土地登记代理人土地权利理论与方法知识点总结Word文件下载.docx

1、清朝实行土地私有制和屯田制。统一登记制度：登记的制度、范围、机构、办法的统一【JBZF】第五节 土地权利制度在市场经济发展中的地位和作用（六条）一、经济社会发展的制度基础二、依法保护土地权利人合法权益的重要前提三、定分止争，维护和促进社会的安定团结根本环节四、稳定和扩大就业的重要保证五、土地权利制度的稳定和完善直接关系到金融市场的健康发展六、土地权利制度是促进土地资源合理利用与保护的有力保障第四章 土地用益物权之二第一节 土地承包经营权一、定义土地承包经营权：（用益物权）可由农村集体经济组织成员及本农村集体经济组织以外的单位和个人依法取得种植业、林业、畜牧业、渔业（农业生产）。占有、使用、收益

2、、部分处分权（可以转包，经同意可抵押）土地承包经营权特征：主体限定性，主要是本集体经济组织的成员。（本集体成员可直接与发包方即集体经济组织签订土地承包协议，取得土地承包经营权）也可招、拍、协商本集体经济组织以外的单位和个人；（必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准），同等条件下，本集体经济组织成员享有优先承包权。土地承包经营权自合同生效时设立。承包合同一般包括以下内容：发包方、承包方的名称，发包方负责人和承包方代表的姓名、住所；承包土地的名称、坐落、面积、质量等级；承包期限和起止日期；承包土地的用途；发包方和承包方的权利和义务；违约责任。客体限定

3、性。包括农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地，如“四荒地”；承包经营权的内容以使用和收益为主“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。村集体经济组织或者村民委员会发包的，不得改变村内各集体经济组织农民集体所有的土地的所有权。国家所有依法由农民集体使用的农村土地，由使用该土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包。（四）承包期限耕地为30年。草地30-50年。林地30-70年；特殊林木的林地承包期，

4、经国务院林业行政主管部门批准可以延长。（五）承包土地的调整（调整只限于个别农户，仅限于耕地和草地）特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的，必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准。承包合同中约定不得调整的，按照其约定。下列土地应当用于调整承包土地或者承包给新增人口：（一）集体经济组织依法预留的机动地；（二）通过依法开垦等方式增加的；（三）承包方依法、自愿交回的。土地承包经营权通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的，该承包人死亡，其应得的承包收益，依照继承法的规定继承四荒地抵押的，应经发

5、包方同意，并出具书面证明。集体土地上土地承包经营权抵押的，应当经集体土地所有者的同意。限制主要包括两个方面：1不得擅自改变权利取得时设定的土地用途1）土地承包经营权用途的限制（仅在农用地转非农用地方面是严格的用途限制，除基本农田外，农、林、牧、渔业用地之间用途的改变，应经集体土地所有者同意）2）企业建设用地权用途的限制（严格的用途限制）2、不得闲置耕地 连续两年弃耕抛荒的，应当终上承包合同，收回发包的土地。本节主要知识点：本经济集体以外的单位个人取得土承包经营权，2/3同意，乡（镇）人民政府批准。承包土地的调整：2/3同意，乡（镇）人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准 宅基地使用权土地

6、管理法规定：1、一户只能拥有一处，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。2、农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，尽量使用原有宅基地和村内空闲地。3、农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；涉及占用农用地的，办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。因此，宅基地使用权具有以下特征：（一）权利主体只能是本集体经济组织的成员（城市居民、外村外乡居民均不具备资格，将户口迁入本乡或本村，不在此限）（二）权利客体为农民集体所拥有的土地，具体的地类为住宅用地的农村宅基地。（三）需要经过依法审批，乡（镇）政府审核，县级政府批准，宅基地的分配，应

7、当由村民会议讨论决定（四）无偿取得（五）无使用期限限制，作为遗产依法继承。（六）宅基地使用权权能受到限制，享有占有和使用的权利（注意没有规定收益和处分的权利），有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施，但宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。（七）宅基地的数量受到限制，一户只能拥有一处宅基地（继承除外），出卖、出租住房后，再申请不予批准。（但因自然灾害等原因宅基地灭失的例外）例外：村（或村民组）内由于两户的宅基地都未达到标准，而进行宅基地调剂，由此其中一户因此失去或减少住房，经村民会议讨论同意申请宅基地的，不在此限。（八）宅基地的面积受到限制，由各省、自治区、直辖市

