万科房地产天津东丽湖万科城策划案Word格式.docx

1、东丽湖是1976 年为农业灌溉而人工开挖的水库。蓄水量2200 万立方米，湖岸周长12 公里，水域辽阔，面积达7.3平方公里（约1.1万亩），相当于西湖的1.5倍。其水域面积位居天津市各自然生态保护区之首。植物群落主要有三种生态群落，其中芦苇群落覆盖面积最大。芦苇群落：从生态角度，芦苇具有多种生态功能，具有减轻土壤水分蒸发，调节空气湿度，增加土壤有机质，改造滩涂，固堤的作用。也是各种候鸟栖息，繁殖的场所。既有经济价值，又有很高的审美价值。芦苇杂草草甸群落。湖堤为刺槐群落。动物鸟类理想的栖息地：本地区生息繁衍的鸟类有几十种，十几万只。其中有十多种为国家重点保护鸟类：白天鹅、黑嘴鸥、白额雁、秃鹫、

2、白尾鹞、小鸥、猫头鹰等。丰富的昆虫资源；鱼类资源：盛产银鱼、湖虾等；哺乳动物。空气质量通过空气质量检测对比，东丽湖地区的NO2、TSP、 SO2三项指标的现状浓度都低于全市的平均浓度，是天津市空气质量最好的区域之一。声环境质量东丽湖地区噪声分贝值远低于市区及其它乡镇地区，基本没有噪声污染。根据监测结果，东丽湖项目中心区域的昼夜噪声监测值均低于城区区域环境噪声标准（I 类），声环境质量较好。（2）交通状况目前：通过津汉公路、卫国道与市区相连；每天往返市区和滨海新区人流量达10 万人次；东丽湖与京、津、塘的交通网络基本成型。未来: 茶金路与京津塘高速公路、津滨高速公路交口处开通出口；金钟河大街延长

3、线将于年内通车，该路可由金钟河大街直接达到东丽湖东丽之光大道。天津机场和东丽湖之间修建一条高速路。二、项目分析天津的城市扩张带动了周边区域的发展，东丽湖万科城在城市发展的大好形势下迎来了发展的契机。1 、宏观环境：“一根扁担桃两头”战略中心东移未来天津城市的发展将呈现“一根扁担挑两头”的格局，即天津市区和滨海新区齐头并进。东丽湖地区处于天津市和天津滨海新区的中间位置，是一个投资置业，大展宏图的理想基地。（1）从新总规看人口外移根据天津市城市总体规划（2004 2020 年），滨海新区主要发展方向是现代化制造业以及国际物流，从市区向滨海新区的流动将是未来天津市人口主要的流动方向。按照规划，中心城

4、区及近郊地区将划分为33 个居住片区，滨海新区划分为20 个居住片区。每个居住片区人口在15万至25 万人左右，含3 至5个居住区或居住小区。居住片区配置大型超市、社区文化中心、综合运动场、中小学、社区卫生服务中心等各项服务设施。5年至10 年后市内六个区都要压缩10万左右的人口，中心城区总人口将减少60万。除计划生育因素带来的人口增速放缓，从城市规划的角度来看，将来本市将严格控制在市内六区建设低水平的住宅，腾出的中心市区用地，主要用于商业、服务业和公共基础设施的发展，增加人均居住用地的水平，打造宜居城市。至2020 年，人均绿地达到15平方米以上，其中人均公共绿地为10 平方米以上。由于滨海

5、新区的迅速崛起，未来天津市中心城区人口向滨海新区流动是必然趋势，其中主要以外来人口和一部分区县人口为主；天津市人口的另一个重要流向就是在现在郊区县政府所在地基础上发展起来的市区外围新城（卫星城）。未来20年，多个离市区较近、交通便利、地铁快速路等能够连接到的小城镇都将发展成为市区外围新城。（2）告别距离的交通没有比“ 把交通比作城市动脉”更为贴切的比喻了，对于在“ 环渤海经济圈”和在“京津一体化”中的天津来说，道路就像血管，道路越宽越多，“血液”就循环得越好，城市也就越健康越具有活力。新总规中明确提出：要构筑以京津为双核心，各种交通方式紧密衔接、快速转换、通达腹地的区域一体化的现代交通体系。在

