常见住宅质量通病防治指引副本Word格式文档下载.docx

1、2.2 原因分析（1）填土土料合有大量有机杂质和大土块,有机质腐朽造成填土沉陷。（2）填土未按规定厚度分层回填夯实,或底部松塌,仅表面夯实,密实度不够。（3）房心处局部有软弱土层,或有地坑、坟坑、积水坑等地下坑穴,施工时未经处理或未发现,使用后,荷重增加,造成局部塌陷。冬期回填土中含有冰块。2.3 预防措施（1）选用较好土料回填,认真控制土的含水量在最优范围以内,严格按规定分层回填夯实,并抽样检验密实度使符合质量要求。（2）回填土前,应对房心原自然软弱土层进行认真处理,将有机杂质清理干净。（3）房心回填土深度较大（1.5m）时,在建筑物外墙基回填土时需采取防渗措施,或在建筑物外墙基外采取加抹一

2、道水泥砂浆或刷一道沥青胶等防水措施,以防水大量渗入房心填土部位,引起下沉。（4）对面积大而使用要求较高的房心填士,采取先用机械将原自然土碾压密实然后再进行回填。二、 房屋裂缝质量通病指引造成房屋裂缝的原因很多,错综复杂。如因房屋产生倾斜而导致裂缝或因倾斜改变构件的受力状态,致使部分构件承载力不足而产生裂缝；地基基础不均匀沉降产生裂缝；温差应力造成的裂缝；干缩和收缩裂缝；构造处理不当在结点处产生裂缝；构件强度或刚度不足发生变形而产生裂缝；使用劣质材料产生的裂缝；施工不规范造成的裂缝；因偷工减料造成的裂缝等。裂缝是建筑工程中最常见、最广泛的病症之一。1. 混凝土结构裂缝影响结构裂缝的主要因素有:温

3、差或收缩、线膨胀系数、弹性模量、板厚或墙高、地基对结构的约束程度、结构长度、材质组成和物理力学性质,以及施工工艺和环境影响等。大约80%建筑工程裂缝是由上述因素引起的。建筑裂缝有害程度根据建筑物的各种使用要求确定。1.1 水泥不合格或水泥品种使用不当引起的裂缝1.1.1 原因分析 （1）使用安定性不合格的水泥,在水泥水化后凝结硬化过程中,在有害物质作用下,产生了剧烈的不均匀的体积变化,在构件内部会产生破坏应力,导致混凝土强度下降、开裂。（2）不同品种、不同标号的水泥,其性能完全不同,水化后初凝和终凝的时间不同,收缩率也不同,造成开裂。（3）施工人员不完全了解水泥的性质或不清楚工程的性质,滥用水

4、泥,又没有釆取相应的技术措施,因而造成破坏事故或产生裂缝。1.1.2 防治措施（1）砼强度等级低于设计要求,裂缝宽度大于0.3mm时,需返工处理。（2）经检查,构件的混凝土强度等级已达到设计要求,且裂缝宽度小于0.3mm时,可采用化学注浆等方法对裂缝进行封闭处理。1.2 砂、石集料中含泥量超标,细砂或外加剂选用不当造成构件裂缝1.2.1 原因分析（1）采用劣质产品,掺入后没有起到应有的作用,直接影响构件的质量造成混凝土的强度下降,出现裂缝。（2）骨料的含泥量控制不严,骨料表面附着的黏土、灰尘和有机杂质影响了水泥的黏结,使泥浆浮在构件表层,当混凝土构件硬化后便产生网状干缩裂缝。（3）配比不准确,

5、造成外加剂的掺量过大,使混凝土拌和物不能硬化,造成混凝土构件破坏。1.2.2 防治措施（1）经检测构件混凝土强度等级低于设计要求时,必须会通有关部门研究加固处理方案。（2）造成构件的裂縫时,应先检测构件混凝土的强度。如能满足设计要求,可根据裂缝实际的宽度、长度、位置等,可采用化学注浆等方法对裂缝进行封闭处理,恢复原有功能和防止钢筋锈蚀。2. 混凝土裂缝2.1 混凝土的塑性干缩裂缝干缩裂缝:当浇筑的混凝土尚处于塑性状态时,由于炎热多风使水分蒸发过快,泌水率小于表面蒸发率,引起构件表面失水过多而开裂。裂缝纵横交错没有规律性,多沿板短向分布。裂缝随着时间的延长向混凝土内部发展；裂缝断断续续,似连非连

