国际农产品物流城可行性研究报告Word下载.docx

1、物流城项目会议纪要 （ 200957 号）。1.3.2编制原则1. 认真执行国家、行业有关农产品加工、检验、包装、标 志、运输、贮藏及卫生等标准的规定；2. 选址必须符合城市总体规划，合理布局、有足够的建设 用地，并有一定的发展余地；3.总平面布臵应满足农产品物流的有关要求和符合安全、 防火的有关规定， 并应因地制宜进行合理布臵， 既要求布臵紧凑， 力求节约建设用地， 以利企业今后发展， 同时要充分考虑环境保 护设施和绿化用地；4.充分利用当地的社会协作条件，以节约工程投资；5.严格执行建设项目“三同时”的有关规定，污染物的排 放必须符合国家规定的排放标准，尽量减少对环境的影响；6.认真贯彻消

2、防法和劳动部关于职业卫生监察规定 的通知精神， 采取切实防范措施， 确保安全生产和员工的人身安 全。1.3.3编制范围本项目书研究范围包括： 必要性分析、 市场分析、 选址分析、 工程技术方案及建设规模、 环境保护、 投资估算及财务评价等方 面的内容。 根据上述内容论证本项目建设与实施的必要性、 技术 可行性及经济合理性。1.4 项目概况1.4.1项目目标定位福建 xx （国际）农产品物流园定位为东南沿海及华南地区 第一个与国际接轨的、集农产品交易、展示、加工、信息、仓 储、运输、服务为一体，融商务、会展、物流、美食、旅游、 休闲、观光于一身的超级平台；是东南亚最大的农产品物流、 集散中心；是

3、国际农产品物流、信息流的集散地；是农产品国 际性交易的商贸区 （有保税物流中心及农产品、 冻品进出口权） ； 是中国农产品走向世界的窗口；是世界农产品进入中国的桥头 堡；是中国人品味其他国家农家生活的度假休闲区。1.4.2项目建设的宗旨以 xx 市现有的农产品批发市场（水产品批发市场、桥南水 果冷冻仓储中心、龙门蔬菜批发市场、岱山蔬菜批发市场）为基 础，凭借 xx 市在海西地区农业产业的领先地位，把项目建设成 为海西地区规模最大、功能最完善、配套最齐全、辐射范围最广 阔的绿色、 安全、生态的一级农产品现代物流枢纽中心。 为厦门、 海西地区的“菜篮子”供应和食品安全提供有力保障。143项目建设内

4、容项目用地面积582万亩，建设内容主要包括：蔬菜、水果、 冻品、干货、畐喰品等经营品种的批发交易区、会展中心，以及 物流仓储区、认证农产品加工配送区和生活配套服务区等。144项目技术经济指标本项目的综合技术经济指标如下表所示:序号指标名称单位指标值备注1总用地面积平方米38.8 万2总建筑面积89.2 万3建设总工期月514建筑密度42%5容积率2.36绿化率20%7水电负荷7.1用电负荷千瓦183627.2用水负荷立方米/日34008项目总投资万元1837339主要经济指标静态投资回收期年税后投资内部收益率18%税后财务净现值1287511.5结论与建议福建XX （国际）农产品物流城项目符合

5、国家产业政策和 XX市产业总体规划，已被列入XX市重点规划项目、重点菜篮子工程、 农业龙头企业。项目用地符合选址原则，地理位臵优越，地质条 件良好，交通方便，水、电供应有保障，适合项目建设。项目建 设有利于促进XX市、厦门市及海西地区现代农产品流通业的发 展，保障 “菜篮子”稳定、安全的供应，平抑区域物价；能够 节约资源、减少损耗、降低物流成本、促进就业，属于风险小、 利润长期型、稳定型增长项目，有利于建立公司在农产品批发市 场领域的领先优势，增强公司在农产品批发市场领域的竞争能 力。项目建设具有巨大的社会效益和经济效益。因此，福建 XX（国际）农产品物流城项目技术上是可行的，经济上是合理的，

6、 建设条件是充分的。第二章 项目建设的必要性分析2.1项目建设背景2.1.1xx 市城镇人口基数及农产品需求日益增长当前，XX市常住人口基数为477万，其中城市人口基数为 40多万，而xx市区地处xx地区中心地带，毗邻厦门，是农村、 县、镇人口向城市发展的主要集中点，人口将呈快速增长趋势。2.1.2农产品市场潜力巨大按人均年食品消费支出5000元，按城镇人口占地区总人口 的40%计算未来各年全市食品消费额，全市年消费额达 100多亿元。根据我司与 xx市人民政府（鉴证方）、xx市龙文区签 定的协议，本项目建成后，xx地区现有的农产品批发市场将整 改搬进入，未来本项目将占据 xx市90%上的市场