6、2005 年6 月，京津塘高速公路二线工程（天津段）已经开工，计划工期为三年，将于2007年年底完成主体工程，2008 年奥运会之前确保全线通车。这条线路起于北京朝阳区，终至天津塘沽北塘镇，全长177.8公里。天津段包括一条主线和三条联络线：主线起于武清区高村，经梅厂、东堤头、东丽湖、胡张庄，止于北塘，与拟建的滨海新区环线相连，双向八车道；三条联络线分别连接京沪高速公路、天津市区和津汉公路。此外，正在规划中的京津塘第三条高速公路将位于京津塘高速公路南部，分别由从北京四环经河北廊坊到天津石各庄镇、长度70公里的新修路段，加上石各庄镇到当城立交桥一段16公里的京沪高速公路，以及从当城立交桥到宁港工

7、业区一段77 公里的津晋高速公路三部分组成。不出几年，在北京市与天津市区和天津滨海新区之间的大片土地上，将出现纵横密集的道路网络，地区与地区之间原本不长的距离也将因交通的通达而显得越来越短。距离和城际的概念正在人们心中淡化，四通八达的交通将使道路变成辐射带，促进沿线新经济和新产业的发展。（3）湖为中心的可能根据新总规中“一轴两带三区”的示意图，可以发现，其中“一轴”与“两带”的交会点分别是中心城区与滨海新区。中心城区是天津的根脉所在，具有600年的沧桑历史，文化积淀与经济建设最为成熟；而滨海新区正在肩负着国家赋予的重任，致力成为环渤海经济中心，成为第二个浦东。这两个轴带的交会处一方具有人口与文

8、化的现存资源，另一方则具有沿海经济的优势。现在，两地东西相望，距离并不遥远，随着区域的连结性建设，两地在未来形成一体将是必然趋势。因此有人大胆预测未来的城市中心有可能就出现在两地之间。目前，在该区域内天津机场附近已经开始东扩兴建空港物流保税区，开发区西区也正在如火如荼地挥戈西进。这些都将促进未来人口的大量迁移。在两地之间是大片大片未被开发、生态资源丰富的处女地，在这里，动物、植物与水和谐共生，天然相成，是适合人类居住和生活的绝佳场所。目前，东丽湖地区已经进入开发阶段，部分具有前瞻眼光的置业者已经开始关注这一区域。而该地区的潜在资源也正在被大力挖掘，2005年，世界滑水锦标赛和嘉年华两项国际大事

9、同时落于该地，这不能不说明地区的重要价值。以湖为中心不是没有可能。在杭州，由于价格奇高，临西湖而住已经成为普通人难以实现的梦想。而在天津未来可能的中心，正潜藏着一个面积相当于西湖一个半的东丽湖。2、住宅郊区化的发展趋势二战后，西方老城市以地铁和高速公路为基础，出现住宅大规模郊区化，区别于别墅和单元住宅的郊外小住宅（低层、低密度）成为小资产阶层的居住方式。九十年代初期，中国较发达的大城市北京、上海、广州相继出现住宅城郊化。针对中产阶级以大规模小住宅为发展概念的项目都获得较大成功，较为代表的有广州的祈福新村、碧桂园和上海的锦秋加州项目。因此随着天津的城市发展，住宅郊区化将会大规模出现，东丽湖正好迎

