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1、2）以外、中、内为基础，建立一个严密可靠的安全体系。保安岗位设置以填补技防“盲点”为准则，根据天成美雅实际情况设置车辆出入口岗哨，车库岗哨等重要区域岗哨等；流动岗哨按指定路线或所反映路线流动调查，一般情况下的安全管理，按照外围出口设岗、辅以周边红外监控来完成，结合小区内的流动巡逻并加强落实相关制度的原则来执行日常管理任务，特殊情况下的安全管理，则按事件的性质采取相应的应急措施，如重要活动，突发性事件的临时处置，管制，并设定突发性事件处理方案。3）建立三参与的安全网络根据“互动式物业管理”的管理理念，与业主建立安全公约，全体业主参与安全管理群防群治，发生可疑情况时，监控中心即时指挥相关人员赶赴现

2、场处理。管理处全体员工均为“安全大使”，联合参与抓安全，一旦发现可疑人员、物品，立即报警，及时处理、控制。与辖区派出所、消防中队、公安分局，通过电话线、建立安全大网络联动机制，以天成美雅小区监控中心为指挥中枢，小区保安队为基础，以公司保安机动巡逻队组成为快速反应力量及时有效地控制各类事故案件的发生。全面结合实际抓安全，让天成美雅小区业主在心目中觉得安全网络胜于“110”。4）保安员处理问题的原则：秩序人员在执行任务、处理日常事务工作中，一定要端正态度、摆正位置、灵活机动、尽心尽职。出现纠纷矛盾，可通过说服教育办法解决，主要是分清是非、耐心劝导、礼貌待人。对一时解决不了又有扩大趋势的问题，应采取

3、“可散不可聚、可解不可结、可缓不可急、可顺不可逆”的处理方法，尽心劝开、耐心调解，把问题引向缓解，千万不要让矛盾激化，不利于问题的解决。处理问题的方法A坚持教育与处罚相结合的原则。B如违反情节明显轻微、不需要给予处罚的，可当场予以教育或协助所在单位、家属进行教育。C如需要给予治安处罚的，交公安机关处理。D违反其它行政规定的，交行政机关处理。E对于犯罪问题。及时予以制止，并把犯罪分子抓获扭送公安机关。9.3管理组织架构（1）岗位设置本项目设保安主管1人，班长3人，固定岗9人，监控3人，地下车库岗3人，巡逻岗3人，共22人。（2）岗位职责落实小区治安管理、消防安全管理和车辆管理工作。制定消防设施年

4、度维修保养计划并配合有关部门实施。负责制定安保人员的月度、季度、年度的培训、考核计划及新进员工的培训，技能指导工作；负责配合新项目的安防系统验收，秩序维护人员编制的核定、调配工作；负责治安、消防突发事件统一指挥及管理处秩序维护员的统一调配工作；负责检查小区公共安全、消防工作，配合执法部门侦破有关治安和违法犯罪案件；负责小区的消防、治安突发事件隐患的应急处理方案及防范措施的制定；审核秩序维护部月度消耗品计划，器械配备计划，做到合理控制，计划分配，节约成本，降低费用，并监督保管和储藏；负责管理处智能化系统的统一管理，技术指导工作。所有岗位24小时值班制度，并做好交接班记录和各岗位岗上记录。 9.4

5、服务计划保安员日工作计划 类 型时 间固定岗（A）巡逻岗（B）监控岗（C）车库岗（D）6:00-15检查服装，保持干净整洁、配带肩章，领带及工作牌头发梳剪整齐物品器械交接齐全，事情交接清楚，交接人签字；15-9:00业主车辆出门的收卡或刷卡的管理，装修人员的验证，物品出入的检查，并验收有公章的放行条，信件报刊的签收。按规定路线和时间一小时巡逻一次，并在各点签到或在摄像头前定位三秒，检查围墙、铁栏等安防设施有无损坏，着重对重点部位进行巡逻。对监控设备进行清洁、保养，并保存整理录像资料，协助各门岗对人员、车辆管理进行监控。对各层进行巡查，检查红外线监测器、消防门、锁、防排烟系统、警铃、破玻按扭、消

