从混沌走向有序的理性演进Word格式.docx

1、前面提到，前期物业服务合同的自然终止是全国物业管理条例赋予的法定终止权利，按照一位物业管理法规方面的权威专家的解释，前期物业服务合同是一种附终止条件的合同。但从“法定终止”一般立法本意的角度看，合同法定解除权是法律赋予非违约方在其自身利益遭受违约方行为严重损害时得以采取的一种违约救济措施，是法律赋予非违约方在对方违约的情况下保护其利益的一种手段。它与损害赔偿、实际履行等相并列而存在。在我国的合同法中，将法定解除及其条件规定在合同双方的权利义务或救济措施专章中，这就体现了法定解除的本质。由此可见，创设“法定解除”的根本目的是保护非违约方的利益，“法定解除”是结果，违约方严重侵害是原因。按照这样的

2、法理理解，把前期物业服务合同说成是“法定终止”，也似有不当之处。在前期物业管理中，物管企业没有出现本身的不善，给主造成重大的经济损失或过错，就在前期合同期限未满时被 “一棍子打死”，使其承担“猝死风险”，没有体现法定解除权是法律赋予非违约方在其自身利益遭受违约方行为严重损害时，得以采取的一种违约救济措施的立法本意，这对一些合法经营物业管理企业显失公平。另外从法律的层面来看，附条件的合同是指在合同中指明一定条件，把条件的成就（发生或出现）作为合同效力的发生或终止的根据。合同法第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。根据附条件合同的特点，“业主组成了代表和维护自己利益的业主大会，选聘了新

3、的物业管理企业，那么前期物业服务合同就自动终止”，这个附条件必须由前期物业服务合同当事人来约定。目前，有的专家把前期物业服务合同看成法定终止或附条件合同似有不妥之处。而实践中，目前的前期物业服务合同基本上又都没有约定。特别是“法定解除”的根本目的是保护非违约方的利益，业主可以成为非违约的一方，同样道理物业管理企业也可以成为非违约的一方；业主的利益要保护，同理物业管理企业的利益也要保护。2、独立诉讼主体与业主委员会运作模式创新在物业管理行业里，业主委员会法律地位的缺失及体制设计的矛盾，为业主委员会及其委员的蜕变埋下了伏笔，既使得业委会及其委员在物业管理众难有大的作为，并由此也使得物业管理在实际运

4、作中矛盾丛生。隅于过去的观念，业界人士总认为，我国法律规定的能参与民事活动的主体有三类：自然人、法人和其他组织、国家，社会组织要成为民事主体，要么具备法人资格，要么属于其他组织，否则其行为无法得到法律的认可和保护。在深圳某法院近期召开的一次研讨会上，有法官就认为民事诉讼法规定能到法院打官司的主体有三类：公民、法人和其他组织。关于“其他组织”，判断其是否能作为民事诉讼主体的标准是它有没有自己的组织机构、它有没有自己的财产以及它是否合法成立。业主委员会本身没有经过法律上的登记，没有可供支配的财产，即使业主专门授权给它来行使诉讼主体的权利，一旦败诉，它也无法承担赔偿等诉讼后果。既然不能承担诉讼后果，

5、又怎能赋予它诉讼主体资格？在2004年里，基于业主委员会是否具有诉讼资格，相关法规对此并没有明确规定的争议及现实，为“打官司难”的小业主们寻求一条法律通道，广东率先通过高院司法解释（批复）将这一问题予以了解决：即业主委员会可以以自己的名义做原告提起法律诉讼。此外，上海高院、重庆高院也相继发布了业主委员会可以成为诉讼原告的司法解释。据悉，与业主委员会可以当原告不能当被告的广东省高院的批复和上海高院的司法解释，重庆高院发布的司法解释又明显的进了一步，其实行的关于确认业主委员会在物业管理纠纷案件中诉讼主体资格的指导意见（下称意见）明确指出：依法成立的业主委员会可当原被告，诉讼风险由全体业主共同承担。

