物业管理部的工作制度规程.docx

1、物业管理部的工作制度规程物业管理部的工作制度规程第一节 任务和岗位设置一、任务 物管部是实施公司辖区范畴内的工程治理，保证设备、设施正常运行的职能部门。物管部的治理具有严密的科学性和较高的技术性，它是为用户制造安全、文明、舒服、方便的商住环境的差不多保证和坚强后盾，是反映公司服务水准、良好形象和声誉的重要标志。物管部的职责范畴如下：l、负责公司管辖范畴内商住房的电力系统、消防系统、电梯系统、空调系统、给排水系统的运行治理、爱护保养和故障检修以及保安保洁等。2、负责公司公共设施、设备的修理保养。3、负责用户室内二次装修的申批、监管。4、负责对用户室内设施、设备提供有偿修理服务。5、负责大楼外委工

2、程的监管工作。6、负责公司管辖范畴内的保安、消防工作。7、负责公司管辖范畴内的保洁工作。8、负责公司管辖范畴内的土建修理工作。二、物管部组织结构图第二节 物业治理部岗位职责(一)物业治理部经理1、在公司总经理的领导下，全面负责物管部的各项工作。2、负责公司所辖房屋建筑，公共设施，机电设备、消防设备等技术和治理工作；3、负责制定本部门的各项治理制度及应急措施，确保质量治理体系在本部门有效运行；4、负责向经营户及消费者提供日常修理、保安、保洁、仓储修理等服务。5、负责对本部门各班组的工作进行检查，指导；6、负责经营户及消费者装修申请、审批工作及较大规模的装修验收工作；7、负责参与楼宇工程验收交接工

3、作及制定楼宇工程验收实施打算。负责组织新接物业的机电设备运行调试工作；8、负责对本部门发生的重大事故，组织调查分析及处理工作；9、对采购物资和提供服务的供方进行评判；10、负责审核本部门提交的物品申购报告，交主管领导审核的并报总经理批准；11、负责本部门水、电等各专业技工的工作技能的培训及考核打算的制定，并配合物管部组织实施；确保其正常运行。12、监督、组织实施与物业治理有关的计量检测设备的定期校准工作。一三、全面规划公司服务设施、消防设施的添置、安装、调试、运转和修理等工作，为质量治理体系的正常运作提供保证；14、负责收集设施、设备运行原始记录，并进行统计分析，为提高运行质量提供依据。一五、

4、组织领导工程技术人员的岗位培训。二设施设备组组长1、 在物管部经理的领导下，全面负责设施设备组的各项工作。2、安排执行所辖设备的定期保养规定及参与执行有关的技改项目。 3、监督执行部门的工作指令。 4、负责跟踪工作单的作业情形。 5、定期组织班组职员进行技术和安全生产等业务知识交流。 6、做好本班组的技术档案、修理保养记录和交接班记录等原始记录的治理与存档。 7、负责监督、跟踪相关外委项目的进展情形。 8、及时反馈常用物料、修理零件、工具等材料的品质情形。9、负责公司修理设备、材料的采购。10、负责本小组的劳动纪律考核，并每月上报综合部。(三)强、弱电修理员1、在设施设备组组长的领导下，治理强

5、、弱电系统所辖设备。2、制订并监督执行强、弱电系统的设备定期保养规定及技改项目方案。3、填写本系统的操作要求和工作指令。4、提出本系统的备料打算，协助采购专业性较强的工具或零件。5、负责本系统的外委项目(含外委工程、代修理工程以及仪器、外表、工具送检)的洽谈审定，监督并验收。6、负责与相关业务主管部门进行业务联系。7、负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。8、负责管辖范畴内弱电系统包括消防系统和通讯系统的日常运行、保养、修理。 9、负责配合电信部门对直线 、专线 的开通及修理联系。 10、负责配合电信部门对用户 系统的爱护。11、负责对消防系统中水系统和风系统的设备进行定期检查和爱护保养。协助

