公租房可行性研究报告.docx

1、公租房可行性研究报告XXX职工公租房建设项目可行性研究报告XX市XX县XX局2015年5月6日项目名称：XX县XXX职工公租房建设项目项目建设及可研编制单位：XX县XX局 XX县XXX职工公租房建设项目可行性研究报告编制组成员：主审：xxx主编：xxx组长：xxx编制：xxx、xxx项目主管单位：XX县住房和城乡建设管理局第一章 总论1.1项目背景 1.2 项目概况1.3项目的可行性结论第二章 项目提出的理由和必要性2.1 项目提出的理由 2.2 项目建设的必要性 第三章 项目选址与建设条件3.1 场址现状3.2建设规模与目标 3.3项目建设条件 3.3.1防洪与排水3.3.2交通条件3.3.

2、3 公共设施条件第四章 建设方案设计及施工4.1 建筑设计指导思想4.2 项目总体规划原则 4.3建设规模、建设原则和目标4.4 建筑方案设计4.5项目建设的组织与管理4.6建设进度安排第五章 节能节水措施及环保测评5.1建筑用能测算5.2设计概述及要求5.3建筑和建筑热工节能设计5.4 给排水5.5 电气节能5.6环境影响评价第六章 劳动安全及消防6.1劳动安全6.2消防设施第七章 投资估算和资金筹措7.1 投资估算依据7.2 建设投资估算7.3资金来源与筹措 第八章 工程的招投标 8.1项目招标所具备条件8.2招标方式8.3招标组织形式8.4 投标单位应具备的资质条件8.5招标领导、监察及

3、工作机构8.6开标、评标、定标第九章 社会评价9.1 项目对社会的影响分析 9.2 项目和所在地区互适性分析 9.3 社会评价结论9.4 经济效益研究第十章 社会稳定风险评估10.1 评估依据10.2、社会风险调查内容10.3 可能存在的风险及其评价10.4 风险预防和控制措施第十一章 结论与建议11.1 可行性研究结论 112可行性研究建议11.3有关资料和情况说明第一章 总 论 1.1项目背景 XXX位于XX县XXX。该单位职工25人。该单位属于XX县xx局下属单位，主要是以xxx事业。基层管理等工作需要常年二十四小时值班，职工主要以单位为家。XXX地处偏远、条件艰苦，给职工的工作和生活带

4、来很大不便。该站住宿与办公混用，住宿用房严重紧缺和老化，尤其是2008年地震以后，房屋受损较为严重，已不堪使用。为了使职工有一个安全舒适的工作生活环境，急需新建职工公租房一栋，解决职工的住宿问题。 1.2 项目概况1.2.1项目名称：XX县XXX职工公租房建设项目1.2.1项目承办单位：XX县XX局1.2.3项目主管部门：XX县住房和城乡建设管理局1.2.4项目拟建地点：XX县xx镇xx村XXX院内1.2.5建设规模（1）拟新建职工公租房一栋，共18套，三层三个单元，每套45平方米，占地面积270平方米，总建筑面积810平方米，概算总投资170万元。（2）配套建设给排水、绿化、亮化、消防等相关

5、辅助设施。1.2.6主要建设条件 （1）符合规划要求。该项目符合X建发201X387号文件要求，已经X发改政审（201X）296号批复立项，并经X建 201X64号文件纳入了201X年保障性安居工程（第一批）项目计划。（2）场地选择合理，便于生活和工作。（3）交通便利。项目地块所处区位优越明显，交通方便，不但有利于项目建设中的建设材料、设备的运输，也为办公人员提供了出行便利。（4）基础设施条件好。项目所在区域公共基础设施完善，可加快项目建设进度，节省投资。1.2.7可研报告的主要依据（1）项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。（2）

