13年房地产行业外部环境分析Word文件下载.docx

1、（二） 主要宏观调控政策要点李克强主持召开国务院常务会议研究部署金融政策措施6月19日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,研究部署金融支持经济结构调整和转型升级的政策措施,决定再取消和下放一批行政审批等事项。会议研究确定了以下政策措施:一是引导信贷资金支持实体经济;二是加大对“三农”和小、微企业等薄弱环节的信贷倾斜;三是支持企业“走出去”。四是助推消费升级;五是加快发展多层次资本市场;六是发挥保险的保障作用;七是推动民间资本进入金融业;八是严密防范风险。李克强主持召开国务院常务会议研究部署加快棚户区改造国务院总理李克强26日主持召开国务院常务会议,研究部署加快棚户区改造,促进经济发展和民

2、生改善。会议决定,在过去5年大规模改造棚户区取得显著成效的基础上,今后5年再改造城市和国有工矿、林区、垦区的各类棚户区1000万户,其中2013年改造304万户。逐步将非集中成片城市棚户区统一纳入改造范围。同步建设配套市政设施、公共服务设施,确保同步使用。国务院常务会议研究部署进一步加强安全生产工作6月5日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,研究部署进一步加强安全生产工作。主要做好五个方面:一是迅速开展全国安全生产大检查,全面排查治理安全生产隐患,做到不留死角、不走过场,对查出的问题实行“零容忍”,列出清单、限期整改,并公布检查结果。二是铁腕打击非法违法和违规违章生产行为,依法严惩违法犯

3、罪。三是切实抓好重点行业和领域的安全生产工作,开展煤矿安全治本攻坚,建立健全煤矿安全长效机制,做好消防、危险化学品等领域和人员密集场所的安全整治工作。四是强化安全生产责任体系建设。五是加强安全生产基础工作,创新监管方式,完善法规制度,加大科技投入,实行精细化管理。国家公路网规划（2013年-2030年）正式发布实施交通运输部20日正式公布了国家公路网规划（2013年-2030年）。根据规划,国家公路网总规模约 40万公里,到2030年将建成布局合理、功能完善、覆盖广泛、安全可靠的国家干线公路网络,实现首都辐射省会、省际多路连通、地市高速通达、县县国道覆盖。到2030年,普通国道总规模将达到26

4、.5万公里,国家高速公路里程达到11.8万公里,资金投入约4.7万亿元人民币。发改委发布贯彻落实主体功能区战略推进主体功能区建设若干政策的意见6月26日,国家发展改革委发布贯彻落实主体功能区战略推进主体功能区建设若干政策的意见,表示要通过加大政策力度、突出政策重点、优化政策组合、注重政策合力、提高政策效率等举措完善推进主体功能区建设的配套政策,推进主体功能区建设,以引导优化开发区域提升国际竞争力,促进重点开发区域加快新型工业化城镇化进程,提高农产品主产区农产品供给能力,保障国家粮食安全和重要农产品的供给。（三） 货币信贷政策稳中趋松，购房者合理需求得到保障早通胀压力减弱、但宏观经济未明显好转的

5、背景下，15月货币信贷投放趋于宽松。截止5月末，全国M2（货币供应量）同比增长15.8%，明显高于此前全年增长13%的目标；与此同时，15月全国累计新增人民币贷款4.21万亿元，同比增长7.1%。但在经历6月上旬新增人民币贷款额逼近5月全月的总贷款额的井喷式增长后，随着半年度众多理财产品到期，银行资金压力骤然加大，6月末中央层面明确表态货币总量充足、市场流动性整体充足，拒绝向金融体系注入资金以增加流动性，金融机构在救市预期落空后只能寻求自救，市场利率大幅上升所导致的流动性风险，将是银行业近年来面临的最大考验，下半年货币信贷政策如何根据经济形势进行调整将是影响房地产业走势的关键。从目前情况来看，

