房地产的报告doc.docx

1、房地产的报告doc2008-2009 年中国房地产市场趋势 2009 年，全国房屋成交量将依然在低位徘徊，但全年成交价格将比 2008 年出现负增长。2010 年全国楼市触底反弹的可能性最大。 报告摘要 总体来看，目前全国市场呈现量价齐跌的形态。从去年年底开始，中国房地产市场开始调整，今年以来下行速度加快，下滑幅度加大，房地产价格也随之开始回落。从区域上看，以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整，接着长三角、华北、中西部也开始调整。 通过分区域研究，我们发现：东部地区深度调整。其中珠三角地区：全国房价“重灾区”，今年以来，房价已下跌 20-40%；长三角地区：今年以来，成交量巨量萎缩，第三

2、季度出现价格拐点；环渤海地区：各城市分化，北京下跌空间较大，沈阳波澜不惊。中部地区成交量明显下降，房价开始小幅下跌，武汉形势比较严峻。西部地区成交量下降 20-40%，房价比较稳定，下跌空间不大。 低迷市场中，依然有四类楼盘实现热销。我们归纳如下：第一类，打折力度较大的知名企业的大盘，比如恒大、万科、富力等。第二类，超小户型单身公寓。第三类，近郊经济型房源。第四类，综合类特色产品，比如万达开发的综合性商业项目。 今后两年我国房地产市场走势非常不乐观。我们认为：2008 年房屋成交量同比 2007 年将出现大幅下滑，估计萎缩 3-4 成，但由于全国房价拐点出现在第三季度，因此 2008 年全年房

3、价同比 2007 年，依然呈正增长，不过涨幅将由 2007 年的 18%（商品房）大幅回落到5%左右的可能性较大（预计与 2006 年 4.4%的涨幅相近）。至于 2009 年，全国房屋成交量将依然在低位徘徊，但全年成交价格将比 2008 年出现负增长。2010 年全国楼市触底反弹的可能性最大。 前言 今年 9 月以来，随着雷曼兄弟破产、“两房”被政府接管等一系列事件的发生，美国次贷危机进一步深化成金融风暴，并迅速波及全球。在此国际背景下，国内经济亦不容乐观，第三季度 GDP 增幅回落至 9%，中央宏观调控方针正由“一保一控”转向首先防止经济快速下滑，45 天内连续三次降息，频率之高历史罕见。

4、11 月中央力度空前出台的“4 万亿投资计划”，吹响了拯救经济的号角。 在国内外经济形势不容乐观的情况下，我国楼市走向更加引人关注。今年以来，多数城市房屋成交量已出现大幅萎缩，从第三季度开始，房价亦开始下跌。针对这种情况，从 5月份开始，成都、重庆、西安、南京、杭州等 18 个城市纷起救市，而财政部和央行亦在 10月 22 日出台相关救市措施。那么，目前我国房地产市场形势到底如何，未来一段时间又会走向何方，为此，上海易居房地产研究院研究部特意成立了课题组，依托易居中国CRIC 中国房地产决策咨询系统的信息和数据，对此进行了全面、深入、及时的研究。 一、全国房地产市场总体形势不容乐观 从去年年底

5、开始，中国房地产市场开始调整，今年以来下行速度加快，下滑幅度加大，随之房地产价格也开始回落。从区域上讲，以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整，接着长三角、华北、中西部也开始调整。总体来看，目前全国市场呈现量价齐跌的形态。 接下来主要从国家统计局的两个指标来分析全国房地产市场的状况。第一个指标是“国房景气指数”，它反应的是行业景气度，尤其体现开发商对于市场的预期和投资意愿。由下图可知，2007 年 11 月达到高点，其后一路下滑，今年 10 月份为 99.68，比 9 月份回落 1.47点，比去年同期回落 6.06 点，步入不景气区间。 前三季度，全国完成房地产开发投资 21278 亿元，