6、也就是说业主委员会既可当原告，也可当被告。相对于物业管理条例中“业主委员会是业主大会的执行机构”这样措辞含糊的规定，重庆、广东上海等地高级法院的法律解释则赋予了业委会相对独立的法律地位。可以说，各地法院通过司法方式，一定程度地提升了业委会的地位，有利于物业管理进一步持续、健康、快速地向前发展。3、“明星欠费”与物业管理纠纷一方为常年陷入是非难清、新闻不断的演艺明星群体，一方为近年备受业主投诉、媒体关注的新兴行业物业管理，当这两个特殊的群体碰撞在现代社会作为私人最基本的物权物业派生出诸多戏剧性地的“火花”。面对明星人物与物业管理行业的碰撞，维权人士指出，这些个案只是几起普通的物业管理纠纷，在全国

7、每年这类事情都大量存在。赵本山欠物业管理费万元也不是个大数目，不希奇。但这起“事件”能长时间占据媒体的醒目位置，甚至让权威电视台的“今日说法”栏目都侧目亲临，显然有其更深层次的背景因素。据悉，华新国际的中方股东为沈阳市房产局所属的沈阳市房产实业公司，外方股东为新加坡维信有限公司，最早开发的河畔花园连赠带卖，吸引了很多社会名流入住，其中之一就是赵本山，一时间住“河畔花园”成了身份的象征。然而蜜月期并不长，随着高昂物业管理费的收取，以及房地产开发公司又犯了不守信用的“传统病”，业主与物业管理公司的矛盾便逐渐显现出来。当然，也有个别明星人物在小区里凭借特殊身份和影响力，把小区内部关系弄僵化，最终导致

8、双方矛盾激化。有新闻评论人士人为，如果一个普通人与华新国际发生了纠纷，那他十有八九只能在沉默中等待宣判不管他的权益多么符合物业管理条例。由于“众所周知”的原因，此类新闻要么被当地行政主管部门“毙掉”，要么被相关媒体广告“冲掉”，反正是不容易见光的。但这次不同了，维权的是赵本山，名角儿。某门户网站的娱乐头条就是“明星门前是非多 与物业间的纠纷闹不休”、“最能忽悠别人最不能被别人忽悠赵本山和物业公司没完”。也许对名人利用官司、丑闻炒作已经习惯了，有人认为这是替“马大帅”做宣传，有人认为那是为新入住小区做广告，反正与维权无关。针对物业管理的问题，业内人士指出，出现明星人物与新兴物业管理行业的碰撞的深

9、层次原因主要有三：一是法律关系没有搞明白，交付的配套设施、买卖合同纠纷转嫁给了物业管理公司；二是物业管理公司定位不准，主动承担开发商遗留问题，造成纠纷隐患；三是物业管理服务制度不完善，服务模式不科学，造成服务质量有缺陷。而一些业主包括明星人物，又总是片面地认为选择不交费和不合作成了对抗物业管理方“最有效”和惟一的方法，他们能做的或者是赖着物业物业管理费不缴，或者是炒物业管理鱿鱼；而处于被行政和舆论双重监督下的物业管理方，又不得不委屈地面对这许多本是房地产开发商遗留下来的问题。表面上看，物业管理公司是受害者，实质上最大的输家还是业主。 事实上物业管理是一项牵涉主体众多、法律关系复杂、持续时间长的

10、综合性管理活动，其中的许多问题往往不是某一主体单方面原因造成的。只有开发商、业主、物业管理企业明确各自定位，密切互动，才能建立和谐的物业管理秩序。业主是物业管理服务的对象，也是物业管理的重要责任主体。从目前的情况看，物业管理公司与业主之间的矛盾是层出不穷，作为业主，交了物业管理费，当然应该享受到相应的服务，这一点无可厚非，而物业管理公司在为业主提供服务的时候，却往往得不到业主的配合。甚至一些业委会成员为牟取个人私利，要挟物业管理方，拒缴物业管理费。综观明星人物与新兴物管行业的碰撞，收费与服务不相符，是明星人物拒缴物业管理费的一大原因。这也提醒物业管理行业，必须致力提高管理服务质量，必须取得业主

