鸿翔府前街裙楼营销策划案国际商务公寓苹果公馆第四稿优质PPT.ppt

1、,我们如何突破精装公寓价格大关?,九尊认为：促进销售的关键在于“3”力,产品力,销售力,影响力,好的销售策略不愁卖不快,好的产品不愁卖,好的产品形象不愁卖不贵,强 大 的 产 品 力,沙城未来中心地带、高尚生活领地 沙城办公场所唯一性、稀缺性、空白性区位条件优越 城市规划金融商业区。周边企业云集 家居建材、汽车汽配具备一定的产业基础 政府规划引导 紧邻怀来县重点项目 紧致实用小面积自住办公经典户型 入口挑高酒店式大堂的尊贵体验 高尚酒店式物管服务 地段带来的巨大的升值空间2012年最具投资价值的小户型,九 尊 强 大 的 精 英 销 售 力,河北九尊公司专业精英销售营销策略团队与多年商业操盘经

2、典营销手段相结合。,苹果公馆项目品牌形象力如何营建？,市场研判,掌控市场，就是主动掌握市场话语权,Control of the market,the market is active voice,面对激烈竞争，必须从创意上超越普通的推广模式；小户型投资不受区域牵制，争取或吸引其他片区的投资客是我们一个坚决不容忽视的问题,攻心消费群是提高营销利润的重兵之举,一、苹果-您真的知道吗？您吃了吗？,目标客户,洞察人心，就是创作有销售力的传播,Insight into peoples,marketing is the creation of communication.,什么样的人会选择选我们的精装小户

3、？,我们的地段和周边环境决定了目标人群的丰富性,他们可能是：,粉红名媛时尚人仕,投资客,创业公司,1.苹果公馆的投资客们来自何方？,投资型客户描述,他们可能来自沙城周边区域行政事业单位、灰色收入者；他们可能来自沙城的各个角落，尤其是城市商圈周边；他们也可能来自周边富裕乡镇客户和一些专业市场集散地,如东花园镇、土木镇、存瑞镇投资客等；拥有充裕资金，追求长期回报者；事业或生意稳定且蒸蒸日上，主要时间用在打点生意上面；投资经验丰富或身边多有成功投资案例；对于小公寓，他们希望面积再小些、环境更好些、出租收益更轻松些；,问题：如何在竞争激烈的小户型市场中树立独特的价值体系？解决：向目标人群（投资客）贩卖

4、高效投资回报与升值前景！,2.哪些人属于这座城市的粉红名媛/时尚人仕？,人 群 剪 影,她们是一群年龄在25-45岁左右的年轻人群体；她们事业小有成就，讲究名牌、坚持LOGO大于一切；她们热衷夜生活；她们不可远离城市，她们依附于城市，她们乐于作城市的“寄生虫”；她们习惯衣来伸手、饭来张口，她们习惯周围总是恰到好处的满足一己欲望，却无需奔跑于城市各地；对于住房，她们期待小小的空间可以容纳所有的梦想，她们期待拎包即可入住，周围环境优美；她们家庭条件良好，没有负担；她们期待更完善的、更浪漫的、更品质的生活。,人群主张,生活宣言：追求自由,挑战自我，实现心灵满足。生活心态：喜欢竞争和挑战，冒险，习惯制

5、造梦想。生活方式：注重生活质量，追求有个性极品生活。工作方式：事业上颇有成就，收入也颇丰，却决非金钱的奴隶；沟通方式：书报、杂志、电视、DM、Internet甚至短消息都是他讯息来源。如何在目前疲软的低迷房市中树立独特的品牌识别？向目标人群（粉红名媛/财智雄鹰）贩卖独特的生活方式！,3.哪些创业公司会选择苹果公馆？,创业公司描述,这是创意集群的聚会，来自广告、IT等“左大脑”集合体；她们喜欢SOHO的感觉，并坚持执行到底；她们需要一个高尚的酒店式入户大堂，给与自我足够的面子；她们需要一个合理的小空间提升办公条件，同时也兼顾自住；,他们期待周边的环境完善纯熟，出行方便；同时，他们希望费用却能比写

6、字楼价格低一点、再低一点,问题：如何在竞争激烈的小户型市场中树立独特的品牌优势？向目标人群（创意公司）贩卖高效率的办公自住环境！,小结,总问：如何在竞争激烈的小户型市场中独树一帜？向目标人群贩卖一种“感官体验”！通过情感诉求/物质体系直接吸引 粉红名媛/时尚名仕、创业公司而以上两类人群，又恰恰为投资客们提供了强有保障的租客来源,本阶段工作目标：1 使市场买家认同本项目美好的未来经营前景及商业价值；2 使市场买家认同本项目的卖点及利益点；3 使市场买家对本项目商铺的推售形成期待，逐渐变成饥渴。视市场情况,累积登记客户目标数量为300-500批；,项目定位,塑造惊点，就是向浑浊市场抛定时炸弹.,S

7、haping perspective,the market is left to the turbidity time bomb.,三角关系如何公演？,透过人群重新审视,苹果公馆价值,2012 迎接沙城“感官居住”时代！,因为明亮的眼睛，所以看到世界的精彩，感谢眼睛！因为灵敏的鼻子，所以闻到香水的诱惑，感谢鼻子！因为聪颖的耳朵，所以听到动人的旋律，感谢耳朵！因为性感的嘴唇，所以感到情人的呼吸，感谢嘴巴！因为精致的喉咙，所以品到红酒的神秘，感谢喉咙！,天！上帝把我们创造成如此杰作而我们却傻傻的不知道珍惜重视这简直是毫不负责的暴殄天物,没错，五官给我们淋漓尽致的精神快感，浪漫心理的绝对感受。因此我

