全国房地产市场发展报告.docx

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2、国房地产市场生长情况陈诉（摘要）经历了2007年四季度以来的深度调解之后，海内房地产行业在2009年的春天迅速回暖，在相关政策的勉励引导下，市场以凌驾绝大多数人先前预期的速度和幅度重回上升通道，体现为：需求明显释放，生意业务量连续大幅度放大，代价启稳并快速反弹，土地生意业务重新活泼，有效供给开始增加，生意业务和开发两个市场先后被激活，行业景气逐月回升。一、房地产政策导向以放松勉励为主上半年，房地产相关政策延续了08年四季度以来以宽松勉励为主的根本基调，政策着力点由房地产生意业务环节向上延伸到开发环节。两会政府事情陈诉明确强调了房地产行业的支柱职位；随后，人民银行、银监会要求执行适度宽松的钱币政

3、策，一度收紧的针对房地产企业的投融资通道被放松。5月，国务院下调房地产开发项目资本金比例，勉励房地产项目加快投资建立，领土资源部要求加快保障性住房用地供给筹划的体例事情，进一步加大保障性住房用地供给。发改委再提研究开征物业税，旨在范例现行房地产税费制度，活泼存量房市场，稳定生意业务代价。房地产市场对政策的反响迅速而积极，二季度以来部门区域隐有过热迹象。面对市场最新动态，政策面开始注意动态微调，6月，银监会强调严格执行二套房贷政策，央行也重提监测房地产信贷风险。接下来的政策出台或将在维持主基调稳定的前提下，体现区域性及结构性差别。二、房地产开发投资增速低于近年来平均水平，二季度以来加快增长受到去

4、年行业形势低迷的影响，上半年全国房地产开发投资完成额同比去年增长了9.9%，大幅度低于全社会牢固资产投资33.6%的增长水平。按月来看，一季度投资疲软，4月份以来投资开始放大，并逐月加快增长。住宅投资占总投资的比重维持在70%左右，商业营业用房投资占比约12%，办公楼投资占比约4%。银行信贷资金对房地产投资的支持力度明显加大，资金占比约60%；受外部金融情况的影响，外资对海内房地财产的投资有较大水平萎缩，占比仅为1%。三、土地市场先冷后热，二季度后期成交量明显放大，代价有较大幅度上涨，部门都会“地王”重现一季度土地购买面积同比去年淘汰3成，二季度以来生意业务趋于活泼，6月实现大幅度环比增长。土

5、地成交代价前5个月维持在1500元/平方米左右，6月单价突破2000元/平方米。北京、上海、重庆等都会动辄数十亿的地价成交记载屡被刷新。四、商品房供给略显不敷，供求矛盾短期可能加剧，中恒久有望缓解上半年，商品房施工面积同比小幅增长1成多，但新开工面积各月均负增长10%以上，竣工面积同比虽实现正增长，但环比增率逐渐放缓，短期内供给量有可能略显紧张。随着勉励房地产项目开发投资政策的落实，土地供给量的加大，二季度以来各项供给指标已呈增长迹象，供求干系在中恒久有望趋于平衡。五、商品房生意业务量大幅增长，代价启稳后快速反弹上半年全国商品房销售面积同比增长44.5%，销售金额同比增长53%，两项指标均创历

6、史同期新高，各月销售量加快放大，市场需求普遍被激活。代价保持正增长，均价实现4632元/平方米，同比上涨22.3%，年初代价涨幅较小，尔后逐月加快上涨，5、6月份增速趋于平缓，并维持高位运行。六、三大物业市场中，住宅市场全面回暖，商业营业用房市场继承调解，办公楼市场仍显低迷住宅市场供给量增加有限，需求量大幅攀升，供求干系比力紧张，代价反弹并上涨至历史高位；商业营业用房市场供给需求均实现正增长，但增幅较小且增速回落，代价颠簸较大；办公楼市场供求均维持在较低水平，代价逐月回落，同比下降了近1成。七、重点都会市场运行特征北京房地产投资低开高走，6月份突现高增长，企业开发项目到位资金呈全面回升态势。土