6、可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。（3）国家和拟建地区的建设政策、法令和法规。（4）根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。1.2.8本项目的建设符合市县总体规划要求，得到国家政策许可，适应xx镇社会经济发展趋势，有利于改善职工的居住条件，满足现实职工对住宅楼尽快入住的需求。为达到预期效益，在项目实施过程中应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，严格控制项目质量和各项开发建设成本费用，在保证项目质量的同时降低成本。 1.3项目的可行性结论本项目的建设符合国家加快实施公共租赁住房建设的相关政策举措，符合国家发布的关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保20108

7、7号）相关指导精神，为稳定职工思想，更好的服务基层xx，妥善处理职工住宿的实际困难而立项建设的，优化保障房基本功能。项目从实际需要出发，经多方考虑，协商研究最终通过建设决议。建设地址充分考虑各方面的因素，在场地、土地、交通、工作便利等方面结合了xx镇公租房建设实际，并适当考虑了未来发展的需要，较为科学合理。且项目资金来源有保障，可充分保证本项目建设。该项目的建设是遵循国家相关法令，配套公租房的功能要求，从基层政府自身建设的现实需要出发而立项建设的。第二章 项目提出的理由和必要性2.1 项目提出的理由 按照2010年6月12日由住房城乡建设部等七部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见要

8、求，为切实改善XXX职工的居住条件，解决干部职工的实际困难，调动干部职工的主动性和积极性，解除他们的后顾之忧，建设18套公租房，使职工尽快入住。由于多方面的原因，XXX大部分干部职工的子女和配偶因就学和工作的需要居住在县城、xx市区，给工作生活带来不便。近年来随着社会经济的发展，工作的客观需要，原有住宿楼无法满足实际需要，干部职工每天在工作地和居住地之间来回跑，生活极为不便，给工作造成极大影响。随着国家政策的出台，考虑到广大基层干部职工的切实需要，也为将来的基层建设打下良好基础。因此，建设公共租赁房，不仅是干部职工现实所需要，也是现在和未来社会经济发展的客观要求。尽快竣工，尽快入住就是对基层干

9、部职工的亲切关怀。 2.2 项目建设的必要性 1）该项目建设符合国家政策的要求。按照2010年6月12日由住房城乡建设部等七部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见要求，为解决目前基层干部职工的住宿问题，拟建设该项目。2）该项目的建设是经济发展的客观现实需要。随着xx镇社会经济的快速发展，原有住宿房的老化受损，原有房屋无法解决干部职工的住宿问题，严重影响了各方面工作的正常开展。为稳定干部职工思想，安心做好基层工作，使职工及早入住，特申请XX县XXX职工公租房建设项目。3）项目的建设符合未来社会发展的要求。随着社会经济的快速发展，需要吸纳各类有才之士，国家出台的很多政策，让更多优秀人才服

10、务基层，奉献xx，让他们安心从事农村工作，更好的为xx建设出谋划策，吸引更多的有文化、有能力的专业人才进入基层，为xx工作而奋斗。XXX现有住房条件无法满足未来发展的客观要求，公租房及其配套基础设施的建设也是引进人才的实际需要。4）该项目建设符合基层自身建设发展的需要以人为本，留住人才，更好地调动基层人员的积极性和主动性，解决他们的后顾之忧，为当地群众提供优质服务，既是社会发展的一种必然，也是政府职能的一种完善。维护干部职工队伍的稳定，有利于构建和谐社会，对促进当地经济的发展具有十分重要的意义。第三章 项目选址与建设条件3.1 项目选址项目拟建设在xx镇x村XXX院内生活区。3.2建设规模与目

11、标 1)建设经济技术指标（见图） 主要技术指标表 序号规划项目经济技术指标备 注1总用地面积2702总建筑面积8103居住总户数18户4硬化面积455绿化面积254安装路灯 3盏5给水管网 590m6排水管网 580m 3.3项目建设条件 3.3.1防洪与排水公租房、场地排水采用有组织排水，道路边及围墙边设雨水井，院内内采用城市型道路排水、用暗管将雨水井、砂井相连至排水系统中去，并采用雨污分流方式排放。3.3.2交通条件公租房北通往已建成的xY公路，施工及出行条件较好。 3.3.3公共设施条件 （1）供电电源由xx引至公租房配电箱，施工及生活用电极为方便。 （2）供水采用井水自供，可在楼顶设消