6、防栓及封条、消防器材、紧急广播系统、照明灯是否完好，运行正常。12:对外来人员身份核实、记录，外来车辆询问、记录并收取临时停车费，进出物资的管理。按规定路线和时间一小时巡逻一次，并在各点签到或在摄像头前定位三秒，检查路灯、围栏等是否破损，公共设施是否运行正常，有无可疑人员走动。对各点进行严密监控，协助各岗进行人员、车辆管理、突发事件的处理和录像，并负责各单元门禁的业主身份确认和开启；为业主提供服务。按规定时间播放楼层背景音乐，音量应柔和适当，对消防的监控，接到报警立即通知各岗或误报后的复位。检查装修人员出入证是否办理，有无动用明火违规操作、消防器材是否配备到位，有无改变房屋结构等，一经发现立即

7、制止或责令停工，检查消防通道是否畅通。12：14：中午上下班人员的身份核实，物品的检查，并验收有公章的放行条，车辆的收发卡或刷卡。按规定路线和时间一小时巡逻一次，并在各点签到或在摄像头前定位三秒，检查有无垃圾未及清理，地面未打扫干净，并及时通知客服中心。17：30按规定路线和时间一小时巡逻一次，并在各点签到或在摄像头前定位三秒，检查有无垃圾未及时清理，地面未打扫干净，并及时通知客服中心。对各楼层进行巡查，检查红外线监测器、消防门、锁、防排烟系统、警铃、破玻按扭、消防栓及封条、消防器材、紧急广播系统、照明灯是否完好，运行正常。30-22：上下班人员的身份核实，物品的检查，并验收有公章的放行条，车

8、辆的收发卡或刷卡。按规定路线和时间一小时巡逻一次，并在各点签到或在摄像头前定位三秒，检查路灯有无不亮，水管有无破裂落水和煤气泄露的异味及可疑人员走动。22:06:对进出入人员、车辆进行严格盘问，确认身份，并做好记录，对身份不明人员严禁进入小区内按规定路线和时间一小时巡逻一次，并在各点签到或在摄像头前定位三秒，检查有无门窗未关，车窗门未锁及时提醒并做好记录，加强小区内的安全巡逻。对各点进行严密监控录像，并负责各单元门禁的业主身份确认和开启；为业主提供服务，对消防的监控，接到报警立即通知各岗或误报后的复位。对楼层进行安防、消防巡逻，并配合各岗位工作。1、各岗人员严格按此计划开展工作，特殊情况计划变

9、更必须经其直属上级批准，并在值班本上签字确认；2、当班班长早、中班每2小时对各岗情况检查一次，晚班每1小时对各岗检查一次，并做好记录；3、保安主管每天不少于5次对各岗进行督导，在各岗值班本上签字，并好记录。保安班长日工作计划工作内容00-6:集合队伍，检查着装、仪容仪表，带队到各岗位进行人员换班，并同上班班长对上班工作情况、物品器械进行交接，做好交接签字手续。15-8:对接班后的各岗进行检查，进一少强调各岗工作要求。8:00-8:对寝室内务卫生进行检查，并做好记录。30-9:协助门岗对人员、车辆、物品出入情况进行检查，对其工作进行督导。30-10:对整项目进行巡查，发现问题，安排各岗工作到位，

10、并检查巡逻岗是否按时签到。对发现的非本部门工作问题，做好记录，报客服中心。10:30-12:协助巡逻岗对装修管理进行检查，发现问题，及时解决或通知主管，对非本部门工作问题，做好记录，报客服中心。00-13:安排各岗轮换晚餐，避免空岗。13:00-14:对各岗工作进行检查、督导，对消防、安防等各类设备设施进行检查、记录。14:交接班，集合队伍带回寝室，召开班务会，并做好记录。15-16:对接班后的各岗进行检查，进一少强调各岗工作要求；16:00-17:17:30-18:安排各岗轮换晚餐，避免空岗，协助门岗对人员、车辆、物品出放行管理。18:30-20:对各岗进行督导，检查消防、安防监控设备设施是

