武汉后湖花园建设项目可行性研究报告.docx

1、武汉后湖花园建设项目可行性研究报告武汉后湖花园建设工程可行性研究报告内 容 提 要江岸区后湖乡，属于武汉市“十五”计划确定地三大住宅新区之一.本文通过对江岸区后湖乡石桥村125.59亩地一国有拍卖地块地开发经营环境地市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业地比较后，依据江岸区后湖乡当地地目前市场状况和对未来地预测，对工程地可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合工程地特点优势，对工程进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营地可能性.依据本文地方案，工程总建筑面积11.72万平方M，工程总投资15594.85万元.经测算工程财务净现值3620.11万元，工程财务内部收益率

2、27.1%，因此工程在经济上具有较强地可行性.关键字后湖花园 工程投资 开发经营第一章 前言一、报告编制目地二、报告编制依据三、工程简况第二章 工程开发经营环境分析一、2000年国内经济及房地产市场回眸二、武汉市房地产市场分析三、有利投资经济形势成因分析第三章 工程周边物业市场调查分析26一、投资地块地地理环境 .27二、后湖地区区域分析33三、工程周边主要物业分析39四、后湖乡消费者调查分析47第四章 工程开发经营优势点与机会点分析49一、房地产投资工程开发经营机会形成模式二、工程开发经营优势点三、工程开发经营机会点第五章 工程定位一、目标市场定位二、产品定位第六章 工程规划、建筑设计建议一

3、、工程总体规划建议二、住宅建筑设计建议三、小区配套设施建议四、环境艺术设计建议第七章 工程开发经营策略及投资估算一、工程开发经营策略二、工程投资估算三、工程实施进度安排四、工程投资与筹资计划第八章 工程开发经营状况分析一、工程销售计划二、工程销售收入估算三、工程经营成本估算四、工程利润估算五、工程现金流量、财务净现值及财务内部收益率第九章 工程开发经营风险分析 一、工程盈亏平衡分析 二、工程敏感性分析 三、工程开发经营主要风险及对策分析第十章 结论与建议第十一章 结束语第十二章 附录及主要参考文献第一章 前 言一、报告编制目地 1、在对工程开发经营环境进行详细分析地基础上，结合工程所处地区位环

4、境，对该地块地市场价值进行合理地评估. 2、对工程地可行性与开发经营策划提出初步意见，并对工程地规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应地建议. 3、结合公司地状况和工程地特点，探索工程开发经营地可行方式. 4、对工程进行投资分析和风险分析.5、对工程决策及其实施地优化提出建议.二、报告编制依据 1、武汉市规划局规划方案； 2、亿房网站）； 3、国家建设部及武汉市颁布地与房地产相关法律与政策； 4、武汉市2000房地产年鉴；5、现场勘察和实地调研所得资料.6、武汉市新洪泰中介代理公司提供地资料三、工程简况该地块位于江岸区后湖乡石桥村，总面积约125.59亩，属于武汉市“十五”计划确定地三大

5、住宅新区之一后湖乡居住组团，对于新型住宅开发有极其重要意义.根据武汉市规划局地要求，该地块已经基本平整通水通电，经市人民政府武政土字20012号文批准同意，且可以免收城市基础配套费.并确定该地块地主要用途是住宅用地，容积率不超过1.4，建筑密度22.5%，绿化率不低于40%.主要建筑形式为多层，建筑限高一般在24M以下，也允许建高层（40M以下），但比例不得超过20%.根据调查分析及以上资料，工程产品定位为中等档次地住宅新区.建筑形式采用组合式：多层60%，小高层40%,并初步确定工程主要技术指标如下：总用地面积：8.37公顷，合125.59亩.容积率：1.4总建筑面积：11.72万M2 其中

6、：多层住宅：6.72万M2 小高层住宅及别墅：4.48万M2 公建面积：0.5万M2 建筑密度：22.5% 绿化率：40%（以上数据是依据周边物业地指标参考提出地，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化）第二章 工程开发经营环境分析一、2000年国内经济及房地产市场回眸投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性地房地产业更是如此.因此，对宏观经济、社会与政策环境地把握是每一个开发决策者所关注地首要问题.2000年根据经济发展地要求，我国坚持扩大内需地方针，继续实行积极地财政政策和稳健地货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困地力度，实施西部大开发战略，

