合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准甲级Word文档格式.docx

1、2建立健全各项管理制度，公共突发性事件如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核方法。3建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核。4建立物业管理档案包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案、装饰装修管理档案、日常运行档案、内部管理档案等，设有专职人员、档案资料室；归档及时、完整，便于查询。5使用专业电脑系统管理业主基本信息、物业基础资料、维修养护记录、收费记录。6按照相关规定和管理规约临时管理规约约定，建立装饰装修管理服务制度。受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订住宅室内装饰装修管理服务协

2、议，告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止行为和注意事项；装饰装修期间，每日巡查1次现场，做好记录；业主或使用人未申报登记或者违反相关规定，及时告知并劝阻，拒不改正的，及时报告相关主管部门、业主委员会，并在小区内公示；装饰装修结束后，应进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人应按照约定处理；装修垃圾及时清运。7在物业共用部位显著位置公示24小时服务 。水、电、气等急迫性报修半个小时内，一般修理一日内完成预约除外；由专业单位负责的，发现问题应及时告知相关单位；对业主或使用人提出的意见、建议、投拆在2个工作日内处理回复；有报修、维修、处理记录，维修完成后48小时内回访，回访率不低于80

3、%。8设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。小区主出入口设有小区平面示意图。9涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张帖通知，履行告知义务。10按有关规定和合同约定标准管理，使用专项维修资金。11每月组织1次项目服务质量检查，做好记录。12每年组织业主代表参观共用设施设备机房。13做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查。14每年至少公开征集1次物业服务意见，问卷率到达实际入住业主80%以上，公示整改情况。15在小区醒目位置设立公共信息栏；配合有关部门进行公益性宣传。16按照标准要求

4、，每年第一季度向业主公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。17按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。18能提供四种以上特约服务有偿和四种以上便民无偿服务；重要节日进行美化装饰；每年组织两次以上的社区文化活动。19专项服务委托管理。依据相关规定，签订标准的委托服务合同，明确各方权利义务；专项服务企业应具备相应资质，操作人员持有相应的职业资格证书；专项服务企业人员佩戴标志，仪表整洁，行为标准，用语文明；对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。20综合管理的其它服务项目到达约定的服务标准。21对小区内违反治安、规划、环保等方面

5、法律、法规及违反管理规约临时管理规约的行为，应及时劝阻、制止并报告有关行政主管部门及全体业主。5公共区域卫生保洁服务一、 生活垃圾的收集、清运1 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾收集容器。2 生活垃圾实行分类收集。3每2周清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。4 每日清运1次生活垃圾，并清运到指定的垃圾收集场所，不得乱堆乱倒。5 保洁车外观整洁、摆放整齐。二、 物业共用部分清洁一 楼内1每日清洁1次、每日清拖1次大堂地面；每周擦拭3次信报箱、大堂玻璃；每月天刮2次大堂玻璃；每月清洁2次大堂、候梯厅墙面；每日巡视保洁1-2次。2每日清洁1次楼内地面

6、、楼梯，每周清拖2次；每周擦拭3次楼梯扶手、栏杆、窗台；每月擦拭4次防火门、共用防盗门、消防栓、指示牌等公共设施；灯具每季度除尘1次；3 根据地面材质，定期做地面清洗、养护。二 电梯1每日擦拭1次电梯轿厢门、面板；每日清拖1次电梯轿厢地面；每日巡视保洁2次。2 不锈钢面或其他装饰材料的电梯，每月护理3次。石材地面的电梯每月养护1次。三 天台屋面每月清扫1次楼顶天台、屋面。有天台、内天井的每周巡查1-2次，有杂物及时清扫。四 庭院1 每日清扫1次道路、两侧人行道，巡视保洁2次；广场地面砖每半月冲洗一次，全天候保洁。2 每周清洁1-2次小区公共照明及设施设备；每2月清洁1次雨蓬、门头等。五 水景1

7、 定期对水体投放药剂或进行其他处理。2每周安排专人清洁2-3次水面；定期进行水体净化处理；每季度清洁1次水池池底。三、 有害生物防治1配合相关部门进行有害生物防制。2 投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。四、 雨雪天气1 雨后清洁。雨后，对小区内主路、干路积水进行清扫。2 扫雪铲冰。降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10时前清扫干净。五、卫生事件发生公共卫生事件时，迅速组织人员对物业共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒。六、 检查记录1 每日检查1次清洁质量，做好记录。2 每月全面检查1次清洁质量，做好记录。3 清洁档案齐全。 6公共秩序维护1秩序维护人员

8、以中青年为主，45周岁以下的人数占总人数的80%以上。2秩序维护人员应配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。3出入口有专人24小时值守，其中主出入口20万平方米以上住宅小区应双人值守；当值时坐、立姿势端正不少于18小时，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。4对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。5实行24小时巡视检查，20万平方米以上住宅小区夜间巡查应设2-3片巡查路线。重点部位小区道路、单元出入口和地下车库应设巡更点，秩序人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每2个小时巡查一次，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过2分钟，监控中

