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1、2.2.5特色农家乐休闲园艺区2.2.6老年公寓区（未定）2.3项目主要建设内容2.4项目运行和销售方式2.5项目股东投资方式和组织管理2.5.1股东投资方式2.5.2项目开发组建管理2.6项目投资估算与所需启动资金2.6.1最低启动现金投资2.6.2一期工程投资估算2.6.3 项目建设总投资2.7项目一期工程收益分析（1583万元）2.7.1钻石vip别墅开发2.7.2产权酒店别墅2.8项目总收益估算分析（ 亿元）第二篇：商业地产开发项目商业计划书模板商业地产开发项目商业计划书模板 1.0 项目概要1.1 项目公司1.2 项目简介1.3 客户基础1.4 市场机遇1.5 项目投资价值1.6 项

2、目资金及合作1.7 项目成功关键1.8 公司使命1.9 经济目标2.0 公司介绍2.1 项目公司与关联公司2.2 公司组织结构2.3 历史财务经营状况2.4 历史管理与营销基础2.5 公司地理位置2.6 公司发展战略2.7 公司内部控制管理3.0 项目介绍3.1 商业地产开发目标3.2 商业地产开发思路3.3 商业地产开资源状况3.4 项目建设基本方案3.4.1 规划建设年限与阶段3.4.2 项目规划建设依据3.4.3 商业地产开发基础设施建设内容3.5 项目功能分区及主要内容4.0 所在城市房地产市场分析4.1 国家宏观经济政策4.1.1 国家宏观经济形势对房地产的影响4.1.2 房地产宏观

3、政策4.2 城市周边区域经济环境4.3 城市市城市规划4.3.1 城市总体规划的布局与定位4.3.2 城市中心城区的五大问题4.4 城市土地和房地产市场供需4.4.1 城市市土地出让情况4.4.2 商业地产市场供需4.5 城市商业地产供需4.5.1 商圈分布4.5.2 商业业态分析4.5.3 城市商业现状分析4.5.4 居民消费特征分析4.5.5 城市商铺价格分析4.5.6 商业商业地产供需分析4.6 消费者调查4.6.1 居民消费特点4.6.2 商业地产潜在消费者问卷调查4.7 竞争分析4.7.1 竞争分析的方法4.7.2 竞争项目分析5.0 开发模式及qb区选择5.1 rrr城及qb区项目

4、5.1.1 rrr城的开发背景5.1.2 rrr城项目5.1.3 rrr城开发情况5.2 项目竞争战略选择5.2.1 山水绿城swot分析5.2.2 山水绿城开发策略和开发模式5.2.3 qb区项目6.0 qb区方案概念设计6.1 规划设计主题原则6.2 产品组合和功能定位6.3 建筑风格和色彩计划6.4 建筑及景观概念规划6.5 智能化配套6.6 qb区各地块设计要求6.6.1 商业地产功能配置要求6.6.2 a13地块设计要求6.6.3 a21地块设计要求6.6.4 a08地块（局部）设计要求6.6.5 a22地块设计要求7.0 营销策略7.1 预计销售额及市场份额7.2 产品定位7.2.

5、1 各项目的住房产品定位7.2.2 商业地产定位7.3 定价策略7.3.1 住房项目的定价策略7.3.2 商业地产的定价策略7.4 销售策略7.4.1 住房地产的销售策略7.4.2 商业地产的销售策略7.4.3 品牌发展战略7.5 整合传播策略与措施7.6 电子网络营销策略8.0 项目实施进度8.1 项目工程进度计划表8.2 项目工程进度管理体系8.2.1三级计划进度管理体系的建立与执行8.2.2三级计划进度管理体系的工作流程一级计划总控制进度计划二级计划阶段性工期计划或分部工程计划三级计划月、周计划9.0 项目风险分析与规避对策9.1项目风险分析9.1.1 项目市场风险分析9.1.2 项目工