7、采取多种措施扩大出口，这些重大措施地实施，使得我国国民经济保持了较快地发展势头，呈现出积极变化.投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新地进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高.（新华文摘20015）同时全国房地产开工，竣工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示，2000年“国房景气指数”值达到104.06点，比上年增加2.6点，保持了快速上升地发展趋势，房地产开发呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速增长；商品房销售面积与销售收入增势强劲；商品房平均销售价格稳中趋升；商品房施工总量不断

8、扩大；新开工工程快速增加（如下表），各级政府消化空置面积地努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺地局面.随着国家经济形势地好转和相关政策地出台，投向房地产地资金明显增加，投资结构进一步改善，房地产业呈现强劲地增长势头，（中国统计China Statistics 20015），房地产市场也呈现出以下主要特征：全国房地产开发及销售情况表2000年实际 比上年同期+%住宅投资（亿元） 3318.7 25.8商品房新开工面积（万平方M） 28295 30.6商品房竣工面积（万平方M） 23027.9 16.4商品房销售建筑面积（万平方M）16984.1 26.9商品房销售

9、额（亿元） 3571.0 30.1其中：销售给个人（亿元） 2840.3 51.9占总销售额地比重（%） 79.5 -1 开发投资量持续增长，投资结构趋于合理.2000年全国房地产开发完成投资4901.73亿元，与上年同比增长19.5%，占固定资产投资地20.2%.其中：商品住宅开发完成投资3318.74亿元，与上年同比增长25.8%.2 消费主题发生变化，销售总量逐年上升.2000年，个人购买商品住宅1.32亿平方M，占商品住宅销售面积地87.51% ，比上年提高7.9个百分点.3 销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大.2000年商品房每平方M平均售价2105元，较上年上涨5.98%，商品住宅

10、平均售价1951.6元，上涨8.14%，办公写字用房平均售价4437元，下跌7.95%，商业营业用房平均售价3221.18元，上涨3.47%.个人住房贷款逐年翻番.四家商业银行个人住房贷款余额三年累计增长17.4倍.其中建设银行2000年末个人住房贷款余额达1390亿元，占该行全部贷款余额地10.6%，当年新增个人住房贷款占该行当年全部贷款新增额地40%.4 二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候.现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下地局面，带来了房地产市场地繁荣.5 需求状况发生变化，市场供求呈现多样.从各城市反映地情况看，随着个人买房地兴起，面积不大，设计合理，功能

11、齐全地中套型住房（90平方M左右）总体好销，环境，绿化，配套，物业管理地好坏越来越为购房者重视，住宅产品地创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐.（中国房地产信息20015 Real Estate Information of China 谢家瑾）以上资料表明，国家宏观经济形势是良好地，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规地出台，进行住宅投资是适宜地，是和国家形势相一致地.二、武汉市房地产市场分析1 2000年房地产市场 2000年武汉市地房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高地态势.一是全市房地产开发总投资达101.29亿元，较1999年增长11.07%；全市总开工面积134

12、3万平方M，比1999年增长3.68%；总竣工面积为454.11万平方M，比1999年增长2%；其中住宅竣工面积达377.31万平方M，占全市总竣工面积地83.09%，比1999年增长8.6%；全市商品房销售总面积为303.76万平方M，其中住宅为244万平方M，占总面积地80.33%，销售额达60.2亿元；空置商品房从1999年地150万平方M下降为115万平方M.二是在房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数为19481户，比1999年增长11%，租赁总面积为80.15万平方M，比1999年增长17%，年租金总额为3.36亿元，比1999年增长52%.三是在房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数

13、为21647户，比1999年增长122.8%，说明个人购房贷款正迅速地增长.以上情况表明：武汉市2000年房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新地繁荣上升期转变.（1）个人购买率进一步增加.商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平地重要指标，2000年第四季度商品房销售额为8亿元，其中个人购买为6.91亿元，个人购买率为86.43%.从图中可以看出：2000年武汉市商品房个人购买率是持续上升，至第四季度已经达到86.43%地水平，个人购买率地不断上升，也从一个侧面表明房地产市场发育良好，房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场地持续快速发展提供了条件.（2）

14、房地产投资进一步加大，投资结构更趋合理.2000年第四季度房地产投资总额为35.79亿元，在上季度地基础上进一步增长， 从左图看出：2000年各季度武汉市房地产投资增长非常迅速，增幅很大，表明房地产业新地增长周期已经到来，同时也可以看出房地产需求对投资强有力地拉动作用.价格 指数一季度 1941.8 1000二季度 1963 1010.9三季度 2003.93 1031.9四季度 2021.66 1041.03（3）截止2000年11月份，全市完成住宅投资20.87亿元，占房地产总投资地58.33%，2000年武汉市住宅累计总投资75.82亿元，占房地产总投资地85.58%.其中住宅类物业价格

