厂区物业服务方案.docx

1、厂区物业服务方案*厂区物业服务方案单位名称： 地 址： 联 系 人： 联系电话： 物业管理服务策划书*标准厂房 (以下简称“创业园”)实行物业管理。物业公司下设“创业园”管理处（以下简称“管理处”）。管理处为物业公司内部独立核算单位，实行企业化、专业化、一体化管理。管理处经理由总经理聘任，实行管理处经理负责制，直接对“创业园”和公司总经理负责。1)公司由工程部、治安保卫部、环境卫生部、绿化部负责项目的全面指导检查，提供对业主的管理技术、服务保障。2）管理处项目经理一名，负责管理处的日常全盘工作。主要管理职责：负责辖区治安、交通、消防管理。负责辖区清洁卫生、环境绿化管理。负责辖区设施设备的日常维

2、修和用户技术保障等。总值班室:负责“创业园”节假日活动及日常各项管理事务的指挥、检查、协调等。第一节 拟派管理处经理管理工作经历第二节 组织架构与员工管理一、 组织架构“创业园”物业管理处的组织架构，本着科学、高效、精干、务实的原则设置，根据“创业园”厂区规模，为了完成既定的管理目标和服务承诺，我公司将以人才为根本，配备有经验、有知识、懂技术、懂管理、具有高度服务意识的各类人员，组建一支高素质的物业管理队伍。实行管理处经理负责制和首问负责制的管理方式，做到相互配合，确保日常物业管理服务工作的顺利进行。二、人员配备序号岗 位 名 称人员配备1项目经理1人水电维修1人3保安队员15人4保洁员工4人

3、7合 计21人三、人员配备原则在人力配置时既考虑为确保管理标准而必须设置的岗位及相应的人力，又考虑为节约管理成本而必须将岗位和人力合理地压缩到最低限度，还考虑根据不同阶段的实际需要设定相应的岗位。四、人员管理方式一流的管理，一流的服务，需要一流的人才。公司在人才管理上将建立三个机制，做到公开、平等、竞争、择优，通过严格的管理和培训，充分展现员工的才能，发挥他们的潜力。激励机制首先依据员工贡献的大小进行收入分配，激励员工取得更好的工作业绩。其次在员工提升上不定框框，能者上、平者让，为人才的脱颖而出创造良好的环境。再次，针对员工的不同状况适时做好思想工作，增强企业的凝聚力和同心力。考核机制根据“*

4、港口创业园有限公司”物业管理内容和人员现状，制定员工考核标准。考核内容有工作能力、工作业绩、职业道德等方面。考核结果优秀者将有提升机会，不合格则被淘汰。淘汰机制在选聘员工中，考核、培训、试用期不合格将被淘汰。在日常工作中采用“末位淘汰制”，从而真正体现“能者上、平者让、庸者下”的用人思想。五、岗位职责结合*标准厂房”的厂区规模、管理要求和服务标准，根据管理处的组织架构，制定相关人员岗位的主要职责：管理处经理岗位职责1、协助招聘管理处配置人员，负责员工的培训及其考核和奖惩；2、制订各类紧急事件之处理程序，对“创业园”整体物业管理负有组织领导的具体责任；3、处理投诉及突发事件需到现场；4、出席各类

5、会议，并提交会议记录；5、负责管理区内员工工作日检和员工考核，并做好记录；6、认真执行物业管理法规和公司有关规章制度，在实践中不断提高自身的业务素质和领导工作能力；7、不断建立和完善科学的运作、监督和考核体系，确保政令畅通，信息反馈流畅管理工作高效；8、制定“创业园”物业管理目标，包括一系列规章制度和操作规程，制定“创业园”全体员工的职责，并监督实施；9、制定管理“创业园”物业管理年度、月度工作计划，并监督执行；10、负责管理“创业园”物业管理日常管理经费的审报工作，合理控制费用开支；11、负责组织、协调员工工作安排，负责管理“创业园”员工工作绩效考评证；12、负责审批月采购申请表、员工物品领