7、。至 2020年，随着城镇人口的不断增加， xx地区市场潜力将更加巨大。2.1.3xx 市高新农业发达xx是全国农业最发达的地区之一，对台农业，高优农业和 外向型农业特色明显，是经国务院批准的国家级外向型农业示 范区和xx（ xx）农业合作实验区。确立了水产和林果两大支柱 产业，建成了全省最大的高优创汇农业基地、绿色食品基地和 农产品加工基地，具备了加速从传统农业向现代农业转变的基 础和条件。这一切，都有利于我司将来向深圳地区、厦门地区、港澳台等国内国际市场发展。2.1.4海西经济开发区政策有利于本项目未来发展从2009年3月开始，xx市委刘可清书记、龙文区委蒋一婷 书记及其他领导等都先后率团

8、多次来到深圳， 考察香港xx集团有限公司中国区地王总部及其下属的碧海湾高尔夫俱乐部、宝 安农贸批发市场、广州白云国际物流中心等企业，进行招商引 资。在双方互访、考察期间，海峡西岸经济开发区得到了中央 的进一步重视。4月18日，温家宝总理在博鳌亚洲论坛提出了 五项重要对台举措；5月14日，国家出台了国务院关于支持 福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见；5月17日，为 落实温家宝总理上月在博鳌亚洲论坛期间提出的五项重要对台 举措。福建省人民政府也在之前出台了关于“ 一五”促进 海峡西岸经济区现代流通业发展的规划。2.1.5内外交通条件的变化近年来，xx市着力于打造新城市。根据当前城市发展现状 及

9、规划目标，本项目位臵距高速公路与货运站等都只有几分钟 到十几十钟的路程，距厦门也只有半个小时左右。随着其它高 速公路的开通，本项目距广州、深圳将来也只需要 2个小左右，这对于xx地区的优质果蔬运往广东、港澳地区的成本将大大降 低。2.1.6农产品安全保障的需求日益提高1农产品质量安全法的颁布农产品质量安全法的颁布和实施，就是要建立农产品质量 安全标准体系，并引入农产品质量安全追溯制度，有效解决农 产品安全问题，是对农产品实现从农田到餐桌的全程管理，从 而保障人民对农产品消费的健康、安全的要求。农产品生产有其特殊性，不同于工业产品生产，不能简单 套用工业产品的管理方法来解决农产品质量安全问题。（

10、1） 农产品品种繁多。既有直接食用的鲜活农产品，也有 用作食品原料的农产品，还有用作非食用工业原料的农产品，具有生物多样性、鲜活、易腐、难储藏、产品规格不易统一的 特点。（2） 农产品生产环节多、周期长。从农田到餐桌，要经过 农业产地环境、农业投入品使用、种植养殖、收割屠宰、储藏 运输、保鲜、包装等多个环节，生产环节多，生长周期最短也 在30天以上，不同于工业品生产。（3） 影响安全的因素复杂。影响安全的因素涉及到产地、 生产过程和采收储运等诸多环节，危害因素多，控制技术复杂， 污染评价的手段有限。（4） 农产品质量安全监管难度大，需要有别于工业品的特 殊监管方式。特别是我国农产品生产经营方式

11、分散，农业生产 规模小，千家万户分散经营，一家一户单独面向市场，农产品 质量安全监管既要保护消费者的合法权益，也要保护生产者的 适当权益，必须适应我国农业的特点。因此，出台农产品质量安全法，促进农业生产方式变革， 提高农业产业化、组织化水平，管住农产品生产源头，对确保 农产品质量安全非常必要而且紧迫。2.农产品质量安全事故影响恶劣、后果严重农产品质量安全问题是新阶段新时期农业和农村经济发展 中必须解决的一个大问题。这些年来国家对农产品质量安全的 监管力度不断加强，但因食用有毒有害物质超标农产品引发的 人畜中毒事件，以及出口农产品因动物疫病、农（兽）药残留 超标被拒收、扣留、退货、索赔、终止合同