6、同比增长 26.5%，相比 2007 年 31.8%的增幅，明显回落。住宅完成投资 15508 亿元，增长 28.7%。其中，经济适用住房投资 638亿元，增长 19.9%，说明很多地政府依然没有开足马力推进住房保障建设。全国房地产开发企业完成土地开发面积 1.79 亿平方米，同比下降 1.6%。 前三季度，全国房屋施工面积 24.04 亿平方米，增长 20.3%，比 2007 年的 21.5%稍稍回落。其中，住宅施工面积 19.07 亿平方米，增长 21.2%；办公楼施工面积 8150 万平方米，增长 8.3%，比 2007 年的 12.5%明显回落；商业营业用房施工面积 25026 万平方

7、米，增长 12%。 截止到 9 月末，全国商品房空置面积为 1.3 亿平方米，同比增长 10.2%。其中，空置商品住宅 6641 万平方米，增长 14.1%。这是非常值得担心的一个指标，空置房面积的明显增长，意味着滞销房屋增加，企业资金回笼影响较大。 第二个重要指标是全国 70 个大中城市房屋销售价格指数。由于我国的房地产销售均价与房屋成交结构关系较大，不能较好地反映房价短期演变轨迹。而拿这一房价指数做分析，更能反映房价真实走势。 分析上图可知，以月度房价同比涨幅来看，2008 年 1 月达到高点，同比去年 1 月增长11.3%，其后增幅加速递减，今年 10 月已降至 1.6%，预计 11 月

8、或 12 月份，将由正增长变为负增长。由于同比的时间跨度是一年，并不能反映近况，相较而言，月度房价环比增长情况更能说明近期走势，环比增幅的高点出现在去年 9 月，其后递减，直至今年 8 月份首次由正增长变为负增长，价格拐点正式出现，也即全国房价正式开始下跌，9 月份继续下滑，这一下跌态势将会持续到明年下半年，甚至 2010 年。 二、全国一二三线城市形势有所差异，但皆有比较明显的下跌 接下来，分析一下全国主要区域房地产市场的情况，为了研究的方便性，在此把城市分为三类，一线城市、二线城市和三线城市。根据上海易居房地产研究院 CRIC 中国房地产决策咨询系统数据，在 30 多个大中城市中，半数以上

9、城市 9 月成交量较 8 月出现了不同程度的反弹，但反弹力度普遍较小。而另一半城市成交量不升反跌，成交继续萎缩。整体来看，绝大部分城市遭遇了近几年来最冷的“金九”，市场低迷程度可见一斑。价格表现方面，全国大部分城市房价均出现了下滑的迹象，打折优惠幅度有所增大。华南区域各城市更出现了新一轮的降价浪潮，在前期价格已下跌较大幅度的背景下，9 月很多楼盘再次祭起降价大旗，优惠幅度均在 10%左右。1、一线城市成交量萎缩五成，房价继续下跌 从商品住宅供应量上分析，除上海略降之外，北京、 深圳、广州今年前三季度供应量皆有明显增长。尤其是 9 月份，一线城市供应量均出现了大幅的上升，上海、北京、深圳供应量环

10、比增长明显，深圳增长幅度较大，同比增加了 123.57%。 但成交情况非常不理想，前三季度一线城市商品住宅成交量普遍下降五成左右。9 月广州、深圳等城市成交量出现了回暖迹象，主要是前期价格下降明显，但上海、北京两城市成交仍处于极度低迷，与去年同期相比成交量严重萎缩。 从价格上分析，一线城市房价继续下跌。上海二手房价格指数 8 月份首次由涨变跌，9月份上海商品住宅价格下滑迹象明显，全月共有 50 多个楼盘有新增推案上市，纷纷采取了平开或低开的策略，并有一定的优惠折扣。北京房价下跌势头明显，楼盘打折力度再度扩大。深圳和深圳延续了降价的势头，新上市的大部分项目优惠幅度在原有基础上再增加 5-10%。

11、2、二线城市：成交量降幅较大，房价稳中有降 从商品住宅供应量分析，前三季度和 9 月份大部分二线城市商品住宅市场新增供应量出现了较大幅度的上涨。但成交量却比较低迷，大部分城市成交量同比去年降五成左右，绝大部分是东部城市；少数城市降幅稍小，比如沈阳、西安部分中西部城市。而 9 月份，成交表现相当不容乐观，大部分城市成交量仅为去年同期二三成水平，合肥、福州、武汉等城市同比下降幅度均超过了 70%，南京、苏州、宁波、成都等城市同比降幅均在 80%左右。 从成交价格分析，9 月份，大部分二线城市价格松动更为明显，部分城市降价幅度再度扩大，房价下跌趋势较为明显。华东除合肥仍能保持价格一定的稳定外，其他二