11、否运行正常，并做好记录。20:00-21:协同巡逻岗巡查项目内是否有超时施工人员及可疑人员走动。21:00-22:对各岗进行督导，检查巡逻人员是否按时签到。15-24:对接班后的各岗进行检查，进一少强调晚上防范重点部位及注意事项。0:00-06:每一小时对各岗检查一次，查看人员在岗情况、精神状态以及有无异常情况。保安班长周工作计划星期一组织参加保安部周例会，并综合汇报本班情况，并做好记录。星期二由备勤班长组织寝室内务评比，评选出一周个人优秀内务，并做好记录。星期三由备勤班长协助队长做好队员的军事、理论培训。星期四对每天消防、安防设备设施动行情况进行统计报保安主管，并做好记录。星期五通过每天的都

12、督岗记录对一周来本班队员的工作情况进行分析，并作出评定报保安主管，并做好记录。星期六同本班队员进行思想沟通，了解队员的思想状态，更好地开展工作，并做好记录。星期日班周例会，分析一周来本班的工作情况，明确工作重点和下一周需要改进的内容，并做好记录。保安主管日工作计划8：30-9：对保安员寝室卫生、各岗位人员仪容仪表、着装情况、门岗卫生状况进行检查，并做好记录。9：00-10：对门岗、形象岗、巡逻岗、监控岗等各岗位情况进行督导，对各类表格登记情况进行检查。10：00-11：对整个项目的车辆出入情况进行检查统计；协同各岗对装修情况进行检查和记录。11：00-12：处理投诉、以及安全方面需要加强的专项

13、工作。00-15：对各岗位情况进行检查，同巡逻岗一起对消防、安防设备设施进行检查。15：00-17：保安队员的思想沟通和培训。管理处每日碰头会。18：30-19：对部门工作进行梳理，找出存在问题并安排第二天工作。00-22：对各岗进行巡查。24：00以后不定时对晚班各岗位情况进行抽查。保安主管周工作计划晚19：00组织召开部门周工作例会。同队员思想沟通，并进行分析，对部门队员的思想做到及时掌握，并做好记录。00组织队员进行军事训练或理培训，并做好记录。对项目的安防、消防工作进行分析，找出存在问题，及时予以解决。对项目的车辆、人员管理情况进行了解、分析，不断完完善管理方案。星期天不定时对业主进行

14、回访、沟通。注：每周不少于四次夜查，每月将夜查记录上报公司品质部。保安主管月工作计划1日参加公司保安部例会。2-5日对安防、消防、人防设备设施进行试报警检验工作，并做好记录。6-10日对项目的车辆、人员管理进行全面统计分析，找出问题和不足，不断完善管理方案，做好记录。11-15日根据保安队员岗位的工作情况，有针对性地开展培训，提高队员的业务水平和综合素质是，并做好记录。16-20日对项目安防服务工作进行业主回访，听取业主意见和满意度，针对问题拿出改进方法，并抓好落实，（做好记录）21-25日配合管理处全员的消防、安防应急演练，提高应急水平 。25-30日保安队员、班长的月工作分析、评定，人员考

15、勤的统计，消防、安防设备器材的检查完好情况报公司相关部门。9.5作业规程与标准（1）治安管理1）实行24小时保安员巡逻值勤，依据规章制度、岗位职责把责任层层落实，小区门卫对出入小区的外来人员实行询问、验证登记，并由班长、主管、管理处主任负责监督管理，如有突发事件发生，小区内保安员2分钟内到达现场处理。2）门岗服务A. 小区出入口24小时值班看守，并有交接班记录和外来车辆的登记记录B. 对外来人员或送货人员进行登记管理，阻止未经许可的外来人员进入小区C. 对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录3）巡逻岗A. 白天每二小时巡逻一次，夜间每三小时巡

16、逻一次，重点部位有明确的巡逻要求，并有巡逻记录B. 在遇到异常情况、突发事件时，采取相应的应对措施，及时报告管理处和相关部门4）监控岗A. 小区24小时开通录像监控、楼宇对讲、周界报警等技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息B. 监控中心收到报警信号后，保安人员应按规定及时赶到现场进行处理，同时应接受用户救助的要求，解答用户的询问4）车辆管理A. 车场24小时安排专人管理，及时处理车辆停放不规范的现象B. 车场地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆停放在规定的范围内C. 车辆停放有序，车位场地每日进行清扫D. 车场配备必需的消防器材，地下车位无渗漏，无积水，通风