6、水电修理组对消防系统中的电气部分进行爱护保养。12、负责管辖范畴内所有公共设备的应急修理。一三、设备责任人每周一次巡查责任设备；每月一次清洁责任设备及周围环境卫生。四空调给排水修理员1、在设施设备组组长的领导下，治理空调及给排水系统所辖设备。2、制订并执行空调及给排水系统的设备定期保养规定及技改项目方案。3、填写本系统的操作要求和工作指令。4、提出本系统的备料打算，协助采购专业性较强的工具或零件。5、负责本系统的外委项目含外委工程、代修理工程及仪器、外表、工具送检的洽谈审定，监督并验收。6、负责与相关业务部门进行业务联系。7、负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。8、负责空调系统包括风机的日常

7、运行和爱护保养。协助水电修理组对空调系统中相关的电气设备进行爱护保养。9、负责给排水系统包括阀门、管道的爱护保养。协助水电修理组对给排水系统中相关的电气设备进行爱护保养。10、在非供冷期内设备责任人每周一次巡查责任设备；每月一次清洁责任设备及周围环境卫生。11、负责大楼管辖范畴内所有公共设备的应急修理。五电梯修理员1、负责监视和把握各电梯的运行状态，保证电梯的正常运行；2、完成电梯的定期保养；3、电梯机房发觉故障时，应赶忙进行检修，并做好记录，如无法修理，应赶忙与厂家联系，同时做好记录；六水电修理员1、负责低压配电室、电梯机房、楼层电气小室的日常运行、修理、保养。2、负责管辖范畴内所有公共设备

8、的应急修理。3、每月两次发电机试运行。 4、负责大楼立面照明灯具的启、停。5、负责用户室内水电设备的有偿修理服务。6、负责电气设备、各配电箱柜表面清洁。7、设备责任人每周一次巡查责任设备；每月一次清洁责任设备及周围环境卫生。 七给排水修理员1、在设施设备组组长的领导下，负责治理给排水系统设施设备；2、负责对给排水系统设施设备进行保养、修理；3、负责本系统各类图纸资料的收集、保管；4、负责每天两次巡视给排水设施设备，并做好记录；八土建修理治理员1、在物管部经理的领导下，负责房屋的修理，并治理杂工。2、制订房屋的定期保养规定及改造方案。3、负责房屋修理外委项目的洽谈审定，监督并验收。4、负责与相关

9、业务部门进行业务联系。5、负责房屋建筑结构各类图纸和资料的收集、分类。6、负责室内二次装修的初审。九保安消防治理员1、在公司物管部经理的领导下，全面负责保安消防组行政治理工作，组织和引导部属职员学习法律法规和业务技术知识，培养和提高改进的整体政治思想素养和业务工作能力；2、督促保安人员严格执行公司有关规定，对成绩突出人员给与奖励，对工作失职人员进行教育和提出处理意见，爱护公司和客户利益，预防各类事故发生；3、认真学习消防安全规定、消防法、重庆市消防安全条例，贯彻执行上级有关指示精神和消防工作方针，坚守岗位，负责编制消防工作打算，定期向领导汇报有关工作及存在的问题，提出整改意见；4、经常对重点防

10、火部位和易燃易爆物品进行检查，加强消防设施的爱护治理，对检查出的隐患督促整改，及时排除隐患，协助主管领导和有关部门建立健全各项安全防火责任制。5、负责指导监督公司治理物业范畴内的安全防范和消防治理工作，和谐公安机关处理相关的重大刑事案件和火灾事故；6、负责应聘保安员的资格审核；7、负责做好保安，消防用品的采购、验证、监督治理，并对需要修理品提出申请。8、负责消防器材的治理。十保安员1、在指定岗位认真值勤，按照公司规定，积极完成工作任务；2、依照指责规定，负责做好本责任区的防火、防盗、防暴、防破坏、防事故等工作，确保安全；3、依照值勤要求，夜间检验出入人员证件，防止未经许可的人员、车辆、物资擅自