10、来非常好的发展机会。3、东丽湖项目的优劣势（1） 项目优势优势一：具备良好区位优势直隶天津未来最具活力的滨海新区行政区划；东丽湖地区与京、津、塘的交通网络基本成型；自然环境十分优越，附近地区无工业项目，空气、水体、土壤均没有受到污染。优势二：生态环境好东丽湖位于天津市七个生态自然保护区和天津市十大旅游风景区之一的东丽区东丽湖温泉度假旅游区内，是为农业灌溉而人工开挖的水库，蓄水量2200万立方米，湖岸周长12 公里，面积达7.3平方公里（约1.1万亩）。具有特色的湖区景观，生态环境优良。（2）项目劣势劣势一：位置远离市区，周边配套不成熟距离外环路8公里，周边有正在兴建的天津空港工业区，但是就目前

11、的环境来看不成熟，缺少配套设施，就交通来讲，通往外环有一条新修的快速路，（2005 年刚通车）但是没有地铁通往。劣势二：市场发展程度不够成熟目前天津的房地产市场发展相比前几年有所进步，但离市场的真正成熟还有一段距离，项目所处的地块离市区较远，面积又大，要消耗到这么大面积的住宅体量，项目还需要一定的时间来培育这个市场。三、项目定位面对一个占地4095亩，拥有良好的生态资源项目，想要给其定位是件困难的事。万科对东丽湖项目经过了5年的揣摩，最终确定了建筑一个集居住、教育、旅游、休闲为一体的生态新市镇。1、项目总体定位打造一座新城镇万科在2000年取得东丽湖的土地，但是由于2000年天津的房地产市场还

12、处于较为初级的阶段，市场的发育程度远不如现在。周边的交通及市政配套极其不完善，客户对项目位置的认知、对产品的认知、对价格的认知都不如现在理性和成熟，万科没有把握启动市场。直到2003年底，天津明确了城市东扩、大力发展滨海新区的战略，明确了开发区西区和空港物流加工区的清晰规划和定位，并把东丽湖区域划入七里海大黄堡生态湿地保护区，万科东丽湖才最终确定了规划思路：即以生态为主线，以新城市主义思想为核心。项目总体定位为：计划在8 10 年内建设成为一个集居住、教育、旅游、休闲为一体的功能齐全的完整综合性新市镇。2、产品定位：建筑形式多样化由于天津已明确了东向发展计划，东部形成“新市镇”的趋势将逐步显现

13、，多样化的居住缺口已经形成。对旁边两大经济新区来说，高品质社区的需求更是毋庸置疑。因此，为满足多种收入阶层的需求，复合型建筑规划必不可少。再者目前国家已严控可建设用地的批用，土地资源十分紧张。此时如果在这四千余亩的地面上全部盖上别墅，那将是一种严重的浪费。另外，临湖居住的生活状态本不多得，它应属于大多数人，实现临湖生活的分享，也是万科体现自身社会价值的一面。最后为了提高居住的生态性，在规划中，万科期望尽可能地保留原有水景，并在此基础上建林阴大路和人工湿地。同时，低密度又是万科一贯坚持的产品特色，在这样的条件下还要保证容积率，多层建筑和高层建筑就成为了必不可少的产品形式。综合以上原因，万科东丽湖

14、项目将产品定位为：建筑形式多样化的北欧风情产品。别墅、板式小高层、踏式高层、底层住宅、街坊多层等多种产品同存。3 、客户定位由于东丽湖万科项目地块处于天津市和天津滨海新区的中间位置。随着天津市产业东移策略的执行，东丽湖地区的产业走廊地位将更加重要。因此项目的目标客户群主要定位为：以天津本土居民为主，小量来自北京等外省市地区。由于东丽湖项目体量，因此社区人群将大致分为三大类：第一类客户群：居住者万科城社区的居民是中到中上收入的人群，有行政管理人员、当地经营者等，年龄集中在30-50 岁，除此之外，社区对退休、半退休人员及年轻创业者和他们的家庭也有很大吸引力。第二类客户群：度假旅游者东丽湖是附近城