6、,有时呈龟板状,这种裂缝一般粗而短,裂缝到钢筋为止。2.1.1 原因分析（1）使用收缩率较大的水泥；或水泥用量多，用水量大，现场私自加水或因外加剂影响，如氯化钙等常会加大混凝土的干缩值；（2）体、表比值小的构件，混凝土中的水分容易蒸发，构件容易干缩；（3）对新浇筑混凝土的遮盖、挡风和湿养护不及时。当风速从无风到六级大风，混凝土中的水分蒸发量增大3倍，空气中的湿度由90%下降到50%，水分蒸发速度增加5倍；环境气温由10升高到20，水分蒸发量增大1倍；（4）高温、干燥、大风等使混凝土失水过快，失水速度大于混凝土泌水速度。塑性混凝土在表面收缩和内部约束作用下，薄弱的硬结表面就会产生拉应力，造成长度

7、不等的裂缝。2.1.2 防治措施用钢丝板刷或平面砂轮机磨除水泥结膜和进行毛化处理,扫除冲洗干净,晾干。用聚合物砂浆修复找平即可。2.2 大体积混凝土的温差裂缝大体积混凝土:结构断面最小尺寸在800mm以上,同时水化热引起的混凝土内最高温度与环境气温之差预计超过25的混凝土构件。大体积混凝土构件,在硬化期间,水泥的水化热较高,加上构件厚度大,内部温度不易散发,构件外表随自然气温下降,内外温差大于25时,则外表产生冷缩应力,当应力大于当时混凝土的抗拉强度时,常产生破坏性较大的贯穿构件的裂缝或深浅不等的裂缝。2.2.1 原因分析（1）混凝土流动性大、坍落度大,用水量大、水泥用量多、砂率大,因而水泥的

8、水化热大。浇筑速度快,使大体积混凝土内外温差大,表面散热快,收缩大,因而产生裂缝；（2）大体积混凝土中水泥使用不当,当水泥中的硅酸三钙（Ca3Si）的含量高达5.5%,则每千克水泥的发热量是377kJ,比同标号矿渣水泥的发热量大42kJ,则构件中的温度差比要求大11%左右,更容易产生温差裂缝;（3）为了满足混凝土设计强度的要求,常常在配合比中加大水泥用量提高水泥标号,两者都会引起高水化热。在施工环境温度下降时,又没有采取有效的技术措施,因而产生裂缝；2.2.2 防治措施（1）大体积混凝土温度的控制指标不宜大于下列数值:大体积混凝土的浇筑入模温度控制在28以内。夏季高温施工时,应采取降温措施,控

9、制混凝土温度不超过28；大体积混凝土的浇筑入模后最大温升值为35。必要时可采用人工导热法在混凝土中埋入冷却水管,用循环水降低混凝土内部温度；砼浇筑构件内外温差应控制在25以内。（2）在浇筑大体积混凝土时必须釆取下列技术措施：选用水化热低的水泥,如矿渣硅酸盐水泥、粉煤灰硅酸盐水泥等。也可考虑在普通硅酸盐水泥中掺入粉煤灰等掺和料,以降低水泥水化热；选择合理的砂、石级配,严格控制含泥量应不大于1.0；在混凝土中掺入一定的外加剂,尽量减少水泥用量,经设计单位同意,可利用混凝土60d的后期强度作为混凝土的强度评定。三、 外墙渗漏质量通病指引1. 现象及原因分析外墙面出现渗漏现象是工程管理过程中较易和较难

