合富辉煌-长沙度房地产市场报告105PPPT课件下载推荐.ppt

1、2010年很难还会继续2009年的天量信贷规模，预计明年房企资金面对的压力相比今年会增大。,信贷放量和销售回暖，为房地产企业积累充足资金,2009年在多项好政策的刺激下，全国商品住宅市场成交量一片大好，重点城市成交量同比上年增幅基本都超过50%，贵阳更是达到了惊人的229%；在成交价格方面，大部分城市都呈现了“价量齐升”的局面，重点城市中仅有贵阳、广州、中山和武汉的成交均价同比下跌。成交均价升幅最明显的是南宁、郑州和西安，涨幅分别达17%、15.2%和13.3%，中部省会城市领涨；相对而言，价格涨幅越大的城市，成交量上升幅度越小。,市场表现,各市商品住宅成交面积大幅拉升，多个城市出现“量价齐升

2、”的局面。,北京：豪宅成交占比逐月上升，从一季度的不足10%市场占比上升至三季度的25%以上。每平方米单价3万元以上的楼盘总销售额从3月的5.61亿元上升到10月的40亿元。上海：2008年单价30000元/平方米的豪宅成交量占整体市场交易量的4%，2009年仅上半年单价40000元/平方米的豪宅成交量就占整体市场成产量的12%。市场普遍对外来通货膨胀存在担忧，更趋向于资产保值的目的增加对豪宅的需求。客户群：一是国内新贵阶层，包括企业家、金融高管、演艺明星；另一类则是“海归”及港澳人士。,热钱进入、购买豪宅保值增值，促使一线城市豪宅市场表现突出,中国经济增长继续朝着企稳向好的方向发展,国际货币

3、基金组织（IMF）发表世界经济展望报告，预测全球经济2010年将增长3.1%，其中中国增长9.0%。2009年11月，全国制造业采购经理指数（PMI）为55.2%，该指数已连续九个月位于临界点50%以上，表明制造业经济已经触底回升，总体保持平稳回升态势。消费方面，三季度居民消费意愿略有增长，居民投资意愿不断攀升，储蓄意愿有所回落。消费者信心一路走强，显示出消费者对未来经济走势的乐观预期。,全国土地价格稳步增长 房企拿地意愿强烈,数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统,09年1-11月10重点城市住宅用地溢价水平变化情况,2009年1-11月，10重点城市中，除了北京、深圳之外

4、，其他8个城市住宅用地累计成交量同比增加。其中，天津住宅用地累计成交量超过2000万平方米，同比增加94%，成交量位居各大城市之首。溢价水平全部超过去年同期水平。上海、广州平均溢价水平均超过100%；北京、深圳、杭州、南京的平均溢价水平较为相近，集中在50%附近；成都、重庆、武汉等二线城市平均溢价水平分布在20%-30%之间。,房产巨头拿地大战愈演愈烈，二线城市大举圈地,数据表示,今年17月,万科、中海、保利、富力等30余家大型房企新增土地储备逐月放量,其中在二线城市新增土地储备的建筑面积约为980万平方米,占总新增土地储备建筑面积的49%在三、四线城市新增土地储备占总土地储备的29%;而在一

5、线城市新增土地储备最少,仅占总量的22%。,地产龙头二线城市大举圈地,其中，万科今年新增的土地项目绝大部分位于二线城市。除万科以外,万达、华润置地等房产企业也出于成本收益等因素的考虑,偏向于选择土地成本低、开发潜力大的二线城市作为新增土地的重点区域。如华润置地今年分别在合肥、福州、常州等20多个城市拿下不少大地块,但绝大多数位于二线城市,拿地成本相对低廉。,中央严厉遏制房地产投机现象，为防开发商囤地、炒地，以后拿地首付不低于50%,政府态度：12月14日，国务院发布“国四条”，房产调控从“抑制”转为“遏制”二手房交易：12月14日，个人住房转让营业税征免时限，由2年恢复到了原来的5年。土地交易