17、良好，无易燃、易爆及危险物品存放5）小区内安装有以下治安防范系统防盗报警系统小区内设闭路电视监控系统、对讲电话系统，如有报警情况发生，保安员在2分钟内赶到现场，按规定采取处理措施并记录在值班情况记录本上，以备查阅。消防报警系统由探测器输出信号，控制中心接受后，指挥快速巡逻队人员即时赶到现场处理事故，查实处理后方能复位。小区环境监视系统、红外线监控系统小区安装全功能红外线对射式感应器，以提供对小区出入口、周边停车场的防范措施，真正做到防贼于外，提高整个小区的安全性，由控制中心24小时监控。小区车辆管理系统车辆的出入及收费采用感应式IC卡自动管理系统，对小区业主可用IC月卡，对外来车辆可用临时IC

18、卡，所有IC卡均读/写、显示、入场信息的采集、自动路闸的起落控制并保持与收费主机的及时通讯。（2）对小区内业主自行车、摩托车、电动车、汽车的管理方式。1）对小区内业主的自行车、摩托车进行导向存放，集中看管，发专用停车卡，车辆进入时发卡，出去时收回，丢失停车卡待情况查实后，户主出具证明方可放行出场。2）汽车进、出小区时须在门卫停车检查、验证，确认无误后方可放行。保安员在一个月内必须记熟车辆的车主和其它有关情况。3）对自行车不收车位费，对摩托车、电动车及汽车收取车位占用费，对各种车辆丢失不承担各种赔偿。（3）停车场管理 车辆管理是一项重要工作，保安员实行24小时停车管理工作，实行巡查、看护、登记记

19、录，并由保安主管监督管理，确保车辆安全停放。96消防管理消防安全管理 贯彻“预防为主，防消结合”的工作方针，实行人防、技防的有效结合，以消防监控中心为指挥中心，利用先进的消防监控系统和消防设备设施，执行日常消防防范工作。 消防管理工作必须常抓不懈，通过各种形式，加强员工的消防意识和技能培训。所有消防队员持证上岗，保证员工优良素质，组建一支反应迅速，技术过硬的义务消防队，按时对消防系统进行联动测试，定期进行消防演习，提高员工防火。灭火技能。（1）消防监控设施管理 消防监控系统主要对小区的消防设施、设备的状态进行监控，在发生消防事故时，自动进行灭火救灾。 1）消防监控中心值班员24小时对小区的消防

20、系统进行监控，发现报警立刻通知值勤保安员到现场查看确认，防止超标准使用报警，确属火警则按火警处理程序进行处理、属误报的，查明原因，消除故障，恢复系统。2）误报电梯迫降时，立即用对讲机通知电梯内乘客保持镇静，配合解散工作。3）定期对消防系统进行巡视检查，检测，发现问题及时排除，保证系统的正常运转。消防巡视检查的内容：1 消防通道是否畅通无阻。2 消防器材是否已按要求配备。3 消防栓内水枪，水带是否完好。4 消防水源是否满足要求。5 烟感，温感，喷淋头是否完好。6 做好相关记录在下列场所，应增加巡视频率：1 扑灭火灾后的现场。2 在动火作业的前后。3 重点防火的位置。4 装修施工现场。4）严格执行

21、交接班制度，加强消防监控中心管理，杜绝闲杂人员随意出入。（2）消防事务管理1）物业管理经理是防火负责人，负责组建义务消防队，不定期检查，指导小区消防管理工作及处理消防管理中的重大问题。2）保安员定期对物业消防管理工作进行检查和指导。3）坚持“预防为主，防消结合”，做好本小区的消防工作。4）做好消防培训工作，使所有员工都具备相应的消防知识，能够熟练使用各种消防器材、设施。5）做好消防宣传工作，利用网络等媒体宣传有关消防及救生知识，组织消防知识竞赛，使所有用户都能具备一定的消防常识。加强对义务消防员消防知识和业务技能的培训，定期进行消防实战演习，内容包括：人员逃生，救生，常用消防工具的使用，火灾时