7、地市场前4月生意业务冷清，5月份出现井喷似增长，6月份延续强势。5、6月份地王频现，引起遍及存眷。全市商品房施工、新开工、竣工面积三大供给性指标均同比负增长，但二季度末降幅明显收窄。商品房销售连续增长，二季度增速明显快于一季度。住宅市场投资有所回升，但供给量仍显不敷；销售一季度回暖，二季度活泼；新建住宅代价连续4个月上涨，二手住宅代价小幅上涨。办公楼市场由于北京金融情况相对平稳，市场受外部影响较小，供给在二季度有一定增长，需求量变革不大。商业营业用房市场整体仍处调解阶段，新增供给量较少，需求量根本维持去年水平，空置率变革不大。上海房地产开发投资额同比小幅下降。土地市场出现如下特征：一是范围放量

8、，二是无流标现象，三是多数实现高溢价，四是上半年已推出土地量较全年筹划有较大缺口。商品房三大供给指标全部同比下滑。除一月外，各月商品房生意业务面积及金额同比、环比均呈增长态势，市场重现销售火爆的现象。商品房生意业务代价同比仍有小幅回落，但自3月开始代价开始反弹并重新进入上升通道。住宅市场供给略显不敷，需求明显释放，供求比连续低落，生意业务代价自3月开始连续上涨。办公楼市场受外部经济情况影响较大，市场有明显颠簸，供求干系逐月调解，代价也不稳定。商业营业用房市场体现出明显地回暖迹象，供给量逐月放大，成交面积呈增长态势，代价除3月外，均保持正增长。深圳房地产开发投资完成额小幅下降。土地市场供给总量仍

9、显不敷，新增供地多为关外产业用地，住宅用地占比力小，土地需求量回升，上半年仅一幅土地流拍，土地代价与去年同期根本持平。商品房生意业务活泼度明显增加，需求增长，成交量全面提升，月度环比增长率显现收窄迹象，生意业务量增速放缓。代价止跌回升，上涨速度放缓。住宅市场供给平稳，需求激增，生意业务量凌驾历史同期最高水平，但增速已开始放缓，代价启稳回升，据历史峰值仍有一定差距。南京房地产开发投资继承保持适度增长，增速略低于去年同期水平。土地市场生意业务一季度冷清，二季度升温，反差明显。商品房建立、供给范围不停扩大。市场生意业务情况良好，刚性需求得到释放。成交均价稳步上涨，已超去年年均水平。住宅市场销售连续回

10、暖，供求比下降，代价与去年根本持平，二手房生意业务较为火爆。商业用房供求均有一定幅度下降，但比率根本平衡，代价涨幅较大。办公楼供给明显下降，需求有一定幅度淘汰，代价上涨较快。武汉房地产开发投资保持稳定，住宅投资居主导职位，经济适用房投资继承增长。土地市场生意业务量升价跌。商品房供求双增，生意业务活泼，销售面积大幅增长，代价略低于去年同期水平。住宅成交量明显放大，代价仍处于近年来的低位，但逐月有回涨迹象，中小户型、中低价位商品住房仍是市场销售主力。二手房生意业务量已超去年全年水平，代价连续上涨。综合性物业生意业务量有较大幅度上升，但商铺生意业务面积下降。办公楼生意业务量升价跌。重庆房地产投资保持

11、平稳增长势头，6月新增投资为今年以来最高水平。土地市场生意业务重新活泼，部门地块成交代价靠近历史最高价。商品房施工、新开工情况仍不景气，竣工面积增速放缓。市场需求得以快速释放，重现量价齐升局面，主城区市场率先回暖。商品房生意业务代价逐月上升，至年中维持高位运行。住宅市场生意业务活泼，商业营业用房市场仍显疲软，办公楼市场体现低迷。西安房地产开发投资增速较慢，远低于全社会牢固资产投资增长水平。土地市场生意业务量放大，成交面积已靠近全年供给筹划。市场供给富足，商品房施工、新开工及竣工面积均保持正增长。商品房市场生意业务活泼，销售面积、销售金额、销售均价均凌驾历史同期最高水平。住宅市场量价齐升，商业营

12、业用房市场量升价跌，办公楼市场量价齐跌。八、下半年市场走势预测房地产行业仍是宏观调控的热点领域，政策根本面有望保持稳定，但区域性、结构性动态调解将会出现。房地产开发投资有望加快增长，全年增速将凌驾上半年水平。土地市场供给将增加，需求仍然旺盛，继承保持较高的生意业务活泼度，但“地王”现象或将淘汰。市场供给将温和放大，部门都会短期内供求矛盾有可能加剧。有效需求维持较高水平，但增速将趋缓，并体现季候性特征。代价整体仍将在高位运行，并陪同着结构性调解。住宅是开发主体和市场重心，有望保持上升势头；商业营业用房仍处调解期，各地差别较大；办公楼受海内外金融情况影响，低迷状态或将连续一段时间。2009上半年全

