房地产投资开发流程优质PPT.ppt

1、宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。,建筑红线,建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。,一、基础知识,建筑术语,二、相关专业术语,房屋层数,层高,建筑高度,净高,房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。,

2、层高是指房产高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。；住宅设计规范规定：普通住宅层高宜为2.80米，不超过米。不过层高包括楼板的厚度和房梁的高度，并不是特指房屋的净高。,净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。,建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。,建筑间距,两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定,一、基础知识,日照间距,日照间距指前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋在冬至日底层获得不低于二小时的满窗日照而保持的最小间隔距

3、离,实际应用中，常将D换算成其与H的比值，即日照间距系数（即日照系数=D/H），以便于根据不同建筑高度算出相同地区、相同条件下的建筑日照间距。,绿地率：在建设用地范围内地面上全部绿化种植面积与建设用地面积的比率。（与绿化率的区别）,套总建筑面积（即户型的建筑面积）=套内建筑面积+应分摊公共建筑面积套内使用面积（又名地毯面积）:指室内实际能使用的面积,以使用空间的水平投影面积计算，不包括墙体、柱子等结构面积和阳台面积。,套总建筑面积系数（实用率）=,套内使用面积系数（使用率）=,套内建筑面积（套内建筑面积+应分摊公共建筑面积）,套内使用面积（即地毯面积）（套内建筑面积+应分摊公共建筑面积）,建筑

4、术语,二、相关专业术语,低层建筑,多层建筑,小高层建筑（非规范性）,高层建筑,高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。,高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。,高度大于24米的建筑。中高层住宅为11-16层，高层住宅为16-24层，超高层住宅为大于24层。,介于多层及高层之间，一般指7-11层之间的建筑。,点式（塔式）建筑,指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比小于2的建筑。是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅；每个单元用自己单独的楼梯、电梯。,板式建筑,指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比大于或等于2的建筑,并且短

5、边长度小于或等于16米。,一、基础知识,建筑术语,二、相关专业术语,跃式（跃层）,复式,错层,一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房。餐厅、卫生间等。,是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。,是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。,一、基础知识,二、土地出让方式,一、取得国有土地使用权,二、土地出让方式,招 标,拍 卖,挂 牌,协 议,二、国有土地使用权出让流程,二、土地出让方式,招

6、标,招标方式概念,指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。,评标,招标流程,出让人,确定标的及标底,投标人,投标,出让人、投标人,开标,评标小组,确定中标人,对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。,二、土地出让方式,拍 卖,拍卖方式概念,按照指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者（竞买人）。,拍卖流程,（一）主持人点算竞买人；（二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关

7、事项；（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；（四）主持人报出起叫价；（五）竞买人举牌应价或者报价；（六）主持人确认该应价后继续竞价；（七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；（八）主持人宣布最高应价者为竞得人。,二、土地出让方式,挂 牌,挂牌方式概念,出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。,挂牌流程,接受新报价,出让人,宗地信息挂牌公布,竞买人,报价,出让人,更新挂牌价格,出让人,确定竞得人,挂牌起始日,挂牌

8、截止日,挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。,二、土地出让方式,协 议,协议方式概念,指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿

9、出让土地使用权的行为。,划 拔,划拔方式概念,指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地无偿交给土地使用者的行为。,二、土地出让方式,三、出让方式的适用范围,二、土地出让方式,四、招标、拍卖、挂牌的异同,二、土地出让方式,三、投资开发流程,投资开发中心决策评审流程,投资开发流程主要是从房地产开发前期的个阶段，来阐述各部门之间该如何相互促进配合的工作说明：、宗地投资购买阶段（确定买不买，投资决策的核心是以低价获得优质地块）。、规划设计阶段（确定买后做什么，投资决策的核心是确定优质赢利模式，控制投资成本）。、项目经营阶段（确定项目如何做，投资决策的核心

