万达百货筹建店工程部工作指引.docx

1、万达百货筹建店工程部工作指引万千百货股份有限公司工程工作指引（2010版）二一年六月目 录前 言各地工程部除提供基本服务外, 对场内设备/设施的检查、保养及维修工作, 更扮演一个非常重要的角色。设备/设施管理包括运行管理和保养维护管理, 各地工程部应以科学的管理程序和制度, 遵照一定的技术规范, 对各类设备/设施进行有效的管理, 并在此基础上, 尽量减少劳动力和物质消耗。通过运行管理和日常维护, 保持所有设备/设施处于良好的运行状态、安全, 延长使用期限。万千百货工程部力求建立一套较为完善、先进、高效的维修管理模式，在实现管理流程规范化、专业化、标准化、系统化的同时，提升服务质量，完善管理体系

2、。由于各地公司设备/设施的情况、拥有权及管理责任都有所不同, 各地公司可依据本指引作蓝本, 对指引内容及记录作出修改, 制定、细化一套符合各地公司工程部的工作流程, 并让有关人员认真及贯切地执行, 提高工作质量。万千百货股份有限公司工程物管部二一年六月第一部分 筹建店工程索引第一章 筹建工程工程经理职责第1节 图纸审核1甲装蓝图审核1.1图纸说明，对照图纸总说明找齐所列明的相关标准，注意图纸总说明上的参数及使用的相关标准，弄清蓝图上的图例。1.2各综合机电类蓝图与装饰蓝图进行对比，桥架、风管、消防管线、装饰天花标高等重点部位是否冲突。1.3审核变电所配电等系统图中变电所低压柜出线侧开关容量和楼

3、层配电间盘柜进线开关容量是否冲突。1.4计算变电所配电系统图中变电所低压柜出线侧出线容量与楼层配电间盘柜进线开关容量是否冲突。1.5审核楼层配电盘柜进线开关容量与楼层配电盘柜进线开关下桩头开关总容量是否冲突。1.6对楼层配电系统图中用户电表箱容量与回路审核（丙装时控制供应商电量标准）。1.7计算楼层配电系统图照明线路容量（一般线路开关容量为单个照明回路容量的70%-80%），查看各区域灯具照度、色温。1.8核实各楼层风口位置（原则上在每个柱跨内要有四个出风口，注意风口位置不能紧靠挡烟垂壁、门楣，回风口位置最好在偏僻角落，但不能在乙丙装时封闭在相对狭小的空间）。1.9查看各楼层内风机房上下水、楼

4、层空调设备基础。（空调机房内应有上水管道，下水管道，注意墙地面做法；楼层空调机组安装时要注意基础做法，一般为混凝土基础，钢架基础，柔性连接）。1.10查看空调机房设备（空调房设备主要是空调箱、静压箱、管道、阀门。查找设备型号，在设备进场安装时用以对照）。1.11查看楼层卫生间是否有空调送风口，独立排风系统。1.12各专业机房空调（一般信息机房、监控室必须要有24小时空调，如设有空调送风口，可以在后期营运节省能耗；播音室需要有空调，如有条件，争取变电所、 电梯机房独立空调）。1.13查看楼层消防栓位置是否合理（原则上消火栓只设置在卖场内柱子上，且不能放置在展示面，注意消防立管位置）。1.14查看

5、楼层消防喷淋泄水口位置是否合理（楼层消防泄水口尽量放置在空调机房与卫生间，注意在丙装期间不能封闭）。1.15查看消防卷帘开关位置是否合理（卷帘门开关应尽量放置在消防卷帘垂直侧，避免将卷帘门开关放置在柜位里侧墙上，防止被隔在小库内，火灾报警装置，火灾显示装置照此布置）。1.16审核监控位置是否合理（通道口、电梯口、门口要有，注意财务、总收银金库内外要有监控探头，建议和项目公司协商将收银台的位置天花上监控探头缓装，等收银台安装完毕后加装）。1.17检查楼层收银台网线根数电话线根数（楼层收银位置争取放置4根8芯网线）1.18检查楼层通信模块到信息机房是否有光缆连接。1.19核实各专业弱电机房的专业设