8、们在城市不停的寻觅，直到遇见生活的本香。用三个词来描述这段寻找的历程，莫过于,相遇,香遇,香寓,这是一切感官的基始，欲望的爆发，诗意中带有浓烈的诱惑力香寓，真水无香、室有余韵，可以藏匿一切“暧昧情感”的家,开发商品牌形象,苹果公馆香寓,香：香水香槟香滑香体露冷香暖香唇齿留香香甜香醇清香体香芳 香馨香花香草香香吻相亲相爱心香一瓣红袖添香香飘飘真香无痕 真水无香相见香气享乐享受香格里拉闻香识女人香水百合香一口寓：寓所尊寓寓情欲念欲望享誉预见享欲欲望号街车琼楼玉宇寓教于乐食欲贪嗔痴恨爱恶欲占有欲珠圆玉润表现欲求知欲欲 穷千里目更 上一层楼金枝玉叶含苞欲放畅所欲为呼之欲出栩栩欲生望眼欲穿,一、苹果-您

9、真的知道吗？,推广步骤,步步为赢，就是将整合推广情感化,Step by step to win is to promote emotional integration,传播方式,传播阶段与传播层次结合,脉冲式的持续渗透与集中爆破结合,推广招式之 先造场，后造景,动什么不如动感情，体验先行！抢先做好销售现场，营造高档酒店式氛围；注重呼应人群心理的感官营造。,推广招式之 浪漫香氛营造,销售现场应注意浪漫香氛的营造；例如香奈儿5号的香氛四处弥漫、安娜苏、娇兰等国际知名香水品牌的香水瓶摆设；通过细节打动消费者。,推广招式之浪漫香氛营造,推广招式之 小众媒体、另辟蹊径,宣传主题：项目的形象及沟通告知宣传

10、、未来经营前景、商业价值、利益点述求；配合媒体：户外立柱广告、车身广告、候车亭广告、灯箱广告、项目围墙广告、电视广告（3D动画）、当地报纸宣传品，如河北邮政广告和互联信息，宣传单页的前期派发，网上造势，短信互动等。,推广招式之 活动体验、打动客群,时尚类电影碟片闻香识女人/或仿制海报全城赠送；购房客户赠送高档香水；开盘当日现场赠送香水百合；现房实景-浪漫红酒品鉴会，“醉”倒全城；,推广招式之增值服务、酒店式物管,建议物管提供一下服务：1物管增值服务:室内清洁/代请钟点工/代请保姆/代订鲜花/洗衣熨烫/代订外卖/搬家服务/电脑网络维护/家电维护/家具维护/房屋维护商务服务:代客打字/收发邮件/收

11、发传真/文件复印/收发快递/租车服务/代叫的士/代订酒店/代订机票、车票/旅行安排其它服务:房屋租售/房屋托管/24小时安保巡逻/公共区域清洁/小区绿化管理/小区设备管理；可考虑北京注册的物业知名公司做物管顾问；,2.租赁增值服务：建议项目可与当地二手房交易公司和中介进行联动，为投资业主提供轻松出租小户型的服务，确保高效收益。3.国际品牌装修：全屋装修标准以星级酒店标准为基础，沙城少有的国内国际装修品牌入驻苹果公馆，打造真正小户型豪华府邸。,浪漫诱惑（蓄水期）,蓄水期内：主要以围墙、车身、灯箱、软文、新闻宣传为主，树立苹果公馆“香寓生活与浪漫优雅”的形象；产品具体信息传递主要以报纸软文宣传、新

12、闻宣传作铺垫，在临近开盘期时，配合相应的硬广、软文、新闻、户外、电台进行了强制信息传达、造势，吸引消费群。阶段 主题：2012，我们在苹果公馆“香寓”阶段分主题：2012，我们在苹果公馆“香寓”2012，浪漫邂逅苹果公馆“香寓”2012，沙城弥漫着苹果公馆“香寓”的味道2012，我们在苹果公馆“香寓”，享欲生活,一、苹果-您真的知道吗？,划分立场（开盘期）,开盘期热销：本阶段主要以硬广、软文信息为主，DM、折页、户外（有效画面的及时更换）、车身广告为辅,配合开盘当天现场SP活动、及其它相关行业的互动宣传；开盘期间主要以新闻、软文报道当天实况和热销情况，有效的作好了产品互动宣传，从而达到理想的销

13、售效果。2012，苹果公馆享欲“香寓”世界阶段分主题：2012，苹果公馆“香寓”官厅（景观）2012，苹果公馆“香寓”葡园（景观）2012，苹果公馆“香寓”沙城西城区（周边配套）2012，苹果公馆“香寓”感官生活（小户型优势）,一、苹果-您真的知道吗？,确立原则（热销期）,阶段 主题：2012，苹果公馆“香寓”生活，醉美沙城阶段分主题：2012，苹果公馆“香寓”生活，盛情邀约 2012，苹果公馆“香寓”，成就浪漫梦想 2012，开启苹果公馆“香寓”醇熟生活,开盘后热销期：以车身、户外、灯箱广告为主形象及品牌知名度的持续传达；借助样板房的呈现，以实景呈现来吸引客户购买；成功完成销售。,为了尽快回笼全部资金，快速销售清盘，建议携开盘销售良好势头，再次进行各种广告推广及销售进度情况予以正面曝光，阶段性的举办各种促销活动和宣传，更好地为清盘打下坚实基础。,完美收官（消化尾盘）,