12、防水箱与生活水箱。当地水量充足、供水完全满足日常需求。 （3）通讯交通通信便捷，通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。第四章 建设方案 4.1 建筑设计指导思想1）以人为本：面向21世纪，针对经济水平的提高和生活方式的更新，努力创造富有特色的宜居景观风貌和高质量的生活居住环境。提供宜居方便、功能齐全、环境舒适、配套完善的工作生活环境。2）可持续发展：建立人与自然有机和谐的统一体，充分利用资源、节约资源，实现社会经济与自然生态在更高水平上的协调发展。既考虑近期建设，又兼顾长远发展。3）生态环境保护：在满足日照、采光和通风的基础上，注重环境影响，最大程度的保证居住者

13、的身心健康并根据实际情况，采用现代化科学技术手段，把生态、环保、节能思想贯穿到建筑与环境中。4）科技进步的思想：采用新技术、新产品、新工艺、新材料，全方位地依靠科技进步来推进规划、设计、施工水平的提高。5）强调整体规划：综合考虑现有条件和多种物质因素，注重外部空间的景观设计，统筹规划，有机结合，形成完整的统一整体，体现轻松宜居，安静舒适，基础设施完善的生活办公一体化条件。 4.2 项目总体规划原则 1）、项目要贯彻以人为本的原则。项目要把生态环境与人文环境放在重要的地位，使居民更多地接近自然环境，营造安定、健康、和谐的社区环境。2）、项目要贯彻高效、便捷的功能原则。从规划到建设，从交通到绿化，

14、都要突出以人为本的思想；各区域和功能空间之间形成高效、便捷的网络，要结合人们对生产生活的需要。3）、项目要贯彻可持续发展的原则。项目要把生态、环保放在重要的地位，从宏观规划到微观设计、具体技术的采用都要坚持可持续化发展要求。4）、项目要贯彻适用、经济、简洁的原则。突出当地特色，和周围建筑物相协调。力图实现质朴、实用。 4.3建设规模、建设原则和目标（1）建设规模项目占地270 平方米，含盖院落硬化、绿化，给排水管网，电气工程等。（2）建设原则和目标把本项目建成为一个小规模、多功能、经济宜居、简约时尚、配套设施完善的工作生活相协调的单位院落，高度体现项目人性化、现代化人居生活的先进规划设计理念和

15、原则。 4.3.1总平面布局、硬化、绿化、电气、给排水、等设计 1）工程概况该项目场地占地面积为270 平方米。场地呈不规则的四边长条形状。公租房建筑面积810 平方米。 2）给排水设计 1、用水量标准为0.3L/人天。 2、室内给水方式为下行上给式，热源采用集中太阳室外给水设计，消防与生活给水系统分开设置。3、排水采用雨污分流，雨水管网设计重现期为3年。4、在楼顶设水池，给水采用变频器加压给水方式。 3）电气设计 电气设计包括电气照明、防雷与接地、电话、电视、计算机网络布线系统。 采用放射式供电，电表出户，统一安装楼门厅处，供电安全可靠。弱电部分设计了常规的电话、电视系统、计算机宽带网系统。

16、采用声光控节能开关、变频器、防浪漏电保护器等，节约成本，提高电气安全保障。电气设计本着安全、可靠、使用的原则，在设计中选用新型、节能的电器材料，提供安全，便捷的用电环境。 4）暖通方案设计包括：通风系统设计；消防系统设计。以上设计方案均考虑了节能与环保的要求。 4.4 建筑方案设计建筑方案设计做到简明、经济、实用，方便工作、生活。景观功能和使用功能有机结合，以人为本，体现人文因素，传统因素和现代元素相结合，并结合实际，和周围建筑物协调和谐。 4.5项目建设的组织与管理1）、项目领导小组的主要职能对项目建设过程中的所有关键与重大问题进行决策，监督下属各部门认真贯彻执行领导小组的各项决定与指示，同