6、备接地预留（信息机房、播音室应给设备留有接地桩头，等电位连接）。2乙装蓝图审核2.1查阅图纸总说明，参考所列图集、标准等规范。注意在统一装修时的灯具、洁具、地面、墙面等材料品牌、参数（在安装时对照检查）。2.2检查图纸动线及尺寸、位置（主动线不允许动，次动线根据招商情况设定，最小不宜小于1.2m），针对有异议的部分提出相对意见。2.3查看公共库房位置（注意将公库内灯具更换为防爆灯具，地面加贴地砖，后加小库在前期做好协调，建封闭铁网隔墙）。2.4熟悉卫生间装修材质（检查隔板材质，卫生间给排水位置，卫生间上水管建议从天花下引，留意水表、阀门位置）。2.5查看办公室平面布置（重点财务室布局，银库墙面

7、加钢板天花加钢网，防盗门的加设，结算时单独分隔加设结算窗口）。2.6查看公共区域是否满足功能需求，各办公房间是否齐全。2.7有中庭的卖场，要查看中庭区域内是否给美陈预留吊点和电源（在乙装进场时考虑，使用带自锁功能电动机，吊挂重量为500kg，点位布置由企划部指定）。2.8有中庭的卖场，查看一楼中庭用电预留（中庭预留20kw，可将电箱放置于扶梯下）。2.9查看一楼广场用电预留（预留40-60kw）开门敞口方向需单独预留，有多个广场就需要增加预留。2.10查看各层天花灯具、送风口、回风口、检修孔设置是否合理（灯具、风口应均匀布置，检修口原则上在对应的阀门、设备下方，有条件可争取成品检修口）。2.1

8、1橱窗（需要项目公司支持协助，深度在900-1500mm之间，注意留电源、地台、灯光处理）。第2节 工程协调1与甲装设计单位对接（对图纸的沟通扁平化）在规划部的协调下与甲装设计单位对接；主要目的是搞清楚设备台套数；尺寸规格、系统容量、走向、原理、连接方式、控制方式等。2与乙装设计单位对接对卖场环境效果、设计思路进行整体熟悉；结合施工现场及地方的施工标准给出修改意见；对装饰现场具体的施工难点寻求技术支持。3与项目公司对接3.1项目公司设计部为地方百货公司工程部在工程施工过程中对已修改及变更图纸的直接接收部门、图纸下发到施工单位的部门。3.2项目公司成本部为地方百货公司在工程施工中对已修改及变更项

9、目成本的直接控制部门，设计变更后，得到成本部支持才能下发到工程部进行施工程部施工签证的依据为成本部单据。3.3项目公司工程部为控制百货范围内的甲、乙装施工质量及施工进度的部门。4与施工单位对接各施工单位的项目经理主要职责协调各专业分包施工单位进度及解决现场施工问题（项目公司相关主管工程师主导）。主要负责劳动力的调配、有决定现场优先施工和材料使用的权利。第3节 工程变更1综 述在项目各阶段施工图发出后，设计单位根据建设单位要求，对设计图纸做出的变更，统称“设计变更”，包括设计修改、设计补充。2设计变更审批权限5万元及以下项目公司开发设计部、成本控制部、工程(配套)部、成本副总经理、设计副总经理项

10、目公司设计副总经理510万元项目公司开发设计部、成本控制部、工程(配套)部、成本副总经理、设计副总经理、总经理项目公司总经理10万元及以上项目公司开发设计部、成本控制部、工程(配套)部、成本副总经理、设计副总经理、总经理；集团规划院院长、成本控制部总经理项目公司总经理3设计变更办理时间3.1设计变更实施前，项目公司审批权限范围内的设计变更，办理时间为5个工作日。对需集团审批的各类设计变更，项目公司审批时间为5个工作日，集团各部门审批时间为5个工作日。3.2设计变更实施后，工程（配套）部、成本控制部、监理公司、施工单位对每月25日前已实施完毕的设计变更进行确认。对于增加工程成本的设计变更，如果未