11、进出责任区，爱护责任区内的治安秩序；4、坚守岗位，认真做好巡逻、检查、防卫、守夜等工作，预防责任区内发生刑事案件和治安灾难事故；5、协助处理责任区内发生的有关治安事件，及时报告上级并作好值班纪录；6、服从命令，听从指挥，积极完成上级领导安排的临时性工作任务。十一保洁库房治理员1、制定分管清洁卫生区域的标准和要求；2、熟知把握各类建材、玻璃、不锈钢等所需的清洁剂，并依照所需量进行购买；3、与社区清洁服务保持联系，注重商场的外部形象；4、每天对商场各楼进行卫生检查，不低于四次；5、对原材料进行妥善保管，有打算进行发放，每月盘点一次；6、和谐保洁部和其他有关部门的工作联系，爱护公司的内、外清洁卫生形

12、象。十二保洁员1、熟悉分管清洁卫生区域的情形，把握清洁工作必要的标准和要求；2、熟悉把握各类清洁工具，清洁剂的使用方法，熟知各类建材、玻璃、不锈钢等的保洁方法；3、严格按清洁规范操作，以防损坏设施、设备；4、保持分管区域的清洁水准，工作次数每天许多于4次；5、节约使用清洁原料，爱护使用各种清洁用具；6、同意主管、领班的监督检查，不断改进工作；7、对待商家和顾客要热情、大方，为我们提供方便；8、文明用语，着装整齐，佩带工作牌上岗。十三库管员1、在保洁库房治理员的直截了当领导下，负责处理本小组的日常事务。 2、对入库的物品进行安全检查，熟悉储存物品的分类、性质。 3、负责库房物品的安全爱护工作，防

13、止物品丢失。 4、每月进行一次防火检查，排除火灾隐患。 5、负责库房各类帐簿的建立、登记，并保管好记录。内部治理规定一、值班治理规定1、值班职员必须严格坚守岗位，不得私自离岗、串岗。未经批准擅自脱离岗位者，作违反劳动纪律处理；造成缺失的，追究其经济责任。2、值班职员必须集中精力，保持警觉，认真工作，不得麻痹大意或做任何与值班岗位无关的情况。3、值班职员必须服从组长的安排，听从调配，执行组长的工作指令。4、值班职员必须严格执行巡检制度；做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快，及时发觉隐患，迅速排除故障，保证设备安全运行。5、值班职员外出作业必须随身携带对讲机，保持联系。6、值班职员必须把握并正确实施应

14、急处理方案。遇突发性事件，应保持平复，果断处理。7、值班职员必须做好事故现场的爱护工作，收集有关数据和原始记录，等候上级到场处理。8、值班人员必须做好当班的工作记录，按栏目要求认真如实填写。二、值班员巡视值班员交接班规程一接班员须知1、上一班设备运行情形；2、正在检修的设备情形；3、设备故障的处理通过和结果。二交接班程序1、按规定时刻由交班职员主持交接班。2、交班职员宣读本班工作情形及设备运行情形，设备故障的处理结果和通过。3、交接班双方会齐共同对要紧巡视内容进行巡检，接班检查，交班随从巡查。4、报告检查结果。5、正常：接班人员签字，交接班终止。6、不正常：由交班人员处理，接班人员配合；一时难

15、以完成的，转由接班人员进行。7、交接班情形记录在交接班记录表中，双方签字认可。三交接班暂停凡有以下情形不得交接班，必要时赶忙通知主管到现场处理。1、巡视记录与实际情形不符时。2、交接班人数不齐或不在场时。3、接班人员精神状态不良，包括倦怠、醉酒和伤病等时。4、设备有故障在抢修中，而又必须交接双方共同处理时。5、设备运行有专门而又找不出缘故或运行情形不明时。三、供电值班员交接班规程(一)接班员须知1、上一班设备运行情形；2、正在检修的设备情形； 3、外表指示是否正确；4、设备故障处理的通过和结果。(二)交接班程序1、按规定时刻由交班职员主持交接班。 2、列队于模拟图板前，交班背对图板，接班面对图

16、板。 3、交班宣读本班工作情形记录及当前运行方式。 4、交接班双方会齐共同巡检设备一次，接班检查，交班随从巡查。 5、报告检查结果。 6、正常：接班人员签字，交接班终止。 7、不正常：由交班负责处理，接班配合；一时难以完成的，转接班连续进行。 8、交接班情形记录在当值日志上，双方签名确认。(三)交接班暂停凡有以下情形不得交接班，必要时须赶忙通知值班主管到场处理。 1、设备记录与实际运行状况不符时。 2、交接班人数不齐或不在场时。 3、当值员精神状态不良，包括疲乏、醉酒、伤病等时。 4、设备有故障在抢修中，而又必须交接双方共同处理时。 5、设备运行有专门而又找不出缘故或运行情形不明时。四、运行记