6、用单，对物资的使用进行有效的程序控制；13、负责组织管理“创业园”物业的各项工作检查，通过检查、考核，加强部门及责任人的工作责任感，树立“创一流”工作成绩的荣誉感，督导各项服务工作的有效落实。14、组织每日管理“创业园”员工工作例会，及时了解人员状况、工作难点，检查、总结和布置工作；15、自觉接受“创业园”工作人员的民主监督，采纳合理化建议，并加以实施；16、通过与“创业园”的联系，建立良好的公共关系，协调配合，搞好工作；17、接受公司的月、年度和任期考核，接受奖惩，对公司和“创业园”负责；18、以身作则，关心员工，为员工解决实际困难，丰富员工的业余文化生活，最大限度地发挥和调动全体管理处员工

7、的工作热情和责任感，增强集体的凝聚力。管理处水电维修员岗位职责在管理处部门主管的直接领导下，对水、电进行维修养护管理和提供维修服务，其职责如下：1、熟悉附属设施，各水、电、气、消防系统的管线走向、分布状况及管线主控制位置，以及设备的性能和使用状况。2、加强学习业务知识，具备工民建的基础知识，能识读施工图纸，绘制简单的平面图、结构详图、管线大致系统图，能清楚准确地在图纸上标出发生故障的位置。3、维修工必须具备熟练的专业技能，在熟练专业的基础上，学习其它基本知识和规范操作，争取做到一人多能，适应厂内维修工作的需要。4、经常巡视，掌握设施设备的运行和完好状况，如发现有损坏、隐患或其它不正常的情况，应

8、及时组织人员抢修，以确保设施设备完好、运转正常。5、经常巡视，保证上下水、排污管道畅通，确保厂区内污水不外溢。6、必须持上岗证，并且严格遵守安全生产条例和操作规程。佩带工作牌、穿工作服、穿绝缘鞋、戴绝缘手套等安全保护设备。7、水工在清理地下水池时，在保证地下水池处于通风状态下才能作业；维修给水管道，须关闭总闸方可作业。8、爱护工具。在每次使用之后，工具入库前，必须对领出工具的性能、机具配件等进行核查是否完好无损。若有损坏，要查清原因划清责任，报主管处理。9、建立健全共用部位检修及保养记录。10、建立健全共用设备、设施运行、检查、维修、保养等记录11、完成经理及上级交待的其他任务。管理处保安员岗

9、位职责1、负责“创业园”24小时的安全保卫管理工作；2、负责“创业园”员工上下班门岗考勤、进出监督工作；3、负责“创业园”来宾的登记、接待、查询和管理工作；4、负责“创业园”报刊、信件、特殊邮件的收发登记管理工作；5、负责“创业园”出厂物资的查验工作(具体工作与“创业园”商榷后执行)；6、负责“创业园”进出车辆登记和停放管理工作(具体操作按“创业园”制度执行)；7、负责“创业园”突发事件的应急处理工作；8、负责“创业园”巡逻管理工作(巡逻路线和次数待与“创业园”协商后再定)；10、负责“创业园”司旗、国旗的升降；管理处保洁员岗位职责保洁员在管理处经理的直接领导下，负责本物业的环境卫生清扫、保洁

10、工作，主要职责如下：1、负责厂区道路的清洁卫生，包括除草坪与扩建区之外的杂草清除；2、负责厂房公共区域的清洁卫生；包括走廊、地面、卫生间、楼梯、各平台及办公室的地面、办公家具，不含设备、管道等设施；3、负责宿舍楼公共区域的清洁卫生，包括道路、公共走廊、墙壁的日常保洁；4、负责生活垃圾的收集，负责将厂区、办公区、生活区的生活垃圾收集到“创业园”指定地点，对堆放区域每月进行消杀一次，垃圾桶定期清洗；第三节 员工培训提供培训是企业对员工创造技能提升的途径，也是保证各项管理服务工作得到落实的基础，所以我们把员工培训视作员工的最大福利。不断地对员工进行不同阶段的培训，是创业园管理处能够圆满完成管理目标和