11、的理解、信任与支持，运用现代化的科技手段，维护好设备运行和公共秩序，提供保安、保洁等人性化的综合服务。要做到这一点，就需要物业管理企业潜心研究、改进管理方式。 只有努力做到质价相符的物业管理公司，才可能摆脱收费难的恶性循环局面。4、政府物业加速推向市场2004年，一系列为物业管理界津津乐道的事件昭示行业即将迎来又一个蓬勃发展，做大做强的发展契机。2004年9月深圳中航物业管理公司北京分公司经过艰苦努力，凭借良好的合作基础和公司的整体实力，取得了全国人大常委会机关办公楼的服务项目， 9月2日，全国人大常委会机关办公厅正式通过决议，由中航物业北京分公司对其餐厅、部长级委员办公室（客房）、会议、公共

12、区域保洁进行全面服务。同样是在2004年，作为全国首批荣获国家一级物业管理资质的公司深圳市万厦居业有限公司，在湖南省政府新机关大院物业管理权全国公开招标中，凭借雄厚实力和良好信誉，在激烈的竞争中一举中标，引起了业界强烈的反响。该项目为湖南省政府机关及众多职能部门的办公场所，项目具有形象标志性、使用专属性、生态环保性、设施科技性特点。项目由万厦居业实行全托管理，为湖南省政府新机关大院近900名公务人员提供安全、环境、机电设施设备运行、房屋本体维护、餐饮、室内摆花等物业管理服务，首签合同期为3年。 因为省级政府办公物业通过公开招标方式选聘物业管理公司，在全国实属首例，万厦居业也由此成为全国首家获得

13、该类物业管理权的物业管理公司。伴随着政府机构的体制转轨和企事业单位的改制，除现有住宅小区必须进行物业管理外，政府机关、学校、医院等单位的后勤服务也将社会化，物业管理的客观需求已经产生，而且会越来越多，先前万科物业负责建设部机关大院的物业管理、莲花物业负责国家计委生活区的物业管理，以及现在中航负责全国人大常委会机关办公楼物业、万厦居业负责湖南省政府新机关大院物业，已经都说明了这一点。政府物业正加速推向市场，物业管理企业正面临着发展的又一个春天，这也许是物业管理行业从2004年的发展中得到的又一个新的启示。5、物业管理服务质量第三方评估同样是在2004年的深圳物业管理业，一个不那么令人瞩目但意义却

14、可以用“星星之火”概括的举动不能不被提及。2004年11月，总建筑面积达10万多平方米的深圳龙岗文化中心项目的物业管理招投标中，该中心全国首次提出，投标单位在中标后，必须每年提供一份由专业的、权威的、独立的、公正的第三方质量评估机构出具的物业管理服务质量评估报告，并将这一要求写进了招标文件及物业服务合同。虽然这一举动的积极意义还未被物业管理行业广泛认识，但其积极作用是不言而喻的，主要表现为：一是这种评估机制能够破解物业管理服务中存在已久的“信息不对称”难题。物业管理企业往往由于经营和专业的优势而处于信息优势地位，而广大业主由于专业知识缺乏、学习成本过高和“搭便车”的心理存在，普遍处于信息弱势地

15、位。正是由于这种天然存在的信息不对称，物业管理企业就有可能存在“机会主义”倾向，利用自身的信息优势损害业主的利益来谋求自身的利益。而在物业管理服务中引入第三方专业的物业服务质量评估机制，则能通过借助“外脑”和“外眼”的方式，按照科学的评估程序和方法，通过专业的调查和分析，对获取的各种信息进行整合鉴定，得出科学客观的结论并对物业服务质量评定相应的级别以供广大业主参考和决策。二是引入这种评估机制能够大大节约服务买卖双方的交易成本。交易成本一般分为事前签约成本，事中监督成本，事后纠纷处理成本。而现在在物业管理服务中，由于签约前没有明确的服务质量监督评估措施，事中又缺乏必要和合适的监督方法，各种成本向