6、程风险分析9.2 项目风险的防范对策9.2.1 市场风险规避对策9.2.2 工程风险的防范对策9.2.3 安全风险控制措施10.0 qb区投资估算和开发计划10.1 项目投资估算10.1.1 项目开发成本估算10.1.2 开发费用估算10.1.3 项目总成本费用估算10.2 项目开发计划10.2.1 开发分期 6910.2.2 项目开发进度计划表 69-7210.3 项目人员和组织机构配置 72-7310.3.1 组织保障 7210.3.2 组织机构 72-7310.4 项目融资计划和财务费用 73-7411.0 qb区财务与投资价值分析11.1 销售收入11.1.1 销售价格11.1.2 销

7、售收入11.1.3 项目税费率11.2 项目现金流量11.2.1 全部资金的投资现金流量表11.2.2 自有资金的现金流量表11.2.3 主要经济数据指标汇总11.（请继续 关注好范文网：WwW.HAOwORD.CoM）3 不确定性和风险分析11.3.1 盈亏平衡分析11.3.2 敏感性分析11.4 结论11.4.1 项目投资决策结论11.4.2 项目总体效益评价12.0 公司无形资产价值分析12.1 分析方法的选择 12.2 收益年限的确定 12.3 基本数据12.4 无形资产价值的确定附件.1 财务报表.2 相关证明文件第三篇：商业地产运营项目合作计划书商业地产运营项目合作计划书一、合作背

8、景鉴于贵方商业项目所需采取运营外包合作，我司就合作计划框架与贵司进行书面提交。二、公司介绍杭州陌晨投资管理公司是一家专业从事商业地全程服务的事业合伙制公司。 主营业务涉及商业地产全案策划、销售管理、招商管理、运营管理、资产管理、物业服务等专业领域。核心事业合伙人由从事商业地产行业的精英组成，是专业面向国内商业地产的实操型团队，拥有丰富的商业地产全程服务操作经验和资源，旨在为中国商业地产市场提供高品质、专业、全面且能落地实现的商业资产管理增值服务。陌晨投资管理业务涉及国内十余个省市，物业服务范围主要涉及城市综合体、大型购物中心、主题百货、专业市场、商业街、步行街、文创园等，管理及服务的商业面积逾

9、百万平米。主要服务内容包括投资分析、商业分析调研、专题商业规划、项目的开发与再开发、销售管理、招商管理、运营管理、物业服务、消费者市场推广管理等商业地产一站式服务，帮助开发商操作商业项目、协助投资者收购商业项目，使资产得到稳定持续的增值。三、操盘案例1、温岭农贸城服务内容：定位、策划、销售、招商服务时间：2014年-2014年项目概况：温岭农贸城位于温岭市万昌路与开发大道交汇处，与市客运中心相邻，占地110 亩，地上建筑面积73300平米，地下室面积为10900平米，其中市场建筑面积为53500平米，综合服务区（十六层）建筑面积为19800平米。 农贸城采用专业场馆和特色街相结合的建筑风格，开

10、设本地优质农产品、粮油、副食品、水果、蔬菜、水产、花卉等专业交易场馆和南北货、特色小吃一条街，配套建设信息中心、农产品展示中心、储藏保鲜中心、农产品检验检测中心、污水污物处理中心、商品配送中心等大型的综合性市场。2、绍兴玛格丽特策划、招商、运营 服务时间：2014年绍兴玛格丽特商业中心位于绍兴火车站对面，总建筑面积196800平米，其地上建筑面积为150800平米，地下建筑面积为46000平米，由商、住两部分组成，其中商业部分90000平米。玛格丽特商业中心是以大型零售业为主体，众多精品店、专卖店为辅助和多功能商业服务设施为配套，集购物、餐饮、娱乐、休闲、商务、文化六大功能为一体的块状复合式商