10、处理的质量通病,本防治措施从外墙收头、抹灰、外保温、油漆涂料、外墙面砖等方面进行分析和探讨,外门窗等部位产生的渗漏问题另行分析。外墙渗漏发生机理归纳为如下几点：1.1 直接渗透下雨尤其是长时间暴雨时,大量雨水直接打在墙面并向下泛流,水流通过墙面裂缝时,这些水分直接向墙体内渗入,并通过墙体自身裂缝直接向室内渗漏。1.2 负压渗透温差负压渗透:在夏季烈日暴晒下,墙体內温度升高,内部潮湿气体膨胀,如突然遇雨,墙体温度骤降,由于热胀冷缩效应,墙体內形成明显的内部负压。此时即使是细小的横断裂缝也会形成渗水通道。这也是为什么许多外观勾缝“良好”的面砖外墙在夏季仍出现严重渗漏的主要原因之一。气流的旋涡作用:

11、常见于高层建筑和复杂外墙构造的建筑及强风暴雨条件下形成的渗漏。由于气流漩涡的形成,造成局部墙体内外压力变化,当墙内表现为负压时,雨水透过所有表面缝隙被“吸入”墙体内部,雨量越大及压差越高,渗入的水量就越多。这也是为什么东西山墙更容易出现渗漏的原因之一。1.3 粘结层空腔贮水渗入的雨水如果没有直接通过裂缝向室内渗透时,及贮存于粘结层空隙内形成空腔贮水。这些贮水一方面通过找平层向砌体渗透,并在砌体内向下向内窜水导致室内渗漏；另一方面通过裂缝向外墙渗出,日久天长最终导致外墙“白浆挂泪”现象,粘结层空腔贮水后,外墙温差压力改变更为剧烈,负压吸水越多,大量贮水源源不断的从相对薄弱点的裂缝中渗出,形成恶性

12、循环。一般处理措施无法将面层裂缝全部封闭,或者封闭后墙内湿气因热胀冷缩重新导致面层开裂。2. 防治措施2.1 外墙洞眼应按规范留置,在清理模板、垃圾、浮渣（浮灰）后用水冲洗干净,釆用半砖、细石砼（C20细石砼）堵砌,或全部用C20砼封堵,表面釆用1:3防水砂浆粉实,小圆孔宜釆用微膨胀水泥砂浆二次填塞密实；钢筋混凝土墙处的空洞封堵混凝土应不低于原标号。孔洞填塞应由专人负责,并及时办理专项隐蔽验收手续；清理干净及封堵后均应检査验收,验收宜分层分段进行。2.2 外墙粉刷前混凝土基层应釆用人工凿毛或用界面剂进行毛化处理,并应进行喷水养护。基层平整度偏差超标时,应进行局部凿除（凿除时不得露出钢筋）,再釆

13、用聚合物水泥砂浆进行修补。2.3 凡外凸线条、钢筋砼空调板等部位必须先抹灰后做保温层,否则易造成墙根部倒泛水,特别是对于有机保温材料。2.4 外墙内保温工程外抹灰必须分层进行,严禁一遍成活,施工时毎层厚度宜控制在10mm以內。外墙粉刷各层接缝位置应错开,并设置在混凝土梁、柱中部。抹灰厚度大于30mm时,应釆取挂网等防裂防空鼓加强措施。2.5 外墙外保温饰面层采用涂料饰面时,应采用柔性腻子和柔性涂料；当釆用面砖饰面时,应采用专用粘结剂、勾缝料,进行双涂法施工,确保粘结牢。2.6 阳台、雨蓬和挑檐等处的排水坡度不应小于2%，窗台、窗眉、腰线等部位排水高差应10mm,且外窗台向外坡度应20%，不应产

14、生倒泛水；内窗台要高于外窗台2厘米左右；外墙部位构件的滴水线粉刷应密实、顺直,不得出现爬水和排水不畅的现象。四、 门窗渗漏质量通病指引1.1 透缝造成渗漏结构设计的缺陷：未经二次深化设计和结构计算,选用的型材规格、厚度偏小致刚度不足而造成横竖梃变形。安装质量问题：安装过程中精确度不足造成透缝。原材采购环节把关不严,型材负公差较大。1.2 转角窗易渗漏安装质量问题:异形门窗型材接头、转角多,拼樘施工过程不规范,装配间隙过大,密封胶质量差都可能导致渗漏。1.3 门窗内槽积水1.3.1 原因分析型材设计问题:型材选用上简单的套用,导致型材不配套、断面挡水高度不足、泄水孔不合理引起的排水不畅、雨水倒灌