22、人员紧急疏散，小区各消防系统的功能检测等。（3）防火管理 防火管理是消防工作的重点，加强监控中心的监控和日常巡视检查，发现事故隐患及时排除，保持消防设备设施完好，是消防安全管理工作的根本目的。小区会所是老人、小孩活动场所，其人流密度高，特别注意防火；另外一个防火重点是食堂，因为食堂存在的火灾隐患较多，除严格按公司规章制度实施管理外，应加大消防检查力度，特别对易污染的烟感，温感，喷淋头经常进行清洗，保持设备设施的正常工作状态；定期对食堂排烟道的油垢进行检查，督促食堂防火管理，避免局部的小火情。经常检查燃气的管道及炉头，点火器具，还定期请燃气公司的专业人员前来检查，并及时调整或更换不合格的零件；离

23、开或下班时关闭照明用电或不必要使用的动力电源。9.7应急预案指在物业区域突然发生的刑事案件、火灾、水灾、煤气泄漏、交通事故、业主疾病、电梯困人、电力故障等；它具有隐蔽性强、破坏性大，影响面广等特点。（1） 突发事件处理的基本原则1）牢记对人民、生命、财产高度负责的精神，以忘我的态度投入对事件处理、抢救中。2）在突发事件发生时切记惊慌失措，保持高度清醒的头脑，以保证对事件正确的判断和处理。3） 熟悉物业区域各种设施的正确位置，以保证在事故处理中动作的准确性，以便赢得宝贵的时间。4）在事件发现、发生、处理过程中，遵循保证生命、财产安全第一的原则，把损失降低到最小的程度。（2）治安案件的处理1）物业

24、区域内一旦发生治安案件，管理人员（或保安主管）应迅速拨打110报警电话，打报警电话应沉着、准确地报告发案地址，门牌号、发生什么案件、报警人姓名及电话号码。2） 如有人员需救治，在报警的同时，派人送伤者到最近的医院进行抢救。3） 管理人员（或保安主管）迅速组织保安人员封闭出入口及通道，疏散群众防止围观，在公安人员到场前管理人员与保安人员须保护好现场，保护现场人员不得擅自离开。4） 若治安案件发生在晚上，保安人员报警后立即按3.3之规定操作，并立即通知经理，告知案情；经理应迅速到发案小区，组织工作。5） 积极协助保护现场。（3） 交通事故的处理1） 小区内发生交通事故时，应迅速将伤者送就近医院就医

25、，并拨打交通事故报警电话“122”。2） 交警到来之前保护好现场，当事人与车辆不能擅自离开。3） 疏导车辆，疏散围观群众，协助调查。（4）发生火灾应急处理1） 工作人员确认火情发生后，立即切断电源，切断煤气输送，电梯应将电梯降到最底层关闭。同时派人立即拨打“119”报警，打火警电话时，应沉着、准确地把发生火灾的地址、单位、起火部位、报警人姓名及电话号码报告清楚，并安排人员到附近路口引导消防车到达火场。2）当发现失火，这时火还没有蔓延扩大而且现场有灭火器和水源，就应当机立断扑灭，清除着火隐患。如果火已蔓延扩大，已无能为力进行扑救时按程序1操作。3） 召集人员及时向业主通报火情，疏散人员，首先疏散着火房内人员，着火层以上人员，再疏散着火层以下人员；疏散人员时老弱及行动不便者应先撤离；若配置有消防电梯的，应优先安排老弱及行动不便者乘消防梯撤离。4） 启动消防设施，关闭消防门防烟、防爆。5） 保证现场救护，稳定群众情绪。保证消防用水。6）组织警戒、保护现场，做好火场记录。（5） 急病救护1） 一旦接到急病求救信息，接待人员应迅速拨打120急救电话，打急救电话应沉着、准确地报告急救地址病发人现状及业主姓名、电话号码。2）与急救中心联系完毕后，择时安排人员到附近路口引导急救车到达现场，以免延误急救时间。3） 如有需要，派员协助患者家属随急救送患者至医院；