11、实现服务承诺的重要保证。培训所要达到的目的，是在管理人员中培养出既有专业知识技能，又有现代管理水平的职业管理人员；在保安员、保洁员、维修工的队伍中培养出有理想、有觉悟、有能力、有综合素质、有现代服务理念的劳动者。公司将依靠这样一批人力资源，来完成”创业园”的物业管理和服务工作。1、培训目标培训的目标旨在加强、改进员工的工作态度、知识水平和操作技能，从而提高员工的整体素质及管理水准，为创业园业主提供优良的服务，树立公司形象，创立服务品牌。2、培训方式1） 新员工导入培训由管理处经理负责，对新招聘员工进行培训。主要内容包括：（1）公司概况、管理理念、企业宗旨、质量方针、组织架构及主要人员介绍。（2

12、）员工守则，员工纪律，职业道德教育。物业管理基础知识。安全消防常识等。2）岗前培训由部门主管负责，对下属员工进行上岗前培训。主要内容包括：A、“创业园”管理目标和服务承诺及策划书的有关内容；B、岗位职责和物业管理运作制度；C、专业技能工作标准；D、操作规程和作业程序；E、言行礼仪训练和人际沟通技巧；F、紧急或特殊情况处理常识和方案。3）岗中培训主要是针对不同的工作岗位进行的专题培训或知识培训。主要内容包括：（1）物业管理软件运用；（2）专业技能培训；（3）管理知识、管理技能、公共关系及公众形象；（4）消防技能训练及演习。上述培训工作均在公司培训计划的指导下进行，公司还将不定期进行集中培训。培训

13、计划如下表：培训类别培训对象培训内容组织部门培训方式培训考核公共知识培训全体员工公司简介、物业管理基础知识、员工守则、公司规章制度、职业道德、安全防火教育、ISO9002质量体系教育、普法知识、礼貌用语。策划部物业管理部办公室集中培训个别培训笔试通过方能上岗管理干部培训管理处员工物业管理岗位资格培训、经理岗位职责培训、ISO9002质量体系知识、质量体系文件、现代物业管理实务策划部物业管理部外送培训集中培训管理员培训专业队长或负责人物业管理岗位资格培训、岗位职责、公文写作策划部物业管理部集中培训外送培训集中培训操作层员工培训（各专业队长或负责人）保安员岗位职责和保安工作手册，实操：队列、擒拿格

14、斗、体能、消防灭火训练等。策划部物业管理部集中培训笔试、实操考试通过方能上岗维修员岗位职责和维修工作手册、维修工具的使用、安全操作培训及水电常识。保洁员岗位职责和清洁工作手册。第四节 管理规章制度目前，根据我公司管理工厂物业经验，结合“创业园”特点及要求，本着科学、规范、实用的原则，暂拟定有关“创业园”管理必备的规章制度，在实践中逐步修正完善。物品出（入）管理规定1、物品出入，需向“创业园”管理处申报、证明、资料完备的给予办理。2、确认物品出入品名、数量、物品出入时间。3、交待注意事项，遵守“创业园”管理规定，严禁将物品堆积堵塞通道。4、凭单出货，手续不齐全的物品禁止流出本物业。5、坚决杜绝易

15、燃、易爆物品和有毒、放射性物品进入本物业。6、物品出入具体操作事项见物品出入管理标准作业规程。消防管理规定1、管理处全体员工都应熟悉中华人民共和国消防条例和公安部工厂消防管理规则。2、消防工作由公安机关实施监督，管理处全体员工都是义务消防员，管理处经理为兼职消防监督员，应做好防火和灭火工作。3、管理处每一位员工都有责任维护消防设施，不准损坏和擅自挪用消防设备及器材，不准埋压和圈占消防水源，不准占用防火间距，堵塞消防通道。4、积极开展防火宣传教育，建筑物内严禁焚烧物品。建筑物内的走道、楼梯、出口等部位，要经常保持畅通严禁堆放物品。5、按照有关电力技术规范的规定，定期对电气设备、开关、线路和照明灯

16、具等进行检查，凡不符合安全要求的，要上报“创业园”及时维修或更换，必须符合安全要求，并定期检查维修。管理处总值班室工作制度1、负责管理处日常工作间隙、夜间、周末、节假日的日常维护、管理，并保证总值班室电话畅通。2、熟知本物业防火、防盗、防台风、暴雨的安全防范措施，应急方案，以及处置（理）方法，在紧急情况下，指挥、调度管理处各部门值班、执勤人员的行动。3、灵活处置本物业内临时发生的突发事件。4、检查掌握管理各部门执勤人员的情况，经常与他们保持联系。5、随时接受”创业园”的服务要求，并及时有效的派遣服务人员。6、做好值班时间的相关记录，并做好交接班。业主投诉处理管理办法1、范围 本办法适用于*物业