10、是控制投资明细成本，确定实操阶段赢利模式下的总体计划部署方案）。、开工准备阶段（施工前证照的办理、施工的招投标及图纸的准备等）,1.收集地块信息2.初步筛选地块3.初步可研（分公司/项目公司）4.组织资料审核（重点-财务/法务）5.组织评审委员现场勘察6.组织项目评审7.董事长决策8.签订合同，开展购地与土地分类,阶段一宗地购买投资评审,阶段二规划设计方案评审,投资开发中心整体经营管理的4个阶段、工作流程以及部分配套表格,阶段三经营方案评审,阶段四施工前准备工作,1.提报规划设计基础资料2.开发设计任务书3.设计任务书完备性审查4.规划设计方案编制5.规划设计方案评审6.董事长决策7.后续设计

11、、开发计划、营销计划,1.编制阶段性经营方案2.阶段性经营方案的综合评审3.阶段性经营方案评审会4.董事长决策5.编制开发经营计划（执行反馈）,1.土地证/建设用地许可证2.规划许可证3.人防报批、环保报批、消防报批4.施工图审查与出图5.质监/安监/监理/施工报批6.施工图管理7.施工图会审与交底8.设计变更与签证9.五通一平,阶段一宗地购买投资评审,阶段1-【宗地购买投资评审】,收集地块信息,初步筛选地块,初步可研（项目公司）,投资开发中心统筹推进,资料审核,研发设计中心：参与地块信息收集整理分析工作,行政管理中心：法务部对宗地权属核实是否可转让、购买以及相关事项,1.对地块进行初步分析筛

12、选2.确定意向地块，将地块信息汇总。3.确定后续工作的时间表，并由卢总审批后2天内上报董事长；4.交付相关项目中心、项目组进行调研及初步规划。,地块考察，收集地块信息,1.提出投资意见书；2.统筹编写可研报告,财务与结算中心：1.提供相关税务信息；2.提供项目资金情况信息；3.编制投资概算,1,2,3,4,营销中心：1.市场调研；2.产品建议；3.价格预测,研发设计中心：1.规划部出具概念性规划方案；2.产品开发量指标统计表,相关工作,视项目类型及需要，商业管理中心/酒店管理中心/城市综合体公司/纯住宅项目公司/异地分公司参与：2.产品建议。,主责对资料完备性进行审核，并出具审核意见,行政管理

13、中心：法务部对资料完备性进行审核，并出具专业意见,财务与结算中心：财务部对资料完备性进行审核，并出具专业意见,现场勘查（评审委员）,项目评审（评审委员）,董事长决策,签订合同开展购地,5,6,7,8,阶段1-【宗地购买投资评审】,投资开发中心统筹推进,组织评审委员对大型地块进行现场考察,组织召开评审委员会，形成会议纪要,投资评审委员会：参加召开评审会议，并形成意见,董事长办公室：董事长秘书负责拟写会议纪要,财务与结算中心：参与评审，并收集集团通过项目的相关信息,会议纪要上报董事长决策,若批准后，以分公司或项目名义签订合同，开展购地工作，并对土地类型进行分类；同时，负责配合财务部进行分公司注册的

14、相关工作,相关工作,行政管理中心：法务部负责草拟合同及跟踪合同签订工作，配合开发中心办理产权过户等工作,财务与结算中心：1.负责向董事长提供公司资金信息；2.提供具体项目的税务规划；3.对合同中税务和资金条款提供专业意见；4.负责分公司注册。,阶段二规划设计方案评审,阶段2-【规划设计方案评审】,提报规划设计基础资料,开发设计任务书（项目公司）,设计任务书完备性审查,1,2,3,财务与结算中心：负责审核成本指标,组织提报投资地块的规划设计基础资料（负责收集国土部门宗地自然条件及规划参考资料）,投资开发中心统筹推进,营销中心：负责制定项目市场分析、总体定位和分期开发建设等相关文件，最终形成营销开