17、录治理制度1、巡视值班记录表每班记录一次，电气设备运行记录、每半天记录一次，设备运行记录表空调系统每班记录一次，由相关专业的治理员检查后每月月底将表格汇总交设备设施组组长存档。2、设备修理保养记录由修理人员填好后交班组长，相关专业的治理员审查后签名，每月月底将记录表格汇总交设备设施组组长存档。3、巡查签到表每日均由当值职员巡查设备后签名，由相关专业的治理员抽查监督，月底汇总后交设备设施组组长存档。4、巡视值班记录表每日由当值职员填写，每周经物管部经理签名后交设备设施组组长。5、值班表每月月底由修理班长填写，物管部经理批阅后交设备设施组组长。6、设备检查必须认真、认真，记录须填写认真、字迹清晰。

18、7、所有记录必须按时完成，不准弄虚作假。五、工程档案治理制度1、工程设备档案由资料治理员治理。资料治理员者应严守公司档案治理制度和保密守那么。2、各类档案应按系统分类：强、弱电；给排水；暖通、空调；消防报警；房屋结构；资料治理员存放于档案盒内并贴上标签。3、编制档案名目，内容应与档案盒外标签一致。4、外单位交来图纸由资料治理员统一签收，并将有关图纸交各相关专业的治理员核对实物，如图纸无误那么由资料治理员按系统归档；图纸有误，那么由资料治理员联系交图单位更正。5、档案及图纸是工程修理保养的重要依据，应妥善储存。6、借阅档案须经相应系统的治理员以上人员批准，资料治理员登记并指定归还日期，由资料治理

19、员按期追还，需续借的要重新登记。设备设施治理第一部分总那么一、承包商监督规定对须持有政府部门颁发的资质证书方承诺从事的专业，如消防自动报警系统的爱护保养和定期试验，及某些专业性较强的项目，如电梯的修理保养等可将项目外委给承包商作业。(一)承包商监督规定为规范对承包项目的治理，特制定本规定。1、承包商进场前，必须提供工程图、施工程序、工期打算各三套，经审查批准后方承诺入场。2、其相关专业的治理员应和谐、监督承包商的工作。3、承包商进场作业期间，必须遵守大楼的各项治理规定。4、督促承包商严格按国家规范(如环保、劳保条例等)及合同要求施工。5、承包商的用料，必须与合同条款规定的相一致。承包商用料的任

20、何变更须事先经该工程主管人员签认，否那么作违反合同处理。6、承包商因故需变更施工图纸或施工工艺，必须提出书面报告，经该工程主管人员签认并报物管部经理核准后，方承诺实施。7、承包商的竣工报告、资料、图纸等，必须先交该工程主管治理员检查核对，双方填写技改工程验收报告书，经物管部经理、总经理审查批准后，方可通知财务结算。二、设施设备巡检规定为保证设备正常运行，及时发觉并排除故障隐患，设施设备组必须对所辖设备进行日常巡检。1、巡视值班人员必须按本系统规定的时刻和项目巡视检查管辖下的设备。2、巡视值班人员外出巡检，必须随时与部门保持联系。3、巡视值班人员每次巡检均须在相应的巡查记录上依顺序做好巡查情形和

21、结果记录。4、巡视值班人员应依照当班设备的具体运行情形，对手动运行的设备和有专门苗头、运行不稳固的设备加强巡检和监控。5、发觉设备外表和电流表、电压表、压力表、电度表、水表等有缺陷，发觉设备运行状态指示灯有损坏，发觉安全爱护元件有变化，均应即时通知修理人员调整或更换，保证设备的监控元件在完好状态下运行。6、发觉有不正常的噪音、压力、振动、泄露等又不能迅速排除的，必须赶忙报告修理人员，并采取适当的防护措施，防止事故的发生或扩大。7、相关专业的治理员每周一次对巡查情形和结果进行抽查，发觉问题追查缘故，如属人为应追究当事人责任。三、设备治理规定1、设备的修理保养分月度、季度、半年、年度，由相关专业的