6、：12月17日，土地出让金首付款不得低于“50%”二套房贷款：12月21日，“二次房贷首付比例或提高至五成”首套房利率：11月11日，“银监会要求收紧房贷 各行拟中止七折利率政策”,在房地产快速回暖的同时，房价和炒房投机行为也在一些城市中快速上涨,引起了中央高度重视，年底楼市调控措施陆续出台。,从抑制到遏制，2010年房产调控措施或将继续出台,2007年，中央出台系列政策调控过热的楼市2008年，为应对金融危机，扩大内需提振经济，中央又为楼市“松绑”。而今，“抑制通胀，促进楼市健康发展”的大背景下，中央再次加大调控力度。,“通胀压力、高房价、人民币升值、国际热钱大量涌入”，09年的中国楼市火热

7、程度，似乎更甚于两年前。然而，想真正做到“遏制房价”，简单地调整下二手营业税、土地出让金首付等，显然是不够的。对于即将到来的2010年，政府必将继续加大调控力度，调整范围极有可能从“二套房贷”、“加息”、“物业税征收”等几大方面入手。,房地产行业政策,全国楼市政策,长沙地方政策,2010年房地产政策下半年存在较大变数,随着全球经济复苏日益明朗，未来世界主要经济体和中国经济刺激政策将逐步退出。通货膨胀压力的加大，信贷政策将逐步收紧。随着资产价格的上涨，特别是房地产价格的过快上涨将再度引起中央的关注。当然，政策仍将保持连贯性，政策的微调预计对市场的影响较小。,2009年经济任务保增长，实施积极的财

8、政政策和适度宽松的货币政策。,2009年工作首要任务：保增长 经济工作五大重点：1、加强和改善宏观调控，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策 2、巩固和发展农业农村经济好形势 3、加快发展方式转变，推进经济结构的战略性调整 4、深化改革开放，完善有利于科学发展的体制机制 5、着力解决涉及群众利益的难点、热点问题，切实维护社会稳定需求方面：保障民生、扩大内需 投资方面：转变发展方式和结构调整 为防止我国经济下滑失控，中央已经出台了一系列刺激经济措施。包括4万亿经济刺激方案、10大刺激经济措施、10大行业振兴规划。,政策背景,在宽松的货币政策下，2009年1-11月份人民币各项贷款增加9.21亿

9、元，同比多增5.06万亿元，大幅增长121%。2009年11月末，广义货币供应量（M2）余额为59.46万亿元，同比增长29.74%，增幅比上半年末高11.92个百分点，比上月末高0.23个百分点。狭义货币供应量（M1）余额为21.25万亿元，同比增长34.63%，增幅比上月末高2.60个百分点。尽管11月贷款低于去年同期的4700亿，但M2增速继续上升至29.7%，未出现拐点；M1增速进一步提升2.6个百分点至34.6%，创历史新高，与M2的剪刀差扩大，显示资金加速活期化。,宽松货币政策-货币信贷投放量大幅增长,08年末，减免税费、两个月内三次降息等等一系列救市政策刺激刚性需求（首次置业与换

10、房需求）各大银行逐步放宽二次置业贷款限制，政策松绑得到实质的体现。,政策背景,保增长，2009年房地产担起扩大内需重任,09年购买首套房可享受首付两成和房贷30%优惠（7折利率）二手房营业税减免期从5年缩为2年 土地出让金可以分期付款等刺激型政策引擎 加上开发商的降价促销力度，加速了楼市回暖。,具体政策节点,在大基调为政策适度松绑的09年，下半年政策的“紧”更多的是抑制房价的警示作用，其象征意义大于实际作用。,警示,VS,09年政策特征：年初松、年末紧,五月份各大城市“地王”频现，为防止各地囤积土地，各部委分别采用了多种手段进行调控，使得2009年成为土地调控年，而地方则表现出更为宽松的姿态。