15、市居民的周末度假地，一年四季旅游者来此享受宁静的乡间生活。社区重视健康、保健、自然和休闲，富有休闲度假的氛围，为周围城市提供了一个独特的去处。第三类客户群：在东丽湖工作的人群医疗保健、教育、艺术、文化及温泉、旅馆、餐馆的经营者及职员、商店主、娱乐专家及行政管理者；大批高科技产业的从业人员；社区将顺应当今潮流，形成在家办公的模式，利用通讯技术的最新成果，通过互联网进行商务活动。四、项目规划万科城结合了近现代的新城市主义设计思潮影响，着力融合城市可以掌握的自然生态资源（区位、土地、山丘、河湖、树木等）和具有使用价值的人力作用资产（道路、桥梁、车船等）作为运营的基础资本，以规划上解决实际生产的可持续

16、发展模式。1 、规划理念东丽湖及周边区域是一块难得的自然原生态地块，按照万科的计划是，在东丽湖畔4095亩土地上大规模开发生态居住区，建成有湿地、水系、野鸟、温泉的生态居住区，成为对华北地区乃至全国的先例，作为可持续性发展的生态社区在中国率先实践之一。因此，万科东丽湖项目将“经筑文脉”、“优秀小区的基本要素”和“良好的城市形态”三个设计思想结合在一起。依据土地原有的特点和周边环境的影响，基于新市镇建设计划及原则，最终形成一个具有底蕴、经得起时间考验的优秀小区。规划理念之一：为东丽湖所采用的设计手法最根本的一点是对地块建筑文脉的透彻理解万科通过对东丽湖环境的考察研究，对地块进行了解，在开发上遵循

17、了生态杠区的开发原则：先看哪些地方值得保存，再决定建筑用地的选址，最大限度地保持原有自然形态，减少人为改造的成分，维护原有生态系统，一切以环境作为先决条件。规划理念之二：万科东丽湖的规划是基于凯文林奇发展的理论，这是许多城市规划设计师工作原则的基础。万科东丽湖生态居住区将借鉴国外新理念，其中主要是借鉴美国锡莱瑞辛生态居住区和澳大利亚哈利法克斯生态城的开发模式。锡莱瑞辛生态居住区位于美国佛罗里达州，是美国当代十个典范住宅社区之一。居住区周边有4700英亩的自然保护区，保护那些濒临灭绝的生物，实际开发区域只占整体的1/3，其余区域则被修建成开放式广场、自然保护区和湿地缓冲带，它的定居型住宅大多临湖

18、而建。借鉴锡莱瑞辛生态居住区的开发模式，万科对于4095亩中的218亩沼泽地和1046亩鱼塘不是加以填平建房，而是将其中的湿地带适度保护，成为该项目宝贵的生态资源。形成“居住区自然保护湿地”的开发模式，直至最后居住区建成后，也要保留一块湿地，在居住区内兴建水面水体景观，将与湿地连成湿地水系系统，让湿地水体景观成为居住区与湿地的联结点和受益点。哈利法克斯生态城是澳大利亚第一例生态城市，它提出生态城开发模式，主要是恢复退化的土地、适应生物区，开发模式与景观、土地固有形式相适应，保护现存的生态特征。创造安全、健康的居住、工作和休闲空间。万科东丽湖生态居住区将借鉴哈利法克斯生态城的开发理念，开发中将围

19、绕“自然生态、健康运动、涉外”主题，保护现有的湿地、水系、水鸟、原生植被和乡土植被、温泉等生态资源，并加以适度开发利用。规划理念之三：汲取并采用了北美在住宅小区建设方面的最新设计思想“城市新生活”，更新唤起人们对建设精彩持久的住宅小区的热情。2 、规划设计万科东丽湖进行规划设计时，考虑每一家庭成员同周边自然生物、社会关系、市场经济、资讯信息等之间所达成的融洽尺度，在整套方案中，耗费三年推敲关于宏观、生态、复合、国际、人文的细节分派指标，形成城市具体形状的妥当安排。并把满足当代中国居民的一切要求承担所有的城市和环境品质的职责。为了实现这一目标，万科发现了三条最重要的设计因素：关注生态，在发展中综

