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1、万科在广州一场悄无声息的豪宅项目收购案，似乎拉开了今年房地产市场上 “大鱼吃小鱼”的序幕，恒大、海航置业、阳光城集团等资本相继进入。调控之下，房企之间并购潮汹涌。许多中小型房地产企业面临生存危机。思考：在如今政府不断出台的严厉的房产调控政策之下，房地产行业的发展前景如何？房地产企业又该如何应对这次“拐点”？第一章 中国房地产行业发展状况分析一中国房地产行业的发展背景 （一）19781991年的理论突破与起步阶段 （二）19912001年初步稳定协调发展阶段 （三）20012007年快速发展阶段 （四）20072010年房地产行业全面调整的阶段二目前中国房地产行业的具体发展现状 （一）目前中国国

2、内外宏观经济环境分析 （二）中国政府对房地产行业发展的政策分析第二章 目前中国房地产产业发展中所遇瓶颈 一房地产企业所遇问题 （一）信贷政策持续收紧 （二）中小房企融资难度高二房地产行业面临危机 （一）投资增长速度过快 （二）房地产投资偏热，外行资金比重增加第三章 房地产影响因素和市场形势展望一影响2011年房地产市场走势的因素分析 （一）宏观经济运行形势（二）保障性住房建设（三）货币信贷政策分析（四）房地产调控政策二2011年房地产展望 （一）房地产供给 （二）房地产需求 （三）房地产价格（一）目前中国国内外宏观经济环境分析1 2010年中国GDP分析2010年中国国内生产总值（GDP）为3

3、97983亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3%，增速比上年加快1.1个百分点，国民经济运行态势总体良好。分季度看，2010年一季度中国经济同比增长11.9%，二季度增长10.3%，三季度增长9.6%，四季度增长9.8%。分产业看，第一产业增加值为40497亿元，增长4.3%；第二产业增加值186481亿元，增长12.2%；第三产业增加值171005亿元，增长9.5%。农业生产稳定增长，工业生产平稳增长。投资保持较快增长，消费平稳较快增长，进出口总额较快增长。2010年全社会固定资产投资为278140亿元，比上年增长23.8%，增速比上年回落6.2个百分点，扣除价格因素实际增长19.5%；

4、全年社会消费品零售总额154554亿元，比上年增长18.4%，扣除价格因素实际增长14.8%；全年进出口总额29728亿美元，比上年增长34.7%，其中出口增长31.3%。2. CPI 2010年上涨3.3%国家统计局昨日公布数据，2010年我国居民消费价格（CPI）比上年上涨3.3%。其中，12月份CPI上涨4.6%，涨幅有所回落。国家统计局局长马建堂在此间举行的国务院新闻办发布会上表示，2010年市场物价同比上涨，食品价格涨幅较大。全年CPI同比上涨3.3%，其中城市上涨3.2%，农村上涨3.6%。12月份CPI同比上涨4.6%，环比上涨0.5%。分类别看，食品上涨7.2%，烟酒及用品上涨

5、1.6%，医疗保健和个人用品上涨3.2%，娱乐教育文化用品及服务上涨0.6%，居住上涨4.5%，衣着下降1.0%，交通和通信下降0.4%，家庭设备用品及维修服务持平。另据统计，全年工业品出厂价格（PPI）同比上涨5.5%，12月份上涨5.9%，环比上涨0.7%。全年原材料、燃料、动力购进价格同比上涨9.6%，12月份上涨9.5%，环比上涨1.1%。分析：从图表中不难看出，自07年以来我国GDP始终保持着平稳的增长速度，且增长速度逐渐减缓。而我国的CPI指数越来越高，且增速较快。GDP趋缓固然与我国政府树立又好又快的科学发展观有很强的关系，更重要的是随着我国GDP高速发展和国内外贸易额的增加，通

6、胀率持续增加，为了抑制通胀，必须让GDP的增率减少，防止市场投资过热，提高经济增长质量，使经济健康发展。作为国民经济的支柱产业，我国房地产行业在1998年至2007年是持续高速发展的时期，房地产开发投资占GDP比例逐年上升并达到10%以上，并带动其他关联产业发展，对经济增长起到了强有力的推动作用，对促进国民经济发展做出了重要贡献。但房地产的过热加剧了通胀，在一些投机商人财团和炒房公司大量的资金注入下放假居高不下，造成了百姓买房难，引发了“蜗居”的悲剧。为此问题，国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年4月份国务院关于坚决

7、遏制部分城市房价过快上涨的通知印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定的相关政策措施，简称“新国八条”。国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了以下政策措施： （一）进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于

8、一季度向社会公布。（二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决

9、堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。（四）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。（五）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度

10、计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。（六）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1

11、套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及

12、个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。（八）坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。看了刚出炉的新国八条之后，小组成员觉得新国八条措辞强硬，充分展示了政府和房价问题宣战的决心。在短时间内对抑制房价，尤其是小部分资本规模不足而想要投机的个体商人有一定的抑制作用。第一条中不难看出，政府下放和加强了一部分地方政府的权利，更加强了地方政府的监管，此举对当地一些实力派商人的投资有了一定的遏制。第二条看出政府加强了信息的透明度和市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导。对一些盲目买房卖房的市民进行。从第三四五七条看出政府规范了市场秩序，加强金融监管。实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。综上所述，政府的具体措施为强化规划调控，改善商品房结构。 是加大土地供应调控力度，严格土地管理。 加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。 完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。