16、下游转移，使得事后纠纷处理成本大大增加。通过在物业管理服务中引入第三方专业的物业服务质量评估机制，在业主接受物业服务时期内按照合同双方约定，定期进行物业管理服务质量的评估，能让广大业主清楚及时地知道目前所接受的物业服务质量的综合水平和所存在的问题，避免问题积重难返，带来大的损失，进而决定是否有必要重新进行合理地选择服务物业提供方。三是能促进物业管理企业时刻关注物业服务质量。在业主因为处于信息弱势地位而无法有效对物业管理企业的服务质量进行评估并提出相应的改进措施和要求时，这实际上也不利于物业管理企业自身的长远发展。而一旦引入了第三方专业的物业服务质量评估机制，按照合同约定定期对物业管理企业的服务

17、质量进行评估，这犹如在物业管理企业头上悬上了一把“达摩克里斯剑”，使得提供物业服务的企业时刻保持警醒的头脑，不断努力改进和提高所提供服务的质量。四是能促进业主理性进行维权。各种媒体屡屡曝光的业主过激维权事件说明了目前业主维权意识增强了，但也同时表明了业主理性维权的意识还有待提高。而理性维权的实质内涵在于要“依法依约”，通过在物业服务合同中明确采用第三方专业的物业服务质量评估机制，业主按照合同约定对物业服务质量进行评定维护自己的权益，是业主迈出了从“盲目、幼稚”维权走向“理性、成熟”维权的实质性的一步。6、物业管理“零收费”热辩论与冷思考2004年2月10日，福建浩祥房地产开发有限公司在其开发的

18、福州闽都嘉源项目的开盘仪式上，向一部分业主发出了经过福州市公证处公证的零物管费承诺书、服务项目标准承诺书、公共产权证书。按照其中的承诺，的业主将终生免交保安费、卫生费等物业管理费。7月份，深圳市花样年物业管理公司也提出，将通过拓宽收入渠道，把物业管理费降至零。所谓零收费即不收业主的物业管理费，但仍保持其良好的管理质量。对于物业管理零收费是好是坏，众说纷纭，并引发了不小的反响，被吵得沸沸扬扬的。有人说，这是全国首创的物业管理新概念，令人不禁叫好，此举实在是一大胆创新。有人担心，房地产公司是要赚钱的，不收物业费难道由房地产告诉或物业管理企业自己出？赞扬者解释，“几年前，手机的价格都在几千元，但是，

19、当移动和联通推出一元手机的时候，大概很少有手机用户持异议，认为这会损害自己的利益。因为电信运营商自然会从其他方面把手机这个“硬件”的成本赚回来。同样，物业管理公司推出零收费，必定有办法把这方面的成本弥补过来。物业管理收入不仅仅是物业管理费，而还有停车场收费、物业出租费等等。”持反对者认为，对于老百姓，收费降了，甚至不收费了，可是件高兴事儿，但企业要生存，员工要生活，不收费不盈利，这怎么也讲不通。原来“零收费”并非真正意义上的不收费，而是将收费项目转移到个性化服务上了，例如，物业公司承包小区的废品回收，饮用水供应，各类维修、清洁等等但随之而来的问题也会频频出现，深圳莲花物业的俞总认为，物业部门之