17、时委派下属各部门的主要负责人。2）、工程建设指挥部对项目建设的日常工作全面负责，关键与重大问题要及时向领导小组汇报请示，对领导小组的决定与指示要认真贯彻与执行，指挥部负有对工程部、综合部、财务部的领导与监督的职能。 4.6 建设进度安排本项目的建设进度计划安排分前期准备和工程建设两个阶段进行。前期准备阶段包括项目咨询、可行性研究报告的编制、申报等工作。工程建设阶段包括工程招标、施工、组织验收等工作。第五章 节能节水措施及环保测评5.1建筑用能测算该项目建成后使用能源种类为电力和水。初步测算，年用电2.16万kw.h千瓦，用水1300立方米。5.2设计概述及要求为贯彻执行国家节约能源，环境保护的

18、法规和政策，改善建筑室内热环境，提高空调的能源利用效率，依据DB50/5024- DBJ50-052-2006居住建筑节能设计标准，并结合当前市场建筑节能新技术、新材料，对本工程住宅进行节能设计。 5.3 建筑和建筑热工节能设计1、建筑在满足朝向要求的前提下，力争顺应自然地形布置，通风采光良好。2、采用180厚烧结页岩空心砖。3、屋顶隔热层采用挤塑泡沫隔热保温板。4、使用符合节能规范要求的外墙门窗产品。5、用地内尽可能设置绿化，减少硬化地面。5.4给排水（一）节能措施1、室内给水尽量采用变频调速水泵，由所需负荷自动调节水泵转速，以达到节能的目的。2、消防泵选用的恒压水泵均为消防专用产品，具有稳

19、压和防止超压的功能,配套电机效率高，节省运行电耗。（二）节水措施1、选用节水型卫生洁具并符合节水型生活用水器具GJG164-2002的要求。2、水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池、水箱长时间溢流排水。3、给水系统采用竖向分区方式以控制最不利处用水器具的出流水头，不仅可节约用水而且增加使用舒适感。入户水管水压大于0.35MPa者设减压阀。4、给水管道均采用塑料类管材，过水能力强，沿途损失小，节省能耗。5.5 电气节能设计中所有电气设备均选用高效节能型电气设备。（一）照明照明设计优先考虑充分利用自然光，并在此基础上布置照明灯具。过道、楼梯间等公共场所采用节能灯，吸顶灯光源为

20、2U系列节能灯，住宅过道、楼梯间照明灯采用带声光控功能的节能自熄开关自动控制。疏散、出口指示光源为LED；所有灯具功率因数不小于0.9。室外照明路灯包括景观灯具等功率大灯具配补偿电容，功率因数补偿到0.9以上，减少了无功损耗。设计严格按照建筑照明设计标准（GB50034-2004）中对场所照度的规定值控制，照度设计参照以下数值：楼梯间照度30Lx，前室照度75Lx，门厅照度100Lx，住宅照度100Lx；并严格按照照度要求控制各场所照明功率密度值。（二）电缆的选用电缆的选用在满足了供电负荷的电流大小的基础上，参照根据TOC计算方法计算出的经济电流范围表作校核，大部分电缆尤其是大截面的电缆供电的

21、设备的电流符合经济电流范围。5.6环境影响评价 5.6.1依据的有关法律、法规、标准 1）中华人民共和国环境保护法 2）中华人民共和国大气污染防治法（2004年4月修订）；3）中华人民共和国固体废物污染防治法（1995年）；4）中华人民共和国水污染防治法（1996年）；5）中华人民共和国噪声污染防治法（1996年）； 6）建设项目环境保护管理条例（国务院1998253号） 7）建设项目环境保护设计规定（国计字1986002号） 8）关于进一步做好建设项目环境保护管理的几点意见（国环1993015号）9）大气环境质量标准（GB309596）级10）地表水环境质量标准（GHZB1-1999）类11