20、合考虑水体，湿地和野生动物；为所有居住类型提供城市氛围，创造一种多功能整合的新型人工环境；城市的交互性、易达性，创造一个以情景大道为脊骨，共同连接区域，功能分区和分期的独特的城市环境。（1）总体规划在占地4095 亩的地域面积上，项目将宏观社会性、生态、复合、国际、人文作为密不可分的整体，综合考虑社区的多样性、人口规模、公用空间、交通系统，分期规划多个居住组团。整个项目分8期开发， 1期于2005年9 月开盘，主要是独栋别墅面积在199-272 平米，连排别墅面积160-180平米，合院别墅面积165-210 平米。2期2005年11 月份开盘，产品主要是板式小高层，踏式高层，底层住宅，街坊多

21、层等多种产品。剩下的6 期将于未来的9 年继续开发。除住宅产品外，项目在社区配套上设有2万平米的运动公园，包括室外篮球场、网球场等活动场所；占地4 万平米的九年学校，并设有幼儿园，可容纳1000 多人；商业配套，例如便利店、咖啡馆、餐厅等生活服务设施。以上配套预计2006-2007 年投入使用。 （2）公共环境体系规划东丽湖在公共环境规划设计上将新城市主义奉行到底，新城市主义定义是创造低层高密度的城市环境，并将居住功能、公共与商业服务最优化地结合起来。这一定义可以在一些方面得到延伸：如4 6层的低层建筑以及适合社区及城市环境要求的适宜的密度，如创建具有24小时活力的新城中心，如居住区各类公共设

22、施的整合布局以及用地功能和混合，此外还有对自然、水域、动植物与城市发展的整合；可以清晰识别的方便的城市单元与结构；建筑与社区单元的多样性；新城内不同街区具有高度的可识别性和明确的功能界定；土地利用和开发过程的灵活性；对当地历史与特征的尊重与延续等等。可以看到，新城市主义的一个重要方面就是公共设施与商业服务、工作地点与住宅在城市环境中的混合与整合，这将有利于形成当地良好的生活环境。景观系统沿湖堤景观有中心公园、带状绿地、融合为一体，不同的草地，不同的水体，繁多的植物，将天然景观和人工景观有机融合。水道系统优美而有效水道系统，具有排放大量地表水的能力和景观的娱乐功能。车行系统以车行道路为主将小区内

23、的主要建筑串联起来，次要的车行路、街巷及步行道相互连接，形成活力的交通网络。步行系统步行道路系统进一步完善区内道路网络并通过它接近自然。营造步行5分钟尺度规则，增强居民户外街区活动的交融性。五、建筑设计特色万科城在建筑设计上吸收了美国著名建筑师赖特的“有机建筑”理论思想，在别墅设计上强调与自然的融合，屋顶为质地轻盈的钢结构屋面。室内外空间咬合，互相渗透，充分发挥木材、石材、钢、玻璃、混凝土、砖等材料的表现力。建筑风格现代简约、清新自然。东丽湖的建筑设计是由万科与瑞典SWECO一起设计的。项目从社区规划到建筑细节，从空间设计到生活意向到处洋溢着和谐的气氛。1、独立北欧别墅东丽湖的独立别墅采用的是

24、北欧风情设计。其建筑设计进行了创新，特点如下。革命性的立面设计： 镀锌钢板屋顶、大面积玻璃、文化石、铝木复合窗的有机结合，使建筑摆脱了花哨繁复的外表，达到了功能和形式的高度统一，也使北欧墅区别于市面上的所有的其他别墅。颠覆性的大面宽设计： 大面宽意味着更多的阳光、更好的通风、更高的生活品质。即使是北欧墅最小的A户型，其面宽也超过了15米，进深却不足10米，配合大面积采光窗，保证了居家的阳光品质。创造性的面积控制： 从199平米的A户型到272平米的E户型，北欧墅提供五种不同面积的别墅，适应不同人群的不同需求。但通过合理的功能分区和空间分隔，删除了大而不当的空间浪费，实现了面积和功能的和谐统一。