15、发计划方案,分公司/项目公司（如属商业或酒店项目，则归属商业管理中心/酒店管理中心执行）：负责制定项目市场分析、总体定位和分期开发建设等文件，最终形成营销开发计划方案,督促分公司/项目公司与其他中心合作，编制提报开发设计任务书,分公司/项目公司（如属商业/酒店项目，则归属商业管理中心/酒店管理中心负责）：负责提报开发设计任务书,营销中心：向研发设计中心提报开发设计任务书,工程中心：参与任务书编写讨论，并提出专业建议,研发设计中心：接收开发设计任务书（为后续设计做预备）,督促研发设计中心负责对设计任务书进行完备性审核，督促财务结算与法务部门审核并出具书面意见,行政管理中心：法务部门进行审核,财务

16、与结算中心：财务部进行结算与备案,研发设计中心：融合物业公司、智能化意见，对设计任务书进行完备性审核。,相关工作,4,5,6,7,规划设计方案编制,规划设计方案评审,董事长决策,后续设计开发计划营销计划,督促分公司/项目公司根据审核后的设计任务书，组织规划设计工作，负责制作设计成果,营销中心：设计跟进,研发设计中心：1.编制规划设计方案；2.规划设计方案通过后编制建筑设计方案,分公司/项目公司（如属商业/酒店项目，则归属商业管理中心/酒店管理中心负责）：进行设计跟进,组织召开评审委员会，形成会议纪要,相关工作,投资评审委员会：1.出席评审会议，形成意见（董事长秘书负责形成会议纪要）；2.如需修

17、改则根据会议决定的工程修改量，重新编制新的设计任务书,阶段2-【规划设计方案评审】,若批准后，实施下阶段的设计工作,规划设计评审会会议纪要上报董事长决策,行政管理中心：根据项目公司的营销开发计划方案制定本中心配合工作计划书,投资开发中心统筹推进,财务与结算中心：1.收取已通过的设计方案并编制项目财务预算；2.根据项目公司的营销开发计划方案制定本中心配合工作计划书,采购管理中心：根据项目公司的营销开发计划方案制定本中心配合工作计划书,工程中心：1.编制开发建设设计计划书；2.跟进施工图进度，与研发设计中心相互配合创造开工外围条件,研发设计中心：1.编制拟建方案，初步设计文件.2.绘制施工图,品牌

18、推广中心：根据项目公司的营销开发计划方案制定本中心配合工作计划书,视乎项目类型与需要，分公司/项目公司、或商业管理中心/酒店管理中心：负责1.跟进施工图绘制工作；2.跟进营销开发计划工作。,阶段三经营方案评审,阶段3-【经营方案评审】,编制阶段性经营方案,阶段性经营方案的综合评审,阶段性经营方案评审会,董事长决策,编制开发经营计划,分公司/项目公司根据项目总体定位，组织相关经营部门编制阶段性经营方案,相关工作,投资开发中心统筹推进,财务与结算中心：预算部负责编制工程项目成本预算,1,2,3,4,5,营销中心：细化总体经营方案和开发计划,分公司/项目公司：细化总体经营方案和开发计划（如属于商业用

19、地或酒店用地，商业管理中心/酒店管理中心则需要编制相应的的开发经营计划）,经审核后的经营方案上报集团开发中心，开发中心审查总体方案的资料完善情况，并组织房产中心各关联部门进行综合评审,营销中心：初审方案并上报投资开发中心,分公司/项目公司：初审方案并上报投资开发中心（如属商业/酒店用地，则商业管理中心/酒店管理中心同时初审相应的方案并上报开发中心）,投资开发中心组织召开经营方案评审会，形成会议纪要,投资评审委员会：出席评审会议，形成意见（行政管理中心董事长秘书形成会议纪要）,会议纪要上报董事长决策,若批准后，投资开发中心督促分公司/项目公司执行开发计划,行政管理中心：工作计划跟进,财务与结算中