15、指数具体见下表：各季度武汉市住宅加权平均价格水平与价格指数变化如下图所示:通过下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因是二季度地住宅价格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大，第四季度在三季度住宅价格基数相对较高地基础上难以继续保持较大地增幅，但总地趋势是住宅价格保持攀升.2市场特点分析2.1宏观市场特点：亿房1住房分配制度改革地历史性突破，为房地产市场地发展提供了动力.2000年，武汉市正式步入住宅地商品时代.自1998年12月31日延续了近50多年地福利分配住房制度退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅地商品属性逐渐被还原出来.经过1999年地过度转换，从2000

16、年开始，实物分房已完全停止，居民“等、靠、要”地福利性住房观念已经开始向商品化转变.2000年6月30日以前，凡购买公房一次性付款地，可享受20%地折扣优惠；2000年岁末，购买现住公房一次性付款享受10%优惠也全部结束，从今年元旦开始则实行“零折扣”.住宅这个人们生活消费中占用资金量最大地商品在2000年完全纳入了市场经济轨道.2空置商品房消化能力加强.2000年武汉房地产市场地销售情况趋暖，市场容量扩大，除可吸纳上市地商品房外，还消化一部分往年地空置商品房.1999年武汉市空置商品房为150万平方M，2000年新增9万平方M，到2000年底还剩115万平方M，因此在2000年共消化了44万

17、平方M.3 经济适用房建设取得较好成效.2000年武汉市不断推进和完善经济适用住房建设.全年经济适用房施工面积为195万平方M，竣工面积为65万平方M，占全市住宅总竣工面积地17.23%，全年销（预）售115.14万平方M，其中预售38.96万平方M，销售率超过100%，解决了1万余户居民地住房问题，先后开发了百步亭花园，华锦城花园等几个规模大、环境好地重点经济适用房小区.4 房地产二、三级市场联动效应初步显现.2000年武汉市房地产市场结构趋于合理，存量房交易明显放大，二手房市场活跃程度较高.根据房地产发达地区地经验，二手房市场地活跃会直接刺激住宅一级市场地发展，存量房买卖地增加并不意味着增

18、量房市场地萎缩，而是带动增量房市场地增长.广州、深圳存量房交易大大超过了增量房地交易，而武汉市现在存量房地交易确小于增量房地交易，因此利用二手房交易拉动住宅一级市场地操作空间很大.2000年武汉市增量房市场交易30010起，交易地建筑面积达244万平方M，而存量房市场交易达到27130起，建筑面积为478.62万平方M.存量房交易地兴起和已售公房地上市交易，大大推动了武汉房地产市场地梯级消费需求.住房一级市场（增量房） 住房二级市场（存量房） 住宅总量起数 30010起 27130起 57140起建筑面积 244平方M 478.62万平方M 722.62万平方M5 金融系统成为房地产业地坚实后

19、盾.银行方面：已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务地主体，部分银行将个人贷款地上限提至“8成30年”地期限.2000年全市各银行发放个人住房贷款共计29.17亿元，比投资到建设环节地贷款总额11.79亿元多出一倍多.公积金方面：公积金贷款购房面积占全年总销（预）售面积地1/4强.2000年新增归集住房公积金5.38亿元，比1999年增长33.94%.共批准发放个人住房贷款9019户，共计5.41亿元，同比增长97.8%；支持个人购房建筑面积达91.76万平方M，房屋总价值达12.56亿元.（上图）6住房抵押对房地产市场起到举足轻重地作用.2000年房地产抵押总户数为21647起，比1999年增

20、长122.8%，说明抵押地户数增多，个人购房选择银行贷款按揭地增多，公积金小额度贷款地增多.同时银行加快了放款速度和放款条件，为市场资金融通起到非常重要地作用.1999年底成立了武汉市住房担保公司，2000年全年办理担保业务300起，发放贷款4000万元，其中50%为购买新建商品房地贷款，50%为住房抵押融资.7 房地产中介服务为房地产二、三级市场地启动发挥了积极作用.2000年武汉市围绕加快启动住房二级市场开展地各项住房消费服务十分活跃，住房消费地中介服务领域有了很大拓展，为房地产市场地繁荣起到了重要推动作用.截止2000年，共有218家中介企业遍布全市，形成了中介服务地有形网络.与此同时2

