协议出让土地与招拍挂的区别大全5篇修改版Word格式文档下载.docx

1、协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关费用之和，有基准地价的，不得低于基准地价的70%.而11号令第10条规定，确定招标拍卖挂牌的标底或者底价，要根据土地估价结果和政府产业政策综合确定。 应当讲，协议出让与招标拍卖挂牌出让，互相配合，互为补充，共同构筑了比较完善的有偿使用方式（从理论上讲，国有土地租赁同样适用协议方式和招标拍卖挂牌方式）。21号令第9条规定： 同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。也就是说，协议出让随时

2、可以向招标拍卖挂牌出让“转换”，二者是统一的。随着土地使用制度改革的进一步深入和土地市场的完善，政府会越来越多的采取主动供地的方式，从长远来看，协议方式应当会逐渐消亡。实际上，目前的挂牌出让方式已经具备了协议出让方式的优点，同时也最大限度地避免了协议方式供地的不足。 关于协议出让的程序，概括起来讲主要包括7个环节：编制并公布出让计划、接受意向用地者申请、确定出让方式、编制出让方案、确定出让底价、协议出让价格并签定出让合同、公布出让结果。第二篇：招拍挂与协议出让的区别与联系招拍挂与协议出让的区别与联系 问：什么是协议出让，其与招标拍卖挂牌出让有何区别？协议出让究竟适用什么范围？应该遵循什么程序进

3、行？答：协议出让与招标拍卖挂牌出让，有很多相近之处，比如两者都是政府有偿供应土地使用权的重要方式，都要签定出让合同，受让人都要缴纳土地出让金，都要编制并公布出让计划。协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关费用之和，有基准地价的，不得低于基准地价的70%。而11号令第10条规定，确定招标拍卖挂牌的标底或者底价，要根据土地估价结果和政府产业政策综合确定。应当讲，协议出让与招标拍卖挂牌出让，互相配合，互为补充，共同构筑了比较完善的有偿使用方式（从理论上讲，国有土地租赁同样适用协议方式和招标拍卖挂牌方式）。关于协议出让的程序，概括起来讲

4、主要包括7个环节：第三篇：国有土地使用权出让招拍挂程序一、发布土地出让公告。二、参加竟买人报名，索取有关地块文件，并按规定提交有关资格身份证明等文件。三、按照招拍挂文件要求对竞买人资格进行审查，符合要求的交付保证金，保证金为竞买底价的30%，发给竞买资格确认书。四、公开出让。在出让文件规定的时间、地点由主持人通过以下程序主持进行：（一）主持人介绍出让土地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求和其他有关事项。（二）主持人宣布报价。（三）竞买人按规定的方式和要求应价。（四）主持人连续二次宣布最后应价而没再应价的，如果最后应价达到了出让底价，主持人在第三次报出最后应价后确定，即表示成交，如果最后应价

5、未达到出让底价的，主持人应宣布收回出让标的，停止出让。（五）主持人宣布最后应价者为买受人。（六）主管部门或土地交易中心当场与买受人签订拍卖成交确认书。五、发布成交公示，公示时间为10天。六、买受人签订国有建设用地使用权出让合同，并应在规定时间内付清成交费与交易费。第四篇：土地招拍挂土地招拍挂、项目报建流程及所需资料汇总 土地招拍挂办理流程一、项目评估：街道评估、经委评估二、储备中心（招拍挂办）资料准备：确定地块、地块编号、通知相关部及地形图制作（5个工作日），如遇河道，需划河道蓝线（5个工作日）计5个工作日三、区发改委（10个工作日）、经委（7个工作日）、规划局（选址40个工作日、设计要求20

6、个工作日）意见征询计15个工作日四、土地测绘勘测：数据下载、野外测绘、测绘报告、数据上传（25个工作日）计15个工作日五、征地预公告：启动工作、张贴公告（15个工作日）计15个工作日六、区局农转用征收审核（一书四方案：建设用地项目说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案）（20个工作日）计10个工作日七、市局农转用征收审核：审批、缴费（开垦费、耕地专用税）（20个工作日）计20个工作日八、征地包干（征收方案、张贴公告、补偿方案、张贴公告、签署协议、签证结案、缴费）（70个工作日）计70个工作日九、土地储备（20个工作日）计15个工作日十、土地预审（15个工作日）计10个工作