9、心有巡更记录。6接到火警、警情后三分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。 7在遇到异常情况或住户紧急求助时，三分钟内赶到现场，采取相应措施。8 维护道路使用和场地的正常秩序。9小区设有监控中心，应具备录像监控监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口、楼宇对讲可视、周界报警、住户报警对讲功能、门锁智能卡等五项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。监控影像资料，应当留存15日备查。10监控中心接到报警信号后，秩序维护人员应5分钟内赶到现场进行处理，并报告管理处与警方；接到住户紧急求助时，秩序维护人员应5分钟内赶到现场，采取相应措施11小区应有火警、水警、警

10、情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的应急预案演习。专业人员24小时值守安防控制室；报警记录由系统打印留存。12 在强降雨、雪天气期间，备勤人员24小时待岗，人数不少于秩序维护专业人员的20%，配备必要的应急工具。13记录与档案。各项工作记录完整有效；档案齐全。7停车管理1建立停车管理制度。2建立停车管理档案。3定期存放车辆的，应签订停车服务协议。4在显著位置公示停车须知。5 设置标准的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。6机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记。7 24小时有专人定时巡查停车场库，车库内配置道闸和录像监视等设施设备

11、。8 停车场库内配备消防器材并定期检查，做好记录。9 停车场地面每日清扫1次，地下停车库地面含车位地面每月清拖1次。10车库无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。8公共绿化养护一、基本要求：1、小区绿地率达40%以上。2、绿地总体布局合理，满足居住环境的需要，集中绿地率10%以上。3、利用植物、山石、水景等设置景点，且与环境协调。4、乔、灌、地被、草配植合理，层次较丰富，景观好。花坛、花境面积占绿地总面积的0.5%以上。5、绿地保存率100%，乔、灌、草等保存率98%以上。绿地设施、硬质景观保持完好。二、草 坪：修剪草坪保持平整，草高不超过8cm；随时清除杂草，目视无杂草；常年

12、保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水；按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年二遍以上；及时做好病虫害防治；草地生长正常，斑秃黄萎率低于5%。三、树 木 ：修剪乔、灌木修剪每年四次以上，基本做到无枯枝、萌蘖枝；蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于六遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀缘植物修剪及时，每年不少于四次，基本无枯枝；适时中耕除草,做到基本无杂草，土壤疏松；按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍；防治结合、及时灭治，无病虫害发生；树木基本无倾斜；乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。花坛花境：一

13、年中有二次以上花卉布置；保持有效供水，无积水；缺枝倒伏不超过三处；及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次；适时做好病虫害防治。四、 垃圾处理绿化垃圾能随时清理干净，无垃圾堆放过夜情况。五、树干涂白 涂白时间一般在11月上旬至12月中旬，小区内的树干涂白高度应保持一致。1 各项工作记录完整有效，2 绿化档案齐全。3每月至少检查绿化工作2次并对植物的养护情况进行记录。9共用部位及共用设施设备维修养护管理一、综合管理1 建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。2 按照相关规定，及时对房屋使用安全情况进行评估检查。3每年第四季度制定下一年度维修养护

14、计划并组织实施。4 对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。5 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。6在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。7设备机房。每日巡视2次、每周清洁1次，机房内不得堆积杂物；按标准设置鼠药盒或粘鼠板、挡鼠板；在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况；设施设备标志、标牌齐全；在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书；各类管线有分类标志和流向标志；交接班记录齐全、完整。二、共用部位一 房屋结构1 根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。2 每半年检查1次梁、板、柱等结

15、构构件，做好记录。3 对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知全体业主。二 建筑部件1每季度检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。2每周巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。3每季度检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。4每年汛期前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录；降雨后及时排除积水。三附属构筑物1 每月巡查2次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，

16、按照责任范围进行维修养护，做好记录。2每月1次对屋面泄水沟、楼内外排水管理道进行清扫、疏通，保证排水畅通；每年检6月至9月每月检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热材料有断裂、缺损的，应及时修理。各项工作应做好记录。3 每月巡查2次大门、围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。4 每月巡查2次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、室外健身设施，儿童乐园等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。5 每年检测1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。三、空调系统1温度控制符合节能要求，有节水节电具体措施，每月对能源消耗进行统计、分析。进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施

17、设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录。2 每年检查1次管道、阀门并除锈。3定期检验压力容器、仪表及冷却塔噪声。4 每月清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体；每年清洗消毒2次风机盘管滤网；每两年清洗消毒1次风管。四、二次供水设备1 直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。2 二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。3 每日巡视2次水箱间、水泵房，做好巡视记录。4 有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。5每季度对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行1次整体养护。6 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆1