11、,VS,09年政策特征：中央紧、地方松,促进,从国房景气指数走势来看，房地产已经快速走出寒冬，中央经济工作会议定调明年宏观基本面，是稳回升，促结构。但针对房价上涨过快，中央积极对土地交易、二手房交易等关键性节点采取了针对性的措施。因此房地产政策趋紧将是明年重要动向。,数据来源：国家统计局,房地产政策趋紧将是明年重要动向,房地产政策小结,2009年，在政策松绑的环境下，房地产市场价升量涨，是继07年之后又一个大丰收年，连同豪宅市场一并火热；房地产业成功地担负起扩内需的重任，为中国经济平稳回升发挥重要作用。,长沙市经济运行与城市规划发展情况,长沙经济逆势而上，实现超越,从长沙市各项经济指标来看，长

12、沙市经济保持着较快的增长幅度。持续快速的经济增长为长沙房地产发展提供良好的基础。1、2009年1-9月份长沙地区生产总值为23258852万元，人均生产总值为36989元；2、固定资产投资快速增长为长沙城市扩张提供有力保障，房地产开发和城市规划建设如火如荼；3、09年人均城市居民收入达到16836元；4、据市经委快报数据显示，10月止完成全社会工业总产值3084.50亿元，同比增长19.2%，完成规模以上工业总产值2597.52亿元，增长20.0%。，工业占全市经济总量42.2%。长沙工业跃居全国第8，规模工业总量排名提4位。在工业经济的强劲拉动下，长沙在全国35个中心城市中GDP的排位也从第

13、17位前移至第14位。,总体规划方向,形成“一主两次四组团”的城市布局:“一主”指中心城区。“两次”指河西新城和星马新城“四组团”暮云、捞霞、高星、含浦“十一五”规划重点开发区域：河西新城星马新城一洲两岸城南新区暮云、捞霞、高星、含浦四大组团,长沙城市与区域规划发展态势,中央和省在长重大基本建设项目,共计22项，总投资518.5亿元，2009年计划投资156亿元，占重大项目年度计划总投资的11%；,基本建设项目：（一）安居工程：三角洲整体开发项目、东牌楼旧城改造项目、南湖片区北部（金外滩）棚改、中山西路棚户区改造（湘江明珠）、桐梓坡大板房改造、金谷赤岗冲棚户区改造等项目建设为重点（二）畅通工程

14、 重点实施长株潭城际轨道交通、武广铁路客运专线、四个过江通道、十条主干道、五座桥梁、“一区四片”路网和内五区路网建设项目等。（三）文化工程 两馆一厅、长沙市青少年宫等续建项目建设，湘江客运中心、长沙文化产业园、先导区湖南文化艺术产业示范基地等项目的建设（四）重大片区建设 主要包括武广片、南湖片、滨江新城片等三大片区和农村土地整理,2009年是城市基础建设突飞猛进的一年,2009-2011年，长沙市二环以内棚改面积将超过600万平方米，一共涉及109个棚改项目，三年之内全部要改造完毕。其中，2009年、2010年、2011年三年棚改项目分别是33个、24个、52个，涉及拆迁面积分别为约200万平

15、方米、148万平方米、288万平方米，总面积约730万。改造范围包括湘江大道以东，东二环线以西，浏阳河北段以南，南二环线以北地区和湘江西岸沿江地区，以及长沙市政府确定的其他地区。其中2009年总投资166亿元，启动了33个棚户区，涉及居民近5万户，重点项目24个，完成市属企业危旧房屋改造拆除4000户，完成6000户货币补贴凭证的发放。目前已开工建设项目共19个，中山西路、朝阳一村、东牌楼、长沙三角洲、金谷（赤岗冲）、南湖片、滨江新城、桐梓坡大板房、望月湖旧城等一批棚户区等。,根据中共长沙市委会市政府关于安居工程和棚改工作实施意见，2012年末将达到人均35的小康居住水平目标,南湖片区是长沙市

