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1、用途评估单价（元/M2）评估价值（元）备注1广州市芳村区（现荔湾区）芳村大道沙洲街48号（浣花东路*酒家承租部分）/合法、完全产权，在估价时点尚可私用40年首层：170.1钢筋混凝土3约上世纪90年代商业225312475.03二层：98510950三层：10759425合 计2051.6三、估价师声明我们郑重声明：我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价

2、规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。估价人员宋留强已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象的地质条件进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖非暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的主部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何书面形式发表。本估价报告由广州银信土地房地产与资产评估咨询有限公司负责解释参加本次估价的工作人员参加本次估价的

3、注册房地产估价师签名：估价师姓名注册证书号签 字注册房地产估价师（签章）:年月日四、估价的假设和限制条件1、本咨询报告结果仅提供拆迁双方协商确定补偿费金额的参考意见，并非确定（或决定）补偿金额。拆迁补偿的项目及补偿费金额的确定属于当事人双方的权利。2、根据委托单位的约定，估价时点为：3、因评估物业为村属集体物业，委托单位未能提供权属证明。委托单位约定，本次评估中评估物业权益状况按完全产权，商业用途，在估价时点尚可使用40年确定。4、委托单位约定，评估物业（*酒家承租部分）的面积按如下评估：首层170.1平方米（含首层公共部分分摊）；二层985平方米（含二层公共部分分摊）；三层1075平方米。5

4、、委托单位约定，本次评估内部装修按毛坯考虑。6、本估价的一切取价均以估价时点有效的标准为准，未考虑未来影响房地产价格因素的可能变化，因此，随着时间的推移，如果以后估价对象，或本地区房地产政策以及房地产市场发生大的变化，则估价结果应作相应调整。6、本报告的有效性依赖于委托方所提供的有关法律文件、估价资料的真实性和合法性，并受到以上限制条件的约束，在使用本报告时，必须向政府有关部门加以核实、确认；若若资料不实，或委托方的约定不成立，则须重新估价调整，以免造成损失。7、本估价值除已载明的以外，是按产权完整,概不附带任何可影响价值之牵连、限制及开销。未受他项权利约束，可在公开市场上自由转让来评估的。五

5、、房地产估价结果报告1、委托方2、估价方3、估价对象（1）估价对象实体状况；估价对象所在建筑物为一栋三层高钢筋混凝土结构楼梯楼，首层层高约4米，二三层层高约3米。首层目前为临街商业门面，二层西面为*酒家大厅和包房，东面为桌球城；三层西面为*酒家包房和厨房，东面为桌球证。首层中间位酒家和桌球城的入口，首二层之间有宽阔楼梯和自动手扶梯相连，二三层之间有宽阔楼梯相连。根据委托方承诺函，*酒家承租部分各层面积为：因装修另行专门评估，本次评估内部装修按毛坯考虑。房屋竣工于约上世纪90年代，维护状况较好，经现场勘察，房屋结构基本完好，综合成新度7.7成。（2）估价对象权益状况：估价对象为为集体房地产，尚未

6、取得房地产证。现状用途为：三层西面为*酒家包房和厨房。评估物业按完全产权，商业用途，在估价时点，尚可使用40年。（3）估价对象区位状况：估价对象位于芳村大道与浣花路交汇处南侧，北临浣花路，东临芳村大道。估价对象向南可通过白鹤洞大桥上广州内环，东面的芳村大道为芳村地区的南北主干道，向西、向北不到两公里可到地铁1号线芳村站和坑口站。估价对象建筑物前有一较大空地可停车。周边绿化、环境一般。估价对象所在建筑物除*酒家和桌球城外，周围还有临街门面，目前正常经营，东面还入驻有兴安超市、药店等，估价对象南对面为农贸市场，周边还有银行、中小学等配套设施，属芳村的传统区域，配套设施完善。未来广佛地铁线将通过该区

7、域，随着广佛同城化的进一步推进，芳村作为与佛山接壤的广州城区，未来发展前景巨大。4、估价目的为委托方确定被拆迁房屋的货币补偿金额提供委托房地产的市场价值参考意见。5、估价时点二00九年？月？日。6、价值类型估价对象在估价时点符合估价的假设和限制条件的市场价值。7、估价依据1、国家标准GBT50291-1999房地产估价规范2、中华人民共和国城市房地产管理法；3、中华人民共和国土地管理法；4、城市房屋拆迁管理条例；5、城市房屋拆迁估价指导意见；6、广东省房地产评估条例；7、广州市城市房屋拆迁管理办法；8、广州市城市房屋拆迁评估技术规范；9、广州市城市房屋拆迁评估管理暂行规则；10、本地区适用的其