17、管理有限公司管理区域内物业管理质量监督工作。2、目的规范业主投诉的处理程序，确保业主投诉能及时、准确、合理的得到解决。3、基本要求（1）接待业主投诉应用语规范，礼貌得体，态度温和，耐心倾听，细致解释，件件落实，记录清晰，反馈及时。（2）对业主投诉的一般性服务质量问题，要求各管理处在职权范围内限时处理、反馈信息、及时汇报。（3）建立投诉接待登记汇总月报制。4、受理处理办法（1）对业主的口头（电话）或书面投诉，除做好耐心听取外，应及时落实到相关管理处，并在业主投诉处理单上作好书面记录。（2）根据业主投诉时间、内容，按投诉处理基本要求转至相关管理处，并督促限时整改。（3）被投诉管理处接到督导部转告的

18、业主投诉后，应立即与业主取得联系。首先，向业主致歉；其次，对投诉的问题作耐心细致的解释，以取得业主的谅解、理解；再次，对在管理处职权范围内能处理的问题，应立即采取改进、补救措施做好善后工作，并认真做好回访工作。（4）对管理处无法解决的服务质量投诉问题，由质量督导部或会同物业管理部协调处理。（5）若投诉内容涉及到公司总体利益，或与管理处的经济考核目标有冲突时，应及时上报公司总经理室，待总经理室批示后，再行处理。（6）被投诉管理处应将质量督导部转告的业主投诉的处理结果、回访情况以书面或电子邮件形式上报质量督导部。员 工 守 则一、总则1、热爱祖国，热爱生活，热爱*物业管理有限公司（以下简称公司）2

19、、遵守国家的政策和法令、遵守社会公德。3、自觉遵守公司的各项规章制度。二、敬业精神1、爱岗敬业，忠实于企业，钻研业务，勤奋工作。2、尽岗尽职：在熟练掌握本岗位工作流程、技术专业知识的前提下，不断提高工作效率和工作质量。三、团队协作1、紧密团结，精诚合作，工作中相互协调，相互支持，建立起融洽的人际关系。2、严于律己，宽以待人，相互关心，相互尊敬，开展批评与自我批评。3、不搞小团体、小帮派。倡导同志间亲密和谐的气氛。四、劳动纪律1、下级服从上级是公司管理的基本原则，员工应自觉服从领导的工作安排和调动，不得公开顶撞领导，不得无故拒绝、拖延、敷衍或擅自终止领导安排的工作。3、员工必须严格遵守工作纪律，

20、不得擅离职守，不准串岗、聊天、吃零食、嬉笑、大声喧哗。4、员工因故需申请各种假期时，应根据公司人事管理规定，有关材料和书面申请，经批准后，方可休假。在工作中要根据要求和规定，及时请示报告工作。在工作期间，如个人人事资料发生重要变更，如家庭地址、电话号码、自费学习及取得新学历证明等，应及时报公司总经理办公室。5、工作时间要专心工作、精神振作、紧张有序，不用办公电话打私人电话、不接待亲友、不办理个人私事，更不得在办公区域内打麻将、玩扑克。不在禁烟区吸烟。五、着装1、上班期间须穿公司统一制作的服装。2、所有工作人员的着装必须保持清洁、平整，不得带有污迹、折皱，开线、掉扣。3、着装应得体、光洁，系物端

21、正，不准卷衣袖、裤腿，保证定期换洗。4、穿皮鞋上班，皮鞋应保持光亮，鞋后跟不得钉钉。女员工如着裙装，应穿肉色丝袜，男员工应穿深色袜子。六、仪表仪容1、员工必须注重仪表仪容的美感，保持衣冠、头发整洁，按指定位置佩带胸牌。2、男员工发长不盖耳、不遮领，不准留大鬓角、小胡子，胡须应天天刮，不得烫发。3、女员工应保持清雅淡妆，打扮适度，不得浓妆艳抹，避免使用味浓的化妆品。4、员工在岗时间里，除结婚、订婚戒指之外，不得佩带其他任何饰物。5、经常剪指甲、保持干净，不得蓄长指甲，不得涂有色指甲油。6、注意个人卫生，无汗味异味，上岗前不得饮酒或吃葱、蒜等辛辣食物，保持口腔卫生。7、坐姿要上身挺直，不要弯曲，与