11、经确认，在工程结算时将不予考虑；对于降低工程成本的设计变更，如果施工单位不配合确认工作，由监理单位及项目公司共同确认后生效，将作为工程结算的依据之一。4设计变更办理方式4.1工程（配套）部及项目公司相关专业工程师在工程联系单上描述该设计变更部位的现状（是否已按原设计图纸实施完毕、部分实施或未实施）、分析该设计变更对工程质量和进度的影响后，提交开发设计部，工程（配套）部留存复印件。4.2设计变更通知单须得到设计副总经理确认后才能实施。5设计变更办理程序5.1设计单位修改完成后，向开发设计部提供设计变更通知单一式三份，经设计副总经理确认、工程副总签字后，开发设计部、成本控制部、施工单位各一份原件，

12、工程（配套）部、监理公司留复印件，属于集团审批的设计变更，报集团集团成本控制控制部备案。5.2设计变更的工作内容完成后，施工单位填写设计变更确认单一式二份，并对表单中的事实进行确认，成本控制部对表单中的费用进行确认。经施工单位、监理单位、项目公司派驻现场的工程师（一般为工程副总经理）签字确认后，成本控制部、施工单位各留一份原件，作为工程结算的依据之一。工程（配套）部、开发设计部、监理公司留复印件。无论有无发生，每份设计变更通知单必须确认。6乙装施工及设计变更审批流程6.1此部分针对百货在施工中根据经营需要主动提出的设计变更，由百货部分牵头，出具相应图纸、成本、工期（建议提前与项目公司主管领导提

13、前进行沟通）以纸质内部联络单或者OA的方式，说明原因。6.2（纸质内部联络单）由百货公司主持工作副总经理或总经理签字确认，（根据金额的大小选择是否需要报百货股份公司）发与地方项目公司收发文文员，一式两份，签字，百货一份存档，对方会就此问题报主管副总与总经理签字，然后针对总经理意见进行下发。百货部分发起人需跟踪事件的进程，并及时对领导进行反馈。6.3 OA方式需要按照股份公司相关设计变更流程进行，在地方公司总经理审批后需加上规划部相关人员，股份公司领导再转发与地方项目公司。第4节 现场协调1乙装现场每周办公会协调1.1参会人员：地方百货公司工程部、项目公司工程部、乙装设计单位、相关交叉作业施工单

14、位。1.2建立现场施工工程每周例会制度，对得到批准的变更，在此例会提出解决并进行消项；跟踪进度和未完成原因；对施工单位提出的相关图纸疑问、作业面妨碍等问题主动帮助并对项目公司各部门协调。2不定期参加项目公司每周例会跟踪对百货提出的重大变更，直接在会上提出，征询项目公司解决方案。利用主管项目副总裁开会的时机对没解决的问题进行协商。3在巡场过程中发现的施工问题解决方法第一时间通知项目公司分管施工的专业工程师，由项目公司分管施工的专业工程师进行协调。4甲装、乙装、丙装施工控制要点4.1甲装施工控制要点。4.1.1设备安装基础是否平整符合要求（参考相关国标）。4.1.2设备安装是否符合标准（参考相关国

15、标）。4.1.3电梯基坑是否积水、电梯门是否平层、电梯安装进度、电梯对重安装（参考相关国标）。4.1.4消防卷帘轨道安装位置、消防报警按钮安装位置、消火栓安装位置、消防平管安装高度（参看图纸）。4.1.5桥架接地、桥架等电位连接、桥架安装是否规范、桥架高度（参考相关国标及相关图纸）。4.1.6电缆、开关、盘柜是否符合要求（参看图纸）。4.1.7风管高度、风口位置、设备参数（参看图纸）。4.1.8强弱电路由走线、连接是否规范（参考相关国标）。4.1.9建筑墙体、顶面是否漏水。4.1.10进度（参看施工计划，结合项目公司提供的施工单位进度表）。4.2乙装施工现场控制4.2.1隐蔽工程检查吊筋、电力

16、线管、桥架、龙骨、线缆敷设。4.2.2基层面层检查面层材料、使用材料、阴角、阳角地砖。4.2.3涂料检查品牌、流挂、麻点、平整度。4.2.3使用电线型号（参看图纸）。4.2.4材料合格证、复检报告（施工单位提供）。4.2.5龙骨调平、间距、上板缝隙、紧固件距离（参看国标主控项目、现场检查）。4.2.6需注重成品保护4.3丙装施工控制要点4.3.1进场次序控制原则上逐层由上到下依次进场施工。4.3.2垂直运输控制在丙装施工开始时必须控制货梯，需指定专人做司机对货梯进行操作。4.3.3丙装施工质量控制道具装修要求横平竖直、表面均匀。4.3.4丙装施工用电控制核对柜台负荷、要求多路控制，核对电线负荷