20、间进行的价格战，零收费是不可取的，势必会扰乱物业市场。深圳福田物业王总也认为，“零收费”对于物业公司来讲相当于“自杀”，由于媒体对“零收费”宣传不到位，会令不少市民断章取义，这不仅扰乱市场，还会影响一方安定。我们认为从专业的角度来讲，物业管理行业的出现，更多的是基于业主的利益。物业管理成本中，有些成本具有很强的刚性，例如共用部位、共用设备日常维护费用、人工成本、维护环境卫生和秩序费用等等。如果物业管理实行零收费，就很难保证物业管理服务水平的质量，最终损害业主利益。目前，全国各地有许多物业管理企业都在利用各种社区增值服务收入来弥补管理费的不足。但要实现“零收费”只是少数物管企业的一种美好愿望，不

21、仅需要特殊的、可经营的超值社区共有资源为土壤，更需要完善的制度环境。在当前情况下，作为某些物业管理企业的一种经营策略探索是无可非议的，但大多数物业管理企业还是难以实现的，仍需要不断关注业主需求，关注市场变化，关注管理和技术创新，提高服务质量，提升服务水平。7、“物业管理活动周”与新形象塑造2004年深圳物业管理业一大醒目的亮点和创新点就是首届物业管理活动周的举办。2004年9月25日至30日，首届深圳物业管理活动周以“人人关注物业管理”为主题，以诚信宣誓为起点，以为市民提供质价相符的优质物业管理服务为目的，以政府搭台的形式，全新亮相于2004年中国物业管理业。活动周的主要内容包括：10万物业管

22、理从业人员诚信宣誓、深圳物业管理成就展、深圳物业管理年鉴2004的首发、我国第一部物业电视教学片物业管理是怎样炼成的的首映、物业管理大家谈、物业管理高峰论坛、物业管理表彰大会暨交响乐晚会、社区开放日和社区便民活动、社区文艺演出等。本届物业管理周共发动全市900多个社区，30多万业主、住户参与，各社区共组织300多场文艺演出，有200多个社区播放露天电影，有200多个社区开展了便民活动、开放日活动和其他活动，共在社区内张贴物业管理条例宣传挂图3000多张、海报5000多份。活动周期间，各类媒体宣传共计74次，其中网络媒体32次，主要集中在新浪、搜狐等国内新闻网站，各类报纸宣传共计31次，电视、电

23、台宣传11次。在国家物业管理条例颁布施行一周年之际，物业管理活动周的开展起到了宣传条例精神，促进了条例精神在特区内的学习、宣传和贯彻的良好效果；物业管理活动周的开展有效地加强政府与企业、业主之间的沟通和交流，集中展示深圳市物业管理行业行政主管部门的新形象；物业管理周活动的开展，是深圳市政府主管部门主动出击，通过集中、正面的宣传活动，给一直没有得到社会各界足够认可和支持配合的物业管理行业提神、打气，为行业发展营造一个比较正面的舆论环境，塑造物业管理行业和企业发展的新形象。此举激发了广大市民的了解、关注、参与物业管理的热情，也同时得到了国家和广东省行业主管部门领导的赞许以及其他地方行业主管部门的好

24、评。8、物业管理职业化道路稳步推进长期以来，我国的物业管理是一个劳动密集型行业,它被认为是低素质、无专业知识人员，甚至是一般闲杂人员所从事的职业。在改革开放、建设有中国特色的社会主义市场经济的过程中，随着物业管理需求的进一步扩大，物业管理市场化进程的进一步加快，物业管理开始走向市场化、专业化、规模化和智能化，物业管理行业对人才的需求也就随之上升到了一个更高的层面，特别是物业管理条例明确指出“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书”，物业管理职业化提到了议事日程，要尽快和国际惯例接轨，建立和完善物业管理项目经理执业资格注册制度，造就一支职业化的项目经理队伍已经成为物业管理行业的

25、共识。2001年国家建设部委托深圳行业主管部门就我国开展实施物业管理经理人职业制度的进行了可行性论证工作，2003年深圳物业管理进修学院、清华大学、中国林业大学、上海房地产学院等单位联合编著了物业管理职业经理人系列教材。同时，建设部还先后三次组织有关专业人士就物业管理职业经理人制度在我国的建立和实施出国考察，其中2004年3月由国家建设部组织的“物业管理职业经理人”出国考察团返回后在深圳召开了专题座谈会，就物业管理职业经理人制度在我国物业管理行业中实施的重要性、必要性和紧迫性，以及如何开展和实施这项新制度进行讨论，与会专家就会议主题踊跃发言，肯定了我国开展实施物业管理职业经理人制度的正确方向，