12、、暂停贸易的现象 仍时有发生。3.改善食品流通安全已成为燃眉之急（1）健全法律法规、加强宣传指导出台农产品质量安全法，健全和完善农产品安全生产技术 规程、农药合理使用准则、农药残留检测标准、食品安全标准 等相关法律法规（明确执法主体、执法程序、操作规程、检测 手段、质量标准、处罚力度等），依法规范农产品的生产、加工 及经营者的行为，从产地和市场两个环节入手，实行“从农田 到餐桌”全过程质量安全控制。通过广泛宣传、实施农药管理条例、农药合理使用准 则及开展安全用药技能培训等，让更多的农民了解使用化学 农药、化肥、激素的负效应，引导大家按标准化要求组织生产， 逐步使无公害农产品的生产变成生产者的自

13、觉行为。（2） 杜绝污染源头保障农产品质量安全，必须从源头抓起。通过立法等措施， 尽快调整农药品种结构，鼓励研制和生产安全、高效、经济的 低残留、环保型新农药，积极开发和推广应用生物农药，大力 发展生态农业、绿色农业、有机农业，全面开展农产品重点生 产基地的环境监测。（3） 加强市场流通监管加强食品流通、消费和畜禽屠宰行业管理，积极推进落实 准入制度，实行进货索证检查，购销台账和质量承诺制度，实 行市场开办者质量负责制，全面落实市场的查制度，严格实行 不合格食品的召回销毁公布制度。充分发挥新闻媒体作用，形 成有效的社会论监督机制。（4） 推进市场认证贯彻落实绿色批发市场认证管理办法及有关实施细

14、则，加 快推进绿色市场认证步伐。严格包装、标签、标识、索证、索 票、检测、认定、认证等市场准入制度。（5） 加强市场检测加快推进企业认证自检体系建设，进一步完善委托检验制 度，建立健全市场生产质量安全例行监测制度。（6） 完善信用档案，充分应用信息技术，实现农产品可追 溯系统（7） 发挥行业协会作用充分发挥行业协会和中介组织在制定，落实国家和行业标 准、产业政策等方面的作用，在诚信建设规范经营行为等方面 形成自律机制，从而作为支撑食品流通安全的重要社会组织。农产品安全保障需求日益提高，对现有农产品流通手段和 方法提出了越来越高的要求，项目建设也是顺应农产品安全质 量高要求的产物。2.2项目建设

15、必要性221本项目是xx地区城市发展的必须配套项目XX市农产品批发市场由于受规模和场地所限， 如人民市场、桥南水果冷冻仓储中心、 龙门蔬菜批发市场等都属于临时市场， 规模小，市场内硬件设施相对落后，市场发展已至瓶颈期，发 展速度缓慢，并呈现衰退迹象，根本无法满足未来城市发展的“菜篮子”需求，更不用说承担 XX市农业向全国、全球的市场 开拓。XX市作为本地区农产品的集散中心，功能在逐步弱化， 已不能满足日益增长的农产品消费及对食品安全的需求。 因此，XX要建立领先优势、发挥传统的农业优势、承担台湾高新农业 的转移，在有机、绿色、无公害农业方面树立自己的城市名片， 就必须建设大规模的现代化的农产品

16、物流中心。222 本项目是xx市打造农业产业化优势的龙头带动项 目XX市是台湾海峡西岸的一片“绿洲”，农业生产条件和生态 环境得天独厚，素有“鱼米花果之乡”的美称，将是我国高新 绿色农产品的主要基地。在市场规划中，我们将结合产地优势， 走产地牌，通过引导和培植等方式，充分发挥农批市场龙头企 业的带动作用，积极发展各种形式的“订单农业”引导企业按 照市场经济规律的要求，瞄准国内外市场，开发适销对路的绿 色食品，尤其是AA级绿色食品和有机食品，参与国际市场竞争； 积极组织各种专业博览会和展销活动，开展各具特色的市场营 销，不断推进绿色食品营销网络建设；引导传统营销模式向现 代营销方式转变，运用现代

17、物流的理念来提升市场建设的水平 和档次。通过利用XX农业合作和绿色食品开发的成果，构建专 业化、规模化和网络化的物流体系，打造“ XX绿色食品物流配 送中心”，整合企业自营物流资源，做大物流载体，借助因特网 信息平台开展电子商务，抢占绿色食品物流市场先机，将 XX的绿色食品和大宗特色农产品及其加工品打入周边城市、国内各 大城市乃至台港澳、日本、欧美市场，拓展国内外市场份额， 推动XX建设成为区域性乃至全国性的农产品及其加工品的物流配送中心。223 项目建设是保障漳厦两地“菜篮子”供应的需要目前，xx市距厦门特区只有不到 30分钟车程，承担着xx、 厦门地区居民的“菜篮子”供应。但目前，现有市场