8、它相关房地产管理法规和规定；11、委托方提供的有关资料（见七、附件）；12、本公司估价人员所掌握和实地查勘搜集到的有关资料。8、估价原则评估遵循合法原则、替代原则、最高最佳使用原则，以及公平原则和估价时点等公认估价原则，遵守独立性、客观性和科学性的工作原则。9、估价方法估价对象为商业物业，首层临街铺类似的交易案例和出租案例较多，也比较容易获得，故采用市场比较法和收益法求取估价对象首层临街铺的价格，根据有关规定，结合估价经验，以临街铺为基准，二三层物业进行楼层、面积修正后，得出评估物业二、三层的评估价格。各估价方法的技术路线为：（1）市场比较法：考虑到近期在相同或类似地区中，具有多宗与估价对象相

9、似的房地产交易案例，进行交易情况、交易日期、区域因素与个别因素的比较修正，据此求出若干比准价格，综合评估确定估价值，市场比较法主要计算公式是：比准价格=可比实例价格交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正。（2）收益法：对于一宗一定使用年限并具有经营性的房地产，如果出租，则在这个年期内每年可以获得纯收益，把未来各年的房地产纯收益用合适的资本化率折现，其现值就是房地产的价值。其基本计算公式是：V=A/（r-s）1-（1+s）n/（1+r）n,其中：V估价值；A年纯收益；r折现率；sA每年增长率；n收益年限10、估价结果经深入的调查分析，缜密的测算估算，我们最终确定广州市芳村区（现荔湾区）

10、芳村大道沙洲街48号（浣花东路*酒家承租部分），评估总建筑面积3863.40平方米，按产权完整，在估价时点2009年12月5日的市场价值为：11、估价作业日期2009年？月21日2009年12月28日。12、估价报告应用的有效期自估价时点起计壹年，即2009年？月28日2010年12月27日。13、估价人员审核人：参与估价人员：六、估价技术报告1、估价对象实物状况描述与分析2、估价对象权益状况描述与分析3、估价对象区位状况描述与分析4、市场背景描述与分析广州市的房地产市场从2006年年底到2007年年末价格经历了高速增长，但随后，由于国家房地产宏观调控政策的实施，房价自2008年年初出现了回落

11、，后来又由于世界金融危机的影响，广州的房地产出现了较大程度的回调。为了刺激和提振国内经济，国家实施了一系列的经济刺激政策和适当宽松的货币政策，从而又导致了广州的房地产自2009年年初出现了强劲反弹，经历了自2009年4月到10月的价升量涨的局面。到2009年年底，广州的房地产价格出现了高达30%的增幅，部分房地产的价格基本上已经超过了2007年的最高水平。但由于房价的过快增长，国家目前又出台了一系列的房价调控措施。目前房价仍在高位，但随着国家调控政策效果的逐渐显现，房价的涨幅可能收窄。但由于中国经济的持续上涨，以及人口红利、城市化的持续，房价有可能仍会上涨。广州的商业物业的情况和整体房地产类似

12、，但涨幅稍低于住宅物业的涨幅。5、最高最佳利用分析房地产估价应当以估价对象的最有效使用为前提进行估价。最有效使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理论证，能使估价 对象产生最高价值的使用。基于估价目的和估价方在承诺函中的约定，本报告估价人员判断估价对象的商业用途（现状用途）是其最高最佳使用方式。6、估价方法适用性分析7、估价测算过程（以首层为例作详细说明）A、市场比较法：（采用新的市场法计算表） 通过深入调查和认真筛选，选定如下实例（如下表所示）： 面积单位：平方米，公告价单位：元/平方米编号实例名称行政区地址面积临街状况公告时间公告单价装修甲花地湾首层商铺荔湾区花地大道200

13、临街铺2009.1225000简装乙芳村大道西首层商铺芳村大道西45丙芳村大道西育才街首层商铺382009.1120526实例与委估物业因素条件说明（如下表所示）：委估物业实例甲实例乙实例丙交易时间交易情况公告价区域因素地段、距离市中心芳村大道东繁华程度临街铺，商业气氛浓厚交通通达程度临近芳村大道，交通便捷靠近地铁西朗站，交通便捷与估价对象同环境氛围社区环境，绿化一般较好公建配套设施和规划限制位于老城区，公共市政设施齐全完备与估价对象相同个别因素布局（宽深比）一般成新、使用年限竣工于约1990年代竣工于约2002年竣工于约2000年装修、设施设备毛坯建筑结构钢筋混凝土结构钢筋砼结构面积（平方米

