XXX商贸城招商立项申请书Word文档下载推荐.doc

1、四、项目开发必要性第五章 项目商业业态定位一、定位A方案二、定位B方案 第六章 项目招商进度、工作安排一、项目实施各阶段工作内容及目标第七章 项目投资及社会效益一、前期投资分析二、预计收益测算三、社会效益第八章 结论第九章 附图第一章 项目概况一、项目基本要素 1、项目名称 XXXXXXXXXX2、项目开发单位 XXXXXXXXXXXX3、项目报告撰写单位 XXXXXXXXXXXXX4、项目用地性质项目地块用地性质为商业用地，打造XXXXX区折扣商城、餐饮、休闲、娱乐、儿童游乐、电子商务、酒店等为一体的城市综合体项目，项目地块使用年限为：整租商业使用年限XXX年。5、项目地址杭州市XXXXXX

2、XXX交叉口，XXXXX东边，XXXXX以北。（见下图红星处）项目位置图第二章 项目投资环境一、 商业发展趋势从XXXXX目前商业网点的分布来看，商业区分布以逐渐由之前的中东部向周边扩散，近几年来，随着商业地产的迅速崛起，XXXXXX新城，城南XXXX，城西城北商圈涌现大型城市综合体，且截至目前为止，仍有多个大型综合体项目在建，原因主要为大量住宅地产及商务产业园的发展，使得多数新兴居民开始逐步往城市东南西北迁移，这种扩张是以交通的延展为基础。传统商业中心对这些区域的覆盖已经很难满足人们的需求了，这就要求一是出现新的商业中心，来满足历来缺乏零售商业网点的新地区的需求；或者对现在商业中心进行业态升

3、级，以满足东部新区大量新迁入居民的需求。随着XXXX城市规模的不断扩大、城市格局的演变、功能结构的多元化，XXXX的商业地产发展也迎来了一个大转折：从一个百货商场一条商业街，转变成一个城市综合体到一个商圈，从传统百货购物到吃喝玩乐综合体，从点到线、再线到面，由单一业态向多元业态，相辅相成，迅速发展。当前，XXXX的商业格局已经呈现出日益鲜明的发展特征。“一心多点”的格局，已经开始向“多心多点”的格局转变，区域消费将成为主流。根据XXXX市商业网点规划，“一心多点”的格局逐步展现并具备了向多心化发展的趋势。自2010年，从南到北、自西向东，一批酝酿已久的商业地产项目也在不断涌现中，一大批大规模、

4、高档次的商业地产项目将陆续面市。聚合着商业发展的能量，已然撼动了XXXX的商业版图。一场商业地产的剧变，正在改变着一座城市。二、 主业态行业现状分析（尾货折扣百货）随着服装行业的发展，服装销售的渠道和模式也在不断地发生变革和创新，迄今为止，各种新的销售渠道逐渐明晰，对服装销售的增长起着良好的促进作用。而市场上的尾货和库压货的销售渠道也就逐渐走入正规化、规模化、系统化的管理销售模式。（一）服装尾货的特点：外贸尾单是因为国外大品牌下单订货的时候，多数时候会指定原材料配给。当然配给量会大于定单要求，以确保能够生产足够量的质检合格产品。这样代工厂家在定单交货之后，会有部分剩余，这部分产品称为“尾单”。

5、 根据服装业态分析：服装原单生产中有20%-5%为尾货，当生产厂家或服装销售商完成订单或销售的60%时，已经赚到了合理的利润，剩余的或即为：尾货。而他们销售这些尾货的唯一途径就是等小的商贩找上门来，或是以低于生产成本的价格甩掉。（二）外贸尾货的特点总结起来就是：非常好的产品，非常低的价格。所以是比较暴利的行业。外贸尾货还有几个特点：做假货的人不敢来仿冒你，因为他作假货也需要成本，他做出来成本加上利润批发肯定都比外贸尾货的价格高，因为尾货的批发价通常都是低于成本的。（三）尾货的另一种商品是：压货。所谓压货又叫压仓，就是在年终时或者换季等特殊时段内，向市场和各级渠道，尤其是一级商业渠道中，压出其远