17、、开关容量、灯具安装规范，检查用电设备防火隔离。4.3.5丙装区域内柜位落位控制找准柜位划分基准，可以以砖缝、波打线作为参考、以控制边厅与公共区域衔接区域。4.3.6木地板建议与正公共通道垂直进行铺设，要求不使用砂浆面做基础，要用防潮垫做垫层进行铺设。4.3.7地面铺设时注意对角和空鼓对颜色差异较大的需断开安装嵌缝条分割。4.3.8灯具安装、线路敷设，需符合规范（参看国标）。4.3.9现场油漆注意地面不要被沾染，要有灭火防火措施。第5节 地方公司内部配合1主动征询各部门对甲、乙装过程中配合丙装时的需求。2定期召开工程专项会议：每周至少一次，形成会议纪要抄送股份公司规划部。丙装审图界面部门审图项

18、目工作要点责任人审核时间备注品质部位置确认核对供应商品牌与柜位号是否一致品牌和LOGO 确认分布形式确认核对供应商对道具高度、摆放形式、制作长度是否按丙装手册要求设计，并确认是否允许有特殊的需求营运部现场复尺查看道具总体尺寸是否符合柜位尺寸要求，核对对现场设备的位置是否避让立面确认确认道具的出样面是否合理数量复核确认道具数量、道具摆放是否丰满企划部形象确认审核道具logo的位置、大小、形象板是否符合要求画面确认灯箱画面是否符合要求工程部用电量确认核对电路、功率结构确认核对道具结构、功能是否合理、对设备设施的隐蔽处理动线确认控制道具分布增加照度确认核对光源分布物管部消防安全确认道具分布平面是否符

19、合消防规范要求装修材料总经办前勤类控制柜位分布、道具尺寸高度、形象出样特殊要求后勤类关于材料、照明、结构等特殊要求审核。总经理审核消防安全、柜位分布、形象、供应商特殊要求注1：百货增加的单项工程的施工单位由成本部提供，所有流程由成本部完成，工程部仅对技术方案、施工进度、施工质量负责。注2：所有发票在拿到手后的第一时间做好记录交由财务处理，工程部不保留任何发票。第6节 地方公司工程部管理1人员管理1.1各地百货公司工程部人员按专业分配工作，要求每天巡场，记录工作日志；按需要调整工作量、每周召开工作例会（乙、丙装施工阶段每日需开例会，形成纪要）布置检查安排的工作。1.2人员招录：乙装进场时主管需到

20、位，维修电工招录有合资、独资企业强电维修人员，高压值班人员招录有供电单位经历人员，空调工招录有相关空调设备维护经验人员、综合工招录有装修公司经验人员。2设备管理2.1设备调试：设备运转前对泵须进行手动盘车。在运转前检查各连接管道上阀体的开闭，设备运转平稳后注意观察设备的发热、运转噪声大小、是否震动等异常现象，须对设备进行满负荷72小时运行。2.2设备试运：设备试运行要记录开启时间、各测量点温升速度、设备管道的各种压力、控制柜显示的电流、电压。消防设备要注意消防卷帘、报警、及系统稳定性。2.3设备正常使用：按各地公司制定的维保计划，强制性预防性保养，制定开闭店时运行维护流程、巡检流程、建立设备巡

21、检制度制定应急预案3物资台帐管理工具配备指定专人管理物资、工具，建立台账，设立领用制度3.1测量工具测距仪、卷尺、水平仪、风速仪等。3.2日常工具成套电工工具、成套水工工具等。3.3电动工具电锤、电稿、钳形表、角向磨光机、手提鼓风机、电话测线仪、网络测线仪、照度计等。第7节 地方公司工程档案管理1设施设备台帐、工程竣工资料、图纸管理1.1工程完工后，由各地项目公司组织施工单位将图纸资料包括竣工图、设备说明书、设备技术资料、施工组织技术资料、施工合同等图纸及资料与各地百货公司工程人员进行交接。1.2交接过程，由项目公司、施工单位、设备安装单位、监理单位、各地公司工程人员进行，参与交接的各方代表签