11、业中心。3、温州邻里中心策划、业态调整、运营 服务时间：温州邻里中心位于温州龙湾区经济开发区核心商业中心区，占地面积1万余平米，建筑面积1.8万余平米，商务办公物业改商业物业。2014年10月开业，定位开发区邻里生活中心。4、温岭时代广场定位、招商、运营 服务时间：温岭时代广场位于温岭市万昌中路1239号，建筑面积40000多平米，是温岭市唯一一家集时尚名品、潮流新品、休闲良品的中高档百货商场，有乐购超市、kfc、周大福、中国黄金、only、百丽、康奈等品牌。5、杭州香港城（名镇天下香港城） 服务内容：定位、策划、销售 服务时间：杭州香港城位于杭州三墩板块，集商业、小户型公寓、写字楼等为一体的

12、综合类主题生活街，总建筑面积约15万平方米，其中商业项目面积6万平米。在考虑餐饮、娱乐、超市和其他业态的配比的基础上，注重体验式消费、家庭式消费，打造以休闲健身、特色餐饮、美容美体、精品购物、儿童游乐场所为主要业态的三墩首席精品时尚生活街区。6、杭州江南时代广场 服务内容：江南时代广场位于下城区石桥路456号，总建筑面积12万平方米，是以儿童体验为特色，集时尚、休闲、购物、娱乐、文化等为一体的主题特色购物中心。除定位于儿童游乐的爆米花乐园外，江南时代广场更集聚了众多品牌体验馆，通过空间设计、互动体验等方式，充分刺激消费者感官，创造充满乐趣的购物新体验。同时江南时代广场通过拉大休闲餐饮娱乐业态所

13、占比重，打造特色休闲步行街，并集合主题餐饮广场、影院、电玩、健身、ktv、spa馆等，尽情享受娱乐生活的精彩纷呈。7、东阳香港城（金罗马中央广场） 服务内容：东阳香港城位于东阳市江北区广福东街上，是目前东阳唯一的城市综合体，集吃、喝、玩、乐、购、住、游与一体的一站式文化商业航母。项目占地面积4.5万余平米，总建筑面积约16万余平米。8、连云港香港城商业定位、策划服务 服务时间：连云港香港城位于连云港赣榆县华中路南与青口河交叉处，是赣榆最繁华的商务中心区。项目占地250亩、建筑面积近50万，其中商业面积10万，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、旅游、居住、商务等众多业态于一体的大型城市建筑综合体

14、和地标性项目。9、泰尚达生活广场（文化创意园区）定位调整、业态调整、二次招商、策划服务、运营 服务时间：泰尚达生活广场位于杭州笕桥镇中心，以家庭居民为目标客户，打造特色餐饮、休闲娱乐、儿童配套为主题的生活商业广场；满足居民日常生活需求；提供舒适的购物环境，提升社区居民生活品质。一站式多功能的业态包括了零售、餐饮、娱乐、文化、运动、办公等。四、商务条件1、项目营运部组织架构2、运营商务条件以独特创新的经营理念、策略，为商业品牌注入生机活力，以细腻严谨的管理风格培养商业品牌永续运营、发展。服务费用：人员工资（39500元/月） + 服务利润（年总租金的3%） 人员组成：营运部5人，市场推广部1人、

15、信息管理部1人其它条件：甲方安排食宿；签定合同时先预支付三个月服务费用中的人员工资。杭州陌晨投资管理2014-7-2第四篇：商业地产商业地产拼的就是运营管理，否则再好的地理位置，没有先进的经营理念、成熟的管理模式、优秀的人才团队，也不敢保证能长期发展。因此，一个商业地产项目要想获得成功就要看能否细化市场，寻找市场的空白点，征服消费者的心！不是从开发商自己的角度，而是真正站在消费客层和消费需求的角度改善对商业地产的看法，通过具体的经营对策，走差异化路线。/一.商业地产是一个具有地产开发、商业运营与资本运作三重特性的综合性行业，着眼于长期发展战略，它兼有地产、商业、投资、运营、模式可复制等方面的特