12、线城市基本都已进入价格下降通道，尤以南京下调趋势最为明显。华北区域内大部分二线城市目前房价相对仍保持平稳，但天津降价趋势已经较为明了。华南福州出现了新一轮降价的风潮。中西部除郑州等个别城市房价仍较为坚挺外，武汉、西安、成都、重庆等城市房价继续下跌，特别是在恒大、万科、中海等品牌开发企业大幅下调价格的带动下，周边项目开始跟进，导致各城市房价下跌幅度明显加大。3、三线城市：市场成交继续低迷 在经历了连续两个月成交持续走低之后，大部分三线城市在 9 月份并未能迎来销售大幅反弹。在易居中国跟踪的 11 个城市中，有 6 个城市成交量出现小幅反弹，而其他 5 个城市成交量继续下滑。徐州、南昌、长春等城市

13、环比下滑幅度超过 20%，市场低迷程度进一步加重。徐州、长春、海口等城市本月房价仍保持了相对的稳定，但开发商硬扛价格的结果是成交量萎缩，在临近年底还款高峰的压力下，预计在未来几个月内这些城市房价体系也将出现松动，在市场基本面没有发生重大改变的情况下，降价补跌将不可避免。 三、东部地区深度调整，中部地区情况分化，西部地区下调空间不大1、东部地区：主要城市成交量下降 40-70%，房价明显下降 （1）珠三角地区：全国房价“重灾区”，今年以来，房价已下跌 20-40% 珠三角是我国房地产市场发展较成熟的区域之一，2007 年以广州、深圳为代表的珠三角城市群，房地产市场经历了一个快速发展期后，又率先进

14、入调整的态势。由于国内外宏观经济形势的变化，珠三角以出口导向为主体的制造业正经历着历史上最大规模的结构调整，导致中小企业大量倒闭和外迁，劳动就业开始出现下滑，直接影响到该区域的房地产市场。2007 年珠三角区楼市几经曲折，经历了从沸点到冰点的转变。上半年去化良好，基本上项目开盘即获得较高的去化，购房者追涨，开发商惜售，土地竞价踊跃。从四季度开始，成交力度开始走弱，成交量逐月下降。年底受宏观调控影响，开发商资金压力加大，出于快速回笼资金的目的，主要城市住宅市场出现供应放量现象。全年珠三角区域商品住宅价格呈稳步上扬态势，年底开始走弱。2007 年房地产市场热潮推动土地市场的火爆，珠三角区域土地价格

15、上涨迅猛，频频出现地价标王和抢地现象，土地价格在房地产商品价格中的结构比重越来越大，并呈现加速提升趋势。但到年末，受国家政策调控和楼市成交量萎缩等原因影响，土地流标现象屡次上演。2008 年以来，珠三角楼市处于调整期，降价或打折促销现象普遍，观望氛围较浓。供应量明显下降，住宅市场成交量也大幅萎缩。降价措施也由暗降转为明降。商品住宅成交量小幅微升，但购房者持币观望情绪依旧浓厚，市场以刚性需求消费者为主，低总价、经济型的中小户型单位消化最快。土地市场反应冷淡，开发商进入观望状态，拿地变得谨慎，招拍挂土地出让价格也渐趋理性，土地市场流标现象仍然频现。 典型城市分析：深圳楼市，房价第三波下跌开始 （2

16、）长三角地区：今年以来，成交量巨量萎缩，第三季度出现价格拐点 近年来以上海为代表的长三角房地产市场总体显示出平稳发展的势头，市场交易价格互相支撑。2007 年二季度开始，各主要城市增量房、存量房交易量和房价经历了井喷式的上升行情，凸显了该地区刚性需求的强大能量。随着 9 月份关于第二套房贷款规定的政府宏观调控政策出台，四季度长三角地区的各个城市相继进入了一个调整阶段。全年由于前期房价的飞速上涨，支撑房价始终在高位运行。 同期长三角地区的土地市场供应量明显萎缩，最大下降幅度将近 70%左右。低量的土地交易在大部分时间内却呈现一派火热的景象，地价高速上涨，地王不断涌现，演绎了一幕“面粉贵过面包”的

