新老会计都必须掌握之五房地产开发企业销售自行开发的房地产项目如何缴纳增值税Word格式文档下载.docx

1、办法第三条规定，房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。关于第二条，我们要注意三个关键词：一是“房地产开发企业”，也就是说这个办法不是对所有的纳税人都适用，而是仅适用于“拥有房地产开发经营资质的建设单位”。房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。按房地产开发业务在企业经营范围中地位的不同，可将房地产开发企业分为房地产开发专营企业、兼营企业和项目公司。二是“自行开发”，即适用对象是第一次进入流通领域的“一手房”。三是“房地产项目”。房地产开发项目，一般是对土地和地

2、上建筑物进行的投资开发建设项目。在我国，依照中华人民共和国城市房地产管理法的规定，房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。关于第三条，我们要注意的关键词是“以自己的名义立项销售”。在房价下行的时候，经常会出现开发商资金断裂急需套现的情况，也就是我们俗称的“烂尾楼”，“烂尾楼”再销售后，接盘的房地产企业一般会重新办理立项手续，继续投入资金，建成后以自己的名义对外销售。办法规定，这种情况也可视为“自行开发”，同样适用本办法。二、基本处理原则（一）预缴税款办法第十条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值

3、税。办法第十九条规定，房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。办法第十二条规定，一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款；办法第二十一条规定，小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。预收款是指房地产企业实际取得的售房款。包括：一、分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）；二、全款取得的预收款（因为全款取得也要事后开票，确认应税收入，因此也可以叫做预收款）。应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款（1+适用税率或征收率）3

4、%。适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的以及小规模纳税人，按照5%的征收率计算。（二）新老项目办法第八条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。房地产老项目，是指：建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。根据中华人民共和国建筑法，在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施

5、的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当按规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据当地的实际情况，对限额进行调整，并报国务院建设行政主管部门备案。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。三、一般纳税人销售房地产项目（一）销售额1、适用一般计税方法办法第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法

6、计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）（1+11%）。办法第五条规定，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款。当期销售房地产项目建筑面积是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积；房地产项目可供销售建筑面积是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款

7、的单位直接支付的土地价款。办法第四条要注意的关键词是“对应”，隐含了两层意思：一是土地价款并非一次性从销售额中全扣，而是要随着销售额的确认，逐步扣除。简单的说就是，要把土地价款按照销售进度，在不同的纳税期分期扣除，是“卖一套房，扣一笔与之相应的土地出让金”。二是允许扣除的土地价款包括新项目和选择一般计税方法的老项目。对于房地产老项目，如果选择适用一般计税方法，其5月1 日后确认的增值税销售额，也可以扣除对应的土地出让价款。办法第五条想要解决的问题是，房地产企业在开发房产项目时，还会在小区配套建设道路、花园、绿地、雕塑，或者物业用房、幼儿园、诊所等。这些项目不单独作价出售给业主，但也都包含在了业

8、主所支付的房款之中。对这些建筑物、构筑物的面积，本条规定并未将其包含在“可供出售的建筑面积”中，也就是在计算“当期允许扣除的土地价款”时，并未将这部分面积包含在分母当中。这样可以使开发商将所有“可供”销售的面积卖完后，土地出让金全部扣除完，实际上是有利于房地产开发企业的。2、适用简易计税方法办法第九条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。本条的意思是，如果房地产开发企业中的一般纳税人销售老项目选择了简易计税方法，就不能扣除对应的土地价款了。而且一旦选了简易计税方法，36个月内不能变为一般计税方法。（二）进项

9、税额办法第十三条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以建筑工程施工许可证注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额（简易计税、免税房地产项目建设规模房地产项目总建设规模）。本条的主要意图是，明确应以“建设规模”这个指标作为计算不得抵扣进项税额的依据。建设规模即项目建设的面积。这一条说明，在计算简易计税方法和免税房地产项目对应的“不得抵扣的进项税额”时，应以面积为计算单位，而不能以套、层、单元、栋等作为计算依据。（三）纳税申报办法第十四条一般纳税人销售自行开

10、发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照营业税改征增值税试点实施办法（财税201636号文件印发，以下简称试点实施办法）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。办法第十五条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照试点实施办法第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。根据试点实施办法第四十五条相关规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：1、纳税人发生应税行为并收讫销售

11、款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。2、纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。3、纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。4、纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。5、增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税

12、纳税义务发生的当天。（四）发票开具办法第十六条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。办法第十七条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。为了解决税制转换后，房地产企业由于营业税发票被地税机关收缴，在试点后无法就试点前收取的预收款开具营业税发票的问题。虽然对4月30日前的预收款，缴纳的是营业税，但允许房地产企业在试点后，对这部分未开票预收款，开具增值税普通发票。办法第十八条规定，一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增

13、值税专用发票。根据试点实施办法第五十三条规定：纳税人发生应税行为，应当向索取增值税专用发票的购买方开具增值税专用发票，并在增值税专用发票上分别注明销售额和销项税额。属于下列情形之一的，不得开具增值税专用发票：1、向消费者个人销售服务、无形资产或者不动产；2、使用免税增值税规定的应税行为。因此本条规定，一般纳税人向其他个人（即消费者个人）销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。（五）案例说明案例一：A房地产企业（一般纳税人）自行开发了B房地产项目，施工许可证注明的开工日期是2015 年3月15 日， 2016 年1月15 日开始预售房地产，至2016 年4月30 日共取得预收款5250