20、心：1.负责分解财务预算；2.负责分解资金预算；3.工作计划跟进,采购管理中心：负责分解采购计划,各中心（营销、工程、研发设计、品牌推广）：向经营计划负责，各自负责相应的工作计划跟进,分公司/项目公司：负责开发经营计划的执行,商业管理中心/酒店管理中心：负责相应商业/酒店项目工作的执行，如有问题，上报集团投资开发中心调整开发经营方案,阶段四施工前准备工作,阶段4-【施工前准备工作】,土地证/建设用地许可证,规划许可证,人防报批环保报批消防报批,施工图审查与出图,1,2,3,4,5,6,7,8,9,质监/安监监理/施工报批,施工图管理,施工图会审与交底,设计变更与签证,五通一平,投资开发中心：负

21、责证件申报办理，并报财务备案,投资开发中心：负责规划申报和证件办理办理,研发设计中心：协助提供规划方案,投资开发中心：负责证件申报办理,工程中心：协助证照办理,研发设计中心：协助工作开展,工程中心：协助审图公司开展图纸审查工作,研发设计中心：协助工作开展,投资开发中心：负责事项申报办理,工程中心：负责施工图的审核、发放项目部和归档工作,研发设计中心：负责图纸审核、召集各专业设计、施工单位和监理进行会审,研发设计中心：负责审查变更内容，签发执行变更造价，变更工期控制,研发设计中心：协助证照报建部做现场方面的工作,研发设计中心：协助工作开展,还有其它部门评审流程在这不一一罗列上来。,关于投资开发流

22、程关注的问题,看完上面的投资开发评审流程,很多同事会问：这些跟我们现在的工作都没有直接关系，干嘛要去了解？,理由：只因你是房地产开发大军中不可或缺的一员,大家要充分认识自已的重要性！只有大家了解各相关部门的工作流程,才能做到相互理解,通力合作.钱景,才能滚滚来.,流程图看上去十分复杂，如何快速理解？,讨论、交流时间,休息一下，呼吸清新的空气利用10分钟，感受生命的珍贵,从两方面帮助大家快速初步理解开发流程：、从房地产主要工作内容来理解.、从房地产开发主要证件办理来理解.,、从房地产主要工作阶段内容来理解.,、房地产开发商在每一个房地产项目中均经历投资、开发和建设三个过程,投资过程,开发过程,建

23、设过程,经营目标：通过投资活动来获取投资收益，实现现金回收风险控制：投资决策、项目监控运作方式：通过土地投资产生投资收益而行使重大决策以及监控权力,经营目标：通过对项目开发全过程的经营管理活动获取开发利润风险控制：项目定位、项目管理运作方式：通过对项目开发日常的管理行使相应的权利与责任,经营目标：按工期保证工程质量、安全前提下以最小成本完成工程建设风险控制：成本管理、工程进度、合同签订运作方式：充分使用外协单位，通过总包管理方式行使施工组织职能,战略投资技能,房地产开发技能,施工建设技能,5,3,2,所需技能,绩效比重,结合这三个过程的自然嵌套关系，可形成项目的三级管理体系。对应到房地产组织框

24、架即可形成房地产企业的典型三级管理体系,投资过程,开发过程,建设过程,房地产开发的本质：整合,、从房地产开发主要证件办理来理解.,、证照办理主要阶段及所需申报资料,、证照办理操作流程,、证照办理主要阶段及所需申报资料,三、开发流程,1.确定开发方案,2.编制可行性研究报告,1.办理建设用地规划许可证,2.领取建设工程规划许可证,房地产开发流程从营销角度可以用“五证”的取得来贯穿,二,一,三,四,五,六,三、投资开发流程,五证”国有土地使用证；建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；建设工程开工证；商品房预售许可证。“两书”住宅质量保证书和住宅使用说明书。,业内常说的“五证两书”。,三、开发流程