22、治理员按修理保养项目、内容、达标参数制订保养打算，交各班组实施。2、各班组每次完成常规保养后，责任人和班组长填写保养记录并存档。3、设备的修理分小修、中修、大修三种，由相关专业的治理员依照设备的性能等规划编制修理方案，交班组执行。4、如检修保养中发觉有可能导致严峻故障的缺陷事项，必须赶忙填入修理保养记录表，上报设施设备组组长整改。5、每次检修保养后必须填写相应的表格，设施设备组组长负责监督执行。 四、机房治理规定物管部辖下的设备机房有：开闭所变配电房、电梯机房、冷水机房、水泵房、空调机房等；它们差不多上生产重地，为规范各机房的治理，特制定本规定。1、机房门口醒目位置悬挂机房名称，并张贴机房重地

23、，谢绝来访或生产重地，请勿进入的告示牌。2、凡易燃易爆的设备场站，高电压、高温等设备场所，在外围的入口或通道等显眼位置挂贴规范的警示牌。3、各系统的设备必须在显眼位置张贴有统一规格的标识。4、各系统按有利工作和安全原那么在相应的设备管道阀门和电器开关上挂贴说明用途和状态的告示牌。5、机房钥匙是专用钥匙，任何职员不得随意配制机房钥匙。6、未经部门领导批准，外来人员(包括参观学习和施工等)禁止进入机房；经批准进入机房的外来人员必须遵守机房有关规定，服从机房工作人员的安排指导。7、供电局突然到场检查或抽查相应的机房如开闭所、变配电房等，当值人员在查验证件核实身份后，应热情接待，主动配合，并应赶忙通知

24、电气治理员或部门领导。8、保持机房的安静、严肃、整洁，严禁在机房内聚会、谈天、嬉戏、喧哗等，不得有阻碍工作、分散注意力的行为。9、严禁携带火种进入易燃易爆的设备场站和电子类设备机房，严禁在机房内吸烟。未经书面批准并落实安全措施，不得在机房内进行动火类作业。10、机房的内线和外线 ，均为值班专用 ，应时刻保持待机状态，严禁打私人 或长时刻占用 。11、各机房工作职员必须按要求如实认真填写各种表格，要紧设备的参数记录必须齐全，工作记录应清晰明了。五、设备机房防火规定1、不得在机房内吸烟。2、修理工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。机房内不得存放易燃物品。3、需要动火作业时，

25、由相关专业的治理员填写机房动火作业申请表，物管部经理签名同意后方能施工。施工前应清除动火现场的易燃物品，预备好灭火器；施工后认真检查，确认无火种后方能离开。4、部门治理人员在当值期间，应注意检查机房内的灭火自救措施，并教诲职员把握各种灭火器械的性能及处理各种消防信号的正确方法。5、当值人员应巡查、记录责任管辖区域内消防报警探测器和消防设备的情形，及时报告、处理火警信号。6、机房内的楼梯、走道、出人口要保持畅通无阻，严禁堆放物件。7、机房内的火灾探测器、喷淋头、防火门、防排烟设备、灭火器、疏散标志和指示灯等设施，必须保持完整好用。8、发生电气火灾时，当值职员施救时应坚持先断电，后灭火原那么；如油

26、路发生火灾，应赶忙关闭油闸并用沙袋堵截油路，防止扩散，并用二氧化碳及其他干式灭火器扑救。9、火灾时设备操作应按各工种的安全操作规程操作，并做好防火措施。10、遇火灾时，要及时上报消防中心，并采取相应的灭火措施。灭火后，要详细记录火灾成因及灭火情形，书面上报公司领导。六、机房卫生治理规定为做好机房内外和设备的清洁工作，保证设备的最正确运行环境，特制定本卫生制度。1、机房内不得吸烟、随地吐痰、乱丢杂物。2、各班职员必须按时清洁机房地面，做到无明显污渍，无杂物、无粉尘。3、机房内各设备必须按时擦拭，使设备表面光洁无尘。4、机房值班职员必须按时清洁机房通风系统滤尘网。5、机房内电气操纵箱及电器开关表面