13、国房地产市场生长情况陈诉一、房地产政策配景（一）勉励性政策两会政府事情陈诉强调房地产行业支柱职位3月5日， 两会政府事情陈诉再次明确了房地产行业在经济生长中的重要职位。陈诉指出，以房地产代表的焦点财产，将是中国经济生长的发动机，在本轮经济苏醒中具有较强的推行动用，今年事情的重点包罗促进房地产市场稳定康健生长。陈诉要求，促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房建立的信贷支持。人民银行、银监会要求执行适度宽松的钱币政策3 月23 日，中国人民银行和银监会宣布关于进一步增强信贷结构调解促进百姓经济平稳较快生长的指导意见，要求深入贯彻落实党中央、国务院关于进一步扩大内需、促进经济

14、增长的十项步伐和精神，执行适度宽松的钱币政策。加快保障性住房用地供给筹划的体例事情5月15日，领土资源部下发的关于切实落实保障性安居工程用地的通知要求，各地要加快体例、修编2010至2011年和今年保障性住房用地供给筹划，目标是争取用三年时间，根本解决747 万户现有都会低收入住房困难家庭的住房问题。房地产开发项目资本金比例下调5月27日，国务院宣布的关于调解牢固资产投资项目资本金比例的通知中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已规复到1996年开始实行资本金制度时

15、的水平。在杠杠作用下，开发商资金压力进一步缓解，土地购买量及新开工面积有望大幅回升。发改委再提研究开征物业税5月25日，发改委宣布了关于2009年深化经济体制革新事情的意见，提出今年将由财务部、税务总局、发改委、建立部卖力研究开征物业税。此前，北京、辽宁等10多省(市)开始物业税“空转”运行，有关物业税的开征在连续讨论了四五年之后，有望进入实质运作阶段。物业税的实施将革新范例现行房地产税费制度，活泼存量房市场，稳定生意业务代价。三种情况衡宇受赠免征个税6月15日，财务部、国度税务总局下发关于小我私家无偿受赠衡宇有关小我私家所得税问题的通知，明确三种情况下衡宇受赠免征个税：衡宇产权所有人将衡宇产

16、权无偿赠与配偶、怙恃、子女、祖怙恃、外祖怙恃、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；衡宇产权所有人将衡宇产权无偿赠与对其负担直接扶养大概赡养义务的扶养人大概赡养人；衡宇产权所有人死亡，依法取得衡宇产权的法定继承人、遗嘱继承人大概受遗赠人。除此以外受赠人因无偿受赠衡宇取得的受赠所得，要按20%的税率缴纳小我私家所得税。（二）调控性政策银监会强调严格执行二套房贷政策6月22日，银监会宣布关于进一步增强按揭贷款风险治理的通知，要求严格遵守二套房贷的有关政策，增强对房地产行业形势的研判，严格贷前审查和按揭贷款发放尺度，进一步完善按揭贷款风险管控制度。央行监测房地产信贷风险6月29日，中国人民银行在中国金融稳定陈

17、诉2009中提出“密切监测房地产代价颠簸，积极开展压力测试，动态评估房地产信贷风险”。央行的亮相显示其已经开始警惕房地产代价快速上涨及房地产信贷较快增长的潜在风险。（三）中性及范例性政策范例增强房地产开发项目的筹划审批5月8日，住房和城乡建立部、监察部联合下发了关于对房地产开发中违规变动筹划、调解容积率问题开展专项治理的通知，要求通过1至2年的专项治理，使房地产开发领域违规变动筹划，调解容积率的问题明显淘汰，房地产开发中筹划审批环节糜烂问题易发多发的势头得到有效停止。土地增值税清算治理规程颁布实施5月21日，国度税务总局宣布了土地增值税清算治理规程，旨在增强房地产开发企业的土地增值税征收治理，