17、地价神话。从年底开始土地市场受房地产二级市场大幅调整的影响，成交遇冷。许多土地以底价或是低价成交，跌破业内预计。2008 年以来，由于观望气氛浓郁，市场呈现商品房交易量大幅萎缩而房价依然稳定的局面。成交量与去年同期相比，下降幅度在 50%左右，整体市场的成交不畅。新开工面积、在建面积和竣工面积呈现萎缩状态，从而导致商品房屋市场供应增长乏力。3 月份市场出现回暖迹象，但缺少后期支持，市场依旧未能走出阴影。开发商对于市场的信心正在接受严峻的考验。在进入 6 月以后，长三角地区的楼盘开始出现打折现象，但是打折幅度较小，市场反应冷淡。 价格稳定的重要因素是同期长三角区域土地供应总体延续多年下降。受政府

18、宏观调控的影响，土地供应特别是住宅土地的供应不断萎缩。楼市持续低迷迫使开发商拿地更为谨慎，导致大部分土地都以底价成交，部分土地流标。就目前来看，市场上依旧存在大量的刚性需求，但是，市场要走出低迷还需要一段时间，对于购房者市场信心的建立将是未来房地产市场发展的关键。 典型城市分析：上海楼市，房价再跌二成或触底 （3）环渤海地区：各城市分化，北京将下跌空间较大，沈阳波澜不惊 环渤海房地产市场最大特点是区域内部各城市呈现较大差异化。全国楼市繁荣加上奥运效应，使北京市场供应量和房价上涨幅度，在 2007 年和 2008 年上半年都位居全国前列，相比之下天津则表现为具有强大的发展潜力和后发优势。大连房地

19、产市场是辽宁省甚至东北地区的领头羊。青岛房地产则是山东省市场的风向标。目前，环渤海地区的房地产市场正在受到严重考验。 环渤海房地产市场的另一特点是发展空间巨大，前景乐观。其中主要的因素是国家改革和发展战略的重点已从上世纪八十年代的珠三角（深圳、珠海为代表的特区开发）、九十年代的长三角（浦东为代表的新区开发），转入到环渤海地区（天津滨海为代表的新区开发）。北京、天津、大连和青岛都已是或将是外来房地产投资者和购买者占重大比重的城市，本地市场跨区域化。2007 年环渤海地区所依托的辽宁省、山东省和河北省的房地产开发投资额保持快速增长，分别上涨约 31、28和 47。三省的商品房销售面积的涨幅均大于竣

20、工面积的涨幅，呈现严重供不应求的态势。环渤海地区各城市在奥运等因素推动下，市场成交量大幅度上扬。伴随着成交量，环渤海地区的房价也经历一轮高涨，市场发展偏热。年末各城市纷纷步入调整期，成交量萎缩，房价涨幅放缓，个别城市房价出现一定程度的回调，市场逐渐转向理性化发展，客户购房也趋于理性。2008 年以来，环渤海地区各城市市场持续了观望，市场成交冷淡，二季度则出现了分化现象，多数城市市场依旧低迷。环渤海地区多数城市的土地市场成交平淡，大多以底价成交。对于总价高、位置较差的地块开发商纷纷持保留态度。在市场交易低迷的情况下，开发商拿地态度谨慎。 典型城市分析：北京楼市，房价下调空间较大2、中部地区：成交

