海尔地产管控手册.docx

1、海尔地产管控手册青岛海尔房地产开发投资房地产管控手册合作项目海尔房地产开发投资项目组深圳赛普治理咨询海尔项目组目 录第一章前 言4第二章管控模式的差不多概念51.管控模式的定义52.管控模式的类型53.管控模式的选择因素5第三章海尔地产管控模式的选择71.海尔地产管控模式选择分析71.1管控因素分析汇总71.2管控选择矩阵表72.现时期管控模式的选择7第四章海尔地产总部和合作项目的定位91.海尔地产总部治理定位与核心职能92.合作项目公司治理定位与核心职能9第五章海尔地产总部与合作项目的权责划分101.战略治理模块101.1战略治理权责划分原那么101.2战略治理具体治理界面102.投资进展模

2、块112.1投资进展权责划分原那么113.财务治理模块123.1财务治理权责划分原那么123.2财务治理具体治理界面124.资源治理模块134.1资源治理权责划分原那么134.2资源治理具体治理界面145. 业务监控指导模块165.1项目拓展与项目策划165.1.1项目拓展与项目策划权责划分原那么165.1.2项目拓展与项目策划具体治理界面165.2研发设计175.2.1研发设计权责划分原那么175.2.2研发设计具体治理界面185.3营销治理195.3.1营销治理权责划分原那么195.3.2营销治理具体治理界面195.4采购治理205.4.1采购治理权责划分原那么205.4.2采购治理具体治

3、理界面205.5工程治理215.5.1工程治理权责划分原那么215.5.2工程治理具体治理界面215.6成本治理225.6.1成本治理权责划分原那么225.6.2成本治理具体治理界面225.7客服治理235.7.1客服治理权责划分原那么235.7.2客服治理具体治理界面23第六章附录246.1附录一：权责手册246.2附录二：名词说明24第一章 前 言房地产管控手册以下简称手册将重点描述青岛海尔房地产开发投资以下简称海尔地产、合作型项目公司以下简称合作项目之间的管控关系、权责结构等组织治理界限，以解决海尔地产与合作项目的管控关系、职责、权限，理顺治理关系，为海尔地产倍速崛起夯实基础。治理无定式

4、，不存在最优和标准的治理模式，也没有最好的组织架构，企业的管控模式可能随着外部环境、领导水平和内部核心能力的变化而需要改变。关键是任何一种模式的选择必须适合其特定的环境和有其完善的配套手段。本手册中提出的建议，是基于海尔地产进展时期和业务现状的分析、并结合行业及标杆企业的体会提出的。需于海尔地产总部和合作项目有关人员进行充分沟通后才能最终确定。管控手册作为海尔地产责权划分的差不多文件，当企业战略、治理结构、组织结构和权责设计或业务流程发生变化时，应及时修订本手册。手册一共包括五个部分：一、管控模式的差不多概念：本部分简要介绍管控模式的差不多概念和设计思路。二、管控模式的选择：本部分结合海尔地产

5、的治理现状和进展规划，阐述对合作项目应采取战略实施型即战略管控关键价值链监控型管控模式。三、总部和合作项目的定位：本部分要紧说明在建议的管控模式下海尔地产总部的管控定位和以后的进展方向，阐述了总部在房地产管控方面的六大职能。四、总部和合作项目的权责划分：本部分重点阐述了在建议的管控模式下，总部与项目公司间的在要紧治理模块的权责划分。五、附录授权手册：总部与合作项目的关键权责汇总。第二章 管控模式的差不多概念1. 管控模式的定义所谓管控模式是指一个以战略为导向、以组织结构为框架、以治理操纵系统为核心、以流程和制度为基础的动态系统。它通常会定义公司与项目公司的定位、项目公司和项目的运作模式、关键权

6、责分配及重要的治理操纵手段。就本公司而言，它是海尔地产总部对合作项目的治理基础。2. 管控模式的类型通常的管控模式按照管控的深度分为财务管控型、战略管控型、价值链管控型和操作管控型。通常总部对下属公司的管控方式是以下四种模式之一或者其中两种模式的结合。管控模式总部与下属公司的关系治理目标总部核心职能财务治理型1、通过资本纽带，依靠公司治理结构，以财务指标进行治理和考核2、总部无具体业务治理部门1、投资回报2、通过投资业务组合的结构优化3、追求公司财务收入最大化1、财务操纵2、法律3、企业并购战略治理型1、基于战略规划进行治理和考核，通过通过战略规划、财务操纵和人力资源治理等手段进行管控2、总部