22、他人谈话时双腿不要翘叠和晃动。8、行走时保持步伐轻盈，双臂自然摆动。9、站时应挺胸、收腹，不得叉腰、抱肩，不得依靠它物。七、文明礼貌1、会客应到专用会客室。2、接待客人态度要自然、大方、热情、稳重，做到微笑服务，恰当地用好敬语。3、与客人相遇时，要主动让路；与客人同行时，应礼让客人先行；同乘电梯时，应让客人先上先下。4、接待客人时，要把握好握手的分寸；握手应姿势端正，用力适度，左手不得揣兜。5、与客人谈话时应站姿端正，讲究礼貌，用心聆听，语气温和文雅，听到意见、批评时能冷静对待，及时上报。6、接转电话，要先说“您好”，再报上公司名，声音要温和，一律用文明用语。需要记录的，要准确无误。八、美化环

23、境1、爱护公司的一切财产，节约用水、用电、办公用品及消耗品，不准私自乱动拿用。2、养成讲卫生的美德，不随地吐痰、丢纸屑、果皮、烟头及杂物，不乱涂乱画，如在公共场所发现纸屑，杂物等应随手抬起来，以保护公司环境的清洁。3、创造优美的办公环境，不得损坏公司配置的各种器具、设施。不得随意乱堆乱挂各种物品。与办公无关的物品，不得带入办公现场。4、保持办公环境的肃静，不得在办公场所内喧哗、聊天或随意制造噪音。5、保持清洁卫生，及时清理办公用品。处理完毕的文件、资料及时销毁或存档，不得堆积在办公现场。6、办公区域严禁吸烟，若吸烟请到会客室或卫生间。7、办公物品实行定位置管理，以利于提高工作效率。九、清正廉洁

24、1、遵守职业道德，不贪污受贿，自觉抵制社会上的不正之风。2、不得利用职务和工作之便向他人索取钱财或为个人亲友谋私利。3、不得挪用公司的财物，更不得利用职务之便公司财物化为己有或转送他人。十、安全保密1、要随时随地注意防火安全，发现不安全隐患要及时报告处理。每个人员都要熟知防火设施的位置和使用方法。2、不得将贵重物品、现金存放在办公室内。办公室无人时要随手关门。3、严守机密，公司的机密文件资料要及时归档，妥善保管，严格借阅手续的。任何人不得向外界泄露、传播公司的机密（包括经营决策、市场推广方案、规划设计方案、财务收支情况、预概算标准、施工订货合同、员工收入数额等），做到“不该说的话不说，不该问的

25、事不问”。作废的资料、单据要及时用碎纸机粉碎。十一、奖惩条例奖励公司每年将评选一次优秀集体和优秀个人。对于有特殊贡献的员工，公司将酌情给予奖励，奖励分为精神奖励（通报表扬、记功）、物质奖励（奖品、奖金）以及晋职和晋级四种。（一） 有下列事迹之一者，给予通报表扬，并酌情嘉奖。1、工作表现优秀，认真负责，工作成绩突出者。2、爱惜公物、厉行节约，成绩显著者。3、发现事故隐患，及时采取措施，防止重大事故发生者。4、对外服务创造良好声誉者。5、关心公司发展，提出合理化建议，经采纳实施有显著成效者。6、为保护公司财产及人民的生命安全，见义勇为事迹突出者。（二） 根据实际考核情况，每年年终举行评选优秀员工（