22、）城市区域环境噪声标准（GB3096-93）类12）污水综合排放标准（GB8987-96）级 13）建筑施工场噪声标准（GB12523-90） 5.6.2主要污染来源及防治措施5.6.2.1项目施工期污染源分析及环境保护措施1、污染源分析（1）空气污染源分析施工期对环境空气产生影响主要有各类燃油动力机械进行场地清理平整、挖方、运输等作业是产生含有CO、NO2的废气；土石方开挖、出渣装卸、散装水泥作业、汽车运输作业等产生的扬尘。（2）地表水污染源分析施工期间，由于进行各种土石方开挖、平整等工作，致使土地表面松散，下雨时，雨水夹带泥土等形成水土流失。土建施工期间，工程对地表水环境的影响，主要来自大

23、雨或暴雨天气条件下地表开挖造成的水土流失和堆积物流失产生的影响。工程施工期对地表环境可能产生的影响主要表现为：附近水沟中夹带的泥砂量增多，悬浮物浓度增大。生活污水无序排放将会对施工场地环境及其附近的水沟产生污染，环境卫生状况下降。（3）噪声污染源分析施工期间主要噪声来自施工机械挖掘机、推土机、载重汽车、混凝土搅拌机、振捣器、重型碾压机、起重及卷场设备等的使用。施工期噪声可造成施工区域局部超标。（4）固废物污染源分析施工期间的固废主要有施工人员产生的生活垃圾和各种建筑垃圾等。2、施工期间环保措施（1）严格执行建筑施工管理有关法规。（2）合理布置施工方案，严格组织，精心施工，加强施工现场的文明管理

24、，杜绝野蛮施工。（3）应合理安排施工时间，夜间禁止使用高噪声机械设备，作业避开夜间和休息时间，杜绝深夜施工噪声扰民。（4）施工时应严格做好扬尘防护管理工作，遇到干燥气候时，适当散水避免机械车辆运营时产生扬尘；施工原料堆场增加防扬尘、防雨淋、防渗漏设施，最大限度减少粉尘向空气扩散；避免水泥、石灰、粉煤灰等物质被雨淋后进入环境；避免有毒有害物质渗透污染地下水。 （5）生活垃圾统一收集后由市政环卫部门清运到城市生活垃圾处理场处理；建设过程中产生的建筑垃圾主要有开挖土地产生的土方、建材损耗产生的垃圾、装修产生的建筑垃圾等，包括砂土、石块、水泥、碎木料、锯木屑、废金属、钢筋、铁丝等杂物，部分可用于填路材

25、料，部分可以回收利用，其他的统一收集后清运到城市生活垃圾处理场处理。5.6.2.2项目投入使用后污染源分析及环境保护措施公租房项目建成后产生的污染源主要为生活污水和生活垃圾以及食堂油烟废气等，治理措施如下：1、污水处理场地内采用雨污分流制，建筑物内主要为生活污水及厨房污水，食堂废水经隔油池处理后排入建筑室外的污水管，与生活污水一起排入污水处理装置，经生化处理达标后再排入城市下水道，食堂污水设隔油沉砂池。2、生活垃圾建筑各层设置垃圾堆放处，在用地内设一个垃圾收集点，由物管人员定时收集送入垃圾收集站，每天再运至城市垃圾处理场（站）处理。3、设计中所选用的设备均选用低噪声设备，并采取相应的减震措施。