16、今年最大的棚户区之一，约聚集有3万棚户居民。,棚户区的改造，不仅仅是老城区价值的提升，更为楼市带来大量的被迫性刚性置业需求。,旧城棚户区改造释放强大需求,长沙市轨道交通工程：2号线已于2009年9月启动建设，部分地铁站已相继动工预计五年后建成通车；1号线一期工程地质初勘12月26日全面启动,初勘为期一个月。另外，1号线一期工程取消了曾备受市民关注的伍家岭站与黑石铺路站，新增了新河三角洲站、人民路站、南湖路站、时代阳光大道站和披塘路站。过江通道：2009年主要建设湘江大道浏阳河隧道，劳动路湘江隧道，开展营盘路湘江隧道和人民路湘江隧道的前期工作，营盘路湘江隧道已于2009年9月动工建设。预计到20

17、12年元月建成。,轨道交通与过江隧道等重点交通工程，将会快速提升城市化率,武广高速铁路12月26日正式开通运营12月26日，武广客运专线全线正式通车，列车运行时速达350公里，千里财富之旅全面开启，鄂、湘、粤三省昂首挺进“三小时经济圈”。依托武广新长沙站形成的武广新城，未来规划居住人口将达到37万。目前，雨花区已完成了站前广场等21个配套项目拆迁，累计腾地4000亩，与拆迁建设同步推进的是，武广新城配套项目用地将面向“长三角”地区招商，未来“四横两纵一轴一环”的配套路网格局已初显雏形。,今年9月，武广新城专题招商活动将在杭州举行，雨花区捧出武广新城5000余亩配套项目用地，面向“长三角”地区招

18、商。据悉，武广新城的长沙站南北楼、长沙站西广场地下商业项目、杜花路国际商业中心以及磨盘洲、潭阳洲主题乐园项目等，将成为“长三角”资本追逐的热点，预计武广新城项目投资将超过50亿元。,随着武广客运专线的全线通车，这一中部地区商务交通枢纽将在雨花区崛起,70个城建项目年底竣工,市政府2009年安排城建重点工程建设项目102个（未含先导区47个项目），年度计划投资182.1亿元;已开工项目78个，完成投资128.5亿元，占年度计划投资的71%;预计年底前将有70个项目竣工。加之南湖、滨江、武广三大片区土地整理，全年将完成城建重点工程建设投资180亿元左右，相对2008年可净增投资50亿元。其中，“一

19、洲两岸”项目已完成投资40.9亿元，占年度计划投资的78%。而位于新河三角洲片区内，计划于2009年竣工的“两馆一厅”工程，由于要配合开福区北部新城的开发进度，只得放慢脚步延迟交工。目前，音乐厅年内完成封顶，博物馆、图书馆刚刚完成主体结构。此外，湘江大道南段景观工程、潇湘大道北段风光带景观工程、橘子洲风景区、滨江大道、湘江大道三角洲段、浏阳河隧道、五合垸段、经开区段、戴家河段、潇湘南大道目前已基本完工。,音乐厅,图书馆,博物馆,滨江开发主要包括滨江新城、南湖新城、新河三角洲三大片区,南湖新城片区未来将有较大量的江景房开发，河西滨江新城沿江将主要是商业商务绿化等用地，新河三角洲沿江将有大量气势恢

20、弘的商务、商业、豪宅建设。,一线临江规划为：商业金融、行政办公、文化娱乐、公园绿化等，,沿江主要布置绿化与居住用地,一江两岸建设,长沙市整体经济保持着较快的增长幅度。持续快速的经济增长，为长沙房地产发展打下很好的基础。长沙城市建设如火如荼，良好的城市投资环境可谓筑巢引凤，会吸引更多实力投资商来长投资，也更能使消费者因对投资前景看好而增强购买动力。,长沙经济态势小结,城市经济运行与规划小结,长沙市一级市场情况,土地市场分析数据仅统计正常招拍挂而流通的情况，不考虑通过其他途径成交的土地情况,今年土地供应量的减少，导致交易量急剧下滑,09年1-11月长沙土地成交2954.07亩，成交土地建筑面积49