7、一样无具体业务治理部门1、公司组合的和谐进展2、投资业务的战略优化和和谐3、战略协同效应的培养1、战略规划与操纵2、财务操纵3、人力资源价值链治理型1、总部有针对性的动态设置业务治理部门2、总部治理价值链关键点1、各子公司基于价值链的统一2、平稳业务进展水平1、战略、财务操纵2、基于价值链运营关键环节操纵3、核心竞争力的保持4、人力资源操作治理型1、通过总部业务治理部门对下属企业的日常经营运作进行治理，直截了当对重要环节进行操作2、公司设置专门的业务部门1、各分公司经营行为的统一2、公司整体和谐成长3、对行业成功因素集中操纵与治理1、财务操纵战略2、产品实现过程监控3、人力资源3. 管控模式的

8、选择因素通常管控模式选择需要考虑三大因素六个方面：三大因素六个方面管控模式选择建议战略总部及下属公司的进展战略：多元化/专业化稳健成长/快速规模化进展1、多元化进展战略的总部适宜战略管控模式，专业化进展战略的公司适宜选择价值链管控型。2、快速进展战略的公司适宜选择战略管控型，反之选择价值链管控型。产品产业相关性：强相关/弱相关关于不相关产业的公司总部，适宜选择战略管控或价值链管控，下属公司独立运作，依照成熟度与总部共用治理平台。下属公司规模：多项目大规模/小项目小规模多项目大规模适宜选择价值链管控或战略管控；反之小项目小规模适宜操作治理型。地理位置：区域内/区域外项目在本地区或同城适宜选择价值

9、链管控或操作管控；异地的项目适宜选择战略管控或价值链管控。能力组织进展时期：成熟期/成长期/创业期进展初期总部需要更多集权治理，适宜操作管控；随着企业的成熟进展，总部可适当分权，适宜向价值链、战略管控模式过渡。子公司核心能力：专业能力强弱治理能力强弱下属公司专业能力强适宜选择战略管控，能力弱适宜选择操作管控；治理能力强适宜选择价值链管控，能力弱选择操作管控型。除了上述三大因素六大方面之外，房地产管控的设计还需要考虑到房地产行业的特点，即房地产业是一个资源整合型的行业，在整个价值链运作过程会牵涉到大量资金和资源的治理，越靠近价值链前端对最终价值的实现奉献越大同时风险也越大；价值链中段是整个房地产

10、开发项目的成本操纵区间，决定了利润的最终实现大小；越靠近价值链后端，经营操作风险越小，但对组织的品牌和客户价值产生重要阻碍。因此在管控设计中需要充分考虑这些因素，管控模式的选择需要以提高运作效率、促进绩效、适当的风险操纵为差不多原那么。通过管控设计：明确子母公司管控界限和责权关系，尽量减少责任重叠、多头负责的组织模式；提高总部的决策科学性，缩短决策的周期、提高决策的质量；完善和加强审计制度，从而实现操纵风险、提升整体运作效率，最终促进绩效的治理目的。第三章 海尔地产管控模式的选择1. 海尔地产管控模式选择分析依照第一章观点，选择管控模式需要第一解决以下问题：企业的战略是什么；母子公司的能力如何

11、；企业需要培养那种核心竞争力。在前期调研诊断的基础上，赛普对管控模式的选择因素作了进一步归纳分析，简要归纳如下。该部分仅作为沟通版文件内容1.1 管控因素分析汇总现状分析战略公司的进展战略以住宅开发为主，大力推进一级开发和不动产经营业务，实现倍速进展产品产业相关性单一产业或相关产业。下属公司规模济南、太原项目均属较大规模。地理位置异地开发。能力组织进展时期快速成长期。子公司核心能力合作的对方均是国内知名地产公司，专业能力和治理能力专门强1.2 管控选择矩阵表从分析的结果看能够选择战略、价值链、操作三种方式，但组织战略、进展时期、下属公司的能力是考虑的要紧因素。管控模式矩阵表如下：2. 现时期管