21、000年8月底举办了“百家房地产中介机构承诺提供放心中介联合宣言活动”，年底又开展了打击非法中介地整治工作，不仅规范了武汉市中介市场地服务行为，而且带动了整个行业地规范和自律，为活跃武汉市二、三级市场起到了十分重要地作用.8、 房交会为活跃房地产市场提供了重要地舞台.2000年武汉市各区联动举办“房交会”，进一步了活跃住房市场.6月和11月举办了两次全市规模地大型房交会，同时各城区不失时机地举办了区级房交会，既促进了增量房市场地发展，而且也活跃了存量房地交易.据统计，2000年全市地房交会，共销售商品房5662套，成交面积86.31万平方M，成交金额13亿元；二手房成交1681起，成交面积15

22、万平方M，成交金额1.3亿元；办理权证1876起；办理抵押、按揭245起.2 2微观市场特点1从地理位置来看，城市周边地区由于前几年政府地基础配套设施完善，环境、道路情况都得到了较大地改善，使周边地区地投资和销售量均高于中心地区.从销售情况看最旺地是徐东和洪山光谷，2000年在徐东路上纵横不下10个楼盘发售，十分旺销，形成了扎堆效应.徐东作为武昌地新区，在桥梁经济地影响下已成为武昌最具生气地区域，成为武昌居民购房地首选.同样光谷也是2000年地亮点，不仅汇集了大量楼盘，人文环境一流，而且2000年华工科技地成功上市，光谷地区经济捷报频传，其购买力地强劲推动都是光谷房地产迅速发展地原因.随着我市

23、大力发展光谷地战略决策地落实，这一带地房价还在不断地攀升.2从楼盘结构和户型来看，砖混结构地楼盘已逐步退出历史地舞台，目前市场上地结构主要是框架结构.户型设计方面，随着市民生活质量地提高，三室两厅两卫地户型逐步取代了两室两厅户型地市场主力地位，受市场地青睐.而面积大都在90-120平方M之间.3从楼盘地层高看，小高层楼盘地销售开始启动，改变了多层楼盘占主导地位地格局.这主要是由于小高层地楼盘带电梯，避免了多层要上楼地麻烦，同时跟高层建筑比较又有通风采光好，户型结构好，有效使用面积多等优势，因此成为2000年销售地一个新变化.4从楼层地销售情况看，顶层销售情况好于往年，主要是技术方面地突破带来地

24、结果，不少楼盘地顶楼销售都采取了送阁楼地促销手段，因此顶楼在空间利用上更合理了，价格也略低一些，对客户有一定地吸引力，销售也比较顺利.例如：统建千禧园，从2000年11月开始销售，顶楼已经全部销售完毕.5从价格上看，2000元/平方M左右地商品房是最能被市场接受，也是市民购买商品房时认为最为合理地价位，而经济适用房100%地被市场接受，现在我市经济适用房地平均价位在1300-1400元/平方M之间.6从楼盘设计上看，2000年开盘销售地楼盘设计风格各异，以满足市场日益张扬地个性化需求，2000年整个市场中有欧式风格，古典风格、中西合璧地风格等多种特点，可谓百花齐放.不仅体现了我市发展商市场意识

25、地进步，而且也说明了建筑设计单位水平地提高.7从楼盘环境来看，由于消费者地需求层次提高，有追求环境优美地需求，2000年我市发展商都十分注重楼盘硬环境地美化和完善.发展商在增加小区地绿化面积，在小区内营造环境艺术等方面都做了较大地投入.例如常青花园四号小区，小区内绿化点、线、面结合，人均公共绿地3.19平方M，绿地率40%，通过实物造园造景，利用色彩及空间处理，形成多层次文化品位.带动了四号小区地销售，2000年已销售了18万平方M，占总销售地50%以上.8从楼盘配套设施来看， 2000年不少发展商地楼盘都配有远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等设施，注重以业主地需求为中心，提

26、供全方位地配套服务.例如百步亭花园，不仅远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等基本配套一一健全，引进了武汉名校育才小学附属一分校，把教育嫁接到小区内部，利用育才雄厚地师资力量，帮助业主解决了子女地就学和受教育问题.9从楼盘地卖点来看，2000年房地产销售突出地是智能化概念.其实这个概念进入武汉地时间不算短，但一直都未广泛推广.2000年随着丽岛花园、常青花园四号小区、学府佳园打出“智能牌”，逐渐将这一概念置根于市场中.2000年11月24日举办地智能化楼宇博览会也使“智能化”概念形成了一种趋势.智能化将成为每个楼盘不可缺少地功能.10从楼盘销售宣传上看，市场虽处于买方市场，但消费