26、特等、一等、二等、三等奖），及优秀管理者（特等、一等、二等、三等奖），发放奖励金的标准由公司总经理办公会确定。（三） 有下列事迹之一者，给予记功、嘉奖并申报晋职、晋级。1、积极开拓经营范围，创造可观的经济效益。2、解决重大经营难题，使工程项目得以顺利实施。3、对项目方案提出合理化建议，经实施为公司节省大量资金。4、保护国家和公司财产利益不受侵害，并做出突出贡献。5、对改革公司管理、扩大公司信誉、提高服务质量有重大贡献。6、发现事故苗头，采取有力措施，防止重大事故发生。7、在减少浪费，降低成本方面的措施效果显著。8、对提高公司整体经营，管理水平有突出贡献。惩罚惩罚分为通报批评、严重警告、记大过、

27、辞退、除名五种。（一）有下列情况之一者，给予通报批评处分。1、无故迟到、早退。2、不按规定着装或着装不整洁。3、无正当理由不参加公司组织的各项活动。4、不按规定佩带胸牌。5、公共区域大声喧哗。6、随地吐痰、乱丢废弃物。7、上班带小孩。8、语言不文明。9、工作时间吃零食。10、工作作风拖拉散漫。（二） 下列情况之一者，给予严重警告处分，并予以罚款（标准为月浮动工资的10%-100%，浮动工资为薪酬的10%）。1、通报批评两次以上者。2、工作时间同事之间或与外人发生争吵。3、不旅行请假手续，擅自离岗。4、工作时间看小说等与工作无关的书籍。5、在非吸烟区吸烟。6、多次不按时完成上级布置的工作、工作进

28、度不及时汇报。7、工作中脱岗办私事。8、被上级有关部门检查出工作问题。9、因服务不周被客人投诉到员工所在部门。10、超越职权范围，擅自作出决定或对无关本职事宜随便作答，造成影响和损失的。11、违反规定经常在办公区存放个人物品及现金。12、擅自开启或使用非工作范围内的设备、仪器或设施等。13、发现公司物品被偷或设备被破坏，不及时上报。（三）有下列情形之一者，给予记大过并罚款（标准为浮动工资的10%-100%）2、不服从领导管理造成不良影响。3、拨弄是非，挑拨离间，影响员工团结。4、因工作服务质量差，被客人投诉到公司。5、随意用、拿公司物品。员工的管理6、私自挪用公款。7、不爱惜公物及设备，损失金

29、额较大。8、工作时间在公司打麻将、下棋、打扑克。9、利用职权报复他人。10、工作疏忽大意，造成公司财产和名誉损失。（四） 有下列情形之一者，予以辞退并立即解除劳动合同。1、经常完不成工作任务，不胜任担当的工作。2、连续旷工三天以上或一年内累计旷工七天。3、工作时间饮酒滋事、打架斗殴。4、受二次以上严重警告处分者。5、拒绝接受任务，不服从正常调动，经劝说无效。6、蓄意破坏公司设备。7、滥用职权，玩忽职守，不负责任或不遵守操作规程，给公司造成较大的经济损失者。8、利用工作之便索取他人财产或任何形式的贿赂。9、有贪污、盗窃、诈骗等不良行为者。10、有严重违反公司规章制度的行为。11、因自身原因被新闻

30、单位曝光，影响较坏，造成公司声誉损失较大者。12、传播散布黄色刊物、录象等。13、受国家治安条例处罚，被罚款2000元以上，扣留7天以上者。（五） 有下列情形之一者，予以除名。1、背叛公司，向外界泄露公司机密材料。2、严重违反劳动纪律造成重大经济损失或人身伤亡事故。3、违反国家计划生育政策。4、严重违反劳动合同有关条款。5、严重贪污行为，在开除同时被追究法律责任者。6、严重违反公司其他规定造成严重后果。7、严重违背社会公德，给公司名誉事业极坏影响.8、背叛刑、劳教者。十二、操作程序1、公司所有员工均有互相监督，向上级汇报或检举揭发的权利和义务。2、各级管理人员具有如下相应的监督和处理权限。（1）主管有权对管辖范围内的员工签发工作过失记录，并将情况报部门经理。（2）部门经理：有权对本部门内的员工签发过失记录，提出通报批评的意见，并向部门或主管领导反映情况。（3）总经理级管理人员：有权监督检查公司所有员工的言行，并作出处理决定。3、奖励申报程序。（1）通报表扬由公司根据员工的工作态度和业绩进行评选，（2）记功嘉奖每年一次，由公司提名附事迹材料