21、量明显下降，房价开始小幅下跌2007 年在全国楼市总体快速增长的情况下，中部六省即湖南、湖北、江西、安徽、河南、山西也保持了较大增幅。房地产开发投资增幅都在 30%以上，高于东部地区；土地购置面积除江西略微出现负增长外，其它省份皆保持适中增长；施工面积平均增幅都超过 20%，与东部和西部地区类似；竣工面积除江西同比减少之外都是正增长；销售面积平均增幅为30%左右，高于东部地区，说明该区域市场成交活跃；价格上涨幅度在 10-20%之间，水平中等偏快，但房价增幅低于东部地区。2008 年以来，随着全国房地产市场出现整体性下调，以及国内外宏观经济增速下滑，东部地区也和全国其他地区出现同步调整。但鉴于

22、中部地区基本上不存在房地产泡沫，而且以自住需求为主导，因此市场下调的空间并不大。但是，城市之间出现分化，今年以来武汉市场下滑幅度较大，尤其是供大于求情况非常突出；而郑州、长沙、合肥等城市的市场虽然也出现下调态势，但相对表现较为稳定。 典型城市分析：武汉楼市，大幅调整势不可免3、西部地区：成交量下降 20-40%，房价比较稳定，下跌空间不大 西部地区整体上较中东部地区的发展水平有一定的差距，正处于经济发展和城市化进程的提速期，房地产市场呈现初步上升阶段。2007 年西部地区 12 个省、市、自治区的房地产投资加大，房地产开发力度增强，施工面积、新开工面积、竣工面积和销售面积等各项指标的增长幅度均

23、超过其他区域的城市，总体上表现出较为强劲的发展势头。2007 年西部地区房地产投资额达 4865.2 亿元，同比增长 40%。集中体现在新开工面积和施工面积的大幅增加，分别较去年增长 25%和 26%，表现出强劲的后续动力。前三季度，西部各大城市土地市场成交都比较火爆，地王频出，开发商拿地热情高涨，土地购置面积为11044.6 万平方米，同比增长了 12%；土地开发面积则大幅增加，达到 6611.8 万平方米，同比增长了 34%。除四川、贵州和西藏有所下降外，其余各省市均为同比增加。 西部地区的销售市场活跃，量价齐增。2007 年西部地区商品房销售面积达 19261 万平方米，同比增长 32%

24、，除西藏下降外，其余各省市增幅大都在 20%以上。旺盛的需求映衬出供应稍显不足，这也一定程度上引致了价格的上扬。西部各省市区商品房均价较去年都有不同程度的提升，尤其是四川、甘肃、内蒙和重庆四省市区涨幅均在 20%以上。2008 年以来，西部各省市土地市场受调控影响，开发商资金链都比较紧张，成交相对冷清。拿地企业都以本地中小企业为主，个别城市甚至出现了较高的土地流标率，且地块也基本都以底价成交；区域内各大城市商品房供应量走势基本一致，即一季度供应量大幅下滑，二季度供应量虽有回升，但仍达不到去年的水平；成交均价西部各大城市走势基本一致，历月成交均价呈小幅波动振荡。 典型城市分析：重庆楼市，暴风雨中

25、的稀有“港湾” 四、低迷市场中，依然有四类楼盘实现热销 即使是在楼市极度低迷的时候，仍然有一定的成交量，而且这些成交大部分被大盘和名盘所瓜分，知名地产商的明星楼盘的市场占有率明显超过市场繁荣期。万科的市场占有率已由 2007 年的 2.07%上升到今年的 2.7%左右，即为明证。目前各地热销楼盘就具有这样的特征：名企名盘，打折幅度较大。万科在第三季度报告中，甚至公开号召开发商降价促销。 从全国市场来看，近期有四类楼盘取得较好销售业绩。第一类，打折力度较大的知名企业的大盘。知名品牌具有很强的号召力，而且大盘社区配套完善，尤其是促销力度较大，很容易获得购房人的认可。从全国范围看，万科、恒大、富力、

26、中海、大华、龙湖等知名企业的部分楼盘在楼市冬天逆市飘红。其中尤其以万科和恒大为典型代表。在本轮降价潮中，万科率先降价，在上海、杭州等多个城市多盘统一打折促销，起到良好的效果。恒大在则今年黄金周期间全国 13 个新开楼盘同时进行 8.5 折的促销，气势宏大，而且收效甚佳，短短一周内回笼资金近 50 亿元。 第二类，超小户型单身公寓。在市场整体低迷的情况下，刚性需求成为市场销售的中坚力量。位于城市中心、区域中心或经济开发区内的满足单身白领居住需求的超小户型产品，获得市场追捧。此类项目大部分都是 50 平方米以下的一房，甚至是 30 平方米以下的产品。 第三类，近郊经济型房源。市场需求主力是那些首次