26、4、建筑和装饰材料严格按国家规定的标准选用不散发污染物的材料。5.6.3 绿化绿化是达到自然净化的根本措施，加强建设不仅是为了美观，更重要的是为了净化空气，减少城市噪声污染，绿化形成点线面的绿化体系：在场地内道路旁及其它空地设置地面绿化用地，绿地里种植花草、灌本及乔木。 5.6.4环境影响评价 环 境 影 响 情 况 表 表8-1环境因 素拟建工程考虑的典型事项自然环境水经建成的工程配套设施处理后的生活污水，排入当地排污系统土地本项目不会产生大量的液体和固体废物空气除建设期有短暂的扬尘污染外，使用期无空气污染噪音除建设期有短暂的噪音污染外，使用期无噪音污染美学水非临岸环境，不涉及水体景观破坏土

27、地征用地块为已有规划用地，项目建设不会引起该区域地貌变化，不影响周边景观空气无烟雾排放，不会降低大气能见度生物非耕地和林地，不会破坏生态环境社会环境个人环境利益无影响个人福利不会给周边居民带来健康问题社会相互影响无征地拆迁问题，不会对现有居民的生活产生较大影响集体福利提供更好的环境第六章 劳动安全及消防6.1劳动安全1）主要危害因素本项目施工过程中的材料运输、管理与施工操作是产生劳动安全的主要危害因素。2）劳动安全防范措施方案（1）施工现场采取必要的防护设施，防止施工材料坠物；（2）施工人员必须使用安全防护用具，避免施工安全事故；（3）对机械转动部分设置安全防护罩，严禁在运转设备上放置杂物及工

28、具，定期检修，以免长期失修造成事故。6.2消防设施1) 消防标准及规范（1）中华人民共和国消防条例（2）建筑设计防火规范（GBJ16-87）（2001版）（3）建筑灭火器配置设计规范（GBJ140-90）（4）火灾自动报警系统设计规范（GBJ116-88）2)消防设施 （1）室外消火栓设置在场地内给水环管上按不超过120米的间距设置室外消火栓。（2）室内消火栓设置根据高层民用建筑设计防火规范要求，每层均设置室内消火栓，间距25米。（3）火灾探测和报警系统根据规范的要求，配置火灾探测及火灾报警系统。 第七章 投资估算和资金筹措 7.1 投资估算依据 建设方案及主要设备材料表； 单位工程投资估算指

29、标； 设计参数； 概算定额； 本地材料、设备预算价格及市场价格； 现行取费标准； 现场情况。 7.2 建设投资估算本项目建筑工程估算总投资170万元。其中：水电安装24万元，其他附属设施2.5万元。 7.3 资金筹措方式与来源本项目建筑工程估算总投资为170万元，资金筹措拟采取申请中央预算内公租房建设专项补助资金和单位自筹两种方式解决。第八章 工程的招投标8.1项目招标所具备条件本项目的招投标工作严格按照中华人民共和国招标投标法实施，主体工程实行公开招标，监理实行邀请招标，代理公司的确定按照XX县监察局的要求随机在代理公司储备库中抽取。8.1.1根据工程招投标相关规定。8.1.2资金来源：争取

30、公租房配套基础设施建设专项补助资金及单位自筹资金。 8.1.3项目实施领导小组成员：组 长：吴建福副组长：张华军 成 员： 胡文涛、王小平、黄明德、高辉、何东8.2招标方式工程施工实行公开招标，工程管理实行邀请招标。8.3招标的组织形式委托具有工程招标代理资质的公司进行招标。对投标单位的资质要求：施工单位资质:建设行政主管部门核发的建筑工程总承包二级以上(含二级)的企业资质。项目经理须具备房建二级以上（含二级）资质或注册建造师房建二级以上（含二级）的资质。8.5招标领导、监察及工作机构1）.招标领导小组组建方案：组 长：xxx副组长：xxx成 员：xxx、xxx、xxx2）.招标工作监察组建方案：由XX县发改局、住建局、财政局、监察局、检察院、审计局、工商局等相关部门组成。8.6开标、评标、定