6、出于稳增长的需要，适当的流动性和信贷投放一直是央行的重要决策方向，但大幅度的放松信贷不具有条件，出于房价上涨的担忧类似“四万亿”的“放水”不会出现。总理明确表态支持居民购买首套自住住房。6月19日国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，研究部署金融支持经济结构调整和转型升级的政策措施，并在会议中明确表示支持居民家庭首套自住购房。（四） 2013年6月重要事件：序号发布名称发布时间主要内容1国务院办公厅近日印发深化流通体制改革加快流通产业发展重点工作部门分工方案2013-06-05* 要求有关部门加强现代流通体系建设、全面提升流通信息化水平等工作的进一步分解和细化，抓紧制定具体落实措施。* 明确

7、要求加大流通业用地支持力度，但禁止以物流中心、商品聚散地等名义圈占土地，防止土地闲置浪费。2北京市住建委公布了北京市商品房预售资金监督管理办法2013-06-06商品房的预售款，开发商禁止直接收取，而是要存入银行的专用账户，开发商按照工程进度的节点，按比例提取建设款，以保证楼旁的预售款优先用于工程建设，经济适用房、两限房在监管范围之中。3北京市住房和城乡建设委员会发出了关于进一步加强本市商品房预售许可管理有关问题的通知2013-06-14* 要求对商业、办公等非住宅楼栋，一级套均建筑面积大于140平方米的住宅楼栋，申请预售许可时，7层（含）一下的建筑需结构封顶。* 7层以上的建筑需建至规划层数

8、1/2以上（且不低于7层）。4国土部公布4起国土资源领域违法违规案件的处理情况国土部对4起国土资源领域违法违规案件的处理起来进行通报，其中三起为违法占地案，分别是：吉林省奇瑞重工吉林有限公司违法占地、湖北省枣阳市开发区管委会违法批地案、陕西省西安沣京工业园开发读物实业公司违法征地占地案。5国务院常务会议要强化节能环保指标约束，对未通过能评、环评的项目，不得批准开工建设，不得提供土地，不得提供贷款支持，不得供电供水。6郑州市出台关于对新建商品房销售价格实行备案管理的通知从7月1日起，郑州市在售的新建商品住宅，要到物价部门进行销售价格备案，开发商销售不能超过备案价格。7国土资源部批复了广东省深入推

9、进节约集约用死示范省建设工作方案2013-06-17国土资源部与广东省人民政府联合召开推进节约集约用地示范省建设会议指出，广东可在土地审批制度改革方面先行先试，加大闲置土地处置力度，加快批而未供建设用地供地进度，盘活利用存量用地，且在保护农民权益的前提下可探索基地退出机制。82013-06-19* 要进行创新金融服务，支持居民家庭手套自住购房、大宗耐用消费品、教育、旅游等信贷需求。* 支持保障性安居工程建设，扩大消费金融公司试点。9北京市严厉打击违法用地违法建设专项行动指挥部办公室下发关于查处以农村宅基地建设为名进行违法占地违法建设的工作指导意见本市存在重大安全隐患、非法占用农地、耕地或林地、

10、占用一级水源地保护区等违法建设将依法逐步拆除。10中国人民银行发布2013年第2季度储户问卷调查报告2013-06-21报告显示，2013年第2季度，全国50个城市共2万户城镇储户中，66.7%的居民认为目前房价“高，难以接受”，比上季下降1.3个百分点，比2011年3季度时的最高值下降9个百分点。31%的居民认为目前房价“可以接受”，2.3%的居民认为“令人满意”。11中国民生银行货币政策委员会2013年第二季度例会2013-06-23继续实施稳健的货币政策，并着力增强政策的前瞻性、针对性和灵活性，适时适度进行预调微调。12国土资源部召开“促进城镇化健康发展土地管理制度改革座谈会”2013-