18、设施落后、 场地资源有限，已极度饱和，远不能满足深港两地日益增长的 农产品消费需求。随着漳厦两地经济发展， xx城市功能定位的不断升级，人口数量不断增加，人们对农产品需求不断扩大， 对农产品的安全及农产品质量的要求也越来越高。因此，在 xx地区规划建设现代化的农产品物流中心是满足漳厦两地“菜篮 子”供应的现实需求。2.2.4项目建设是保障漳厦两地农产品食品安全的需要 随着经济的发展和人们生活水平的提高，对农产品食品安 全的要求也越来越高，安全、健康、营养、绿色、环保成为人 们对食用农产品的基本诉求。但是，食用农产品农药残留超标、 畜产品违禁药物滥用和兽药残留超标，以及瘦肉精、注水肉、 苏丹红、

19、甲醛等食品安全事件时有发生，且大多在流通环节被 发现，这些事件直接伤害消费者身体健康，也影响消费者的消 费信心。食品安全问题越来越受到社会的广泛关注和各级政府 的高度重视。福建xx （国际）农产品物流城项目建设目标是立 足漳厦、流通海西、面向全国、辐射世界，成为海西地区规模 最大、功能完善、配套齐全的绿色、安全、生态的农产品现代物流枢纽中心。项目通过建立农产品质量安全保障体系，从流 通环节对食用农产品实施监控。225 项目建设是实施公司战略规划的需要本项目建设有利于集团发展战略的实施，创新农产品批发 市场运营模式，逐步构筑完善的全国性农产品批发市场网络体 系，把农产品批发物流建成具有核心竞争力

20、、可持续发展的主 要业务之一。福建XX （国际）农产品物流城项目的建设，将是 完善公司全国性批发市场网络体系的核心内容，为公司提升批 发市场网络体系的内涵和质量，奠定坚实的基础。2.2.6项目建设有助于提高我国农产品流通的国际竞争力在目前我国农产品出口贸易比较优势较低的情况下，以现 代化大型农产品物流配送中心为基地，转变我国目前的农产品 出口贸易方式，可以极大地降低农产品物流成本，提高我国农 产品的国际竞争力。XX毗邻港澳台和东南亚地区，地理位臵优 越，拥有一批熟悉农产品进出口贸易的有实力的经营主体和优 质的绿色、无公害和高新农产品生产基地。2.2.7项目建设将带动中国农业产业结构的调整，有利

21、于 “三农”问题的解决国务院连续6年中央一号文件都是“三农”问题， “三农”问题已经成为我国急需解决的重中之重的问题，农产品物流园 项目的建设，将极大的提高农副产品的安全性，确保市民吃上“放心米、放心菜、放心肉、放心水产品”，同时由于农产品物 流配送业和批发交易的发展，可进一步形成可靠的农产品需求 等信息系统，将带动农户的种植方向、时间、品种等，从而推 动农业产业化的进程。加工配送平台建设是本项目的重要组成部分之一。农产品 加工业作为农业的后向产业，直接关系到农产品中间需求的扩 张，只有中间需求得到扩张，农业生产才有长足的发展，人民 生活才能蒸蒸日上。农产品加工业是连接初级农产品与最终消 费的

22、中间环节，其发展不仅关系到扩张农业的中间需求，而且 直接关系到满足最终消费的需求，对农业生产、批发、零售、 消费和对外贸易都有重大影响。农产品加工业也是经济发达地 区防止农业萎缩的一个重要途径，是维持我国农业可持续发展 的关键。目前我国农业经济的特点是分散化、小生产化，农产品商 品标准化工作还很不完善。项目的建立有助于形成与资源特点 相适应的区域经济格局，形成果蔬商品批量生产、批量加工和 批量销售，弓I导本区域乃至全国农业向产业化方向发展，提高 农业生产区域化、专业化、规模化水平，加快农产品加工业的 发展。这样不仅可以有效地提高初级农产品的附加值，增加农 民收入，而且可以延伸农业链，形成“从田

23、头到餐桌”的完整 产业，并逐渐形成农产品的商品标准，尽早实现与国际农产品 市场接轨，以保持农业经济的稳定性，为“三农”问题解决做 出应有的社会贡献。综上所述，项目的建设有利于保障深港两地“菜篮子”稳 定、安全的供应，能够节约资源、减少损耗、降低物流成本、 促进就业、促进关联区域经济的发展，符合本公司战略发展规 划和国家产业政策，具有巨大的社会效益和经济效益。项目建 设十分必要。第三章项目选址及建设条件3.1项目选址国际农产品物流园项目选址确定于龙岗区平湖镇白泥坑村，丹平路以东总用地面积约 30.3万平米，是深圳横岗镇、布 吉镇、平湖镇以及东莞雁田的交汇处，地理位臵优越，周边交 通状况发达，有机