18、次，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。7 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。五、排水系统1 按照市排水管理机构的要求取得排水许可证。2排水设施。每年汛期前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通；每次降雨前后及强降雨过程中对主要排水口、管井进行检查。3 污水泵。每周巡视1-2次，每季度养护1次。4 窨井、化粪池。定期检查，每半年清掏1次。六、公共照明和电气设备1 室内照明。每周巡检2次，一般故障即时修复，其他复杂故障2日内修复。2 室外照明。每周巡检2次，一般故障即时修复，其他复杂故障3日内修复；适时调整时间控制器。3应

19、急照明。每周巡检2次，故障即时修复；断电后维持照明时间达标，指示灯外表亮度和应急照明照度达标；每季度活化1次蓄电池。4高压柜及高压线路。每周巡检1次高压柜；定期进行设备和线路的检测；每年活化1次直流屏蓄电池；每2年检测1次中央信号屏；做好记录。5 干式变压器。每日巡检1次，做好记录。6 油浸变压器。7低压柜。每周巡检1次；每半年养护1次；每年检查2次电气安全；每半年检测1次接地电阻；每年校验1次仪表；8低压配电箱和低压线路。每月巡检3次；每年养护1次；每半年切换1次双路互投开关；9电动机。每周巡检1次运行中的电动机；10控制柜。每年养护2次。每半年校正各种电器装置或控制设备的设定值。每年检查1

20、次各类远控装置和节能装置；11 发电机。每月试运行1次；每年1次带负荷运行；每年活化2次蓄电池；每周巡检1次充电机和蓄电池；12电气检测。每2年1次预防性试验；每年检测2次高压个人防护用品；每2年检测1次直流屏；每2年检测1次高压电缆；每年校验1次内部结算电能表；13 变配电室。24小时有人值守；设备附件及工具、个人防护用品完好；防小动物措施完备。七、安全防范系统1 对讲门口机。每月检查3次按键、显示屏等，外表清洁1次；每半年内部除尘1次。2 网络控制箱。每半年度检查1次外观、接线，外表清洁1次；3 红外对射探测器。每2月检查1次防水、探测范围、接线等，外表清洁1次；4 图像采集设备。每周检查

21、2次监视画面、录像功能；每月外表清洁3次；5 摄像机。每季度检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头外表清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。6 解码器。每季度检查1次防雨罩、接线等，外表清洁1次；每年内部除尘1次。7 云台。每季度检查1次运转、接线，外表清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。8 巡更点。每月检查1次外观、存储记录，外表清洁1次。9 读卡器。每月检查键盘、防水3次，外表清洁1次。八、电梯1 24小时运行。2 设有高峰梯的，在高峰期与主梯同时运行。3发生电梯困人或其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人员须在15分钟内到现场。专业维修人员须在30分钟内到现场进行救

22、助。4 每半月日进行1次日常维修养护工作。5 设电梯安全员，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯定期检验计划。6 定期检查紧急报警装置。7 定期年检并取得合格证。8 轿厢内标准张帖年检合格证有效期内、乘梯安全须知。九、水景1 启用前进行防渗漏检查。2 使用中每周巡查2次喷水池、水泵及其附属设施。3 设置必要的安全警示标志。4 水质符合卫生要求。10消防安全防范1 落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责；2 成立义务消防队，每年进行1次消防演练，有业主、物业使用人参与，相关人员掌握消防基本知识和技能。3 发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。

23、4 消防控制室设专业人员24小时值守，处理各类报警信息。管理制度、应急预案张贴在显著位置，备存紧急消防物资。5 每周防火巡查3-4次；每周专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。6 每年对职工进行4次消防安全宣传教育，每年组织2次业主消防安全宣传教育。二、消防设施设备维修养护一 火灾自动报警系统1 报警控制主机、联动台每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。每日机柜外表清洁1次，每半年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。2 模块、探测器、手动报警装置每半年巡查1次模块、探测器、手动报警装置；每半年外表清洁1次；探测器投入运行2年后，每隔3年由专业清

24、洗单位全部清洗一遍。3 备用电源每季度备用电源充放电试验和外表除尘1次。二消防广播系统每日机柜外表清洁1次，每季度机柜内部除尘1次，设备外表清洁1次；每半年机柜内的设备内部除尘1次。每季度检查1次 插孔、重要场所的对讲 、对讲 主机、播音设备、扬声器等。三防排烟系统每季度养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。 四防火分隔系统每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次，电控箱外表清洁、内部除尘1次；每月防火门附件检查1次，每年门的转动部位上润滑油1次。五水灭火系统每年养护1次室外消火栓，每半年室内消火栓养护1次，设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每季度润滑检查1次，每年整体养护1次。六灭火器每年进行1次功能性检查。