21、2.93万平方米；流拍土地共6宗，天心、雨花各占2宗，岳麓、开福各占一宗，总面积达171.22亩。由于受到08年世界金融危机以及土地政策、土地供应量等方面影响，09年开发商拿地热情普遍下降，趋于谨慎；土地成交面积相比历年来说，成交量大幅减少。长沙市国土资源局。以上数据不含工业用地,望城县、北城和南城近郊、以及中心滨江地块，将成为未来一年长沙的重点开发区域。,09年土地交易量以望城县最大，约为1282.1亩，居长沙之首；其次是开福区和雨花区，交易量分别为475.3亩和434.8亩。随着两型社会先导区的不断发展和建设，河西的开发已经从岳麓区逐渐开始向望城县扩大，未来望城县与南、北城的近郊片区，都将

22、成为近几年的主要开发对象。由于旧城改造是今年政府重点打造的项目之一，因此对于中心滨江地块的开发和建设，也将成为未来一年长沙的重中之重。以上数据不含工业用地,河西、南城做为重点开发对象，中心板块成交量小,数据来源：长沙市国土资源局（以上数据不含工业用地）,城市用地持续向四周扩张，中心城 区土地成交量小，土地成交集中在河西，其他周边区域土地成交以星沙、南城较大.中心城区交易量最少才11.72亩，成交量最大的为河西，为650.22 亩，其次是南城，交易量为261.23，居第三的是星河，成交量为134.5亩。,成交用地中工业用地占一半，长沙工业前景看好,土地成交以工业用地为主，其中工业用地成交量为21

23、04.23亩，纯住宅用地为877.65亩.商业用地成交量最小，为55.39亩.近年来，长沙着力调整产业布局，发展新兴工业，09年长沙工业用地成交量大增，达到2104.23亩，居土地成交量之首。长沙市国土资源局,09年土地成交以50亩以下小幅地块为主，河西土地成交量最大,09年长沙土地成交地块共103宗，其中50亩以下小地块达到76宗之多，占总体成交量的70%。51-100亩地块成交15宗，101-500亩地块成交12宗。成交面积以50亩以下小幅地块为主，中小规模集约开发将成为未来土地开发的主流。长沙市国土资源局,城市郊区开发以多层、小高为主，城市中心则以集约型开发为主,成交土地综合容积率区间为

24、1.44-4.0，其中，中心板块容积率最高，星沙板块容积率最低。未来土地开发将以小高层，高层为主，其他物业特别是别墅物业将逐步减少，容积率区间集中分布在2.0-4.0之间。中心城区物业形态单一，多以高容积率物业为主。长沙市国土资源局（以上数据不含工业用地）,土地总成交价、溢价合理，开发商理性拿地,随着09年房地产业的升温，住宅与商住的成交总价不断上涨，居历年最高，但由于工业用地的增多，今年土地总成交价却低于07、08年。随着09年总成交价格的下跌，其溢价水平居历年最低，表明市场运转正常，开发商拿地持理性态度。长沙市国土资源局（以上数据不含工业用地）,中心区土地成交均价远高于其它区域,中心板块商

25、住和住宅成交均价最高，达到436.3万元/亩。东城、南城、北城均价相差不大，商住成交均价在160-213万元/亩之间，住宅成交均价在110-120万元/亩之间。河西板块和星沙板块成交均价相对较低，使得这两区域在价格上更具有竞争优势。长沙市国土资源局（以上数据不含工业用地）,历年住宅与商住用地楼面地价情况,09年纯住宅楼面地价与商住楼面地价,分别为675.15元/和1395.68元/。长沙市国土资源局,长沙市二级市场情况,Power Design,量,施工面积逐年快速递增，未来市场供应量巨大，竞争形势异常严峻,2009年前三季度的施工面积就已经超过2008年全年的25%左右。按照通常在未来3.5