7、日十一、意见征询（环保、市容、卫生、绿化、配套、经委）（7个工作日）计5个工作日十二、招拍挂审批：供地批文（20个工作日）、出让方案、市局评估、市局审核、出让公告）十三、招拍挂（办理招拍挂文件、缴纳竞买保证金、提交申请、资格审查及竞买人资格确认、报价竞买、现场竞买及签订成交确认书）十四、签订出让合同（20个工作日）计20个工作日注：合计共需220个工作日，其中项目评估、招拍挂审批程序无固定时限，未统计在内。项目报建办理流程&指南一、发改委立项备案，规划局测量队封闭图测绘立项备案：（10个工作日）l1） 营业执照2） 组织机构代码证3） 土地权属证明4） 备案申请表（纸质）及电子文档封闭图测绘：

8、（5个工作日）l1） 封闭图申请表2） 地形图（道路红线图）3） 测绘报告二、规划局规划设计要求（针对自有土地扩建）设计要求：1） 规划设计要求申请表2） 地形图（2份），电子地形图光盘4） 发改委备案文件（原、复印件各1份）三、设计院方案图设计四、三同时民防、卫生（方案阶段）、环境，街道城建科意见征询（方案阶段）民防（方案阶段）：1） 民防（方案阶段）申请表及缴费申请表2） 规划方案申请表3） 委托书4） 发改委备案文件5） 总图、平立剖及分层面积表（均需盖建设和设计单位章）6） 征询函卫生（方案阶段）：1） 卫生审核申请表2） 土地权属证明3） 发改委备案文件4） 地形图5） 总图及平立剖

9、6） 职业病危害预评报告（如有涉及到）7） 征询函环保：1） 环境申请表2） 地形图3） 环评报告（3份，均需街道环保部门盖章）4） 成交确认书（针对招拍挂土地）5） 总图（针对自有土地）6） 选址意见的通知（针对自有土地）7） 发改委备案文件（针对自有土地）8） 排水证明（针对自有土地）街道城建科意见征询（方案阶段）：（1-2个工作日）l1） 征询函（需街道领导审核意见）2） 总图及平立剖（陈总签字、公司盖章）4） 土地出让合同5） 土地权属证明或成交确认书五、规划局方案审核（20个工作日）1） 规划方案审核申请表及电子文档3） 总图及平立剖（各2套）4） 设计要求5） 封闭图报告（原件）6

10、） 发改委备案文件7） 三同时及街道审核意见（原件、复印件各1份）8） 选址意见书的通知（针对招拍挂土地项目）9） 土地出让合同（针对招拍挂土地项目）六、建设用地规划许可证，设计院施工图设计建设用地许可证（适用于招拍挂土地）：（20个工作日）l1） 用地许可证申请表（纸质）及电子文档2） 土地出让合同4） 规划方案批复设计院施工图设计、审图l七、建交委审图意见备案，民防（扩初及规划阶段）、卫生（规划阶段）审核建交委审图意见备案：1） 建设项目设计文本审核意见申请表2） 设计文本及工程概算民防（扩初阶段）：1） 民防（扩初阶段）申请表2） 规划方案批复3） 扩初总图及平立剖蓝图、分层面积表（均盖

11、建设及设计单位章）4） 民防（方案阶段）核定单卫生（规划阶段）：1） 卫生审核申请书2） 用地许可证的通知6） 规划方案批复7） 土地出让合同或土地权属证明民防（规划阶段）：1） 民防（规划阶段）申请表及缴费申请表2） 建设工程规划许可证申请表3） 建交委审图意见备案文件4） 总图及平立剖蓝图、2份分层面积表（均需盖建设及设计单位章）5） 审图证八、建设工程规划许可证（20个工作日）1） 建设工程规划许可证申请表及电子文档2） 地形图（4份）3） 总图（4份）及建施、结构施工图（2套）（均盖审图章）4） 土地权属证明5） 建交委审图意见备案文件（原件、复印件各1份）6） 环评批复（原件、复印件

12、各1份）7） 规划方案批复8） 建设用地规划许可证（土地招拍挂项目需加送资料）合计共需110个工作日，未列明所需资料份数的均指原件或复印件1份第五篇：土地招拍挂制度土地招拍挂制度 编辑 招拍挂即土地招拍挂制度。土地法及国土资源部相关的部门规章规定，对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。其含义是指经营性用地必须通过上述方式出让土地。统称为招拍挂制度。 经营性土地使用权招标拍卖作为经营城市土地、规范土地市场秩序的重中之重，其理论上可以从源头上防止土地批租领域腐败的重要举措，也是提查看高经营城市土地水平，改善投资环境的根本性措施，比协议出让有着明显优势，让土地以更公平、