11、06-24国土资源部部长姜大明在会上指出，必须抓住城镇化转型发展的有利时机，推进土地管理制度的改革完善，释放改革红利，促进土地高校配置和节约集约利用。13央行表态：合理调节流动性，维护货币市场稳定2013-06-25* 为保持货币市场平稳运行，近日央行已向一些符合宏观审慎要求的金融机构提供了流动性支持，一些自身流动性充足的央行也开始发挥稳定器作用向市场融出资金，货币市场利率已回稳。* 他们银行将认真贯彻落实国务院第13次常务会议精神，继续实施稳健的货币政策，把稳健的货币政策坚持住、发挥好。* 商业央行要继续加强流动性和资产负债管理。142013-06-26* 会议决定，在过去5年大规模改造棚户

12、区取得显著成效的基础上，今后5年再改造城市和国有工矿、林区、垦区的各类棚户区1000万户，其中2013年改造304万户。* 逐步将非集中成片城市棚户区统一纳入改造范围，同步建设配套市政设施、公共服务设施，确保同步使用。15第十二届全国人大常委会第三次会议上，国家发改委主任徐绍史作了国务院关于城镇化建设工作情况的报告* 建立市场配置和政府保证相结合的住房制度。* 全面开放小城镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，逐步放宽大城市落户条件，合理设定特大城市落户条件，逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民。（五） 昆明政策法规序号 标题 时间 内容昆明上调住房公积金缴存额最高不超过1352.

13、88根据昆明市住房公积金缴存管理实施细则（一下简称实施细则）的规定，将对今年昆明市住房公积金缴存工资基数上、下限进行调整。今年起，单位职工缴存住房公积金的工资基数上限为11274元，比去年增长了864元，住房公积金月缴存额的上限也调整为1352.88元。此次住房公积金缴存基数上、下限调整的执行期为2013年1月1日至2013年13月31日，缴存基数上、下限调整后，少缴的单位可进行补缴；要求严格执行缴存基数上、下限规定，既不得高于缴存基数上限，也不得低于缴存基数下限。昆明市普通商品住房项目配建保障性住房管理暂行办法，向社会各界征求意见2013-06-18昆明市住建局今日发布公开征求意见公告，就昆

14、明市普通商品住房项目配建保障性住房管理暂行办法，向社会各界征求意见。该办法政务意见稿提出：凡新出让土地用于开发建设普通商品住房项目的，廉租住房、公共租凭住房应当按照不低于该建设项目地上总建筑面积5%的比例配建；经济适用住房、限价商品住房均应当按照不低于该建设项目地上总建筑面积20%的比例配建。位于城市“三环”以内的，原则上配建廉租住房、公共租凭住房。位于城市“三环”以外的，原则上配建经济适用住房、限价商品住房。该办法适用于五华、盘龙、官渡、西山、呈贡区，昆明国家高新技术产业开发区、昆明滇池国家旅游度假区、昆明国家经济技术开发区的普通商品住房项目（不含城中村改造项目）进行保障性住房的配建、供应、

15、适用及监督管理。昆明市限价商品住房管理暂行办法公开征求意见，满5年可交易昆明市住房和城乡建设局发布公开征求意见公告，对昆明市限价商品住房管理暂行办法（一下简称办法）公开征求意见。办法对限价房的建设、供应、适用及监督管理进行了明确，最大套型建筑面积控制在90平方米以内，总平均套价不得高于同地段同档次普通商品住房市场价格的80%，从取得房屋所有权证之日起 ，满5年后，方可上市交易。交易后，原购房人家庭（未成年子女除外）不得再购买限价商品住房。三、 全国房地产月度情况（一） 房地产开发投资完成情况2013年1-6月份，全国房地产开发投资36828亿元，同比名义增长20.3%（扣除价格因素实际增长20

16、.3%），增速比1-5月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资25227亿元，增长20.8%，增速回落0.8个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。1-6月份，东部地区房地产开发投资21140亿元，同比增长18.7%，增速比1-5月份回落0.3个百分点；中部地区房地产开发投资7645亿元，增长20.8%，增速回落1.0个百分点；西部地区房地产开发投资8043亿元，增长24.3%，增速提高0.3个百分点。1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积549408万平方米，同比增长15.5%，增速比1-5月份回落0.5个百分点；其中，住宅施工面积403521万平方米，增长12.9%。房屋新开工面积95