15、。胶条、毛条偏短,造成密封不严,雨水在风力作用下沿毛胶条末端流入框槽内。辅材采购环节把关不严,胶、毛条自身质量存在问题。1.4 型材间缝隙过大渗水1.4.1 原因分析1 铝门窗加工制作精度达不到要求：铣料不标准造成装配间隙过大。拼接工艺差：组角拼接、榫接、插接所用密封、粘接材料质量差,正常使用后松动变形致型材间缝隙过大或平整度差。1.5 固定玻璃外装铝压条与主框拼接处渗漏水1.5.1 原因分析设计原因:压条外装造易成密封不严而渗漏。1.6 飘窗部位渗漏1.6.1 原因分析砌筑抹灰原因:洞口周边砌体砂浆饱满度不足,抹灰层过厚开裂导致雨水沿缝隙渗入；门窗安装原因:聚氨酯发泡类填充料没有充满窗框（或

16、附框）与墙体间的间隙,或没按要求充填合格的材料；固定门窗框的调整垫块残留于窗框内,或拆除后没有再进行二次填充,形成的孔洞自然成为雨水渗入的通道；施工构造问题:窗楣没有做滴水线、窗台外侧泛水坡度不足都可能导致雨水积聚在窗台部位后渗水。1.7 落地窗渗漏1.7.1 原因分析安装问题:窗安装完毕之后没有在窗外侧与墙体、窗顶结构的连接部位进行有效密封。安装窗扇时精度不足,造成密封不严,沿窗扇渗入；没有设计或施工滴水槽和鹰嘴；设计问题:设计先天缺陷,造成刚度不足,扇框密封不严。1.8 平窗台部位渗漏1.8.1 原因分析门窗预留洞口尺寸偏差过大,超过5cm的没有用细石砼二次浇注或没有设置现浇钢筋砼板带,同

17、时外侧密封胶老化失效。门窗出现渗漏后的修补都是事后补救,加强过程质量控制才能消除渗漏隐患。造成铝合金外门窗渗漏的原因多种多样,有内部因素也有外部因素,无论产品二次设计、加工、图纸设计、选材、安装施工、釆购等哪个环节出现缺陷,都有可能直接或间接引起渗漏。这种渗漏有可能与建筑外墙系统或自防水系统有关,更多的则是门窗安装和外部工序交叉过程中的质量缺陷原因。五、 卫生间渗漏质量通病指引卫生间防水保修期达五年,必须保证防水层的耐久性：第一、必须保证使用合格的防水材料；第二、必须确保防水层的厚度；第三、必须保证不积水；第四、必须保证防水节点的可靠有效。1.1 防水层厚度不足造成渗漏防水层厚度不足造成防水的

18、耐久性达不到要求,达不到五年保修期就开始渗漏特别是墙面部分防水层厚度不足,造成相连的房间墙面出现长毛、发霉现象。严格把关,每间地面墙面防水层进行切片验收,确保厚度。1.2 预留洞渗漏预留洞施工的,管道施工完后,周围用砼封堵,此部位砼容易松动、开裂,造成防水层破坏渗漏。1 从楼板浇筑时就严格把关,为了解决预留洞口周边混凝土松动、裂纹等质量隐患,釆取了楼板不留泂,只预留泂口位置,木工支完模板后,由暧通技术人员用红油漆标出准确位置,直径大小与管径匹配,比管道直径大5cm即可,绑扎顶板钢筋时躲避该标识。 结构完成后,再根据地漏位置用水钻开洞。1.3 地漏高过防水层造成积水目前的地漏的安装高度均是与装修

19、面的最低处,高过防水层的高度。防水层与地漏口形成了存水、洼兜,长期使用后,防水层与地漏周边连接处会形成缝隙,防水层上的存水就有可能于防水薄弱点渗水到管根、墙角等。1.3.2 防治措施在地漏下边设一个大小头漏斗,其安装高度与结构板找平层上板面相平,做防水前的找平层向地漏方向找坡,大小头上安装一个活动地漏。1.4 穿楼板管渗漏穿楼板管根处防水层与管道连接处理不好造成渗水漏水,或长期使用破坏。1.4.2 防治措施为解决管根渗水问题,在排水立管上加设止水环、给水立管加装套管,管道四周密封材料填实。1.5 穿墙管渗漏暖气、绐水地埋管穿墙处防水层处理不好造成渗漏。1.5.2 防治措施一种为非承重墙后开洞,

