装修施工现场，组织装修验收。4、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。三共用设施设备维修养护1、设施设备标志齐全、规范，责任人明确，设施设备运行正常。2、对公用设施设备每半月巡查1次，做好巡查记录，属于小修范围的及时组织修复。3、急修半小时内到位，6