6、远超出其正常销售量所需库存的货物，也就是压仓或者塞货等。这往往是无奈的销售行为，是最低档次的营销活动。所以厂家或经销商处理压货的最快捷径也是通过尾货市场甩卖。（四）服装尾货和压货的另一特点是：数量巨大。一般从事两年左右尾货服装经营的商户，手中的服装少则也有3-5万件，多则达十几万件，山东青岛有一家从事外贸服装的厂家库存竞达到10亿多件。（五）外贸服装尾货厂家的现状：根据国家工商总局资料显示，截至2006年5月份，中国共有20万多家服装企业，其中从事外贸服装的厂家及代理销售公司约有8万多家，这些企业多分布于广州、福建、江浙一带，外贸服装尾货占总交易额的40%以上。构成大规模的销售份额的原因主要是

7、这些厂家为了加速资本运作、提高生产量、抢占国际定单等不得不扩展尾货销售渠道。他们通过寻找代理商、经销商的方式将积压的大部分库存转入市场销售。而一些大品牌厂家在保护品牌的原则下，也会将库存封存到一定时间后 （2-5年）转入市场，这些多途径的库存尾货形成了服装整体产业的一部分。（六）尾货服装经销商的现状：当今服装经销商大致分为几种；一是占市场上30%的“大户批发商”，他们的生意都经历过了最初的原始积累阶段，所以市场基本稳定，心态上也满足于现状，二是占市场上50%的占有大部分市场份额的“二批”们或是是一些服装店的商贩，由于他们的创业阶段刚刚开始，进货渠道还没有形成一定的模式，加上近几年的市场竞争激烈

8、，所以对于他们来说“多一个商机也就多一分利润”，三是一些专门从事外贸尾货的经营主，由于货物流通快、资金周转及时，所以他们更愿意走“批量化”，走专业市场。尾货服装经销商大致上也分为四类：一种是有充足货源的大批发商，他们掌握了市场上的60%以上货源信息，并通过自己的渠道组合，会将大批量的货源控为己有，然后再加价转销给一部分区域批发商，这类批发商的单批货量巨大，动辄几十万件，一般小的服装批发商很难吃动。第二种是大户批发商，他们一般有多个销售点，由专人负责销售，专人负责找货源，对于大单他们甚至可以联合多个同行去购进然后分销。第三种则是分布在各大城市从事小范围的经营或是尾货终端批发经营，他们一般在选到货

9、源后，一般再去寻找自己的客源，通过自己的广告宣传方式来组合自己的销售支撑点。第四种是一些自己从事来料加工的服装生产企业，由于他们的技术还未达到国家一级资格，所以在生产时会有很大一部分的多于量，而交单后剩余的部分服装必须自己寻找销路。已有的尾货市场状况分析：中国第一家尾货市场北京天兰天市场开业半年创造了服装界的神话，该市场运作项目组掌握3000多个从事尾货服装的经营商信息。天兰天在尾货市场整体运作的思路上，已经将重点转移到广东、江苏、常熟等以服装产业基地，力求将天兰天市场打造成两万家服装厂商是市场的货源基地，10万家服装经销商的购物天堂。（七）XXXXX尾货服装经营现状：根据初步调查分析XXX市

10、场，反映出XXXX对尾货的热衷度超过北京，而且呈上升趋势。其实目前XXX街头巷尾出现的小的外贸店及折扣店、淘宝店就是尾货市场的表现形式。但是这些店都分布在太原各个角落，且以分散经营、小规模经营为主。他们的经营有很多缺点：客户群范围小、更新快。经营店面小，进出货受时间限制，这些经销商另外一个节点是货源信息。他们的生存靠货源，没有货源就意味着会失去更多客户。所以一个专业的尾货服装市场既能解决经销商的客户问题又能解决货源问题，同时还降低经营风险。（八）市场预测：目前在中国的服装行业，产业空间还是很大的，关键问题是怎么充分的认识自己的资源现实，找到很好的项目价值提升路径。目前服装市场的发展有四个特征：