24、荷高速、水官高速、丹平快速干线、南坪快 速干线、深惠线、平盐铁路、广深铁路、厦深铁路等干线穿汇 其间（如图4-1所示）。图3-1福建xx （国际）农产品物流城项目地理位臵图3.2项目用地区位分析漳龙高速公路xx北出口以西、九龙大道以北、九十九湾以 东，既靠近市中心区，又与原蔬菜批发市场相邻，距火车货运 站极近，距高速公路都只有十分钟的路程，交通极期方便。第四章 工程技术方案5.1项目用地功能分区5.1.1指导思想本项目根据场地的实际情况，本着节约用地、运距较短、交通畅通、合理作业、节约建设资金、布局合理的原则精神，根 据农产品物流运作的特点和需要，划分成各种功能区，然后在 各功能区内根据生产作

25、业流程及经营管理模式布臵建筑物和生 产、生活设施。把园区建成一个设施先进、功能齐全、专业化 程度高的综合性大型农产品物流中心。5.1.2功能分区园区整体规划结构主要以交易、 加工配送片区为核心，配套仓储、办公、居住功能为空间节点规划布局，主要包括交易、加工、仓储用地、配套服务用地、绿化用地、道路用地。交易、加工、仓储用地：交易用地，指为各品类农产品批发交易提供集中交易场所的建筑用地；加工用地，指对存放商品 货物进行简单加工及进行有关货物的分类、包装、保管等辅助 作业的用地；仓储用地，指以储存物理化学性能稳定的各品类 农产品为主的仓库建筑用地。配套服务用地：指为园区的日常生活、生产提供必需的相关

26、 服务和设施及对整个园区的生产作业进行组织监管，功能包括 配套居住功能、配套办公功能和配套市政功能。道路用地：指为园区配套建设的园区道路及配建停车场等用 地。绿化用地：指为园区配套建设的园区绿地、小游园用地，以 及植草砖铺地，周围植树的绿化生态停车场用地等。其中交易用地内又细分为九大专业批发市场 （即蔬菜批发市场、水产品批发市场、水果批发市场、茶烟酒饮料批发市场、 鲜肉批发市场、干杂副食品批发市场、粮油批发市场、畜禽批 发市场、冰鲜鱼肉批发市场）、九条专业批发街（即调味品批发 一条街、咸渍批发一条街、台湾（国际）农产品零售一条街、 福建省及全国名优特农产品批发一条街、 花卉宠物批发一条街、熟食

27、批发一条街、海产品干货批发街、豆制品批发一条街、蛋 品批发一条街）；加工配送用地又可细分为农产品加工配送、认 证农产品加工配送、农产品精深加工三大片区；仓储用地又可 细分为常温仓储区、冷冻、冷藏仓储区。通过环形内部交通体系、外部道路绿化环境和内部绿化系统 的相互渗透，使各功能片区之间形成空间上相互独立、功能上 相互依托和环境上相互融合的有机整体。同时在各交易、加工 配送、仓储片区构筑立体互通交通体系，实现各层区域都可与 地面通过车道直接相连，从而形成交通顺畅、功能完善、集约 高效的现代物流仓储园区。农产品物流园应成为农产品流通的一级中心，承担起将农 产品由产地批发商向销地批发商和零售商流动的过

28、程，园区各 功能区主要功能包括配送、加工、交易、仓储、综合服务等。 其中:配送功能一一主要包括进出口产品配送和第三方物流配 送；加工功能一一主要包括进出口产品和果蔬、肉鱼类产品的 粗深加工等；交易功能一一主要包括进出口农产品交易以及大宗农产品 交易；仓储功能主要包括保税仓、大宗农产品存储等； 综合服务功能主要包括食品安全检验检疫、出口报关、农 产品展销、办公、生活等。5.2各功能区生产技术方案521生产工艺流程1.果蔬批发交易区货物流程果蔬批发交易区货物流程相似，可分为：进货流程（图5-2 ）、 采购流程（图5-3 ）图5-2果蔬批发交易区进货流程图5-3果蔬批发交易区采购流程2.干货、冻品批发交易区货物流程来货车进场一一运