20、管道走防水层外;一种为承重墙预留穿墙洞,管道加套管。根据不同地点选择不同做法。1.6 门坎洇水卫生间装修完成项目在进行二次闭水试验或使用中用水时间长水量大时,水从地砖缝渗入,从门坎下的防水层上洇出;防水层做在地埋管下的,水从门坎下地埋管处洇出。1.6.2 防治措施在卫生间门下口浇筑砼门坎,防水做在砼门坎上面,砼门坎高度为完成面高度减装修面厚度；改变地埋管位置,不从卫生间门下进入卫生间,地埋管不穿防水层,尽量减少渗漏的可能性。六、 地下室质量通病指引1. 结构自防水缺陷造成渗漏1.1 原因分析混凝土蜂窝、麻面、露筋、孔洞等造成地下室渗水；混凝土结构的施工缝也是板易发生渗水的位置,其渗水因为施工缝

21、留设不当；施工缝清理不净,新旧混凝土未能很好结合;钢筋过密,混凝土捣实有困难等；混凝土裂缝产生渗漏；预埋件部位产生渗漏。产生渗漏的原因有预埋件过密,埋件周围混凝土振捣不密实；在混凝土终凝前碰撞预埋件,使预埋件松动;预埋件铁脚过长,穿透混凝土层,又没按规定焊好止水环；预埋管道自身有裂缝、砂眼等病,地下水通过管壁渗漏等；地下室的后浇带处理不合理产生渗漏；地下室外墙的穿墙螺栓眼位置处理不当造成渗漏。1.2 防治措施对混凝土应严格计量,搅拌均匀,长距离运输后要进行二次搅拌。对于自由入模高度过高者,应使用串桶滑槽,浇筑应按施工方案分层进行,振捣密实。对于钢筋密集处,可调整石子级配,较大的预留洞下,应预留

22、浇筑口。模板应支设牢固,在混凝土浇筑过程中,应指派专人值班看模。防止施工缝部位渗水可采取以下措施:首先施工缝应按规定位置留设,墙面水平施工缝加止水条的形式防止渗水防水薄弱部位及底板上不应留设施工缝,墙板上如必须留设垂直施工缝时,应与变形缝相一致其次施工缝的留设、清理及新旧混凝土的接浆等应有统一部署,由专人认真细致地做好。还有设计人员在确定钢筋布置位置和墙体厚度时,应考虑方便施工,以保证工程质量。如发现施工缝渗水,可采用防水堵漏技术进行修补。防水混凝土所用水泥必须经过检测杜绝使用安定性不合格的产品,混凝土配合比由试验室提供,并严格控制水泥用量。对于地下室底板等厚大体积的混凝土应遵守大体积混凝土施

23、工的有关规定,严格控制温度差。预埋件应有固定措施,预埋件密集处应有施工技术措施,预埋件铁脚应按规定焊好止水环。地下室的管线应尽量设计在地下水位以上,穿墙管道一律设置止水套管,管道与套管采用柔性连接。首先对后浇带处混凝土进行剔凿,剔凿出新茬,不得有松动石子而后用高压水枪冲洗,清除积水,均匀浇撒高一标号的水泥浆,最后浇筑高一标号的徹膨胀混凝土,振捣密实,浇水养护,直到混凝土强度满足规范要求。所有地下室外墙板,其支模用穿墙螺栓（里外）均双面淸焊3m厚6060止水片,并对焊好的穿墙螺栓逐一试水检查,合格后方可使用,并在外侧模上衬厚度20m的木块,拆模后取掉木垫块,割去此段螺栓,用防水水泥砂浆封口。2.