17、901万平方米，增长3.8%，增速提高2.8个百分点；其中，住宅新开工面积70630万平方米，增长2.9%。房屋竣工面积35346万平方米，增长6.3%，增速提高1.0个百分点；其中，住宅竣工面积27428万平方米，增长2.7%。1-6月份，房地产开发企业土地购置面积15721万平方米，同比下降10.4%，降幅比1-5月份收窄2.7个百分点；土地成交价款3699亿元，增长7.5%，增速提高3.8个百分点。（二） 商品房销售和待售情况1-6月份，商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%， 增速比1-5月份回落6.9个百分点；其中，住宅销售面积增长30.4%，办公楼销售面积增长31.7

18、%，商业营业用房销售面积增长8.3%。商品房销售额33376亿元，增长43.2%，增速比1-5月份回落9.6个百分点；其中，住宅销售额增长46.0%，办公楼销售额增长45.7%，商业营业用房销售额增长20.5%。（三） 房地产开发企业到位资金情况1-6月份，房地产开发企业到位资金57225亿元，同比增长32.1%，增速比1-5月份提高0.1个百分点。其中，国内贷款9901亿元，增长30.4%；利用外资234亿元，增长15.9%；自筹资金21630亿元，增长16.3%；其他资金25460亿元，增长50.3%。在其他资金中，定金及预收款15713亿元，增长51.2%；个人按揭贷款6763亿元，增长

19、60.4%。四、 本地市场月度情况（一） 一级市场6月，昆明供地11宗，共491.71亩。6月供地集中在3个项目，由绿地集团、交投瀚德地产、龙宇地产三家公司瓜分，草海片区地块首度推出。6月份昆明一共土地成交21宗土地，从成交面积统计来看，本月成交874.68亩，成交金额40.2661亿元，其中城镇住宅用地面积最多，为546.60亩，占总成交面积52.3%，其次是住宅/商务金融用地为139.50亩，占总成交面积的13.4%。6月昆明主城土地成交明细宗数位置面积（亩）规划用途容积率成交价（万元）竞得人西山区福海街道办事处52.42城镇住宅1且1.1142899.5绿地集团（昆明）置业有限公司51.

20、471且1.9842122.0469.991且1.1457278.46盘龙区虹桥立交西北侧19.71城镇住宅用地1且3.448869.5昆明交投瀚德房地产开发有限公司35.901且2.511615575.741且3.643408321.01商务金融用地1.2517186.1819.921.1716294.5619.881.5215157.5418.301且6.338235西山区前卫街道办事处官庄社区51.40城镇 住宅1且4.214424.82云南龙宇房地产开发有限公司24.951且3.87648.0859.581且3.318263.4263.11且3.719342.4348.55科教用地1.

21、013425.831653.7714869.351742.3512981.811888.41住宅商业1且5.626039.941951.311且5.315010.03202.07批发零售用地593.13216.221782.25（二） 二级市场在2013年6月规划公示中，共10个项目通过建筑工程规划许可证，从面积看，总建面为155.5万方；从性质上看，7个为居住用地，其次是商业、居住、居住商业用地等。面积分别是9468.53方、347012.63方。从建筑体量来看居住项目本月占主导。6月昆明房地产市场共有16项目获得预售证，整体供应881213.46。整体来看，本月预售项目南边最多。成交方面，

22、2013年6月，根据昆明市房产信息网统计数据显示，从2013年6月1日至2013年6月30日一个月内，昆明主城区及呈贡新城共成交各类商品房8851套，环比上涨了12.32%；2013年6月份，昆明商品房成交总面积为867630.76，环比上涨了31.1%。五、 本地市场主要新开楼盘2013年6月主要开盘项目信息楼盘名称区域物业均价（元/）开盘时间鑫都韵城南市区（昆明火车站西侧）住宅：8700元/2013-6-23银河中央北市区（昆明昆明市北市区和谐世纪旁，紧邻昆明公交北市区车场）9462元/海伦国际南市区（广福路与金源路交汇处，世纪城旁）7790元/中海学府路8号中心区（学府路小菜园立交桥北侧