27、置业的刚性需求。其相对有限的购买力决定了在区位选择更倾向于近郊，在房型上更为青睐 80 平方米左右的两房或 90 平方米左右的三房。符合此类需求的很多近郊经济型产品在适当的价格优惠刺激下都取得了较好的销售业绩。 第四类，综合类特色产品。比如，万达集团以开发销品茂等综合性商业项目为主，大部分项目是所在城市或区域内的商业中心和地标，其配套建设的住宅产品升值潜力得到了投资者的认可。再如，华侨城是专业的旅游地产开发商，其独特的产品概念使其在市场竞争中避免了与其他项目直接竞争，综合项目中的住宅亦卖得不错。 五、今后两年我国房地产市场走势预测 未来两年，我国房地产市场的走势受两方面因素的制约和影响。一方面

28、是利空因素。国际金融风暴继续肆虐，世界各国都受到波及，欧美地区受灾尤其严重，国内经济亦受其负面影响，出口下滑，经济下行，外资撤离。国内经济下行已成定局，股市、楼市皆低迷，实体经济亦萎靡不振，企业效益下滑。在内外宏观经济双重负面影响下，我国房地产市场必然同步下行。 另一方面是利好因素。国际方面，主要国家联合救市，有助于抑制金融风暴的进一步恶化，能够在一定程度上减轻我国经济和楼市面临的外部压力。国内方面，目前中央拯救经济的决心超大，11 月“4 万亿投资计划”的出台，表明国家促内需保增长的力度将超过 1998 年应对亚洲金融危机的措施，“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”也标志着持续五年之久的紧

29、缩型宏观调控转变为扩张型调控。从房地产政策利好分析，10 月 22 日财政部和央行的相关文件标志着中央救楼市的开始。 利空与利好同时存在，那么，今后两年我国房地产市场到底何去何从？不妨先拿股市经验做类比。今年 9 月中旬后，以百年金融大佬雷曼兄弟的倒闭为起点，美国次债危机迅速升级为金融风暴，美国政府陆续做出接管“两房”和 AIG、7000 亿美元援助计划、降息等诸多救市动作，但多少有些出人意料的是，一边是政府步步紧逼地救市，另一边是股市难以扼制地节节败退。2000 年股市泡沫破灭后，道琼斯指数用了 8 年时间（2007 年 10 月）达到史上最高的 14000 点以上，至今已跌去了近一半。 中

30、国亦类似，也是从去年 10 月开始下跌，至今上指跌幅超过 70%，比道指更熊大了。9 月 18 日免除印花税等三政策出台后，次日股市立即雄起，一片涨停板；奈何只是昙花一现，其后依然在低迷中寻找方向，重新跌回 2000 点以下。由此证明，在经济整体下行的市场预期下，无论美国股市，还是中国股市，都不领“政府救市之情”。股市的政策底来了，股价底部却未见踪影。 许多人反对中央救市的主要依据是：房价还没降到合理水平。事实确也如此。可另外还有一个事实：即使救市，短期内市场也不会见底，房价还将继续回落。目前全国及上海房价正处于下跌过程中，提前救市，更有可能使房价在到达合理位置时，市场同时也进入底部。反过来看，如果一直等到房价大跌之后才救市，则市场出现底部时，则房价极有可能已出现巨跌这一点是政府绝不愿看到的。 为什么会这样？因为绝大部分政策，其效力显现都需要一个过程，存在滞后期。若进一步往深处探究，则会发现政策显效的内因是市场主体（尤其是买方）的心理预期发生改变。众所周知，在资产市场中，“追涨杀跌”的现象一直存在，说明市场预期是左右市场走势的核心因素。而目前，全国楼市的预期是向下走的，救市之策绝非“神仙药”，无挽狂澜之力，短期内市场不容乐观。然而另一方面，随着越来越多、越来越强的救