18、范例土地增值税清算事情。规程重点对土地增值税清算的前期治理、清算受理、清算审核和审定征收等具体问题做出具体规定，将于6月1日起施行。物权法两部司法解释宣布5月25日，最高人民法院宣布了关于审理修建物区分所有权纠纷案件具体应用执法若干问题的解释和关于审理物业办事纠纷案件具体应用执法若干问题的解释。两部司法解释涉及了修建物区分所有权及物业办事纠纷案件审判实践中的若干热点、难点问题，包罗业主身份的界定、专有部门和共有部门的规定、车位和车库纠纷的处置惩罚、住改商纠纷的处置惩罚、物业费纠纷处置惩罚、物业办事条约的解除及相应纠纷的处置惩罚等。两部司法解释将于2009年10月1日起施行。（四）政策特点及导向

19、上半年，房地产相关政策延续了08年四季度以来以放松勉励为主的根本基调。政策着力点由房地产消费环节向上延伸到开发环节，一方面，通过低落消费本钱、加大信贷支持刺激房地产生意业务，另一方面，通过减轻开发商资金压力、革新税费等步伐勉励房地产投资建立，双管齐下地形成了近年来少见的高度一致的政策导向。与此同时，房地产相关的钱币、财务、信贷、税收等政策也为市场回暖，行业增长保驾护航。在各方面政策勉励下，海内房地产市场在上半年全面回暖。5、6月份部门都会和地域高价土地生意业务频现，房地产代价快速上涨，市场隐有从低迷转向过热的迹象。面对当前庞大的内外部经济情况和房地产市场动态，国度在保持勉励行业稳定康健生长的主

20、基调稳定的同时，开始进行局部性、结构性的调控，下半年房地产相关政策或将越发多元化。二、房地产市场整体运行状况（一）房地产开发投资上半年，全国完成房地产开发投资14505.33亿元，同比去年增长9.9%；同期，全社会牢固资产投资完成78098.35 亿元，同比去年增长33.6%。房地财产投资增速以较大幅度落后于全社会平均水平。从月度环比增长情况来看，一季度房地产开发投资疲软，与去年同期根本持平，4月份以来投资开始放大，并呈加快增长势头。分物业类型的房地产投资结构保持稳定，住宅投资占总投资的比重维持在70%左右，商业营业用房投资占比约12%，办公楼投资占比约4%。房地产开发的资金来源方面，海内贷款

21、同比增长33%，占总投资额比重为23%；利用外资同比下降30%，比重为1%；自筹资金同比增长10%，比重为35%；其他资金（主要是定金及预付款）同比增长35%，比重为42%。可以看出，上半年房地产投资资金来源的增长主要依靠海内贷款和其他资金，这两类资金已占到总量的65%，考虑到其他资金中很大一部门来源于银行按揭贷款，银行信贷资金对房地产投资的支持力度明显加大；自筹部门根本与总量保持同比例增长，体现平稳正常；受外部金融情况的影响，外资对海内房地财产的投资有一定水平的萎缩，占比仅为1%。（二）土地市场上半年，土地市场先冷后热。一季度土地月均购买面积约2300万平方米，同比去年淘汰3成多；二季度以来

22、土地生意业务趋于活泼，尤其是6月份实现较大幅度的环比增长。土地生意业务代价在前5个月维持在单价1500元/平方米的水平上，颠簸不大，6月份出现较大幅度增长，每平方米代价突破2000元，土地购买总价款较5月增长了近一倍。 （三）商品房供给上半年，商品房施工面积逐月温和放大，月均施工量在20亿平方米左右，各月同比增长率保持在12%-14%的区间内，体现平稳；新开工面积同比出现负增长，各月同比淘汰幅度在10%-15%之间，新开工量环比增长较快，6月份到达近5亿平方米，同比下降率收窄到10%；商品房竣工面积同比实现25%的增长，但各月环比增长率逐步放缓，即期供给量可能不敷，求过于供的矛盾在近期或将显现

23、。（四）商品房需求上半年全国商品房销售面积实现34109万平方米，同比增长44.5%，凌驾2007年的历史同期峰值水平。各月销售面积呈加快增长态势，环比增幅逐月扩大，商品房需求旺盛。1-6月共计完成销售额15800亿元，同比增长53%，销售额逐月变动特征与销售面积情况根本一致。（五）商品房生意业务代价通过上半年商品房销售面积增长率与销售额增长率的比力可以发明，两者的位差逐渐扩大，表明代价呈正增长。上半年商品房销售均价为4632元/平方米，同比上涨22.3%，年初代价涨幅较小，尔后逐月加快上涨，5、6月份增速趋于平缓，并维持在一定的高位。6月份，全国70个大中都会衡宇销售代价同比上涨0.2%，环