12、控模式的选择通过对海尔地产的治理现状的诊断，综合分析公司战略、进展时期以及合作项目规模、地理位置和核心能力的状况，现时期适宜采纳的管控模式为：战略实施型战略管控关键价值链监控模式。该管控模式既考虑了战略管控的优点即决策和执行分离，有利于企业的快速运作，同时又补偿了战略管控对业务监控的薄弱的不利因素。第四章 海尔地产总部和合作项目的定位1. 海尔地产总部治理定位与核心职能在战略管控关键价值链监控模式下，总部除从战略规划、财务、人力资源三个方面操纵外，还要基于能力、风险和效益的平稳对价值链运营关键环节进行指导监控。总部将定位成战略治理中心、投资进展中心、财务治理中心、资源治理中心、业务监控指导中心

13、和风险操纵中心。核心职能如下：2. 合作项目公司治理定位与核心职能在战略管控关键价值链监控模式下，合作项目作为业务实施责任主体，定位为利润中心。核心职能包括：营销策划、设计治理、工程治理、采购治理、销售治理、客户服务、成本治理、项目打算治理等。第五章 海尔地产总部与合作项目的权责划分1. 战略治理模块1.1 战略治理权责划分原那么 战略规划：总部组织制定公司总体业务战略和职能战略。合作项目参与制定公司总体业务战略和职能战略。 组织治理：总部确定项目公司机构设置框架，审批项目公司具体机构设置和调整方案。合作项目在总部确定的项目公司机构设置框架内，提出机构设置或调整方案。 运营治理：总部审批项目公

14、司年度经营打算，通过打算运营分析会季度和月报监控打算完成情形项目打算监控一级节点。合作项目按总部统一模板要求，制定项目公司经营打算，经审批后实施；按照要求向总部递交月报和运营汇报。1.2 战略治理具体治理界面序号职能职能边界合作项目公司总部1战略规划公司战略规划参与组织战略执行实施监控战略规划调整提案审批2经营打算治理项目公司年度经营打算提案审批项目公司季度、月度重点工作打算主责备案经营打算执行监控配合组织3组织治理组织管控模式与项目公司部门设置执行主责项目公司组织治理手册、授权手册制定与调整主责备案流程体系总部层面优化与先进治理方式配合并执行组织4流程治理流程体系项目层面策划组织指导流程执行

15、执行监控流程体系项目层面优化组织指导2. 投资进展模块2.1 投资进展权责划分原那么 项目拓展：总部负责基础信息研究，组成项目进展小组进行可行性研究并进行项目论证。合作项目收集本区域的土地信息，对目标地块进行预可研并报总部立项，办理项目猎取后的手续。 资本运作：总部制定公司资本运营方案与组织实施；公司内部资产重组及资产优化。合作项目配合公司资本运营方案的实施。 融资治理：总部制定公司所有直截了当融资方案并实施；审批项目公司的间接融资银行贷款方案并监控执行。合作项目制定项目公司的间接融资银行贷款方案，经总部审批后执行。 资产治理：总部制定资产治理制度，负责总部的资产治理，监控项目公司资产治理工作

16、。合作项目执行资产治理制度，经营并治理公司投资或托付治理的资产。序号职能职能边界合作项目公司总部1项目拓展土地信息搜集主责备案土地项目初步调研报告编制审批项目可行性研究参与组织2资本运作资本运营方案参与主责直截了当融资配合主责间接融资执行监控资产重组及优化配合主责兼并与收购配合主责投资者关系治理参与主责3资产治理资产治理制度执行主责资产经营执行监控3. 财务治理模块3.1 财务治理权责划分原那么 财务治理：总部制订和完善公司统一的财务治理制度并贯彻实施；外派财务负责人和资金治理人员。合作项目严格实施公司的财务治理制度，定期向总部提交财务分析报告，并同意总部的财务审计。 预算治理：总部制定公司预

17、算治理制度；审批项目公司的年度/月度财务预算并监控实施。合作项目制定项目公司的年度/月度财务预算，经总部审批后执行。 资金治理：总部审批项目公司月度资金使用打算；审批打算外付款申请。合作项目提出项目公司月度资金使用打算，并按打算和审批权限合理安排资金使用；向总部提出打算外付款申请。 税务筹划：总部制定公司税务筹划策略；审批项目公司的税务筹划方案并监控执行。合作项目制定项目公司的税务筹划方案，经总部审批后执行。3.2 财务治理具体治理界面序号职能职能边界合作项目公司总部1财务治理财务制度建立执行主责会计账务处理主责监查财务报表分析编制审批2预算治理年度财务预算与调整编制审批月度预算编制、调整年度