26、年左右开发完毕进行测算，则每年市场供应量将达1500万平方米左右。长沙市房地产研究中心,商品房需求市场火爆，但仍不能逆转长沙供大于求的严峻形势,需求市场火爆：从2009年前11个月的预售与销售数据来看，商品房销售面积已大于预售面积近28%。由于08年的大量余货而缓解了上半年的货源短缺问题：2009年上半年，供应方由于受到08年金融危机的影响，减缓了开发速度，造成上半年市场以消化余货为主，08年商品房批售量减去销售量，尚余下550万平米左右货量。长沙市房地产研究中心,2009年至目前为止批售量加上08年550万方左右的余货，供应量共达1300万平米左右，09年前11个月销售量约962万平米，总体

27、仍然是供大于求。,供应走势自年初至年末，基本呈现上升趋势，尤其是9月之后，各月批售量都非常大,由于受到政府拉动内需、支持房地产发展等政策的影响，长沙楼市从二月份开始逐步回暖，从年初至年末，基本呈现上升趋势；自9月份以后，各月批售量都非常大，尤其是春秋两届房交会前的一个月里，批售量更是达到顶峰。长沙市房地产研究中心,各区供求雨花区仍然是长沙供求大区，开福区发展速度最快,雨花区传统供求大区地位不变，销售量与供应量都位居榜首。开福区供应量与销售量目前已居第二位，是发展最快的区域。根据以上图表可以看出，除岳麓区供求较为平衡以外，其他各行政区，无论是商品房还是商品住宅，均出现了供不应求的现象。长沙市房地

28、产研究中心,Power Design,价,2009年商品房均价快速增长，增长率直追2007年,09年长沙商品房价格上涨幅度较为平稳，前11个月住宅价格同比增长4.28%。长沙楼价自07年开始快速上涨，尤其是07年，增长率达26%。长沙市房地产研究中心,开福区住宅价格涨速最快,开福区住宅价格提升速度是最快的，已由07年及以前的倒数第一位跃居第一位；开福区08年比07年增长了40%，均价位于全市第一。长沙市房地产研究中心,房价收入比情况,按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，目前长沙房价收入比处于合理范畴之内，表明当前房价是消费者完全可以接受的水平。而其它城市房

29、价均大幅超出收入水平。同中部六省会城市的对比可看出，长沙的经济增长水平与房价不对等，未来尚有较大的提升空间。,中部六省会城市房价收入比情况：,处于合理范畴，房价在居民可以接受的水平。长沙市统计信息网,长沙房价,长沙各项经济指标都排在前三位，GDP同比增长6省会城市排在第2位,但住宅价格却排在最末位，从其中的不对称性可看出，长沙的房价尚有很大提升空间。由于供应量的不足，而销量却大副上升，供不应求的不平衡关系是各城市间普遍存在的现象，长沙市虽然也存在供不应求现象，但在中部6省会城市中仅排在第2位。长沙市统计信息网,Power Design,结构,09年住宅结构供求情况,60-90平米的供应量超过1

30、20-140平米，成为今年供应量之最。而从销售来看，120-140平米仍然是长沙市需求最为旺盛的面积区间。长沙市房地产研究中心,2009年1-11月产品供销情况,120-144平米的户型仍然是市场的主流需求，90/70产品的供求失衡现象最为严重,2008年2009年11月产品供销情况,受90/70政策限制，小户型供应量剧增，但从市场接受度来看，由于消费惯性及价格水平的影响，120-144平米的舒适型产品仍然是主流，销售量最大。120-144平米的户型是所有户型中供求最均衡的，其它区间面积均供大于求。预计短期内此段区间面积产品的市场需求量仍然是最大的。但从长远来看，由于价格的不断升高，紧凑型产品的需求比例会慢慢提升。长沙市房地产研究中心,历年户型结构供求趋势,无论从目前供销结构比或是供销比例缩减幅度来看，挖掘空间最大的仍然是120-144平米区间内。从产品结构看，由于目前房价收入比尚属合理，120-140平米的舒适型产品仍然是市场需求主流。预计随着婚房、棚改等刚性需求增大，以及城市化率提升等因素，紧凑型产品的需求会增大。,120-144平米仍然是挖