11、 1）服装批发市场吸引了越来越多的直接消费者，这部分消费者主要为城市工薪阶层、学生、外来务工人员和流动人口，是处于消费阶层的中低部分。2）从前简陋的“大棚式”服装批发市场竞相改造，这些商厦式的服装批发市场在硬件上几乎不亚于百货商场，但在软件环境方面还有相当大的差距。这些商厦式的批发市场仍采用摊位形式，往往缺乏试衣间，每逢节假日更是人满为患。3）发展规模快速化，好多批发市场从原来的地摊式经营逐渐转化为规模化、专业化经营，面对消费者也发生了质的转变，有的甚至成为全国服装的批发基地。4）传统的批发市场走的是低价位的路线，以此求得销售量的提升。那么从目前来看，少数服装批发市场逐渐走上了品牌化的经营道路

12、，创造出批发市场特有的品牌服装之路，当然还面临着价格上的问题，毕竟批发市场走的是低价格的路线。5）专业尾货批发市场的形成具备专业化、低价格、快速化、规模化等多种优势。（九）本产业在XXX的发展态势 :XXXX服装市场以两个地段最为著名，一是XXXXX，批发市场极其密集，批发和零售业务都相当火爆；另一个地带则是XXXXXXX，该商圈出现了两极分化，大商场与小店铺各分一杯羹。第三章、项目目标定位及策划思路1、项目开发目标：XXXXXX作为重点开发商业，在开发运营过程中应当满足投资商、投资者、经营者及最终消费者四个层面的利益要求，保证项目的成功建设及后期良好运营。2、项目开发原则及思路：根据项目调研

13、状况及本案所处的商圈特征，给予本案最为精准的市场定位尤为重要，考虑到本商圈的项目特征、从业态到模式、从经营户到投资者各个层面角度考虑，、规避市场风险，避开本商圈商业的同质化，避免恶性竞争，坚定投资信心，并契合本项目目标消费人群的层次。1）社会购买力分析：随着经济快速增长，人们的生活水平得到了进一步的提高，从而使社会购买力也得到了相应的提高。根据市场调研本商圈周边重点消费对象，确立本项目购买力人群，定义项目业态层次2）消费者分析：商圈主要居住人口分布为：中年人工薪阶层、外来年轻人口务工者、年轻创业、青年学生、都市小白领人群为主，这样的人群居住结构所体现的消费力相对低于城西、城东商圈等常住人群，从

14、周边商品物价调查中也足以证明。且越来越多消费者追求“个性淘宝购物”。3）竞争对手分析：XXXXXX项目所处居住积聚区域，商圈范围内大型购物中心主要为XXXXXX城及大润发购物超市，XXXXX主要以知名品牌百货业态作为主力定位，大润发购物超市则主要为生活类购物超市，与本项目初衷定位均有较大偏差。3、项目商品定位：行销定位必须掌握批发市场已趋向多量多样的定位取向，同时消费层在商贸城内购买习性个性化、多元化的品味消费已经形成，因此必须追求一次买足、精致文化与生活休闲的整体商品定位，并塑造个性、文化、流行、品味、魅力、流通情报等特色。主要商品定位为百货品牌库存尾货专营店，一改同类货品销售市场脏、乱、差