25、,证件解释,建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。（或叫用地红线）。建设单位或个人在取得建设用地规划许可证后，必须在一年内申请用地，逾期未申请的，建设用地规划许可证自行失效。,国有土地使用证是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。,三、开发流程,三、开发流程,证件解释,建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地

26、产权属证件。取得建设工程规划许可证后一年尚未开工的，必须办理延期手续，延长期不得超过六个月。未办理延期手续或办理延期手续逾期仍未开工的，建设工程规划许可证自行失效。,建筑工程施工许可证（建筑工程开工证）是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。,防雷所防雷工程设计审批,人防办人防工程建设项目技术审批,其他相关部门（地震、环保、消防等相关意见）,申报材料1、规划方案总平面图及设计方案；2、现状地形图）及照片；3、日照交评分析；4、特定项目应视情况提供相关部门（建设、消防、水利、交通、文物、经贸等）意见或规划选址评估报告、

27、环境评估报告、交通评估报告等；5、其他文件。,申报材料1、申请表；2、地震安全性评价资料；3、地质勘查报告；4、两套初步设计文件图纸；5、规划、国土、环保、消防、人防、安全生产、卫生防疫等行政主管部门的批准文件；6、工程勘察、设计承接业务记录表7、立项批复,申报材料1、申请表；2、建设用地规划许可证、国土证、地名证；3、经审批规划方案总平面图；4、建筑施工图纸；5、电子报批校核意见书；6、建设工程建筑方案审查意见书；7、人防地下室施工图设计审查意见书；8、门牌地址、9、其他相关资料,三、开发流程,申报材料1、工程规划许可证书、施工资质证、焊工证；2、防雷设计说明及相关图纸,申报材料1、建设单位

28、申报表；2、人防施工图审查资料登记表及完整人防施工图；3、经批准总体规划平面图；4、经批准的建筑设计方案5、地质勘察资料；6、经初审及复审合格且交款，同时提交人防设备合同,申报材料1、建筑工程施工许可证申请表；2、建设工程规划许可证复印件；3、建筑工程消防设计审核意见书；4、市建设局签发的合同（施工、监理）备案凭证；5、市建设局签发的施工图设计文件审查备案凭证复印件；6、施工总承包企业、专业承包企业的安全生产许可证副本复印件；7、东莞市建筑工程监督登记表8、建设工程保证安全施工措施备案资料（相关技术方案）9、商品混凝土购销合同；10、建设工程地质勘察报告复印件；11、工程项目名称的工伤保险参保

29、登记证明及缴款凭证；12、加盖审查机构章、建设局施工图审查备案专用章的全套施工图纸一份，建筑施工图一份；13、新型墙体材料专项基金、建设工程散装水泥专项基金的缴费凭证原件。,取得土地,立 项,规划设计,开工建设,竣工验收,规划局建设用地规划许可证,规划局规划设计方案审批,规划局建筑方案审批,规划局局建设工程规划许可证,建设局初步设计审查,建设局建设工程施工许可证,证件解释,商品房销售（预售）许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。,建设局建筑工程施工许可证,房管局商品房预销售许可证,申报材料1、商品房销售申请书2、营业执照、法定代表人身份证明3、资质等级

30、证书4、立项批文5、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证6、国有土地使用证7、施工许可证8、已在房产管理部门备案的面积测绘成果报告书原件和经市规划局批准的预售商品房单体分层平面图（建施图）及建筑设计统一说明复印件9、建设工程投资及工程进度状况证明10、白蚁防治合同11、商品房预售价格审核报告12、物业管理方案13、商品房预售方案14、项目手册实施情况15、其他材料,选 址,立 项,取得土地,规划设计,开工建设,竣工验收,三、开发流程,三、开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,竣工验收,办理国有土地使用证（招拍挂土地）:需准备文件如下：1、土地申请表2、营业执照、法人身份证3、缴款票据