23、）11180元/2013-6-29联想科技城西市区（昆明市五华区海屯路，小屯立交桥旁）7080-7200元/怡和景苑西市区（高新区人民西路与昌源路交叉路，沙沟尾老村）7400元/别样幸福城南市区（官渡区春城路巫家坝机场西侧苜蓿上村）8944元/2013-5-18恒大雅苑东市区（人民东路与二环东路交口）11484元/六、 昆明楼盘动态6月6日上海东盟商务大厦发售VIP卡上海东盟商务大厦从6月6日开始发售VIP卡，VIP卡共有三种，分别为5万、10万、20万，办卡最高赠送6千元加油卡，将于近期开盘。目前项目全精装5A甲级写字楼正在租售中。其中租凭方面，国外知名企业第一年免租金，第二年、第三年租金减

24、半，国内知名企业前三年租金减半；451200写字楼在售，均价1700元/，全款享3%优惠，按揭享2%优惠。另有60200商铺招商中。6月6日6月10日腾俊国际陆港亮相南博会6月6日6月10日，腾俊国际陆港亮相南博会6号馆，主要项目整体情况的展示，据了解项目目前正在进行一期招商预定，商铺面积50100，团购价5180元/；公寓面积35148，40年产权，团购价2880元/，总价10.8万元起。6月7日龙湖仙湖锦绣最后一批VIP启动预约6月7日，龙湖仙湖锦绣最后一批VIP 6月7日启动预约，去往翠湖会龙湖艺墅中心即可办理，项目将打造的一线度假退台合院，推出60平方米观湖别墅，共5种户型，一户一景。

25、6月8日昆明联想科技城展示中心开放2013年6月8日，位于昆明五华区泛亚科技园区的昆明联想科技城展示中心盛大开放。据了解，昆明联想科技城展示中心是昆明首个提出24小时接待不打烊的售楼部，一期融科云熙79-144平米板式华宅现接受认筹，预计6月底开盘。6月8日金泰国际启动VIP认筹金泰国际6月8日VIP认筹启动，交5000元即可荣升VIP，购房优惠2%。项目预计在6月将开放样板房。开盘预计今年8月或9月开盘，将首先推出第2栋房源，户型为40-130，3梯8户。预计2015年交房。6月10日-16日ICC环球广场柏联外展ICC环球广场 项目6月10日至16日于南屏街柏联广场举行外展，营销中心将于6

26、月29日开放。项目首推一期精装酒店式公寓和地铁金街商铺。其中，一期D座精装服务式酒店公寓，户型面积40-90平米。从租金收益取得的回报率在4%8%之间，并且可获得固定的58年返租回报；地铁旺铺面积为20-200平米。6月15日西府景苑车位启动认筹6月15日，西府景苑 车位6月15日启动认筹，据悉，项目车位近期将开盘，负一层车位预计均价15.8万/个，负二层车位预计均价14.3万/个。6月15日-16日恒大雅苑举行亲子活动恒大雅苑感恩父亲节，于6月15日至16日举行亲子活动，到访客户可参与现场亲子互动精彩游戏，享美食，品名茶。现项目全新升级组团，购房可享88折优惠，最高可获20.8万精装。特价78平两房一口价76.1万/套，115平三房一口价9400元/平。6月15日名匠誉峰举行预交房活动名匠誉峰预交房活动于6月15日举行。目前项目板式智能小高层现房在售，户型面积60240一房至四房跃层，户户均有赠送空间，赠送面积5200不等，项目均价10000-13000元/，顶楼、底层户型16000-17000元/，车位出租20年使用权，6万/个。6月15日