16、性，完全不同于众所周知的住宅地产。中国内地正式使用商业地产的概念开始于1999年，以大连万达集团为代表的房地产企业，开发了效仿美国商场（mall）操作模式的“订单式商业地产”。商业地产兴盛于2014年wto全面对外资开放商业零售以后，全国各大房地产开发商纷纷应势调整战略，陆续推出其商业地产品牌，到目前为止，中国大陆正处于商业地产高速发展时期。二.地产开发商在开发商业地产时，要考虑项目的地理位置、商业定位、规划设计、招商策略、运营管理等三.各类商业业态解析a. 百货公司：是指在一个建筑物内，几种或若干个专业的商铺向顾客提供多种类、从品种商品及服务的综合性零售形态。包括经营多品种、多门类的综合性商

17、店和大、中、小型综合经营的商店。百货公司的理想营业面积为30000至40000平方米（视地区市场而定）；特点- 整体规划、统一管理、而以联营即扣率（提成）为主要经营模式，亦有少部分租赁空间；类型- 大众百货（卖场货品主要以大众消费品为主，进场品牌趋于平民化）；时尚百货物（以前卫时尚为经营理念，经营特色主要以白领喜好的时尚品牌为主，如太平洋百货、百盛百货、东方商厦、伊势丹百货、巴黎春天百货）；精品百货（以高贵服务理念为主导，经营高档精品品牌，差别在于其卖场一楼品牌主要以国际一、二线品牌为形象亮点，目标消费群体定位在中高收入阶层，实行vip会员制客户管理系统和服务管理系统）b.购物中心sc：是指多

18、业态、多业种、多店铺的全客层消费场所，多设在市区或高密度住宅区内，由专业经营团队系统地有计划地开发、管理、运营，向消费者提供综合性服务，理想营业面积一般在100000平方米以上，一般楼层多至七八层，空间呈纵向规划。购物中心类似于shopping mail，但一般设在市区内，具备几个主力店，并有雄伟的殿堂及大片挑空区，以客层档次为商品楼层划分，也会有国际一线品牌为主力商品郡，结合大量餐饮、娱乐、文化、休憩、购物、影院为一体的全业态多功能商场，并以租赁结合扣率为主的经营模式，多业种及特色大店（店中店）组合而成，并有大型地下停车场。如深圳万象城；c.综合商城（摩尔）指在一个建筑群或一个大型建筑物中，

19、一般楼层不超过三层，空间呈横向规划；由一个管理机构组织、协调和规划；把一系列的零售商店、服务机构组织在一起，提供购物、休闲、娱乐、饮食等各种服务的一站式消费中心。理想营业面积在20140平方米以上。功能全-集购物和其他商业服务，甚至金融、文化功能于一体，进行全方位服务。开发步骤（1.用地选择性 2.确定类型；3.承租户服务与制定承租政策法规；4.金融支持与财务分析；5.分析人才需求，建立人才培养计划；6.制定发展战略）d.大卖场-大卖场以经营生鲜熟食及民生必需品、日常生活品的全品类商品组合为特色，并以超低价促销与平价销售的综超形态经营，其机构侧重中央采购及营业控管系统，帮连锁效应由此产生。理想

20、营业面积：1500025000平方米（依城市级别而定），单品数约20140个以上单品。大卖场经营管理具备的基本特征是：低成本、低利率、大流量。e.社区超市-是以顾客自选方式经营的社区型零售商场，又称自选商场，理想营业面积为500-2014平方米不等，经营策略（1.低价销售员；2.贴心服务；3.塑造品牌）f.仓储批发店，又称为仓库商店，仓库批发店的经营方式是避开与大型百货商场竞争的焦点，转而搞薄利多销的特色经营。g.专业店 就是以经营某一大类商品为主的业态，并且有丰富专业知识的销售人员和相适的售后服务，满足消费者对某大类商品的选择需求的零售形态。如电器、鞋类、运动类、家居类、建材类、化妆品等。8

21、.精品广场：一般以高收入群体为目标消费者，常销售高级时装、饰品、手表珠宝、皮包、手套、领带、皮鞋和化妆品等，其经营形式有独立经营也有设店精品专柜等。9.名品折扣店：专指由销售过季、下架、断码名牌商品组成的购物中心，因此也被称为名品折扣店。10.批发业态:如义乌小商品批发城，武汉汉正街批发市场11.文化主题业态：指商业项目充分挖掘所处城市的地理优势和人文资源优势，依托城市历史的深厚底蕴，结合现代文化商圈全新理念基础，打造以城市文化概念为主题，集多业种为一体的主题商业圏。如南京1912，秦汉唐。12.旅游商业业态13.地铁沿线商业业态14.商业街15.住宅区底层商业16.创新业态第三章商业项目实施