15、的购物环境，同时由品牌商家带动配套商家形成业态互补，满足各类消费。第四章、项目市场分析 1、项目SWOT分析S 优势strength1、按照目前定位，商圈范围内无同类型商业避免恶性竞争。2、项目规模较大占一定优势，易引起关注，增加竞争力。3、项目所属的秋石高架紧邻主干道，交通便捷，地理位置优势。4、规划业态丰富，最大程度满足消费者各方面需求。5、小产业、小企业、大集群，带动商圈商业格局的改变（物流、生产企业、商业布点）。 O 机会opportunity1、在同一区域中没有同类型业态。2、周边居民人口数量日益增长。3、地区经济发展稳步提高，消费者购买力增强。4、 地区大力发展商业政策及产业格局的

16、调整。5、 开发企业的操作专业性。W 弱势weakness 1、项目体量大，周期长； 2、附近人口以工薪阶层居多，远离人口密集习惯性购物区域，人均收入不高，消费能力相对偏低；3、 项目周边公共配套不够齐全；4、 投资大，回收期长。 T 威胁threat1、百货行业无可避免受电商冲击。2、品牌开发商的介入，将进一步加剧该区域的竞争。2、项目保障分析1）、项目风险保障（1）定位：准确定位为折扣商场式综合体，以超低折扣零售为主，同时兼批发，定位性价比最高的休闲购物中心。 （2）投资：合资经营，扣点形式，大资金流。 （3）招商：成熟理念、科学操作的专业团队。 （4）运营：引国内大型购物中心专业人才进行

17、管理。 （5）政策：当地政策的支持。 （6）行业：发达地区商业经济发展特点与当地商业的特点。 （7）区域：项目商圈处于发展迅速的核心位置。2）、不确定性分析 （1）同类竞争市场的出现。 （2）劳动力成本和投入成本。 （3）宏观经济状态3、项目目标规划 （1）“性价比”式综合体，和周边商业相辅相成最适宜的行业，互补，有创意，符合市场定位。根据商圈消费人群选择最适合当发展的业态和当地的市场融为一体。灵活，随机应变（商业模式不是一成不变的），品牌经营的模式。选用最基本大气的装修风格，可随时对商业体进行业态调整，避免浪费调整期装修时间和装修费用。（2）以大品牌带动中小型商家，知名品牌支持项目主体形象和

18、影响力； 分区位业态落位，多重业态互补；4、项目开发必要性 （1）有利于促进经济的发展，实现GDP突破上升；（2）改善原商业公共配套、商业形象，有利于促进城市形象提升；（3）大型项目，可容纳上千户商家，极大的增加就业机会； （4）给商圈内居民提供更为便捷的购物环境，提升消费理念，改变商业格局。第五章、项目商业业态定位 定位A方案：项目建筑形式为由一个中心广场环栋式建筑，将建筑分为A、B、C、D、E五栋，按照目前项目建筑形式，分别以每栋为一主题分业态落位（详见附件参考平面图-A方案）A栋为餐饮主题，由一楼至五楼，从特色餐饮、主题餐饮、地方餐饮、大餐饮等按楼层分别落位。B栋为原单尾货销售，主要针对

19、个体户商家向服装生产厂家收购服装原单进行销售。其中一楼楼层设定个性二手车展示。C栋为品牌类百货折扣商城，入驻商家主要为连锁品牌商家，经营业态包括男装、女装、运动装、休闲装、家纺床上用品、鞋帽箱包等。D栋整栋业态设定为儿童业态，包括服婴幼配套商场，母婴早教中心，儿童体验中心，艺术培训中心等。E栋为酒店、娱乐、电子商务、pk打擂台专楼，取高层为商务酒店用途，一至三层设定娱乐业态，其中一层布局为大型儿泡泡浴。二层布局为电子竞技、双扣pk打擂台。三层布局为真人cs、鬼城、攀岩。四层布局为大学生创业梦工厂、新型墙壁的纸研发中心和展厅，真正实现低门槛低投入的创业平台。定位B方案：项目建筑形式为由一个中心广