27、者还未到达理性化地地步，卖方地有效引导对买方地购买决策会起到很重要地作用.例如蓝湾俊园工程，运用了多种宣传手段，在江城刮起了一阵蓝湾旋风，使得一大批有购房意向地消费者最终都成为了蓝湾地业主.11、从品牌上看，城开、统建、富强、康居、百步亭等企业地楼盘以“购买安心、质量放心、居住舒心”地特点，成为市民购房地首选.2000年武汉房地产市场总体情况是很好地，但是也有一些缺憾.例如在某些区域中存在着住宅商品性价比不合理等一些问题，部分发展商在开发楼盘过程中还存在着较多片面追求高利润地短期行为，如选材不精、建筑质量不合格，乱收物业管理费等.33分类物业特点（亿房）据武房指数统计，2000年四个季度，武汉

28、市房地产价格持续增长，住宅、写字楼价格指数情况如下：从以上数据可以看出，2000年住宅增长较快，写字楼地增长较为平缓.总地来说，我市商品住宅地开发、销售都取得了较大地发展，销售价格、销售量一年中均有较大增长，写字楼市场也逐渐走出低迷地阴影，步伐虽慢但形势喜人.通过上图进行简单地回归分析可知，在2001年地一季度，住宅、写字楼及综合物业指数地趋势仍将上升.住宅住宅类物业一直都是房地产市场地中坚，无论投资开发还是销售，一直都是市场地热点，我市住宅房屋销售面积已占总销售面积地94.5%, 个人购买住宅类房屋地销售占总销售面积地94.7%.2000年四个季度我市住宅价格分别为1945.49元/平方M、

29、1963元/平方M、2003.93元/平方M、2021.66元/平方M，呈现出逐步攀升地态势，（见右图）全年平均价格为1983.52元/平方M.1普通商品房销售情况稳中有升，少数工程售价略有下调，但仍然是市场内聚集人气地热点；2经济适用房，走势良好，产销两旺，是市场地抢手品种，价格比1999年上涨3.1%；我市经济适用房均价在1300元-1400元/平方M之间；3别墅、高档公寓市场有回暖趋势，在都市花园、丽岛花园地带动下都有反弹地迹象，价格较1999年上涨5.6%，成为新地市场亮点.写字楼由于宏观经济环境地转好2000年我市写字楼价格较往年都有提高.2000年四个季度写字楼价格分别为4003.

30、95、4048、4058.33、4070.77元/平方M，平均售价为4032元/平方M，租价为25元/平方M，较1999年上涨6%.2000年写字楼市场地特点是写字楼地地域分布对其价格地影响程度加大.2000年由于写字楼地密集区域转向了建设大道“金融一条街”，因此2000年写字楼最高均价地区是“金融一条街”.写字楼地段-价格分布图如下：1建设大道上自青年路，下至香港路一带是武汉市高档写字楼最密集地地方.汇集了招银大厦、建银大厦、新世界国贸大厦、信合大厦、瑞通广场等众多地高档写字楼.该地段真正是我市“寸土寸金”地黄金地段，平均售价在7580元/平方M ，平均月租价为60元/平方M，平均入住率为6

31、0%左右.2解放大道至武胜路这一地段也是我市中高挡写字楼较密集地地段，武汉广场、泰合广场、中原大厦、化工大厦、良友大厦.平均售价为5036元/平方M，平均月租金为33.8元/平方M，入住率为55%，退居次席.3胜利街至江汉路一带、沿江大道.聚集了武信大厦、金涛大厦、长航大厦、金冠大厦等写字楼，平均售价为4160元/平方M，平均月租价为32.8元/平方M，入住率为50%左右.4中南路至武珞路沿线.中商广场、发展大厦、中南大厦、江天大厦、汇通大厦、亚贸广场，该地段平均售价为4091元/平方M，平均月租价为35.9元/平方M，入住率达70%.5宝丰路、汉阳地区.平均售价为3810元/平方M，平均月租价为30元/平方M，平均入住率为80%左右.加入WTO后随着外商外资企业地进入，会消化一部分地空置写字楼，因此我市地写字楼市场会有一定地改观，但写字楼市场地整体走强还要靠我市宏观国民经济地拉动.商业服务用房2000年已经遏制了下滑趋势，开始反弹走强.主要得益于2000年市政府所进行地一系列改造建设工程如：江汉路改造为步行街，洪山广场、鲁巷广场、首义广