13、合理的价格出让，减少人为干扰因素，杜绝腐败产生。土地招标拍卖挂牌是指我国土地使用权的出让方式有四种：招标、拍卖、挂牌和协议方式。 目录 1词目释义 2优点 3缺陷 4完善 5制度解读 土地招标 土地拍卖 土地挂牌6招拍挂范围 7工作程序 拍卖出让 招标出让 挂牌出让8相关制度 引言 招拍挂制度 问题及解决 总结 1词目释义编辑 经营性土地使用权招标拍卖作为经营城市土地、规范土地市场秩序的重中之重，其理论上可以从源头上防止土地批租领域腐败的重要举措，也是提高经营城市土地水平，改善投资环境的根本性措施，比协议出让有着明显优势，让土地以更公平、合理的价格出让，减少人为干扰因素，杜绝腐败产生。 2优点

14、编辑 一套科学、合理、完善的土地招标挂牌制度是在一定制度上可以终结靠关系、“暗箱操作”的协议供地方式，进入了一个土地供应公开交易的新时代。正因此，有人称土地招标拍卖挂牌出让制度的颁布、实施为中国的“土地革命”。 该制度的优点是：一、土地使用权实行招标拍卖挂牌，防止和避免了腐败行为的产生。土地使用不公开，难免搀杂着“幕后交易”一些掌管土地使用权的部门为了个人或小集团利益，往往会借机敛财，肥了个人，害了国家，直接导致国有资产流失。二、土地使用权实行招标拍卖挂牌，有利于房地产市场的健康发展。土地实行公开招标拍卖挂牌，减少了诸多的中间环节，使倒买倒卖土地的空间大为减小。三、土地使用权实行招标拍卖挂牌，

15、有利于土地使用权“招拍挂”出让，有利于房地产分离，提高土地开发效率。“招拍挂”的土地供应方式，有利于土地的合理利用和整体规划。由于实施了土地的储备制度，政府将逐步把生地转化为熟地后再进行“招拍挂”，动拆迁问题已妥善得到解决，土地的开发工作也已经基本完成，周边的市政建设将逐步完善，水、电、煤等市政都有计划地分配到位，开发商只要按规划要求作好设计图纸并得到许可后就可顺利开工了，可以专心提高建筑品质和服务，大大缩短了房地产开发周期，有效地控制了开发成本。因此房地产开发土地利用的高效率也成为必然。四、土地使用权实行招标拍卖挂牌，是有利于土地市场公平竞争。土地既然可以公开拍卖，所有房地产商都可以通过竟买

16、的方式取得土地使用权，不分内资企业还是外资企业，一律通过竞拍的方式，大家站在同一起跑线上，进一步体现了优胜劣汰的市场法则。五、土地使用权实行招标拍卖挂牌，有利于开发商综合实力提高。公开“招拍挂”意味着房地产开发商机会均等，只要有足够的经济实力和经济实力，就能在竞争中取胜。中小开发商必需适应新的规划，将投标要求研究透彻，根据自己实际情况量力而行，这样才有希望在市场上占据一席之地，提升开发能力。综合实力较强的开发商会获得获取较大的机会而得到逐步发展，没有实力的开发商在一次次竞争中落败，将逐渐淡出市场，这会导致房地产市场的重新洗牌。六、土地使用权实行招标拍卖挂牌，能够更加合理的体现土地使用价值。政府

17、必须对土地进行正确的评估，采用合理的招标办法，公正的评出中标单位，开发出符合市场要求的优秀建筑，更好的体现土地使用价值。 招拍挂制度的以上优点，是假设该制度本身高度完善并有严格、合理的操作流程和实施细则，并有良好的政治、法律环境和人文基础。反之，在政府职能、社会道德、法律制度和监督制度等、社会政治制度和市场经济制度不配套的情况下，孤军推进市场体制和产权制度改革，不但不能从根本上解决传统体制或制度的效率问题，而且会带来新的更为严重的社会正义问题。1 3缺陷编辑 当全国各地一次次阳光下的黑幕交易被暴光后，人们更增加了对招标拍卖挂牌制度实现其制度预期的担忧。于是各界对在现行中国土地市场的政府垄断市场