25、以B户型为例，在215 平方米的建筑面积里实现了五房三厅的功能，使得B 户型成为备受客户和同行追捧的经典。 北欧墅，建筑在整个2.7平方公里万科城的基础之上，享有整个新城市的配套、人气和繁华。2 、联排别墅东丽湖联排别墅设计借用了北方传统庭院建筑空间组合形式，它对单个传统的庭院建筑通过空间、环境、建筑、流线、小品等方面全新的改造，使其形成一系列组合庭院空间，这种类似村落式的布局方式是对现有火柴盒风格的联排别墅的一种挑战与尝试。以下为东丽湖联排别墅的主要设计特点：空间组织： 联排别墅用建筑、围墙、平台来围合出露天庭院，并把它作为建筑的中心，这是对露天空间进行探索性尝试。方形平面的变异： 从方出发

26、，寻找符合基地的特征模数，再进行变异、翻转，形成具有特征性的建筑及空间。中央邻里共享空间： 联排别墅创造性的强化了这一概念，并把它还原成传统院落的概念，4 户一组的邻里共享空间，为其提供了一个半公共休息场所，在这里，植树种草，并配上铺地流水，降低了小环境的温度，提供了湿度，并能充分享受到阳光，有别于以往公共绿地、庭院所带给人们的感受。花园平台： 一种温馨、亲切感觉，使二层用户既有亲临地面的感觉，可以视线无遮挡的欣赏景观。同时也调节了室内的气候。 把多个成组联排别墅户型图布置的户型，通过平台贯通的视线串联起来。漫游的路径： 这一概念来源于印度建筑师柯里亚的作品，甘地纪念馆设计中，柯里亚追求一种无

27、定形的“非建筑”，一条漫游的路径沿着转换的轴线将漫游者带到各个功能空间。 东丽湖联排别墅重要概念之一也是基于这一思路，成组布置的户型，被贯穿其间的花园平台和庭院、休息亭在各个方向上联系起来，形成迷宫般的效果，各部分在漫游者闲适、随意的游历过程中不经意的逐渐展示出来，其内部路径就像进入传统村庄的布局。3 、合院别墅东丽湖的合院别墅采用三重户外空间设计：中心庭院、独立私人花园、双露台。每户都是由5.1 5.1米的近似方型为空间构成，卧室、餐厅、厨房、卫生间等功能空间分别包容在多个方形盒子里，最多4户共同组合成回字形平面。每户住宅由分为三个相对独立的区域，每区都有特定功能组成。第一个区域由卧室、厕所

28、、储藏等排它性私密空间组成，其室外环境面对主要是半公共邻里共享空间，这里强调的是静谧、舒适、私密；第二个区域是起居室、厨房、餐厅等，其室外环境面对主要是公共交往绿地空间，使得其能够接受到充足的阳光和徐徐的凉风，这里强调的是交往、开放、享受；第三个区域是由遮阳棚架覆盖的平台及露台组成，夜晚和清晨于此活动，非常惬意，它是前两者的过渡与联系空间，强调的是视线、趣味与交流。平台的设立，保证了室内外贯通的视线串联，营造了一种温馨、亲切感觉，使二层用户又多了个自家的花园，可以视线无遮挡的欣赏景观，同时也调节了室内的气候。所有户型销售面积都控制在165 210 平米，具有超高的居住率。起居室超大5.1米开间，多面采光，形成阳光客厅。每户二层为双露台设计，46 53 平米露台空间赠送。一层客卧与卫生间为一体式设计，厨房餐厅相邻，整体化功能构造。4 、公寓