24、比上涨0.8%。分地域看，与上年同期相比，衡宇销售代价上涨的都会有30个，其中涨幅最大的5个都会是：%、%、%、%、%；代价下降的都会有40个，其中降幅最大的5个都会是：石家庄%、岳阳5%、吉林5%、%、%。2009年6月全国70个大中都会衡宇销售代价指数地 区衡宇销售代价指数新建住宅代价指数二手住宅代价指数同比环比同比环比同比环比全 国北 京天 津石 家 庄太 原呼和浩特沈 阳102大 连99100长 春哈 尔 滨101上 海101101南 京102杭 州宁 波103合 肥100100福 州101厦 门南 昌济 南青 岛101郑 州武 汉98100长 沙101100广 州98深 圳南 宁99

25、海 口重 庆101成 都101贵 阳103103101昆 明10110298西 安100兰 州西 宁104100银 川103乌鲁木齐102唐 山100秦 皇 岛包 头102102丹 东锦 州100吉 林95牡 丹 江103无 锡扬 州101徐 州温 州金 华蚌 埠安 庆泉 州98100九 江99赣 州烟 台100100济 宁101洛 阳平 顶 山102宜 昌襄 樊岳 阳95常 德惠 州湛 江韶 关100桂 林9599北 海三 亚100泸 州南 充遵 义大 理（六）房地产开发景气指数房地产开发景气指数一季度体现低迷，二季度快速回升，其中企业景气指数二季度反弹至120.4.企业家书心指数也升高至1

26、08.6。全国房地产市场在经历了08年深度调解和09年一季度酝酿准备后，在二季度迅速回暖，活泼度明显提高。时间房地产企业景气指数企业家书心指数2008年四季度902009年一季度2009年二季度三、分物业市场运行情况（一）住宅市场1、供求干系供给方面，上半年商品住宅完成投资10189亿元，同比去年增长7.3%，1-2月投资低迷，根本维持去年水平，3、4月实现小幅增长，5月以来增速有所加快。上半年，住宅施工面积187414万平方米，同比增长11.4%，各月施工情况比力平稳，年初及年中时期增速略快；住宅新开工面积38487万平方米，同比下降13.1%，各月新开工面积同比去年均下降了近20%，6月降

27、幅略有收窄；住宅竣工面积17037万平方米，同比增长22.9%，但竣工面积增幅逐月下降，即期供给可能不敷。需求方面，上半年商品住宅销售面积完成31499万平方米，同比增长33.4%；实现销售额14047亿元，同比增长57.1%。在经历了低迷的2008年之后，今年上半年商品住宅需求反弹强劲，销售面积逐月加快增长，一季度同比增长率为8.7%，至二季度已增至33.4%；销售金额增长率快于销售面积，出现量价齐升的局面。住宅市场活泼度快速、明显地提升。2、代价变动除3月份略有回落外，住宅代价在整体上呈增长态势。上半年均价为4460元/平方米，同比上涨17.8%，逾越历史同期最高价。代价增长在年初稍慢，2

28、-4月加快上升，5、6月份环比增幅放缓，但同比仍保持18%左右的高增长。（二）办公楼市场1、供求干系供给方面，上半年办公楼完成投资529.72亿元，占全部房地产投资总量的3.7%，总量较小。1-6月办公楼施工面积总计7818万平方米，同比增长7%，各月环比增长率呈下降趋势；新开工面积总计1072万平方米，同比下降4.9%，各月新开工面积颠簸较大，4月较高，5月较低；竣工面积总计477万平方米，同比略增5.6%，除5月竣工较少外，其余月份根本维持在同比增长6%的水平上。需求方面，上半年共完成办公楼销售面积477万平方米，同比增长7.6%，前5个月销售面积同比增长率均为负值，但销售量逐月回升，降幅淘汰，至6月份实现正增长。办公楼销售额共计完成430亿元，同比增长20%，年初增幅较小，3月、6月增速较快。2、代价变动上半年，办公楼销售代价逐月下降，单价一季度维持在万元以上，进入二季度后回落至万元以内。1-6月销售均价