27、必须按时清洁除尘。6、修理人员负责制定本机房清洁卫生时刻表，并对机房卫生负责。7、各专业治理员定期抽查机房卫生清洁情形，发觉严峻卫生问题，赶忙组织整改，并追究设备责任人的责任。第二部分 强电系统治理一、层间配电房电气小室治理制度1、层间配电房电气小室门及房内的电柜、电箱平常应锁闭，房间内各种开关应标志清晰。2、配电房电气小室内每月清扫一次，严禁吸烟、堆放杂物。3、物管部每月一次检查内部设备，发觉专门赶忙修理。4、物管部依照打算定期保养配电房内设施，重点做好设备清洁和紧固接线端子。5、检查和保养终止后填写设备检修单。二、转、停电通知用户工作规程(一)打算转、停电 1、供电局转、停电，物管部接到通

28、知后应赶忙报告物管部经理。2、因大楼施工需要停电，须至少提早24小时将停电打算书面上报物管部经理。3、总经理审批后，物业治理部拟发转、停电通知书，由物业治理部派人送至用户。4、转、停电通知书最迟应在事发前1小时送达用户，如不能在上述时限内送达，应报经总经理批准启用大楼广播系统紧急通知用户。(二)事故转、停电1、大楼因供电局故障发生停电，物管部须赶忙向总经理报告，经总经理批准后，启用大楼广播系统或由物管部用 向用户说明缘故。事后，物管部应向供电局索取说明函，并转呈物管部经理。2、因大楼内部事故引起停电，物管部应赶忙排除故障复原供电，并书面通知市场部启用大楼广播系统或由物管部用 向用户说明缘故。3

29、、事故转、停电后24小时内，物业治理部拟定说明函，经总经理审批后在公告栏公告。三、停电、限电治理规程1、停电、限电的审批权限为物管部经理以上。2、收到政府部门的有关停电通知或决定需要停电、限电，应赶忙报告总经理，并至少提早24小时书面通知受阻碍的用户。3、物管部经理应安排足够的人员处理转、停电工作。4、转、停电前应填写操作票，交主管治理员签名。5、转、停电后当值人员应重点检查电房、空调机房、水泵房、电梯机房、消防中心内设备的运行情形，发觉专门赶忙检修。6、有关转、停电的情形应记录在当值日志上。四、临时用电治理规程一用电申请用户应事先向物业治理部以书面形式申请用电，并注明用电单位全称、用电地点、

30、负荷量、电压等级、相数及时刻。二公司审批用电申请须经物管部审批。三签定用电协议物管部审批通过后，用户与物业部签定用电协议，确定计费方式和收费标准。四接线及送电经批准后，用户应自己敷设好用电线路，经物管部检查符合用电安全要求后方可送电，并由双方共同确认电表读数及填写电表启用单。五停电及拆线用户终止用电，应事先通知物管部，再由物管部人员断电拆线，并确认电表读数，填写电表停用记录并由用户签字认可。六计费方式1、电表计费，由用户自备并按指定位置接线，每月计费一次，不足一月，按拆表时用量计费。2、无表估算，按负荷量及用电时刻事先估算。五、供配电设备运行治理规程1、每天定期巡查供配电系统设备，包括(开闭所、低压配电室，发电机房)，并将设备运行参数记录在供配电系统运行记录表上。2、发觉供配电负荷有显著变化或其他设备专门，应赶忙查找缘故，并通知物管部安排处理。3、用电高峰或潮湿天气期间，应每班两次关灯检查接头是否有过流放电现象，发觉专门赶忙修理处理。4、未经主管人员同意，不得私自更换设备线路和运行设置。专门情形下，须经主管人员批准。5、严格执行机房治理规定和交接班、值班规定。6、高压工具应每年送供电局年检，年检合格标志贴在工具表面上。六、供配电设备修理保养规程1、严格按照供配电系统设备保养打算进行辖区设备的保养。2、主管人员每年12月制订下一年度的设备保养打算。报物管部经理审批。3、督