22、字。主要使用资料有：各专业图纸（请项目公司提供）集团各种标准（请项目公司提供）各专业图纸总说明涉及到的规范、标准、图集（资料可从网上下载）国标施工资料准备主要有：gb50242建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范Gb50209建筑地面工程施工质量验收规范Gb50210建筑装饰装修工程施工质量验收规范Gb50303建筑电气工程施工质量验收规范Gb50310电梯工程施工质量验收规范Gb50234通风与空调工程施工质量验收规范以上资料可从网上下载、对照主控项目进行检查1.3应建立的工程技术资料档案包括但不限于：图纸资料：建筑竣工图结构竣工图给排水竣工图电气竣工图项目总规划图项目竣工总平面图各类设施设

23、备竣工图（电梯、智能化、通讯、供暖供气等）文字资料：综合竣工验收文字资料土建竣工验收文字资料各类设备安装、调试竣工资料及使用说明书2工程档案的验收与移交2.1工程档案的验收与移交应符合以下要求:2.1.1单位工程技术资料齐全、系统、完整、内容真实，且已整理立卷并符合本管理办法要求；2.1.2要求单位或个人签字盖章的文件其签章手续完备；2.1.3竣工图绘制方法、图式及规格符合专业技术要求，并盖有竣工图章；2.2工程资料移交要求；2.2.1要有移交清单（注明原件还是复印件）；2.2.2双方章字齐全。第二章 施工关注节点及标准第1节 乙装施工关注节点1审图阶段（拿到图纸开始至工程结束）1.1装饰施工

24、蓝图：收集土建图纸、租赁区图纸、装饰图纸、明确万千范围，关注过道造型的标高、灯具型号，品牌、出入口设计、柱面饰面与标高、地面材料，品牌，尺寸、地面拼花，扶梯装饰、中厅天花、各位置天花，地面，墙面是否漏项、各功能用房是否漏项，宁多勿少。1.2收集安装图纸：消防水系统、消防风系统、空调系统、强弱电、给排水等各专业图纸。1.3现场各系统装修图纸复核：现场对租赁图纸与实际完成图纸进行对比、各系统图纸位置、尺寸、标高进行核实，重点关注通道、出入口，是否影响到装修造型的安装与灯具的安装，是否漏项，如果有需要提前进行修改。1.4图纸交底：重点把有影响与不明确的地方与施工单位进行交底，特别是影响到以后经营与影

25、响到美观的地方。2. 施工阶段（安装与装修施工开始到工程结束）2.1空调风管、消防风管施工：风管尽量贴梁，注意关注消防风管与空调风管交叉地方的处理，与桥架交叉的地方，影响装饰造型标高往往就这些交叉点上。2.2消防水管施工：关注有装饰造型的地方、通道、出入口，在与风管、桥架交叉的地方请特别关注标高，如需要，可以对消防主水管偏移移位或加弯头解决。2.3强、弱电敷设桥架施工: 安装务必贴楼板，关注标高在通道位置是否影响装饰造型。2.4虹吸式雨水管与相关的给排水施工：主要是顶楼与风管，消防水管交叉的地方，是否影响装饰造型标高、坡度是否影响装饰造型，如在柱面关注是否包在柱子装饰内。2.5装修进场：检查龙

26、骨的品牌与厚度是否与设计一致，吊筋与膨胀螺栓是否是国标，电线是否阻燃、线径是否与设计一致；另需了解其施工计划与人员安排是否有实际施工意义，特别是安装与土建施工部分影响装饰的地方。2.6天花龙骨安装：重点检查标高是否正确、是否上人龙骨，主次龙骨厚度、间距、是否符合设计标准，标高是否与设计一致、吊筋安装的是否牢固、垂直，主风管下视宽度检查是否焊接50或相应角钢以做主龙骨支架。2.7消防下支管安装：需要明确天花龙骨标高，造型标高。2.8天花灯具、插座、配电箱管线敷设：线管必须为镀锌铁管，关注铁管厚度、接线盒是否安装、吊筋及配件是否为专用，墙面管线必须埋入墙内。2.9天花灯具、插座、配电箱布线：关注电