22、计划第四章商业地产开发操作流程第一节市场调查精析与项目定位一、 市场调查精析（swot分析）1. 市场调查市场调查内容：a.市场环境调查，包括政策环境、经济环境、社会文化环境的调查报告有市场基本状况的调查，包括市场规范,总体需求量，市场的动向，同行业的市场分布占有率等；有销售可能性调查，包括现有和潜在用户的人数及需求量，市场需求变化趋势，本项目竞争对手的产品在市场上的占有率，扩大销售的可能是性和具体途径；还可对消费者及消费需求，项目，产品价格，影响销售的社会和自然因素，销售渠道等等开展调查。2. 市场调查的主体流程市场调研的重要环节主要在两个方面：信息收集和调研分析；调研分析（swot分析）即

23、态势分析法-a.sw分析：b. 机会与威胁分析，c.swot分析步骤：确认当前的战略是什么；确认企业外部环境的变化；根据企业资源组合情况，确认企业的关键能力和关键限制；按照通用矩阵或类似的方式打分评价。3.撰写调查报告3. 地产专用名词1. 三通一平：水、路、电通，场地平整。2. 生地熟地：生地指完成土地征用，未通过三通一平的荒地；熟地指经过土地开发，具备基本建设条件的土地。3. 容积率：建筑总面积与占地面积的一个比值（限制小区人口密度比）。4. 建蔽率：是建筑物在基地上的最大投影面积与基地面积的比率，比方说200平方米的基地，而基地周围区域规定的建蔽率为60%，那么，一楼的楼地板面积可能就是

24、120平方米，而剩下的80平方米空地，可能作为临路退缩植栽、中庭、户外休闲设施等。5. 五证：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证第五篇：商业地产?由易迪房地产商学院主办的商业地产开发、运营模式与各业态招商实战培训在郑州展开首届班的全国招生工作。目前已按原计划火热招生中，招生主要面向董事长、总经理、副总经理、或各类商业经营机构、商业地产管理服务机构、商业地产策划营销及相关业界人士。在商业地产成为常态的形势下，易迪商业地产开发和运营班应运而生。本次培训采用面授的教学模式，由万达高管张老师全面解析万达商业管理模式和发展战略；学习商业地产招商运

25、营策略，掌握商业项目开发成功的核心秘笈；通过经典案例解析,进行招商和运营项目落地辅导。同时也欢迎学员带上项目方案讨论，与张老师一起现场破解商业营销推广、定位规划、招商运营等策略难题。历时业内人士将齐聚一堂。互相学习交流、递换名片。促进学员交流、增进同学真情、加速资源整合、开阔地产视野。访问此文后还关注了以下范文：商业地产商业地产培训之商业地产术语大全商业地产培训上一篇：家具商业计划书下一篇：电子产品商业计划书 花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。区内商铺经营状况不景气，销售业绩不佳。对策：把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命名炒作，作为特价单位适时限量发售。通过广告炒作、整体形

26、象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。商铺经营不景气，销售业绩不佳，究其原因有二。一是区内人气不旺，二是花园离大型购物中心太近。故对策有二：一、引爆住宅销售，带旺区内人气，促进商铺的经营和销售；二、根据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。例如：高品味的酒廊、咖啡厅等。六、形象定位根据物业项目的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把物业项目定位为：凸显人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。主体广告语：辉煌人生，超凡享受花园提供的（给您的）不止是称心满意的住宅辉煌人生花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年老板和管理阶层，或者是

27、有固定资产投资的中老年。因此，他们的人生是与众不同的，是辉煌的。地产项目策划书（三）一、项目简介：凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127m2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计XX年5月底办下。由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的5