24、 卷材防水施工引起的渗漏2.1 原因分析地下室底板结构复杂,卷材防水施工时,卷材施工不到位,造成底板漏水；含有地下水的底板,由于降水不到位,混凝土垫层潮湿,造成涂刷的冷底子油不沾,致使防水卷材与垫层无法结合成一体,造成底板渗水；基础为桩基础的,由于桩头防水处理不好,造成底板渗水；地下室外墙混凝土浇筑完后,拆模后,还未等混凝土表面干透,就开始做防水,造成卷材与墙体不粘接,致使墙体卷材渗漏；做卷材防水时,卷材搭接不够,阴阳角附加毡做的不规矩,这些部位容易造成破坏,致使漏水；外墙回填土时,防水保护层对卷材造成挤压,致使卷材破坏,造成墙体渗水地下室防水工程的防治措施。2.2 防治措施重点加强集水坑、电

25、梯井坑、底板高低差位置的阴阳角的处理,为了保证卷材做到位,这些位置均应抹成八字面,卷材附加层做到位后,经检查合格后,开始大面积做防水卷材。从混凝土底板下面甩出的卷材可刷油铺贴在永久墙上,但超出永久保护墙部位的卷材不刷油铺实,而用附加保护油毡包裹压在基础底板上面,待基础施工完毕后撕去保护油毡再刷油铺实在地下室外墙上地下室外墙上的防水保护层采用2050mm聚氦乙烯泡沫塑料板代替砖墙保护层,由于聚氯乙烯泡沫塑料板是软保护层,能缓冲和吸收回填土压力对防水层的破坏且软保护层对防水层的约束力较小能保证防水层可以与建筑物实行同步沉降,不破坏防水层加强降水力度,地下水位降至垫层以下不少于500mm,保持混凝土

26、表面千燥洁净,在铺贴前1-2天涂刷12道冷底子油,保证底油不起泡,施工人员在上行走时不致把混凝土表面带起来为止开始做防水卷材,当釆用火焰加热器熔化热熔型卷材底层热熔胶进行粘贴铺贴时卷材与基层宜采用满粘法,随热熔随粘贴,滚铺卷材的部位必须溢出沥青热熔胶,保证粘贴面粘牢。桩头防水处理柱头钢筋用止水带密封,桩伸入承台为50m,桩顶及桩外150m一圈做2mm厚防水涂料,桩顶及桩外300mm一,用防水砂浆压实抹光,卷材与柱一周接缝处用聚氨脂封闭严实。施工过程严格按照规范要求操作,保证搭接尺寸,在防水搭接头收头粘贴后可用火焰或抹子沿搭接缝边缘再行均匀加热抹压封严,或用密封材料沿缝封严,宽度不小于10mm。

27、基层转角处应做成圆孤形或钝角,转角处使用的卷材应采用强度高、延伸率大、韧性好的无胎油毡或沥青玻璃布油毡,管道表面的污垢或铁锈应清楚干净,亦可在穿管处里设带法兰的套管将卷材防水层粘贴在法兰上,粘贴宽度至少为100mm,并用夹板将卷材压紧。法兰及夹板都应清理干净,刷上沥青,夹板下面应加油毡衬垫。密实的灰土是较好的防水层,地下室防水层保护层外围回填2:8灰土防水,土必须是好黄土,灰一定要熟化过筛,土粒径不大于1.5cm,灰粒径不大于0.5cm将土和灰要搅拌均匀,分层回填夯实,压实系数大0.95系数。按规定夯实好灰土,每层用环刀取土作土壤检验,检验是否达标合格。压实系数必须达到设计要求标准。七、 楼地面质量通病指引1空鼓现象多出现于面层与垫层之间,或垫层与基层之间,用小锤敲击有空鼓声。使用一段时间后,容易开裂。严重时大片剥落,破坏地面使用功能。垫层（基层）表面清理不干净,有浮灰、浆膜或其他污物。特别是室内粉刷的白灰砂浆粘污在楼板上,极不容易清理干净,严重影响垫层与面层的结合。水泥砂浆地面施工时,基层过于潮湿,有积水,特别是有积水的基层水泥砂浆水灰比增大,致使粘结不牢,形成空鼓。水泥砂浆地面铺设时,基层过于干燥,不浇水湿润或湿润不足,因此水泥砂浆铺设后,砂浆中的水分很快地被基层吸收,造成砂浆失水过快,使水泥颗粒的水