8、规定。宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。已取得的宅基地面积超标的，如该房屋及宅基地使用权可分割，超过的部分可由农村集体经济组织收回，按房屋重置价格结合成本给予适当补偿；如不可分割，应在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体经济组织。（九）权利类型为用益物权，物权法将宅基地使用权与建设用地使用权、承包经营权、地役权共同规定为用益物权。宅基地以及住宅房屋，不仅可以用于居住，也可以用于从事家庭生产和经营活动，不限于居住之用途。五、宅基地闲置的处置“空

9、闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回”，本节重点：宅基地使用权取得乡（镇）政府审核，县级政府批准面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准两年以上未恢复使用，由集体报经县级人民政府批准，注销，集体收回 地役权地役权具有如下特征：1利用他人的不动产来提高自己不动产的效益，是地役权设立的主要目的。2具有从属性地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，合同另有约定的除外；并规定，地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转

10、让。3地役权的不可分性需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权；并规定供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。（三）相邻权与地役权存在以下不同：地役权相邻权主要依当事人之间设定地役权的合同发生，属用益物权范畴不是一项独立的用益物权，应届所有权的范畴可以是相邻的，也可以是不相邻，都可以设定地役权相邻协议取得法定权利可以有偿，也可无偿不存在有偿问题（四）地役权的取得依法律规定依合同依习惯依长期持续利用的事实地役权可以因需役地所有权、使用权的转移而转移（需役地的征收，

11、需役地使用权的出让、转让、出租、投资或者继承）。设立地役权，应当采取书面形式订立地役权合同。地役权合同一般包括下列条款： （一）当事人的姓名或者名称和住所； （二）供役地和需役地的位置；（三）利用目的和方法；（四）利用期限；（五）费用及其支付方式；（六）解决争议的方法。地役权自地役权合同生效时设立。（不是地役权登记之日和签订之日）当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。地役权的设立不以登记为要件，可以自愿选择是否申请登记，实行的是不登记不对抗主义。供役地、需役地分属不同国土资源行政主管部门管辖的，向供役地登记的国土资源行政主管部门申请登记。供役地国土部门登

12、记后，通知负责需役地登记的国土部门，由其记载于需役地的土地登记簿。转让已设立土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。（和“买卖不破租赁”一样）（六）地役权的消灭原因主要有：1、需役地丧失对供役地的利用需要（需役地消灭了，不需要对方）2、需役地对地役权利用的不能（供役地功能消灭了）3、权利期限届满 不得超过剩余期限。4、地役权人放弃权利 已经登记的，除有放弃的表示外，还须注销手续5、

13、混同 （需役地和供役地合二为一）供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：一是违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；二是有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。物权法中确定地役权的意义1有利于相邻不动产所有人或使用人行使权利，防止纠纷发生2有利于法院合法公正的审理裁决案件，方便纠纷解决3有利于充分利用土地资源4、有利于促进国内经济建设5、有利于国际经济合作与交流第五章 土地担保物权 概 述一、担保物权的概念担保方式主要有保证、抵押、质押、留置、定金等五种。其中，人的担保主要是保证，物的担保形式主要有抵押、留置和质押。三、担保物权的种类担保物权分为三种，分别是抵押

14、权，质权（动产质权和权利质权）和留置权。四、担保物权的内容1、设立担保物权一般要签订担保合同担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。2、担保物权的内容担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用，当事人另有约定的，按照约定。担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等（物上代位性）。第三人提供担保，未经其书面同意，债权人允许债务人转移全部或者部分债务的，担保人不再承担相应的担保责

15、任。被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。3、担保物权的消灭有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭； （二）担保物权实现； （三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。五、担保法和物权法的比较与适用物权法主要增加了以下几类担保物：以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；应收账款；依

16、法可以转让的基金份额。特别法优于普通法。如先适用土地管理法、城市房地产法，没规定的再适用物权法担保法与物权法规定不一致的要先适用物权法。对土地抵押权定义的理解，应注意以下几个特点：1、土地抵押不是实物抵押而是权利抵押。2、土地抵押权的客体是法律允许转让的土地使用权，即权利客体具有限制性。例如划拨国有建设用地使用权不具有可流转性，因而不得随意抵押；宅基地使用权不得流转，不得抵押等。3、抵押人必须是享有土地使用权的债务人或第三人。所有权人不得在该土地上另行设定抵押权。4、土地使用权抵押不影响土地上其他权利人的权利。如种植物所有权、房屋所有权以及其他各种权利。三、土地抵押权的客体。关于土地抵押权的客