14、万元，已按照营业税规定申报缴纳营业税。房地产企业对上述预收款开具收据，未开具营业税发票。该企业2016 年5月又收到预收款5250 万元。2016 年6月共开具了增值税普通发票10500 万元（含2016年4 月30 日前取得的未开票预收款5250万元，和2016 年5月收到的5250万元），同时办理房产产权转移手续。问：纳税人在7月申报期应申报多少增值税税款？1、由于A房地产企业销售了自行开发的房地产老项目，纳税人按照办法第八条规定，可选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。2、纳税人6月开具增值税普通发票10500 万元，其中包括5250万元属于办法第十七条规定的可以开具增值税普通发票的

15、情形。3、纳税人按照办法第十一条、十二条规定，应在6月申报期就取得的预收款5250 万元预缴税款150万元。即应预缴税款=5250（1+5%）3%=1504、纳税人应按照办法第十五条规定，在7月申报期应申报的增值税税款为52505%-150=250-150=100万元案例二：房地产企业销售自行开发的房地产项目有关情况同上例。月还取得了建筑服务增值税专用发票价税合计1110万元（其中：注明的增值税税额为110万元），纳税人选择放弃选择简易计税方法，按照适用税率计算缴纳增值税。1、纳税人按照办法第十一条、第十二条规定，应在6月申报期就取得的预收款计算应预缴税款。（1+11%）3%=141.93、纳

16、税人应在7月申报期按照办法第十四条规定确定应纳税额销项税额=525011%=520.3进项税额=110应纳税额=520.3-110-141.9=268.4纳税人应在7月申报期申报增值税268.4 万元。四、小规模纳税人销售房地产项目（一）小规模纳税人预缴税款同上文二（一）；纳税申报基本同上文三（三），只不过以5%作为征收率而已。（二）发票开具办法第二十三条规定，小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。本条是明确的告诉我们增值税专用发票一般只能由增值税一般纳税人领购使用，小规模纳税人需要使用的，只能在缴纳税款后

17、向当地主管税务机关申请代开。增值税专用发票不仅是购销双方收付款的凭证，而且可以用作购买方抵扣增值税的凭证；而增值税普通发票不具有进项抵扣功能。办法第二十四条规定，小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。本条是为了解决税制转换后，房地产企业由于营业税发票被地税机关收缴，在试点后无法就试点前收取的预收款开具营业税发票的问题。办法第二十五条规定，小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。本条所谓的代开增值税专用发票，是指主管税务

18、机关为所辖范围内的纳税人代开增值税专用发票。上述纳税人是指已办理税务登记的小规模纳税人（包括个体经营者），以及国家税务总局确定的其他可予代开增值税专用发票的纳税人。代开专用发票统一使用增值税防伪税控代开票系统开具。纳税人申请代开专用发票时，应填写代开增值税专用发票缴纳税款申报单，连同税务登记证副本，到主管税务机关税款征收岗位按专用发票上注明的税额全额申报缴纳税款，然后凭申报单和税收完税凭证及税务登记证副本，申请代开专用发票。（三）案例说明案例：C房地产企业（小规模纳税人）自行开发了D房地产项目，施工许可证注明的开工日期是2015年3 月15日，2016 年1月30日共取得预收款200月又收到预

19、收款200 万元。2016年6月共开具了增值税普通发票400 万元（含2016年4 月30 日取得的未开票预收款200万元，和2016 年5 月收到的预收款200万元）。月征期申报时，如何纳税？1、纳税人6月开具增值税普通发票400 万元，其中包括200万元属于办法第二十四条规定的可以开具增值税普通发票的情形。2、纳税人按照办法第十九条、第二十条规定，应于6应预缴税款=2003%=5.73、C房地产企业应按照办法第二十二条规定，以当期销售额和5%的征收率计税在7月申报期向主管税务机关申报税款3.8即2005%-5.7=9.5-5.7=3.8五、其他管理要求一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除

20、情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款；扣除土地价款应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按照本办法规定预缴税款时，应填报增值税预缴税款表。房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，未按本办法规定预缴或缴纳税款的，由主管国税机关按照中华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。附录：增值税预缴税款表及填表说明 增值税预缴税款表税款所属时间：年 月 日至 日纳税人识别号： 是否适用一般计税方法 是 否 纳税人名称：（公章） 金额单位：元（列至角分）项目编号项目名称项目地址预征项目和栏次销售额扣除金额预征率 预征税额1234建筑服务1销售不动产2出租不动产345合计6 授权声明如果你已委托代理人填报，请填写下列资料：为代理一切税务事宜，现授权 （地址） 为本次纳税人的代理填报人，任何与本表有关的往来文件，都可寄予此人。 授权人签字：填表人申明以上内容是真实的、可靠的、完整的。 纳税人签字：