14、）69.6经过细致的调查、勘察，认真的分析、比较，确定多项修正系数，应用市场比较法做如下计算估价对象首层临街商铺价格（见下表）：市场比较法计算公式（精细）比准价格P=可比价格J*100/（100+u）*（100+v）/100*100/（100+x）*100/（100+y） 案例 项目 A（甲）B（乙）C（丙）备 注可比价格J25000 20526 交易情况修正u4交易日期修正v区域因素修正x0.0 -1.0 x=sum（x1:x6）1.地段、距离市中心x12.繁华程度x2-23.交通通达程度x34.环境,景观x45.商服公建配套设施x56.其它因素x6个别因素修正y2.0 1.0 y=sum（

15、y1:y6）1.临路状况y12.成新,使用年限y223.装修,设施设备y34.楼层,朝向,布局y45.建筑结构,工程质量y56.面积y6-3权数（总和=100%）35.0%30.0%比准价格P24038 23567 19739 每项修正应20%，总修正30% 估价值 V=22584 根据上述计算，用市场比较法求得估价对象首层的评估单价为22584元/平方米。B、收益法估价对象马上要拆迁，故不再存在租约限制，故本次收益法评估采用市场客观租金。对估价对象周边商铺出租情况进行了了解。花地大道北一个250平米的首层商铺，简单装修，月租金单价为110元/平方米；芳村东窖北路一个60平米的首层商铺，简单装

16、修，月租金单价为140元/平方米；芳村大道中一个60平米的首层商铺，简单装修，月租金为9000元,折合单价为150元/平方米。根据估价对象的具体情况，确定估价对象首层临街商铺的客观月租金为130元/平方米（不含管理费），根据该区域的未来发展前景，年租金收益按递增2.5%计，确定各项系数后，按下表计算估价对象首层临街商铺的单价：收益还原法A年净收益。一般可取:A=A0-B-C-D-E-F-G-H a=130.0 其中：A0为年有效毛收入。BE为营运成本、费用。F、H税、利。应按出租型和经营型（商业、生产）两类来确定：0.0% 1、出租型x=8.3% A0=A1+A2+A3+A4，其中：A1=a*

17、12*（1-x）,a2=0.00 A3=（i/12）a3A1=i/12*a3*a*12*（1-x）,a3=2.00 a为月潜在毛收入，可用市场法来求。x为空置率，与物业的使a4=用性质有关, i为存款年利率，a3*a为押金，A2=a2*12*（1-x）,a2为i=2.25%月管理费收入，A4=12*a4,a4为上述以外其它月收入, 故: A0=（1+i/12*a3）*a+a2）*（1-x）+a4）*12。A0=1147.3 B维修费。可取为:bA0b=2.0%C保险费。cA0c=0.1%D管理费。dA0d=F税金（一般是房产税）。fA0f=18.0%r=6.5%n=40 对于A每年按增长率s递

18、增（或递减，s取负值）的计算s=2.5%公式为：V=A/（r-s）*（1-（1+s）/（1+r）n）结果：V=22479根据上式计算，用收益法求得估价对象首层的单价为22479元/平方米。C.估价结果确定根据两种方法的计算结果,两种评估方法各取50%权重，综合后得出委估对象首层的单价为22531元/平方米。以首层评估单价为基准，对二三层进行楼层、面积修正后，求得二、三层的评估单价如下表：待估物业楼层修正系数面积修正系数评估单价首层22531 基准二层0.54 0.90 10950 三层0.47 0.89 9425 8、估价结果确定确定根据市场情况及估价经验，最终确定广州市芳村区（现荔湾区）芳村大道沙洲街48号（浣花东路*酒家承租部分），评估总建筑面积3863.40平方米，按产权完整，在估价时点2009年12月5日的市场价值为：七、附件（清单及复印件）1、估价对象现场实物照片壹份（若干张）；2、估价对象地理位置图壹份3、房地产估价委托方承诺函壹份；4、？会议记录壹份；5、估价方房地产价格评估机构资格证书壹份；6、本项目估价师房地产估价师注册证（或执业资格证书）贰份。