27、线是否为阻燃，线径是否跟设计一致，接线盒是否有接地跨接线，接头是否烫锡（南方施工单位喜欢用压线帽，需制止），电线是否掉皮，破损，桥架内容量是否超标，点位布置必须和设计图纸一致。2.10造型天花施工：关注通道尺寸，柜位位置、面积，造型标高，同其它造型接口处理，木作是否刷防火涂料，检查同步行街接口两侧形象展示，电源，通道上方是否预留万千百货LOGO标识位置。2.11消防卷帘安装：电源是否到位，高度是否在天花上，面板是否以后会跟专柜装饰相冲突、卷帘底板是否用不锈钢进行装饰。2.12扶梯安装：高度是否跟地砖平，间距是否符合标准，是否为变频，装饰焊接不能破坏底板，喷淋必须是隐藏式喷淋头。2.13柱面装饰

28、施工：插座管线、强弱电点位是否已经到位，造型高度是否与设计一致，消防栓、报警按钮、各强弱电点位、消防栓不能放在正对通道位置。2.14隐蔽工程验收：风管是否有破损、漏接，保温棉安装是否有遗漏，消防管、支架是否有松脱，接头是否漏装，强弱电的桥架是否安装齐整，桥架盖是否全部盖好，管线是否脱落，各相应点位线路是否已经安装到位。2.15中厅与扶梯井道悍接钢骨架：位置、尺寸是否有误，焊接基础是否按照设计施工，焊接是否牢固。2.16风口下接软管安装：是否有破损，歪斜，通畅，点位是否有遗漏、遮挡、减少。2.17石膏板封闭：石膏板厚度、品牌、双层9.5mm纸面石膏板、施工工艺是否跟设计一致。2.18天花造型封板

29、：木作防火涂料、灯槽高度、安装是否牢固。2.19地面石材与瓷砖铺贴：品牌、型号、颜色、拼花位置是否与设计一致、位置是否有设计遗漏，特别是通卫生间，布行街，办公区，后场等其它公共通道位置、砖面不能有高低差、破损、变色等质量缺陷、跟扶梯踏板高度需齐高、与专柜不锈钢条衔接是否牢固。2.20收银台：收银点位预留三根网线、两个电话接口，所有的数据线均采用8芯线。关注收银台安装的位置和牢固度。2.21电梯厅装饰施工：材料、尺寸是否与设计图纸一致，电梯呼叫板孔洞位置是否预留，电源是否已经到位。2.22安装楼层配电柜：箱体是否符合标准，布线是否规范，开关品牌是否与设计要求一致。2.23天花、墙、柱上腻子：关注

30、平整度，顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刮、无面层剥落、无明显裂缝、无污渍、无空鼓开裂现象。2.24卫生间：主要关注是否按图纸施工，材料是否按设计要求安装、防水处理、相应配套是有考虑、排气是否与面积相匹配、是否有地漏、各楼层单独水表是否安装完成。2.25办公区：功能分区、地面材料、其它材料是否和设计图纸一致。金库四周墙体内是否焊接钢板，总收台和财务部入口、进口均安装监控系统，空调安装是否无死角，信息部机房地面采用防静电地板，交换机位置必须进行荷载分散设计。2.26茶水间：是否安装预留热水器电源，给排水是否预留到位，员工用水杯架安装是否到位。2.27功能用房：天花、地面、墙面是否有设计漏项，电源、给排水、地漏是否有预留，灯具是否为防爆灯具。2.28安装大门钢骨架：核对位置、门扇与门框高、宽尺寸是否正确，焊接基础是否按照设计施工，焊接是否牢固、地弹簧装置、钢化玻璃厚度是否与设计图纸一致。2.29栏杆安装：不锈钢表面处理是否美观、安装牢固、无锈蚀、无弯曲，油漆完好、色泽均匀、表面平滑、接缝处理是否美观、跟扶梯扶手带结合部位检查杜绝安全隐患，检查基础焊接是否牢固，不能晃动。2.30开灯孔、散流器孔、安装灯具：检查灯具是否符合设计要求，安装是否