17、体，主要有以下几种：1、国有建设用地使用权可以抵押的，包括以下情况：（1）法律允许单独流转的国有建设用地使用权。采取出让方式取得的国有建设用地使用权可以抵押，可以连同建筑物一并抵押或单独抵押。（2）依法以国有土地上的房屋抵押的，被抵押的房屋占用范围内的国有建设用地使用权。（房随地走）该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。（3）关于划拨土地使用权的抵押。划拨土地使用权，除法律法规规定的情况外，不得转让、出租、抵押。划拨土地使用权和其地上的建筑物，其他附着物所有权抵押须满足

18、下列条件：1.经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准；2.土地使用人为公司、企业、其他经济组织和个人；3.领有国有土地使用证；4.具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；5.按照签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。2集体土地使用权的可抵押范围 集体土地使用权可以抵押的，包括以下情况：（1）依法通过以招标、拍卖、公开协商等公开竞价方式取得的荒地等的土地承包经营权。依法承包并经登记的“四荒地”使用权可以抵押，但需获得发包人的同意。集体土地上土地承包经营权抵押，应当经集体土地所有者的同意发包人同意抵押可以在订立

19、承包合同时约定，也可以事后取得发包人同意并由其出具书面证明。（2）农村集体经济组织投资设立的企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的集体建设用地使用权。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押，以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。（三）禁止抵押的土地权利1、土地所有权。2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权3学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施所占用的土地4、所有权、使用权不明或者有争议的土地5、依法被查封的土地6、法律、行政法规规定不得抵押的其他土地权利四、土地抵押权的取得抵押合同

20、应当包括以下内容：（一）被担保的主债权种类、数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属； （四）抵押担保的范围；（五）当事人认为需要约定的其他事项。（二）办理抵押登记抵押权自登记时设立。抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登

21、记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。2、关于抵押的期限土地抵押权的期限不得超过土地使用权的使用期限减去土地使用权人已经使用期限后的剩余期限3、关于抵押权的实现条件：债务履行期满债权未受清偿或出现其他法定或者约定事由。4、抵押物在抵押期间的处分限制出让国有建设用地使用权抵押期间，抵押人将其权利转让、出租、作价出资或者入股、再次抵押的，应当通知抵押权人，并告知对方当事人该物已经抵押的情况，原抵押合同继续有效。未通知处分行为无效。抵押人将其权利转让、出租，抵押人处分抵押物所得价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保，抵押人不提供的，不得转让、出租；抵押权人

22、将其权利再次抵押的，所担保的债权额不得超过土地使用权价值的余额。6、划拨国有建设用地使用权的抵押划拨实现抵押权时，应当从拍卖或变卖所得价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额或土地收益后，抵押权人方可优先受偿。外商投资企业场地使用权上抵押权实现，参照划拨。7、以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。如果要改变土地的所有权性质，则要办理相应的征收手续，如果要改变用途，则要办理审批手续，涉及到农用地的还要办理农转用手续。乡（镇）村企业的土地使用权上抵押权实现拍卖或变卖抵押物时，抵押权人若不是本集体经济组

23、织投资设立的企业的，须办理集体土地征收和国有土地出让手续。拍卖或变卖所得价款，应先扣除征地补偿安置费，给付集体土地所有权人，并扣除出让金上缴国家，余额依担保法规定处置。六、土地抵押权终止的情形具体包括以下几种：（1）土地使用权所担保的债务因清偿而消灭的；（2）抵押权人免除土地使用权所担保的债务的；（3）经抵押权人同意，抵押人以替代担保取代该土地使用权抵押的；（4）抵押合同或者被担保的主债权合同依法归于无效或者被撤销的；（5）抵押的国有建设用地使用权因国家收回、期限届满或者土地灭失而终止的；（6）抵押的集体土地使用权因国家征收、集体土地所有者收回、期限届满或者土地灭失而终止的；（7）随同地上建筑

24、物、其他附着物抵押的土地使用权因该建筑物、附着物的消灭而终止的。5、6、7种情形终止土地抵押权的，抵押权人可以要求抵押人提供同等价值的替代担保。抵押人依据土地使用权获得补偿或赔偿的，抵押权人可以要求抵押人提前清偿所担保的债权；抵押人获得不动产置换或补偿的，抵押人应当与抵押权人以新获得的产权为抵押标的物，重新签订抵押合同。一项土地抵押权终止，不影响同一土地上其他抵押权的效力。土地抵押权终止，应办理抵押权注销登记。 最高额土地抵押权一、最高额土地抵押具有以下特征：1最高额土地抵押是限额土地抵押。实际发生的债权超过最高限额的，以土地抵押权设定时约定的最高债权额为限优先受偿；不及最高限额的，以实际发生