26、并提出了许多建设性意见。什么是职业化？职业化不等于高学历，也不等于高称职、高职位，同样也不等于经验丰富的所谓的实干家。职业化包括由内而外三个层次的含义：首先，从业人员应该体现出一种职业素养，而不是凭个人兴趣自行其是；其次，从业人员应该掌握相当程度的专业技能；最后，职业化应该有本行业特定的行为规范或行为标准，而且从业人员做事要符合该行为规范或行为标准的要求。在美国，物业管理人才已走向职业化，并注重物业管理的资质管理。物业管理人才的待遇也根据“资质”而定，有CPM（注册物业经理）、ARM（注册住房经理）、AMO（注册物业公司）三种资质，其中注册物业经理平均从事物业管理的时间达18.4年，预备物业经

27、理从业的时间达到10年，而且时间越长，待遇越高。目前来看，中国物业管理行业至今还没有严格意义上的物业管理职业经理。综合西方发达国家包括香港、新加坡等国家和地区的物业管理模式，结合我国物业管理的发展现状及态势，物业管理职业经理概念可以定义为：具备物业管理行业注册资质，可以全面地承担一个物业管理企业或一个物业管理项目的运作，能够有效地组织人、财、物各项资源，独当一面地带动组织为客户提供专业的物业经营、管理服务，并实现管理和盈利目标的人。经政府注册认可的物业管理职业经理具有社会价值及属性，既可以受聘于物管企业从事物业管理经理岗位工作，也可以物业管理职业经理人身份进入物业管理市场承接业务。物业管理职业

28、经理应有三大共性特征：（1）、物业管理职业经理是一个专业化程度很高的职业（全美国注册物业管理经理仅在万人左右），需要积累相当多的理论与实践经验，并取得注册资质后才能成为名副其实的物业管理职业经理人。（2）、企业确定一个物业管理职业经理是一项高风险、高机会成本的选择。因为职业经理人要独当一面，带领团队去实现经营管理目标。也可以说公司把一个物业管理项目全权交托给职业经理人了。一个素质优秀的职业经理可以救活一个物业管理项目，相反，用错一个职业经理，不但难以实现经营管理目标，甚至有可能丢失项目，丧失竞争的机会。（3）、物业管理职业经理是本行业最为稀缺的宝贵资源。之所以稀缺，是因为职业经理具备独立承担一

29、个物业管理企业或一个物业管理项目的综合素质，物业管理职业经理真是千金不换，物业管理企业要创造品牌、开拓市场在很大程度上要靠这批职业经理的努力。我国物管职业化应重点关注的领域，首先应重点宣传物管职业在社会中声望和地位的提高，改善物管人才的职业环境，同类人才的职位、职称、待遇和对社会的贡献评价要与其他行业同等对待，不断提高行业人才素质，创造职业留人、事业留人、感情留人、待遇留人、声望地位留人的职业人才发展空间，其次要充分利用建设部自1998年组织开展的物业管理企业经理、部门经理和管理员持证上岗工作所带来的积极效果和创造的有利环境，尽快迈出我国物业管理职业化的第一步。第三，主管部门、行业协会要重点支持职业经理人、职业管理处主任及物业管理所需的其它专门人才的培养、选拔和使用工作，使物管行业真正有后劲以实现可持续发展。9、物业管理产业区域经济圈凸显中国经济越来越呈现区域化发展的态势，特别是珠三角、长三角、环渤海经济圈这三大城市群集群，并对周遍区域及全国的经济发展产生着越来越大的辐射和带动作用，这种区域力量趋强在物