20、场环栋式建筑，将建筑分为A、B、C、D、E五栋，其中A、B、C三栋为连体建筑，可将三栋建筑作为一个整体安排业态落位（详见附件参考平面图-B方案）A、B、C三栋为连体建筑，可将三栋作为一个整体安排业态，其中一至三层设定尾货折扣百货，其经营业态包括男装、女装、运动装、休闲装、家纺床上用品、鞋帽箱包等。四层设定主题餐饮，中庭作为通道人流主线，设定两边为主题餐饮商家落位。A、C两栋五层则设定大餐饮商家落位。D栋、E栋业态参照以上方案A不作变动。第六章、 项目招商进度、工作安排项目实施的各阶段工作内容及目标 2015年3月至2015年4月：前期工作准备；市场调研，根据项目发展方向及目标设想，拟定项目各业

21、态空间比例及落位设定，拟定商业谈判对象，整合手头资源，编制招商引资及商业谈判工作所需文案。编制租赁合同、招商手册等招商所需材料，并开始着手商业推广宣传工作，沟通洽谈广告公司，同时针对设计初稿与设计机构进行接洽，完善修改各项设计。2015年4月至2015年7月：充分利用公司的招商专业能力及各项业态品牌客户资源，与品牌商家传送基本资料，并深入接洽，邀请主力品牌商家市场拓展部负责人亲临本项目考察，接待。并配合品牌商家上报开店申请；主力店品牌商家签约，未确定入驻的品牌商家继续沟通洽谈，同时配合已确定入驻的品牌商家与项目工程部作基本对接。2015年8月至2015年10月：对接好已入驻的主力商家，并配合商

22、家工程装修，同时开始沟通洽谈主力品牌外的中小型商家，派发资料及拜访接待。并在国庆期间试营业，保证部分商家优先开业。2015年11月至2016年4月：招商收尾阶段，中小型商家的签约入驻，配合商家工程对接及装修。准备整体正式开业。第七章、 项目投资及社会效益1、前期投资分析，总建筑面积近XXX万平方米整租费用：XXXXX预计工程投入：XXXXXX招商费用：广告费用：2、预计收益测算，总A、B、C、D、E五栋商业面积 A、B、C栋折扣百货商城预计年总营业额为：XXX亿元D栋儿童天地年总营业额为：E栋酒店年总手机：XXXX万（包括客房、棋牌、酒店餐厅、酒店商务会议中心等）。大食堂：XXXX万。3、社会

23、效益财政税收按照年总收益XXX亿计算，预计产生年税收约XXXX万元城市功能加速周边城市建设，商业项目的聚集功能城市建设改善城市形象，便捷周边居民购物城市化水平商业设施、商业网点的建设，直接促进城市划水的提升消费与投资水平消费环境进一步改善，新型商业业态加一站式消费，体验式消费等现代化消费方式，使消费者能得到更多的物质和精神享受，也能为投资提供商机促进就业给周边居民提供大量就业机会，至少增加XXXX余人就业率项目经济效益、社会效益明显，城市综合体是城市化发展的然产物，他能带动一个城市快速发展、满足城市内的日常消费，带动区域经济与大地区经济的接轨。第八章、 结论一个成熟的商业配套势必能对周边商业地块及社会价值起到核心承载功效，鸿嘉商贸城的业态定位也恰确能支撑周边商业迅速趋向成熟，填补相关业态的不足与空缺，同样也对地块业态增值及发展起到重要的作用，根据目前地块周边现状，引入大型商业配套形成发展环型经济圈，有利于人口聚集，提供就业岗位的同时带来人才效应的放大，后期的财政收入也将加快城市的发展建设，良好快速的商业中心目标打造也将吸纳外来资金的大规模性投资，形成真正意义上的商圈经济。本项目引入XXXX等大城市成功综合体的业态概念，加之得天独厚的天然地理优势，必将会对城市发展构建进程起到推动作用。 第九章、 附图（业态方案）A方案B方案15