25、的债权额为限优先受偿。2最高额土地抵押是为将来发生的债权提供担保。最高额土地抵押权设定时，不以主债权的存在为前提，是典型的担保将来债权的抵押权。这里的“将来债权”，是指设定土地抵押时尚未发生，在抵押期间将要发生的债权。3最高额土地抵押所担保的最高债权额是确定的，但实际发生额不确定。4、最高额土地抵押是对一定期间内连续发生的债权作担保。二、最高额土地抵押所担保的主债权和最高额土地抵押的转让最高额抵押所担保的主债权可以进行转让。一种情况是根据一般土地抵押权随主债权的转让而转让的原则，主债权转让的最高额土地抵押权一并转让。另外一种情况是最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让

26、，但当事人另有约定的除外。最高额土地抵押权随部分债权的转让而转让。当事人的约定主要有以下两种情形：部分债权转让的，土地抵押权也部分转让，原最高额土地抵押所担保的债权额随之相应减少。在这种情况下，转让的土地抵押权需要重新作土地抵押登记，原最高额土地抵押权需要作变更登记；部分债权转让的，全部土地抵押权随之转让，未转让的部分债权成为无担保债权。四、最高额土地抵押权所担保债权的确定，是指最高额土地抵押权所担保的债权因一定事由而归于固定。最高额土地抵押权的实现除了需要债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现土地抵押权的情形外，还须具备其担保债权额的确定。具有下列情形之一的，最高额土地抵押权所担保的债

27、权确定：1、约定的债权确定期间届满。债权确定期间是指最高额土地抵押权所担保的债权实际数额的时间，土地抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使土地抵押权，未行使的，人民法院不予保护。2、没有约定债权确定期间或者约定不明确。土地抵押权人或者土地抵押人自最高额土地抵押权设立之日起满二年后请求确定债权。3、新的债权不可能发生。（四）土地抵押财产被查封、扣押被担保的债权额因土地抵押财产被查封、扣押而确定的，除了其他法律另有规定，最高额土地抵押权人仍可以就被确定的担保债权额对土地抵押财产行使优先受偿权，这种优先受偿权优先于一般债权，也优先于排在其后的其他担保物权。（六）法律规定债权确定的其他情形最高额土地抵押

28、权所担保债权额的确定将产生以下法律效力：最高额土地抵押权转变为一般土地抵押权。确定被担保债权的范围。被担保债权确定时存在的被担保主债权的利息、违约金、赔偿金，不论在确定时是否已经发生，也属于被担保债权的范围。但是在最高额土地抵押权担保的债权确定后才发生的主债权不属于被担保债权的范围。优先受偿的额度不得超过双方当事人约定的最高担保额。五、最高额土地抵押权与一般土地抵押权的关系从性质上讲，最高额土地抵押权属于土地抵押权的一种，与一般土地抵押权具有许多共性。但与一般土地抵押权相比，最高额土地抵押权具有特殊性，主要表现为以下三点：1、最高额土地抵押权具有一定的独立性最高额土地抵押权的设立、转移和消灭在

29、一定程度上独立于主债权。最高额土地抵押权往往为将来的债权而设，不需要依附于现成的债权。在最高额土地抵押权中，除当事人另有约定外，最高额土地抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额土地抵押权不得转让。在最高额土地抵押权中，只要产生最高额土地抵押权的基础关系还存在，部分债权的消灭不影响最高额土地抵押权的存在。2、最高额土地抵押权所担保的债权在设立时具有不确定性。3、在最高额土地抵押权中，当事人必须约定土地抵押权人得以优先受偿的最高债权数额当事人约定的享有担保的最高债权数额，并非最高额土地抵押权所担保的实际债权额。第六章 土地确权法律政策概述 土地确权基本理论（一）土地确权的概念土地确权是指依法确定土地权利的主体（归谁所有）、客体和内容。土地确权更多地采用广义上的概念。（二）土地确权的特点1土地确权是一项政府行为，土地确权的主体为县级以上人民政府。2依法确定土地权利，既要依据实体法，也要依据程序法，按照一定的程序进行。3土地权利一经确定，土地权利人既享有权利，同时也要承担义务（例如纳税）。4一经做出，便具有法律效力，非经法定程序