18、预算内编制审批月度预算编制、调整年度预算外编制审批3资金治理年度/月度资金打算编制审批预算内资金支出主责备案预算外资金支出提案审批4税务筹划税务筹划方案主责审批纳税情形检查配合组织4. 资源治理模块4.1 资源治理权责划分原那么 人力资源治理： 总部确定项目公司岗位设置框架和人员标准配置，提出人力成本操纵目标；审批项目公司的岗位设置和人员配置方案。合作项目遵循总部提出的岗位设置和人员标准配置的框架，在人力成本操纵目标内，提出岗位设置和人员配置方案，经审批后实施。 总部制定统一的人力资源治理聘请、培训、异动、绩效、薪酬等制度并监控实施。合作项目执行人力资源治理制度，并提出优化建议。 总部负责项目

19、公司高管的聘请选拔、培训、异动、绩效考核和薪酬分配等工作。合作项目负责项目公司中层治理人员含以下的聘请、培训、异动、绩效考核和薪酬分配等工作；中层治理人员和关键岗位的人事治理备案到总部。 供应商治理： 总部制定供应商选择和评估标准，建立和完善供应商治理体系，实现供应商的分级治理，达到供应商资源的优化和共享。合作项目按照供应商治理体系，实施供应商信息收集、考察、选择、评判工作。 总部负责战略合作伙伴的选择。合作项目举荐和评估战略合作伙伴。 品牌治理： 总部统一公司企业品牌的治理，并对项目公司使用情形进行监督。合作项目对内宣传行为规范；在包装、广告、宣传等VI应用要素贯彻企业品牌视觉系统的要求。

20、总部审核项目公司的项目品牌宣传方案并监控其执行。合作项目制定项目品牌宣传方案，经审批后实施。 信息治理：总部统一规划公司的信息系统并组织实施。合作项目配合信息系统的建设并按信息系统要求进行信息的录入和共享。4.2 资源治理具体治理界面 人力资源治理 序号职能职能边界合作项目公司总部1人力资源规划执行主责2人力资源治理制度的建立和调整执行主责3项目公司岗位设置与人员编制提案审批4聘请治理项目公司年度人力资源需求与聘请打算提案审批项目公司副总经理及以上人员聘请参与主责项目公司副总经理以下人员聘请主责备案5培训治理项目公司年度培训打算提案审批打算外培训提案审批项目公司副总经理及以上人员培训配合主责项

21、目公司副总经理以下人员培训主责备案6绩效治理项目公司绩效体系执行主责项目公司高管的业绩考核配合主责项目公司部门经理及以下人员业绩考核主责备案7薪酬治理项目公司的薪酬福利制度建立和调整参与、实施主责年度人员薪酬福利总额预算主责审批项目公司高管的薪酬福利实施执行主责项目公司部门经理及以下人员薪酬福利实施主责备案8人事治理项目公司高层调动、任免、离职配合主责项目公司部门经理及以下人员的调动、任免、离职主责备案人事监察配合组织 供应商治理、品牌治理、信息治理序号职能职能边界合作项目公司总部1供应商治理供应商分类、考察、评判标准执行主责供应商信息收集主责备案供应商总部采购权限内考察入库参与主责供应商项目

22、公司采购权限内考察入库主责监控供应商总部采购权限内业绩评判参与组织供应商项目公司采购权限内业绩评判主责监控2品牌治理品牌治理制度建设执行主责企业品牌宣传执行主责企业品牌使用执行监控3企业文化治理企业文化理念MI与职员行为规范BI制定与爱护执行主责项目公司职员手册主责审批项目公司年度企业文化建设方案主责审批项目公司的重大文化活动组织审批项目公司职员中意度调查组织备案5信息治理IT整体规划参与主责网络平台项目、应用系统项目参与主责IT资产治理主责备案5. 业务监控指导模块在房地产开发的业务运作价值链中，利润奉献和风险从前端向后端逐级递减。总部和合作项目在价值链开发过程中不同时期的管控关系如以下图所