18、机制、社会诚信道德水准、法制环境和监督体制等基础性制度和完全市场经济制度不配套的条件下，推行招标拍卖挂牌制度能够体现程序和结果公正的理论开始深入思考，并发表连篇累牍的驳论文章， 2003年8月26日，中国经营报以上海地产商触碰土地交易制度敏感神经指出：多位房地产巨头认为土地公开招标拍卖导致地价因“公开竞争”而高升，从而把房地产价格逼上了悬崖边缘，如果说房价高，其实是地价高；如果说房价存在泡沫，其实地价也存在泡沫，上海地产界准备联合上书有关部门，就现行土地招标拍卖制度提出意见。中国建设报则在交锋土地新政策指出北京的国企地产公司、部分上市公司也和上海一样，对国土资源部颁布的国有土地使用权招标拍卖挂

19、牌的制度，持反对态度。2002年11月25日，中国经济时报以土地拍卖：泡沫溢出亟待立法，指出招标拍卖挂牌制度可能引发经济泡沫，需要规范。2004年11月25日，中国经济时报以协议批租十大渠道开发商自述土地交易内幕，指出当前炒卖土地、牟取暴利的现象非常普遍。按规定，房地产开发商具有相应的资质就可以申请地皮，但实际操作却是另外一回事。2004年6月7日和11月8日，经济参考报则以“中国第一拍”陈少湘谈土地拍卖槌起槌落“戏”份多和拍卖业“潜规则”游戏损他利己，以及2004年5月29日，人民网以由“一槌拍飞两亿”谈土地拍卖中的“程序正义”，从理论上和实践上揭示拍卖业“导演”拍卖中的种种黑幕和手法以及原

20、因。房地产业作为特殊的行业，任何一项制度的出台，都会引起社会的普遍关注。客观上，任何事物都有两面性，尤其是一个新政策，在与市场的磨合中会出现这样那样的不足。作为正在摸索的中国来说，自然可以理解。一、评价标准过于单一。美国的招拍挂，价格因素是最后一个，而我们唯一以价格去进行招拍挂，把别人最坏的东西吸收过来，如此处理，大家所看到预期变化的时候，既是房地产价格暴涨的时候，这样的直接受害者既不会是政府，亦不会是土地的竞得人-开发商，而是最终的消费者。二、评价过程和标准模糊，致使招投标流程不动。因缺乏严格的评标程序和标准，招标出让工作在一些地方很不规范，遭到过多的人为因素干扰。前些日子，笔者在网上竟然看

21、到河南某地的一块国有土地开价低于协议时的意向价。当然，我不是说拍卖价一定要高于意向价才能说明该制度的公正，关键是中标企业就是原来信誓旦旦要求协议出让的企业，其内幕自然只有当地的政府再清楚不过了。三、为了使土地供应过程更为公开、公正、公平，政府还需要进一步完善和优化土地招投标流程，指定严格的评标程序和标准，防止人为因素干扰；招标拍卖挂牌后仍然存在政府暗箱操作，市场房地产不公平交易问题没有解决。首先是由于土地供给双轨制陷阱的存在，仍然在引致权势阶层利用权利在市场低价获取划拨和协议用地后然后倒卖，从而获取巨额土地利润。其次是由于招标拍卖挂牌仍然可以被暗箱操作，从而引致政府利用阳光制度将不公正的交易“

22、导演”为公正的交易。四、市场的政策透明度不够。在中国香港地区，政府对土地的供应计划每半年公布两次，有时也会一次性将计划全部公布，香港回归后，为了增加土地售卖的供应量，用以平衡楼价，曾一次性公布过几年的卖地计划，这样做一方面可以保证让更多的人了解土地供应情况，另一方面也有利于开发商在选择土地时合理安排资金。当守法开发商亟需要用地时，“垄断腐败者”就是不供地；而当与“垄断腐败者”有勾结的“不法商人”需要用地时，则是有求必应。一旦出现这种腐败，就不仅仅只是涉及到国有土地资产的流失，甚至已直接伤害到守法的开发商和普通购房者的利益了，其代价是人们对宣扬所谓公平、公正制度的质疑和政府信用深层次的危机。五、

23、信息宣传不够。由于土地规划的透明度不够，从而宣传力度也不够。在香港地区，买地会受到港人的普遍关注。在拍地前，代理会通过传媒预测买地结果，例如土地成交价、建筑成本及利息等，再将周边同类物业的成交价作为参考，根据市场走势，从而预测出多种成交价，在拍卖前制造不少舆论。而内地拍卖地的周边成交价不准确，只能从项目的售价来判断。比如土地价是3000元/平方米，建成后的总成本在6000元/平方米以上。但是周围的项目售价仅在5000元/平方米左右，市场价格透明度不高。六、银行金融支持力度存在不足。在香港买地，一般要求投地方在一个月内全数支付所有地价款，开发商在投地前也已安排好土地使用权及建筑等项贷款。在内地，由于金融机