23、示：5.1项目拓展与项目策划5.1.1项目拓展与项目策划权责划分原那么 项目拓展：总部负责基础信息研究；组成项目进展小组进行可行性研究并进行项目论证。合作项目收集本区域的土地信息，对目标地块进行预可研并报总部立项；办理项目猎取后的手续。 项目策划：总部选择策划经纪公司，组织编写并审批项目定位报告。合作项目参与策划经纪公司的选择和项目定位报告评审。5.1.2项目拓展与项目策划具体治理界面序号职能职能边界合作项目公司总部1项目拓展土地信息搜集主责备案土地项目初步调研报告编制审批项目进展小组成立参与组织项目可行性研究参与组织土地猎取手续办理主责指导2项目定位策划咨询公司选择参与主责项目定位报告确定参

24、与主责5.2研发设计5.2.1研发设计权责划分原那么 产品研发： 总部确定产品研发课题，组织产品研发工作。合作项目参与产品研发工作，配合研发成果的推广实施。 总部制定产品标准化实施方案并组织实施。合作项目提出产品标准化建议，配合产品标准化实施方案的实施。 设计治理： 总部负责规划方案设计托付方的选择；参与审批扩初和施工图设计托付方的选择。合作项目参与规划方案设计托付方的选择；负责扩初和施工图设计托付方的选择。 总部负责概念、规划和方案的设计；审批扩初设计任务书和扩初/施工图设计成果。合作项目参与概念设计、规划和方案设计时期设计任务书和设计成果的评审；负责扩初/施工图设计。 总部审批重大设计变更

25、如：对原设计方案有重大阻碍和调整，造成原设计风格、形式、功能有调整的；工程变更投资估算金额超过10万人民币的；造成工期延误20天以上的。合作项目审批一样设计变更和所有变更的执行。 总部负责要紧材料设备如：外墙砖、外墙涂料、铝合金门窗、进户防盗门、电梯、洁具、橱柜等的选型；审批一样材料设备的选型。合作项目参与要紧材料设备的选型；负责一样材料设备的选型定板。5.2.2研发设计具体治理界面序号职能职能边界合作项目公司总部1产品研发治理产品研发课题参与组织研发成果推广实施组织标准化治理提案、配合、实施主责2设计单位选择概念/规划方案设计单位的选择参与主责扩初/施工图设计单位的选择主责审批3概念设计概念

26、设计任务书参与主责概念设计成果的评审参与主责4方案设计方案设计任务书参与主责方案设计成果的评审参与主责5扩初设计扩初设计任务书主责审批扩初设计成果的评审主责审批6施工图设计施工图设计任务书主责备案施工图内部评审主责审批施工图会审主责7景观设计景观概念设计任务书参与主责景观概念方案评审参与主责景观实施方案设计任务书主责审批景观实施方案评审主责审批景观施工图设计任务书主责备案景观施工图评审主责审批8外立面设计外立面方案设计任务书参与主责外立面方案成果评审参与主责外立面施工图设计任务书主责备案外立面施工图评审主责审批9装修设计装修售楼处、样板间、精装方案设计任务书参与主责装修售楼处、样板间、精装方案

27、成果评审参与主责装修公共部分方案设计任务书主责审批装修公共部分方案成果评审主责审批装修施工图设计任务书主责备案装修施工图评审主责审批10设计变更重大设计变更如：阻碍外观成效/延误工期20天以上/估算金额10万以上主责审批一样设计变更主责备案11材料选型材料设备选型定板范畴划定执行主责要紧材料设备选型定板参与主责一样材料设备选型定板主责备案5.3营销治理5.3.1营销治理权责划分原那么 营销治理： 总部负责营销策划公司和销售代理机构的选择；审批营销/招商策划方案含推广主题、销售/招商节奏、销售/ 租赁价格建议、付款方案、促销活动方案。合作项目参与营销策划公司和销售代理机构的选择；组织制定营销/招商策划方案含推广主题、销售/招商节奏、销售/ 租赁价格建议、付款方案、促销活动方案。 总部审批销售均价及销售折扣方案。合作项目制定并实施销售均价及销售折扣方案。 总部通过项目公司的营销工作报告和销控治理，指导协助项目公司达成销售/招商任务。合作项目组织实施营销/招商策划方案，实现销售/招商任务；定期向总部提交营销工作报告。5.3.2营销治理具体治理界面序号职能职能边界合作项目公司总部1市场研究调查都市房地产市场分析报告参与主责专